Büro mieten, um darin zu wohnen: illegal, aber verbreitet

Warum ein Büromietvertrag kein Recht gibt, darin zu wohnen

Kann man ein Büro mieten und darin schlafen? Die juristische Antwort ist eindeutig: nein. Ein Mietvertrag für gewerbliche Nutzung —Büro, Ladenlokal, Abstellraum— berechtigt zum Arbeiten, nicht zum Wohnen. Dort zu übernachten ist eine Nutzungsänderung ohne Erlaubnis des Vermieters und ohne kommunale Genehmigung und stellt einen Kündigungsgrund dar, mit oder ohne Pförtner. Doch die Frage taucht immer wieder in Mietportalen auf, und nicht aus Neugier: Wenn der Quadratmeterpreis für Wohnraum drückt, werden Büroinserate plötzlich mit den Augen eines verzweifelten Mieters betrachtet.

Gewerbliche Nutzung ist kein Wohnraum: Entscheidend ist die Genehmigung

Die Bauleitplanung trennt die Nutzungen. Ein Gewerberaum ist kein Wohnraum, und diese Unterscheidung lässt sich nicht durch die Urkunde umgehen: Sie wird durch die Nutzungsgenehmigung und den kommunalen Bebauungsplan (PGOU) festgelegt. Das Büro zu kaufen ändert nichts, es verlagert das Problem nur auf den neuen Eigentümer. Eine Nutzungsänderung erfordert einen Genehmigungsantrag, der nur bewilligt wird, wenn der Bebauungsplan Wohnnutzung in diesem Gebiet zulässt und die Anforderungen an Höhe, Belüftung und Wohnungsbescheinigung (cédula de habitabilidad) erfüllt sind. Im Erdgeschoss eines Altbauviertels klappt es manchmal; in einem Gewerbegebiet nie.

Bei der Wohnungsbescheinigung herrscht Verwirrung. In Madrid ist sie für frei finanzierte Wohnungen seit Jahren nicht mehr Pflicht, in Katalonien hingegen existiert sie, und genau dort bleiben die Verfahren hängen. In der Hauptstadt scheitert es früher an der Erstbezugsgenehmigung und der baurechtlichen Nutzung als an der Wohnungsbescheinigung.

Eigentümergemeinschaft, Genehmigung und Zutrittskontrolle

Die Eigentümergemeinschaft kann Nutzungen untersagen oder einschränken, wenn die Gemeinschaftsordnung eine entsprechende Klausel enthält, was bei Gewerbe- und Erdgeschossflächen üblich ist. Es ist nicht so, dass die Immobilie aufhört, einem zu gehören: Sie wurde nun einmal mit schriftlich festgelegten Dienstbarkeiten gekauft. Und wenn diese Klausel nicht im Grundbuch eingetragen ist, ist das Veto heiße Luft.

Die zweite Hürde ist die Zutrittskontrolle. Moderne Bürogebäude funktionieren mit Chipkarten, Kameras in den Fluren und Zeiterfassung. Wenn das System einen Monat lang Eingang um 22 Uhr und Ausgang um 7 Uhr verzeichnet, schlägt es Alarm. Kein Hinweis von außen nötig: Man sieht es im Protokoll. Und Pförtner, wo es sie gibt, arbeiten im Schichtdienst, nicht in einer einzigen Schicht, wie mancher sich das vorstellt, der ein- und ausgehen will, ohne jemandem zu begegnen.

Schnellere Räumung und 21 % Mehrwertsteuer: die Unterschiede, die niemand beachtet

Hier zeigt sich die wirtschaftliche Asymmetrie, die fast nie erwähnt wird. Wohnraummieten sind von der Mehrwertsteuer befreit; bei gewerblicher Nutzung fallen 21 % plus Steuerabzug an. Deshalb wollen viele Vermieter nicht verhandeln: Mit Mehrwertsteuer verlieren sie Marge und müssen deklarieren.

Und es gibt einen verfahrensrechtlichen Unterschied. Ein Wohnraummietvertrag zieht gesetzliche Verlängerungen und die Aussetzung der Räumung bei Minderjährigen oder pflegebedürftigen Personen nach sich: Jahre der Gerichtsverfahren. Ein Gewerbemietvertrag ohne vereinbarte Laufzeit endet nach dem Willen der Parteien und andernfalls nach dem Código Civil. Keine gesetzliche Verlängerung. Die Räumung wegen Zahlungsverzugs oder Vertragsendes dauert Monate, nicht Jahre.

Achtung, Falle: Wenn der Mieter behauptet und nachweist, dass er dort wohnt —Anmeldung im Melderegister, Bett, Kühlschrank—, kann der Richter eine verschleierte Wohnnutzung annehmen und das spanische Stadt-Mietrecht (Ley de Arrendamientos Urbanos) für Wohnraum anwenden. Damit ist der Vorteil für den Vermieter vorbei.

Madrid und Barcelona: wenn die Vorschrift in der Praxis übergangen wird

In Städten mit einem Überangebot an leeren Büros in Wohngebäuden läuft die Realität der Rechtslage voraus. Manche behaupten, vielen Vermietern sei es egal, ob die Räume als Wohnung genutzt werden, weil ein Großteil der Nachbarn es bereits tut, und dass sich nur die Mehrwertsteuer ändere. Das ist eine Rechnung, die sich nur von Fall zu Fall bestätigt.

Ganz außen vor bleiben die Versicherungen. Bei einem Brand, einem Gasleck oder einem Schaden nachts deckt die Gewerbeversicherung einen nicht angemeldeten Bewohner nicht ab: Der Ärger trifft den, der dort schläft. Und bei Abstellräumen und Garagen schließt sich die Tür, die heute offen scheint, morgen mit denselben Vorbehalten.

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Fazit: Das Gesetz ist klar, billig zu formulieren und schwer zu überwachen. Ein Büro zu mieten, um darin zu wohnen, kostet mehr durch die Mehrwertsteuer, ist bei einer Räumung riskanter und endet ohne Versicherungsschutz. Gratis bleibt nur eines: so zu tun, als wolle man für die Staatsprüfung lernen.