EZB hebt Zinsen auf 4% an – Ende der Immobilienblase

EZB hebt Zinsen auf 4% und Immobilien verlieren ihre Deckung

Die Europäische Zentralbank hat am Donnerstag die offiziellen Leitzinsen um weitere 0,25 Prozentpunkte auf 4% erhöht, das höchste Niveau seit Juli 2008. Dies ist die achte aufeinanderfolgende Erhöhung seit Juli 2022 – als die erste Anhebung nach elf Jahren begann –, während die Währungsbehörde gegen die steigende Inflation kämpft. Der Einlagensatz, mit dem die EZB das Geld der Banken verzinst, liegt bei 3,5%. Die Institution schätzt zudem, dass das teurere Geld mindestens zwei Punkte vom europäischen BIP abziehen wird, während der Euribor bereits 2,7 Millionen Hypothekenkredite mit Steigerungen von mehr als drei Punkten betrifft.

Auf den Wohnimmobilienmarkt übersetzt ist die Botschaft unbequem für jene, die unter der Annahme kauften, billiges Geld sei ewig. Da Staatsanleihen und Spareinlagen rund 4% zahlen und sofortige Liquidität bieten, hört die historische Durchschnittsmietrendite von 4% auf, ein Geschäft zu sein, und wird zum technischen Unentschieden mit zusätzlichem Risiko. Die Risikoprämie für Beton ist verschwunden.

Was sich ändert, wenn Geld nicht mehr gratis ist

Die These der Analyse ist einfach: Wenn ein Anleger Kapital in öffentliche Schulden oder eine voll gedeckte Einlage legen und jederzeit abheben kann, lohnt sich die Investition in Immobilien nur, wenn Wertsteigerung erwartet wird. Und diese Wertsteigerung garantiert niemand mehr. „Immobilien fallen nie“, hieß es im Katechismus, und dieser verliert Anhänger.

Einige behaupten, die Anpassung erfolge über Kredite statt Preise: Der Käufer mit Hypothek zahlt heute deutlich höhere Zinsen, sodass die Summe aus niedrigerem Preis und höherer Rate ein ähnliches Ergebnis wie zuvor liefert. In diesem Szenario verlieren Verkäufer und Käufer, während Banken und Verwaltung gewinnen. Die vollständige Berechnung, Posten für Posten, zeigt eine Differenz, die überrascht, wer nur den Angebotspreis sieht.

Dagegen steht die Strömung, die den Rückgang leugnet: Preise sinken nicht, weil kein Angebot da ist. Daten deuten auf ein wachsendes Ungleichgewicht zwischen Nachfrage und Angebot beim Verkauf hin – 78% Kaufinteressenten gegenüber 16% Verkaufsabsichten –, was Bewertungen auch bei teurem Geld stützt. In angespannten Gebieten verstärkt sich das Argument: Es gibt kaum Produkte, und was verfügbar ist, wird verkauft.

Mieter, Gesetz und Maklergebühren

Ein weiteres Feld sind Mieten. Neue Vorschriften verlagern die Zahlung der Maklergebühren auf Vermieter, eine Änderung, die manche als einfache Kostenverlagerung lesen, andere als Ende einer Praxis, die doppelt berechnet wurde. Die Debatte, ob dies strafbar war, ist offen: Einige erinnern daran, dass das Wohnungsgesetz ein Organgesetz ist und das Sanktionsregime später kommt, mit Mietanpassungen über das INE (Nationales Statistikinstitut) und der Reform des LAU (Gesetz über städtische Pachten) am Horizont.

Wiederum wiederholen Eigentümer lastenfreier Objekte, sie hätten keine Eile, und wer verkaufen muss, senke den Preis. Hebelkäufer hingegen blicken auf den Kalender: Jede Aufwärtsrevision der Hypothek drückt stärker. Und das Szenario, das niemand ausschließt, ist steigende Arbeitslosigkeit, die Zahlungsverzug zur echten Marktanpassung macht, mit blockierten Wohnungen über Jahre und null Mieteinnahmen.

Energie, der Elefant, den keiner sieht

Darunter brodelt eine größere Debatte. Das deutsche Modell sei durch das Ende billiger Energie gebrochen; ohne reichliche Energie kein Wachstum, ohne Wachstum kein Kredit und ohne Kredit kein Leben von Renten. Die These des Ölfördermaximums und einer als Restriktion gemanagten Energiewende taucht immer wieder im Hintergrund auf: Steigen die strukturellen Energiekosten, kehrt billiges Geld nicht zurück.

Der Ibex nimmt die Nachricht nahezu unverändert auf. Märkte haben anderes im Kopf.

Mit diesen Elementen ist die Frage nicht, ob Immobilien fallen, sondern wer durchhält, bis sie fallen. Hier stockt die Analyse: Wer Liquidität hat, wartet auf Schnäppchen, die er noch nicht sieht; wer Schulden hat, betet, dass die EZB lockert, bevor die Flut kommt; und wer hochwertige Zweitwohnsitze verkauft, verlangt astronomische Preise, weil er mit den 3,5% Einlagenzins rechnet. Niemand zieht.