Balearen lehnen Beschränkung von Immobiliankäufen durch Ausländer ab

Balearen lehnen Kaufverbot von Immobilien für Ausländer ab

Bei der Generalversammlung der Inselkommission der Konferenz der peripheren und maritimen Regionen Europas, die auf La Palma stattfand, brachte die kanarische Regierung die Idee ins Spiel, Immobiliankäufe durch Ausländer zu begrenzen, um das demografische Ungleichgewicht des Archipels zu bremsen. Die balearenische Antwort kam noch am selben Tag, von ihrer Generaldirektorin für Institutionelle Beziehungen und mit dem Parlament, Francisca Ramis: Die Maßnahme verletze den freien Markt, ignoriere Grundrechte und widerspreche dem Vertrag über die Arbeitsweise der Europäischen Union. Zwei Archipele, dasselbe Grundproblem – und zwei gegensätzliche Rezepte dagegen.

Was die Kanaren vorschlagen und warum die Balearen Nein sagen

Der kanarische Präsident, Fernando Clavijo, verteidigte die Auffassung, dass die neue Strategie für die äußersten Randregionen ein Zeitfenster eröffnet, um wirtschaftliche Entwicklung und Nachhaltigkeit zu verbinden, und dass das europäische Recht die Niederlassungsfreiheit nicht einschränkt. Sein Vorschlag erhielt die Zustimmung der Versammlung der Inselkommission. Auf den Kanaren wird jeder vierte Immobiliankauf von Ausländern abgeschlossen, doppelt so viel wie im Landesdurchschnitt.

Ramis bestreitet die Diagnose nicht. Sie räumt Wohnungsmangel und Massentourismus ein, hält aber dagegen, man „muss damit leben“, und die kanarische Beschränkung „sei keine Lösung“. Ihr alternativer Rezeptkatalog: Dekrete zur Verwaltungsvereinfachung, Umwandlung von Erdgeschossläden in Wohnungen, Hypotheken für unter 30-Jährige und Abschaffung der Grunderwerbsteuer für unter 35-Jährige. Der öffentliche Wohnungsbau, fügt sie hinzu, sollte denen vorbehalten bleiben, die mindestens fünf Jahre Wohnsitz auf den Inseln nachweisen.

Das juristische Argument: Darf man EU-Bürgern den Kauf verbieten?

Der eigentliche Einwand ist, ob Brüssel einem Mitgliedstaat erlaubt, seinen Immobilienmarkt für andere Unionsbürger zu schließen. Die offizielle balearenische Antwort lautet Nein: Der Vertrag über die Arbeitsweise der EU verbietet es. Demgegenüber werden in der ökonomischen Analyse Präzedenzfälle genannt, die das Dogma relativieren. Dänemark nahm im Vertrag von Maastricht eine Klausel auf, die EU-Ausländern den Immobilienkauf verwehrt, wenn sie nicht unter bestimmten Bedingungen Dauerbewohner sind, mit Anforderungen von fünfjährigem Verbleib, wie in der Debatte selbst erinnert wird. Die Ålandinseln mit einem Regime, das vor dem EU-Beitritt liegt, gelten als weiterer genannter Fall.

Die Diskussion verstrickt sich in der Frage, ob diese Regime unwiederholbare historische Ausnahmen oder exportierbare Modelle sind. Manche halten dagegen, der Binnenmarkt dulde keine abgeschotteten Bereiche, und wer sich über Zölle Drittländer empört, könne nicht zugleich innere Mauern fordern. Andere erwidern, ein fragiles Inselgebiet lasse sich nicht so regulieren wie ein weitläufiger Kontinent: Der Grundsatz, der Sabbat sei für den Menschen gemacht und nicht umgekehrt, fasst diese Strömung zusammen.

Das eigentliche Problem ist nicht der Käufer, sondern der Bestand

Die Zahl, die beide Lager aus dem Konzept bringt, ist der Wohnungsbau. Zwischen 2000 und 2020 entstanden auf den Balearen rund 75.000 Wohnungen, davon nur etwa 1.500 von der Regionalregierung oder den Gemeinden gefördert. Auf den Kanaren wurden zwischen 2001 und 2023 insgesamt 274.736 Wohnungen gebaut, aber nur 12.547 als Sozialwohnungen, 4,6 % der Gesamtzahl. Die balearenische Bevölkerung wuchs von rund 909.000 Einwohnern im Jahr 2005 auf 1.244.394 im Jahr 2024, ein Zuwachs von 36,8 %. Bei diesem Anteil an öffentlichem Wohnungsbau wirkt jede Beschränkung der ausländischen Nachfrage auf einen Markt, der von vornherein lahm geboren wurde.

Hinzu kommt die Nutzung des bestehenden Bestands. Die häufigste Kritik richtet sich nicht gegen den Zweitwohnungskäufer, sondern gegen Ferienvermietung und die Umwandlung von Wohnungen in illegale touristische Unterkünfte. Das vorgeschlagene Mittel ist nicht ein Kaufverbot, sondern eine harte Besteuerung von Zweitwohnungen, ein Verbot der Ferienvermietung und das Ende der Flugsubventionen. Das heißt: die Nutzung angreifen, nicht die Nationalität des Käufers.

Der demografische Schatten über der Debatte

Keine Wohnungsdiskussion in Spanien bleibt beim Ziegelstein. Das Bevölkerungswachstum durch Migration taucht in der Analyse mit groben Zahlen auf: Die Rede ist von mehr als fünf Millionen Einwohnern ausländischer Herkunft und einer Zuwanderungsrate, der der Wohnungsbau nicht folgt. In weniger als fünf Jahren, so das Argument, wuchs die Bevölkerung mit Migrationshintergrund um 2,5 Millionen, während nicht einmal eine Million Wohnungen gebaut wurde, was die Preise nach oben treibt. Lateinamerikaner, so heißt es, teilen sich mehrere Familien pro Wohnung auf und können zahlen, was ein einheimisches Paar nicht aufbringen kann.

Dieser Hintergrund macht den kanarischen Vorschlag zu einem breiteren Kraftakt: Wer darf wohnen, wer darf kaufen, wer entscheidet? Der Vergleich mit Malta, dessen Dichte höher als die von Uttar Pradesh ist, oder mit Gibraltar, wo 95 % der Wohnungen öffentlich sind und legalen Bewohnern als lebenslanges Nießbrauchrecht überlassen werden, erscheint als Erinnerung daran, dass es in Europa bereits hybride Modelle gibt. Keines davon wurde auf die Balearen übertragen.

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Ein Detail bleibt, das niemand bestreitet: Die Kanaren werben um europäische Rentner und digitale Nomaden, zwei Profile mit hoher Kaufkraft, die ebenfalls ein Dach über dem Kopf brauchen. Den ausländischen Käufer verbieten, während man ihn zum Umzug einlädt, ist zumindest ein Widerspruch aus dem Reiseprospekt.