Bauflaute in Spanien: Weniger Neubau, steigende Preise

Wohnungsneubau sinkt im März, während die Preise weiter explodieren

Die Immobilienpreise sind seit Monaten hoch, die Nachfrage bleibt stabil und die Zinsen fallen. Trotzdem geht das Angebot zurück. Die Daten des spanischen Verkehrsministeriums für März 2025 zeigen 2.000 weniger begonnene Wohneinheiten als im Januar, nach zwei eigentlich hoffnungsvollen ersten Jahresmonaten. In jedem anderen Markt wäre ein steigender Preis ein Signal für mehr Produktion. Im spanischen Bausektor wird dieses Signal ignoriert.

Der Wohnungsmarkt ist weder effizient noch frei. Er ist bis ins kleinste Detail intervenierte: staatliche, regionale und lokale Regulierung, endlose Genehmigungsverfahren, extrem teures Bauland und eine Bürokratie, die jedes Projekt zu einem Hindernislauf macht. Die Lücke zwischen Angebot und Nachfrage lässt sich nicht mit ein paar guten Jahren schließen; es bräuchte einen jahrelangen Angebotsüberhang, um den Rückstand aufzuholen. Die offensichtliche Frage lautet: Warum reagiert ein Sektor mit astronomischen Preisen nicht mit mehr Produktion?

Warum der Neubau nicht anläuft

Die kurze Antwort: Weil man es ihm nicht erlaubt. Die lange Antwort umfasst Genehmigungen, Steuern, Pflichtabgaben und sich ständig verlängernde Verwaltungsfristen. Eine Baugenehmigung kann über ein Jahr dauern – tote Zeit, die Zinskosten verursacht. Jeder Schritt erhöht die Kosten, und diese werden auf den Endkäufer abgewälzt, der als Einziger keine Ausweichmöglichkeit hat.

Das häufigste Szenario in Branchenkreisen ist der Bauträger, der sein letztes Projekt abschließt und auf Renovierungen umsteigt – ein Geschäft mit kürzeren Zyklen, weniger Genehmigungen und geringerem Risiko. „Dies ist mein letztes Neubauprojekt“, sagen viele. Dahinter steht ein Unternehmensnetzwerk, das nach dem Platzen der Blase geschrumpft ist: Familienbetriebe schlossen oder ihre Eigentümer gingen frühzeitig in Rente. Die verbleibenden Firmen arbeiten deutlich konservativer.

Hinzu kommen lokale Hürden. Bebauungspläne lassen oft nur 20 % der Fläche als bebaubar zu, und Bürgerinitiativen wehren sich regelmäßig gegen neue Projekte in ihren Vierteln. Alle wollen Wohnraum, aber niemand vor der eigenen Haustür.

Zahlen, die nicht zusammenpassen: 2.000 Euro pro Quadratmeter und 35 % Marge

Die Baukosten liegen laut Diskussion bereits bei rund 2.000 Euro pro Quadratmeter, und Bauland kostet, wenn überhaupt verfügbar, Gold. Mit diesem Startpunkt rechnet ein beteiligter Bauträger vor, dass sich ein Projekt nur lohnt, wenn mindestens 35 % Gewinnmarge auf den Verkaufspreis erzielt werden: Der gesamte Zyklus vom Grundstückskauf bis zur letzten notariellen Beurkundung dauert Jahre, und die annualisierte Rendite bricht ein. Schon eine Abweichung bei Materialien oder Arbeitskräften sprengt die Kalkulation.

Das Ergebnis zeigt sich beim Endprodukt. Manche berechnen, dass eine Wohnung am Stadtrand von Madrid bereits über 600.000 Euro kostet. Und die wenigen laufenden Projekte sind Gebäude mit zwei, drei oder vier Wohnungen, die als Premium-Objekte zu horrenden Preisen verkauft werden, obwohl auf dem Grundstück kaum mehr als ein Schild steht.

Fehlen Arbeiter oder fehlen gute Bedingungen?

Die Branche klagt über Fachkräftemangel, doch die Diagnose hängt vom Standpunkt ab. Unternehmer sehen die Schuld bei Regulierung und Kosten; Gewerkschaften und Arbeitnehmer argumentieren, das Problem seien die Arbeitsbedingungen: unbequeme Ausrüstung, 40-Grad-Hitze und Löhne, die mit Alternativen nicht konkurrieren können. Unter diesen Umständen ist es fast unmöglich, stabile Teams aufzubauen.

Die Demografie erhöht den Druck zusätzlich. Bei Hunderttausenden Zuwanderern jährlich werden laut Debatte weniger als 200.000 Wohnungen gebaut. Mit 420.000 Todesfällen, 320.000 Geburten und 400.000 Zuzügen pro Jahr passt die Rechnung nirgends auf. Das Zusammenleben in WG-Zimmern wird zur einzigen Überlebensstrategie.

Sozialer Wohnungsbau, Genehmigungen und gebrochene Versprechen

In der Diskussion wird behauptet, dass seit den 90er-Jahren kaum sozialer Wohnungsbau entstanden sei. Regionen, die versprachen, Genehmigungen durch vereinfachte Verfahren zu beschleunigen, haben die angekündigten Ergebnisse nicht geliefert. In Galicien sieht man allerdings Kräne: die ersten neuen Sozialwohnungen (VPA) seit 15 Jahren, mit gedeckelten Preisen für mittlere Einkommen. Der Rest wartet weiterhin auf Genehmigungen im Tropfentakt und muss verpflichtende Quoten für geförderten Wohnungsbau erfüllen, was Bauträger oft abschreckt.

Die Folge ist eine sich selbst verstärkende Knappheit: weniger Neubau, mehr Druck auf den Mietmarkt, härtere Konkurrenz um jede verfügbare Wohnung. Und ein unbequemer Hintergrund: Das öffentliche Angebot fehlt, das private zieht sich zurück, und der Staat kassiert bei jedem Schritt mit.

Bei fallenden Zinsen, stabiler Beschäftigung und ungebrochener Nachfrage sollten alle Anreize darauf hindeuten, dass Bauen ein lukratives Geschäft ist. Ist es aber nicht. Solange der Markt nicht erklärt, warum er nicht reagiert, wird weiter nur eines steigen: der Preis. Wie viele Jahre steigender Preise braucht man, um zuzugeben, dass dies kein Marktproblem mehr ist, sondern ein politisches?