Ab 1. Juli: Pflichtregistrierung für Ferienwohnungen in Spanien

Ferienvermietung: Pflichtregistrierung tritt am 1. Juli in Kraft

Ab dem 1. Juli 2025 ist die Vermietung von Kurzzeitunterkünften ohne Registrierungsnummer in Spanien illegal. Diese Frist wird nicht durch ein spanisches Dekret festgelegt, sondern durch die Verordnung (EU) 2024/1028: Jede Wohnung, die für touristische oder saisonale Nutzung bestimmt ist, benötigt eine Identifikationsnummer, um inseriert werden zu können und aktiv zu bleiben. Das Ministerium für Wohnen und städtische Agenda stellt dies als Mechanismus dar, der «den Bürgern den Zugang zu angemessenem Wohnraum erleichtern soll». Der Markt bewegt sich jedoch in die entgegengesetzte Richtung.

Was verlangt die EU-Verordnung und welche Dokumente sind erforderlich?

Das Mivau hat das Einheitliche Mietregister und das Digitale Ein-Miet-Schalter eingerichtet, die Registrierungs- und Abfrageverfahren zentralisieren sollen. Anträge werden beim Colegio de Registradores eingereicht und erfordern die Katasterreferenz, die genaue Adresse der Unterkunft, das Vermietungsmodell (ganze Wohnung oder nach Zimmern), die maximale Personenzahl sowie die Einhaltung der Anforderungen der jeweiligen autonomen Gemeinschaft. Nach Validierung des Antrags erhält der Eigentümer eine Nummer, die er auf den Plattformen veröffentlichen muss, auf denen er die Unterkunft bewirbt. Ohne diesen Code kann die Anzeige nicht aktiv bleiben. Die vom Ministerium erwartete Konsequenz: Einige dieser Wohnungen wechseln in den traditionellen Mietmarkt.

Mietpreise als Hintergrund

Die Zahlen unterstützen die Erzählung nicht. Die neuesten Daten von Idealista zeigen einen Anstieg von 9,9 % im Jahresvergleich im Mai, mit einem nationalen Durchschnitt von 14,5 Euro pro Quadratmeter monatlich. In Katalonien stieg der Preis von 14,7 €/m² im Juli 2022 mit einer jährlichen Variation von 9,3 %, und in den letzten zehn Jahren haben die Mieten Steigerungen von über 80 % kumuliert. Girona ist die Hauptstadt mit der stärksten Verteuerung: ein Anstieg von 106 % seit 2014.

Das Angebot zu regulieren, wenn es bereits sinkt, ist die Strategie. Und die offizielle Diagnose bleibt unverändert: Das Problem ist nicht die Norm, sondern der Betrug, der ihr ausweicht.

Katalonien dehnt Preisobergrenzen auf Saisonmieten aus

Die Generalitat hat mit ERC, Comuns und der CUP vereinbart, die Preisobergrenzen auf saisonale Wohnraummieten auszudehnen: Mieter von Kurzzeitverträgen profitieren von derselben Grenze wie bei herkömmlichen Verträgen. Parallel dazu hat der Kongress einen Schritt zur Regulierung der Saisonmiete unternommen, wobei die Abstimmung dank der Stimmen von PP und Sumar im Präsidium erfolgreich war. Die Zange zwischen Brüssel, Moncloa und den Regionalregierungen schließt sich zunehmend um dieselbe Lücke: den Kurzzeitvertrag, der dem Wohnungsgesetz auswich.

Können 65.000 illegale Anzeigen kontrolliert werden?

Hier liegt die Frage, die niemand mit Zahlen beantwortet. Das Verbraucherschutzministerium hat bereits 65.000 betrügerische Airbnb-Anzeigen erkannt und deren Schließung angeordnet. Katalonien plant, bis zum Jahresende 100 Inspektoren einzusetzen, vergütet pro Bußgeld, ähnlich wie bei der Agencia Tributaria. Es wird über Datenabgleich, Softwareanwendungen, Bürger-Hotlines und künstliche Intelligenz gesprochen. Dagegen spricht ein wiederkehrendes Argument: die tatsächliche Sanktionskapazität der Behörden und die Langsamkeit der Verfahren.

Skepsis: Mehr Bürokratie, weniger Angebot

Hier bricht der Konsens. Eine Strömung behauptet, dass das zusätzliche Verfahren nichts Grundlegendes ändert: Wenn die Preise wegen Wohnungsmangel steigen, baut ein Online-Formular keine einzige Wohnung. Eine andere weist darauf hin, dass große Vermieter auf Hotels und Apartmenthotels umsteigen werden, wodurch sich das, was früher zehn verstreute Wohnungen waren, in einem einzigen Gebäude konzentriert. Und eine dritte prognostiziert das Gegenteil: Dass der bürokratische Druck viele kleine Eigentümer zum Verkauf bewegen wird, was das Angebot weiter reduziert.

Niemand bestreitet, dass Betrug existiert. Man diskutiert, ob dies ihn behebt. Manche erinnern daran, dass die Mieten seit Amtsantritt der aktuellen Regierung in Moncloa um 50 % gestiegen sind, während andere antworten, dass das Problem älter und europäisch sei.

Mit der Registrierung vor der Tür ist der Konflikt entfacht zwischen denen, die einen Sieg gegen den Betrug sehen, und denen, die seit Jahren vorhersagen, was jetzt beginnt: weniger Angebot, mehr Spannung und eine Verwaltung, die über einen Markt gesetzgeberisch eingreift, der ihr entgleitet. Am 1. Juli wird sich zeigen, ob die Registrierungsnummer für mehr taugt als nur dafür, ein Kästchen anzukreuzen.