Bernardos rät zu Leerstand trotz Strafgesetzbuch-Debatte

Bernardos rät zu Leerstand trotz Strafgesetzbuch-Debatte

Eine Zahl fasst den Konflikt zusammen: § 281.1 des Strafgesetzbuches bestraft mit einem bis fünf Jahren Haft, wer Waren des Grundbedarfs vom Markt nimmt, um Preise zu manipulieren oder Verbraucher zu schädigen. Der Vorschlag des Ökonomen Gonzalo Bernardos—Wohnungen leer stehen zu lassen, bis die Rechtssicherheit wiederhergestellt ist—hat eine Debatte darüber ausgelöst, ob diese Empfehlung unter diesen Straftatbestand fällt. Die kurze Antwort: Nein. Die lange Antwort erklärt, warum halb Spanien seinen Makler anruft.

Was Bernardos vorschlägt und warum es diskutiert wird

Der Ökonom, ein häufiger Gast in Medien, der selbst Immobilien in Zaragoza besitzt, schlug vor, Mietangebote zurückzuziehen, solange der rechtliche Rahmen keine Garantien für Eigentümer bietet. Dies ist kein organisierter Vermieterstreik, sondern eine individuelle Empfehlung, die laut ihm auf einer rationalen Kalkulation basiert. Die Reaktion war sofortig. Befürworter behaupten, dass die Forderung nach Rechtssicherheit kein Profitstreben ist, und dass der Gesetzgeber, nicht der Vermieter, für die Verknappung verantwortlich sei. Kritiker sehen darin Druckmittel gegen den Markt.

§ 281.1 erfordert ein klares subjektives Element: Absicht zur Verknappung, Preismanipulation oder schwerer Schädigung von Verbrauchern. Die Anwendung auf einen Eigentümer, der beschließt, nicht zu vermieten, ist für viele Experten eine Interpretationsüberdehnung. Die juristische Diskussion vermischt sich mit der ökonomischen: Kann ein Individuum ein Gut des Grundbedarfs vom Markt nehmen, wenn er nur eines besitzt? Und was ist mit zehntausend Individuen gleichzeitig, ohne Koordination?

Die Kalkulation des Eigentümers: Wenig verlieren versus alles verlieren

Das am häufigsten genannte Argument ist buchhalterischer Natur, nicht ideologisch. Bei einer leeren Wohnung verliert man einen bekannten Betrag und kann verkaufen. Bei einer problematischen Vermietung verliert man Mieteinnahmen, Nebenkosten, Steuern auf unbezahlte Mieten und Gerichtskosten; falls verkauft werden muss, erfolgt dies mit Abschlag. Die Asymmetrie ist enorm. Eine Immobilie als Lager zu nutzen kann profitabler sein als sie mit Mietausfallrisiko zu vermieten, fasst die Logik zusammen, die viele Teilnehmer auf ihr eigenes Vermögen anwenden.

Die Folge ist eine strengere Mieterauswahl. Es wird gefordert, feste Gehaltsnachweise, zehnjährige Arbeitsbiografien, Einkommen über 130 % der Miete und zwei Bürgen mit denselben Bedingungen zu verlangen. Mit anderen Worten, in den Rosenball von Monaco zu kommen könnte einfacher sein als in Spanien eine Wohnung zu mieten, falls das Dekret durchgeht. Laut dieser Analyse würden gefährdete Profile vom Mietmarkt ausgeschlossen und sich in Genossenschaften zusammenschließen, um zu kaufen, wobei Anteile statt Miete gezahlt werden.

Auswirkung auf Preise: Weniger Angebot, mehr Druck

Die vorherrschende These ist, dass das Zurückziehen von Mietangeboten nichts verbilligt. Im Gegenteil: Wenn die Nachfrage weiterhin weit über dem Angebot liegt, steigen die Kaufpreise. Das Dekret würde, falls es nicht aufgehoben wird, die Kaufpreise erhöhen, da Menschen, die nicht mieten können, versuchen werden zu kaufen. Dies ist keine datierte Vorhersage, sondern eine Bewegungsrichtung.

Manche gehen weiter und behaupten, der Mietmarkt spalte sich in zwei Segmente: das, was solvente Mieter tragen können, und das, was verschwindet. Eigentümer, die sich keinen Leerstand leisten können, werden verkaufen. Wer es kann, wird warten. Im pessimistischsten Szenario bleibt kaum noch etwas zum Mieten übrig.

Alternative Lösungen: Tausch, Aktien und Verkauf

Die Diskussion wandte sich praktischen Lösungen zu. Haus-Tauschplattformen basierend auf Punkten, ohne Geldzahlung, werden erwähnt, um Steuerpflichten und Regulierungen für Ferienwohnungen zu umgehen. Auch der Verkauf von Immobilienvermögen und die Umschichtung in Aktien kommt zur Sprache. Ein Fall beschreibt eine Villa, die 14.000 Euro jährlich abwarf, mit 3.000 Euro Kosten (Grundsteuer, Gebühren, Reparaturen) und 1.000 Euro Steuern, ersetzt durch ein Portfolio, das 30.000 Euro vor Steuern generiert. Fast dreifache Erträge, ohne Mieter.

Das Kernproblem bleibt: Wenn der Staat eine soziale Notlage lösen will, sollte der Staat dafür zahlen. Eine öffentliche Entschädigung für betroffene Eigentümer wird diskutiert, aber ihre Umsetzung bezweifelt. Sie sagen das, um Vermieter zu täuschen, die PSOE wählen, behauptet eine skeptische Stimme. Misstrauen gegenüber der Verwaltung ist der gemeinsame Nenner.

Wer gewinnt und wer verliert durch das Dekret

Die gemeinsame Diagnose lautet, dass das Dekret zahlungsunwillige Mieter schützt und zahlungsfähige bestraft, da der verfügbare Wohnraum schrumpft und Solvente obdachlos werden. Vermieter ziehen sich zurück. Zuverlässige Mieter konkurrieren um weniger Einheiten. Zahlungssünder besetzen das, was außerhalb des Systems liegt. Um Mieter zu haben, braucht man Vermieter, und der aktuelle Rahmen vertreibt diese laut dieser Analyse.

Die Diskussion um das Strafgesetzbuch dient letztlich als Spiegel: § 281.1 wird gegen jene angeführt, die Wohnungen zurückziehen, aber die schwebende Frage ist, ob die Verknappung durch die geschaffen wird, die nicht mehr anbieten, oder durch jene, die das Anbieten ruinös machen. Die Antwort steht nicht im Gesetzestext. Sie hängt davon ab, ob der Gesetzgeber bereit ist, die Kosten seiner eigenen Rechtsunsicherheit zu tragen. Oder nicht?