Barcelona: Angebot an Mietwohnungen unter 600 € steigt um 2.066 %
In Barcelona ist das Angebot an Mietwohnungen unter 600 € seit 2018 um 2.066 % gestiegen, während die Preise pro Quadratmeter kaum schwanken.
Deutsch · Ursprüngliche Diskussion auf Spanisch · Veröffentlicht
Anzahl der Mietwohnungen in Barcelona unter 600 Euro vervierundzwanzigfacht sich
Im Februar 2018 gab es in Barcelona acht Wohnungen mit einer monatlichen Miete von weniger als 600 Euro und mehr als 40 Quadratmetern Fläche. Im März 2021 waren es bereits 130. Ein Anstieg von 2.066,7 % innerhalb von drei Jahren, laut einer monatlichen Auswertung der auf Idealista veröffentlichten Angebote, die WG-Zimmer und Flächen unter 40 m² ausschließt. Die Serie beginnt mit einstelligen Zahlen und endet im dreistelligen Bereich. Das ist die Schlagzeile. Der Detailblick entkräftet jedoch die übliche Erzählung.
Denn wenn das Angebot explodiert, wäre logischerweise zu erwarten, dass die Preise nachgeben. Das taten sie aber nicht.
Von 8 auf 130 Inserate: So wuchs das erschwingliche Angebot
Der Ausgangspunkt im Februar 2018 lag bei 8 Inseraten unter 600 Euro, 67 unter 700 und 348 unter 800 Euro. Drei Jahre später war die Zahl der Wohnungen unter 700 Euro auf durchschnittlich 854 angestiegen. Bei den Wohnungen unter 800 Euro, dem breitesten Segment, sprang die Zahl von 311 auf über 2.500. Bereits im Dezember 2018 gab es 445 Wohnungen unter 800 Euro, ein Anstieg von 43,1 % gegenüber Jahresbeginn.
Mit der Pandemie zog die Kurve steil an. Zwischen Juli und November 2020 stieg der Bestand unter 800 Euro von 1.205 auf 2.420 Inserate, ein Plus von 50,1 % in nur 45 Tagen. Die Geschwindigkeit des Wandels überraschte selbst die Beobachter: In einer einzigen Woche im Dezember 2018 wuchs das Angebot unter 800 Euro um 8,7 %. Mit der Zeit wurde dies vom Ausnahmezustand zur Normalität.
Mehr Angebot, gleiche Preise: Das Gesetz, das nicht greift
Der Durchschnittspreis pro Quadratmeter bewegte sich kaum. Im Segment unter 600 Euro pendelte der Preis während des gesamten Zeitraums zwischen 12 und 13 Euro pro m², mit einem vorübergehenden Rückgang von 18,8 % in der ersten Phase, der sich später wieder ausglich. Im Segment unter 800 Euro startete man bei 14 Euro/m² und endete bei 13,88 Euro. Es gab sogar Preiserhöhungen: Im November 2018, während das Angebot zweistellig wuchs, war der Durchschnittspreis für die Segmente 700 und 800 Euro binnen neun Monaten um 5 % gestiegen.
Manche argumentieren, der Markt werde diese Korrektur erst spät vollziehen und der hohe Leerstand werde irgendwann Druck ausüben. Andere Diagnose sieht es genau andersherum: Vermieter lassen ihre Wohnungen lieber leer, als die Miete zu senken, besonders wenn die Hypothek bedient ist. Die Bilanz nach drei Jahren zeigt eine unbequeme Wahrheit: Das Angebot hat sich vervielfacht, der Preis pro Quadratmeter blieb jedoch praktisch unverändert.
Warum explodierte das Mietangebot nach der Pandemie?
Corona war der große Katalysator. Zeitgleich kehrten Ferienwohnungen zum regulären Mietmarkt zurück, Homeoffice trieb Mieter aus der Stadt, Geschäfte schlossen und die Nachfrage nach Außenbereichen stieg. Das Ergebnis: Nie zuvor gab es so viel verfügbaren Wohnraum in dieser Statistik. Auffällig ist, dass das Angebot außerhalb der Stadt Barcelona weiterhin knapp bleibt; die hohen Zahlen konzentrieren sich auf die Kernstadt. Jede Wohnung, die aus dem touristischen Kreislauf ausscheidet, erhöht die Zahl der günstigen Angebote.
Das Gehalt, das die Miete frisst
Die Diskrepanz zwischen den Wohnkosten und dem Einkommen derer, die es brauchen, bleibt das Kernproblem. Das Bruttodurchschnittsgehalt in Barcelona liegt bei rund 29.000 Euro jährlich — etwa 22.000 Euro netto, was 1.833 Euro monatlich entspricht. Eine Durchschnittsmiete von fast 1.200 Euro würde 65 % des Gehalts verschlingen. Addiert man Strom, Wasser, Transport und Lebensmittel dazu, geht die Rechnung nicht auf. Deshalb sind die „erschwinglichen“ Segmente in der Praxis oft der einzige Einstieg in den Markt für einen großen Teil der Bevölkerung. Es ist keine Wahl: Es ist das, was übrig bleibt.
Wohnungen, die eigentlich nicht vermietet werden dürften
Eine weitere Ebene des Problems. In Barcelona wurden 700 Wohnungen mit weniger als 36 Quadratmetern inseriert, Flächen, die mangels Bewohnbarkeitsbescheinigung (Cédula de Habitabilidad) rechtlich problematisch sind. Dies sind Wohnungen, die ohne Mindestanforderungen angeboten werden und das Angebot durch regulatorische Grauzonen aufblähen. Außerhalb Kataloniens probierten andere Verwaltungen ähnliche Lösungen: Die Stadt Madrid stellte einen Wohnzuschuss für Personen unter 35 und über 65 Jahren mit Einkommen zwischen 32.200 und 88.200 Euro vor. Die Kritik kam sofort: Subventionen für ein Profil, das diese auf dem Papier eigentlich nicht braucht.
Das erschwingliche Angebot in Barcelona wuchs in drei Jahren um 2.066,7 %. Der Preis pro Quadratmeter dieser Wohnungen blieb im selben Zeitraum praktisch unverändert. Jemand möge erklären, wie diese beiden Zahlen zusammenpassen.
Im Februar 2018 gab es in Barcelona acht Wohnungen mit einer monatlichen Miete von weniger als 600 Euro und mehr als 40 Quadratmetern Fläche. Im März 2021 waren es bereits 130. Ein Anstieg von 2.066,7 % innerhalb von drei Jahren, laut einer monatlichen Auswertung der auf Idealista veröffentlichten Angebote, die WG-Zimmer und Flächen unter 40 m² ausschließt. Die Serie beginnt mit einstelligen Zahlen und endet im dreistelligen Bereich. Das ist die Schlagzeile. Der Detailblick entkräftet jedoch die übliche Erzählung.
Denn wenn das Angebot explodiert, wäre logischerweise zu erwarten, dass die Preise nachgeben. Das taten sie aber nicht.
Von 8 auf 130 Inserate: So wuchs das erschwingliche Angebot
Der Ausgangspunkt im Februar 2018 lag bei 8 Inseraten unter 600 Euro, 67 unter 700 und 348 unter 800 Euro. Drei Jahre später war die Zahl der Wohnungen unter 700 Euro auf durchschnittlich 854 angestiegen. Bei den Wohnungen unter 800 Euro, dem breitesten Segment, sprang die Zahl von 311 auf über 2.500. Bereits im Dezember 2018 gab es 445 Wohnungen unter 800 Euro, ein Anstieg von 43,1 % gegenüber Jahresbeginn.
Mit der Pandemie zog die Kurve steil an. Zwischen Juli und November 2020 stieg der Bestand unter 800 Euro von 1.205 auf 2.420 Inserate, ein Plus von 50,1 % in nur 45 Tagen. Die Geschwindigkeit des Wandels überraschte selbst die Beobachter: In einer einzigen Woche im Dezember 2018 wuchs das Angebot unter 800 Euro um 8,7 %. Mit der Zeit wurde dies vom Ausnahmezustand zur Normalität.
Mehr Angebot, gleiche Preise: Das Gesetz, das nicht greift
Der Durchschnittspreis pro Quadratmeter bewegte sich kaum. Im Segment unter 600 Euro pendelte der Preis während des gesamten Zeitraums zwischen 12 und 13 Euro pro m², mit einem vorübergehenden Rückgang von 18,8 % in der ersten Phase, der sich später wieder ausglich. Im Segment unter 800 Euro startete man bei 14 Euro/m² und endete bei 13,88 Euro. Es gab sogar Preiserhöhungen: Im November 2018, während das Angebot zweistellig wuchs, war der Durchschnittspreis für die Segmente 700 und 800 Euro binnen neun Monaten um 5 % gestiegen.
Manche argumentieren, der Markt werde diese Korrektur erst spät vollziehen und der hohe Leerstand werde irgendwann Druck ausüben. Andere Diagnose sieht es genau andersherum: Vermieter lassen ihre Wohnungen lieber leer, als die Miete zu senken, besonders wenn die Hypothek bedient ist. Die Bilanz nach drei Jahren zeigt eine unbequeme Wahrheit: Das Angebot hat sich vervielfacht, der Preis pro Quadratmeter blieb jedoch praktisch unverändert.
Warum explodierte das Mietangebot nach der Pandemie?
Corona war der große Katalysator. Zeitgleich kehrten Ferienwohnungen zum regulären Mietmarkt zurück, Homeoffice trieb Mieter aus der Stadt, Geschäfte schlossen und die Nachfrage nach Außenbereichen stieg. Das Ergebnis: Nie zuvor gab es so viel verfügbaren Wohnraum in dieser Statistik. Auffällig ist, dass das Angebot außerhalb der Stadt Barcelona weiterhin knapp bleibt; die hohen Zahlen konzentrieren sich auf die Kernstadt. Jede Wohnung, die aus dem touristischen Kreislauf ausscheidet, erhöht die Zahl der günstigen Angebote.
Das Gehalt, das die Miete frisst
Die Diskrepanz zwischen den Wohnkosten und dem Einkommen derer, die es brauchen, bleibt das Kernproblem. Das Bruttodurchschnittsgehalt in Barcelona liegt bei rund 29.000 Euro jährlich — etwa 22.000 Euro netto, was 1.833 Euro monatlich entspricht. Eine Durchschnittsmiete von fast 1.200 Euro würde 65 % des Gehalts verschlingen. Addiert man Strom, Wasser, Transport und Lebensmittel dazu, geht die Rechnung nicht auf. Deshalb sind die „erschwinglichen“ Segmente in der Praxis oft der einzige Einstieg in den Markt für einen großen Teil der Bevölkerung. Es ist keine Wahl: Es ist das, was übrig bleibt.
Wohnungen, die eigentlich nicht vermietet werden dürften
Eine weitere Ebene des Problems. In Barcelona wurden 700 Wohnungen mit weniger als 36 Quadratmetern inseriert, Flächen, die mangels Bewohnbarkeitsbescheinigung (Cédula de Habitabilidad) rechtlich problematisch sind. Dies sind Wohnungen, die ohne Mindestanforderungen angeboten werden und das Angebot durch regulatorische Grauzonen aufblähen. Außerhalb Kataloniens probierten andere Verwaltungen ähnliche Lösungen: Die Stadt Madrid stellte einen Wohnzuschuss für Personen unter 35 und über 65 Jahren mit Einkommen zwischen 32.200 und 88.200 Euro vor. Die Kritik kam sofort: Subventionen für ein Profil, das diese auf dem Papier eigentlich nicht braucht.
Das erschwingliche Angebot in Barcelona wuchs in drei Jahren um 2.066,7 %. Der Preis pro Quadratmeter dieser Wohnungen blieb im selben Zeitraum praktisch unverändert. Jemand möge erklären, wie diese beiden Zahlen zusammenpassen.
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Zusammenfassung einer Diskussion auf Burbuja.info - Foro de economía, actualidad y política., aus dem Spanischen übersetzt und vor der Veröffentlichung geprüft. Die ganze Diskussion lesen (169 Antworten).
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