Ausländische Käufer drängen spanischen Wohnungsbau zu Gym und Spa

Die spanische Wohnung wird edler: Gym, Spa und Grill als Zugpferde

Warum hat eine Wohnung der Mittelschicht in Madrid kein Fitnessstudio, keinen Konferenzraum und keinen gemeinschaftlichen Grillplatz, während eine in Asunción oder Santa Cruz all das bietet? Diese Frage zieht sich durch eine Diskussion, die von einem Bericht ausging, wie internationale Käufer die Gemeinschaftsbereiche von Ultraluxusgebäuden in der spanischen Hauptstadt neu definieren. Die Diagnose, die sich durchsetzt: Was einst der Luxus der Reichen war, ist zur Marktanforderung geworden – und wer als Bauträger nichts bietet, fällt aus dem Schaufenster.

Was der ausländische Kunde, der in Madrid ankommt, verlangt

Ausgangspunkt ist ein Text in cinco días, der die Ankunft internationaler Kunden in Madrid und ihre Wirkung auf den Neubau beschreibt: Wellnessbereiche, Fitnessstudio, Pool, Aufenthaltsräume und Grünflächen sind kein Extra mehr, sondern Verkaufsargument. Der Pool reicht nicht mehr. Der Artikel spricht von Ultraluxusgebäuden und Amenities, die auf den Geschmack der Käufer von außen zugeschnitten sind – und darin liegt der Kern der Wende: Der Bauträger plant nicht mehr für den Nachbarn von nebenan, sondern für denjenigen, der sein Projekt mit einem Tower in Miami oder Panama-Stadt vergleicht.

Die Diskussion spaltet sich in zwei Lager. Das eine vertritt die Ansicht, dieses Modell sollte auf die Mittelschicht durchschlagen, und wer darauf verzichtet, hat „weder Geschmack noch Geld“. Das andere kontert mit der einfachen Rechnung: Jeder zusätzliche Service wird Monat für Monat bezahlt, für immer – und in einem Gebäude mit mittleren Mieten wiegt das zu schwer.

Die Hausgeldquote, der eigentliche Filter

Das wirtschaftliche Argument wiegt am schwersten. Ein Fitnessstudio oder ein Spa amortisiert sich nicht beim Kauf: Es gibt Wartung, Versicherung, Reinigung, Ersatzgeräte und manchmal Personal. Nach der Ley de Propiedad Horizontal (dem spanischen Wohnungseigentumsgesetz) landet all das in der monatlichen Quote – und in einem Gebäude der Mittelschicht verändern zusätzliche hundert oder zweihundert Euro pro Monat das Leben einer Familie. Im Luxussegment sind das Peanuts.

Manche ergänzen den relativen Faktor: In Asunción oder Santa Cruz kosten Bau und Personal im Verhältnis zum Durchschnittslohn deutlich weniger, sodass derselbe Gemeinschaftspool weniger ins Gewicht fällt. In Madrid, wo Grund teuer und Arbeitskraft noch teurer ist, ist jeder Quadratmeter für einen Mehrzweckraum ein Quadratmeter, der nicht als Wohnung verkauft wird. Der Bauträger rechnet – und entscheidet.

Der südamerikanische Spiegel: voller Pool oder große Badewanne

Die Erfahrungen vor Ort gehen auseinander. Die einen beschreiben Pools, die in der Praxis große Badewannen sind, Fitnessstudios mit ein paar Multifunktionsgeräten und Hanteln, die niemand benutzt; das Einzige, was wirklich genutzt wird, sei der Grillbereich. Die anderen kontern mit konkreten Fällen: ein Pool auf der Dachterrasse eines Gebäudes in Santa Cruz, voll, mit Jugendgeburtstag und DJ, und Fitnessstudios, die tatsächlich benutzt werden.

Der Kontrast ist nicht gering. Wenn das Modell dort funktioniert, wo das Leben auf der Straße Angst macht, wie ein Diskutant behauptet, dann hört die Frage auf, ästhetisch zu sein, und wird soziologisch. Und dort wird die Diagnose unbequem: Man importiert die Form – das Gym, die Lobby, den Grill –, ohne das Fundament zu lösen.

Von der PAU zum Tower mit Lobby

Man sollte die Modelle nicht verwechseln. In Spanien verkauft man seit zwei Jahrzehnten geschlossene Wohnanlagen mit Pool, Padel und Grünflächen in den PAU-Erweiterungsgebieten Madrids oder an der Küste. Was es kaum gibt, ist der Tower mit Lobby, Café, Konferenzraum und Spa. Es gibt vereinzelte Beispiele, etwa die Gebäude in Méndez Álvaro, wo der Eingang wie der eines Hotels wirkt und die Erdgeschosse gewerblich genutzt werden – aber das ist nicht die Norm.

Die Schlussfolgerung, die sich durchsetzt: Wenn der Käufer der Mittelschicht es verlangt und bezahlt, wird der Bauträger es liefern, denn ob er Quadratmeter Wohnung oder Quadratmeter Fitnessstudio verkauft, ist ihm gleichgültig, solange die Rechnung aufgeht. Die Frage ist, ob es diesen Käufer in ausreichender Zahl gibt – oder ob das Amenities-Konzept für die Nachbarschaft eher ein Forums-Wunsch als eine echte Marktnachfrage ist.

Vor diesem Hintergrund müsste es eigentlich Neubauprojekte der Mittelschicht mit Spa an jeder Ecke geben. Wir warten noch darauf.