4.000 Wohnungen binnen 10 Tagen vom Mietmarkt genommen

90% der Makler berichten sofortige Auswirkungen der Wohnungsdekrete

Der Verband der Immobilienverbände erklärte im Fernsehen deutlich, dass 90% der Agenturen die Rückwirkungen der neuen Wohnungsvorschriften spüren. Innerhalb von nur zehn Tagen wurden mehr als 4.000 Objekte vom Mietmarkt genommen. Die Daten, verbreitet von RTVE Noticias, haben die Branche schockiert und die alte Debatte neu entfacht, ob staatliche Eingriffe Mieter schützen oder das Angebot so stark verknappen, dass Wohnungssuchende erstickt werden. Die Reaktionen reichten von Sarkasmus bis zu Branchenanalysen, die warnen, dass sich das Geschäft auf den Verkauf verlagert, wo die Provisionen viel höher sind.

Immobilienbusiness wechselt zum Verkauf

Der erste Effekt, den Marktteilnehmer beschreiben, ist rein wirtschaftlich. Vermieten wird für kleine Eigentümer unrentabel, und die Agentur, die vermittelte, verliert Einnahmen. Ein Profi beziffert es ohne Umschweife: Für eine Vermietung gibt es eine Gebühr von etwa 1.300 Euro, während die Mindestprovision beim Verkauf bei rund 5.000 Euro liegt. Gleiche Arbeit, mehr Gewinn. Die unbequeme Schlussfolgerung: Der Rückzug aus der Vermietung schadet den Maklern nicht unbedingt, da sie ihr Portfolio auf den Verkauf umstellen können.

Die Paradoxie besteht darin, dass Wohnungen schnell verkauft werden. „Sie stehen nicht lange im Schaufenster“, fasst dieselbe Quelle zusammen. Es gibt wenig Angebot sowohl zur Miete als auch zum Kauf, aber was verfügbar ist, wird abgesetzt. Der Markt ist nicht ausgetrocknet; er hat seine Form geändert. In diesem Wandel steigt zuerst der kleine Vermieter mit einer oder zwei Wohnungen – der Privatmann, der die Wohnung der Großmutter vermietet – aus, während große Bestandshalter steigende Preise durchhalten.

Wer nimmt Wohnungen raus: Kleine Eigentümer oder Fonds?

Hier beginnt die eigentliche Uneinigkeit. Eine Strömung behauptet, die Ängstlichen steigen aus, die Kleinen: Privatpersonen mit ein oder zwei Wohnungen, die das Risiko eines gesetzlich geschützten Zahlungsausfalls nicht tragen können. Andere weisen darauf hin, dass starke Akteure – die Fonds – sich nicht zurückziehen, sondern wegen Knappheit die Preise erhöhen werden. Die Diskussion darüber, wer vom Dekret profitiert, bleibt offen.

Fast alle Lesarten teilen die Ansicht, dass das Angebot schrumpft. Es wird von Wohnungen gesprochen, die mündlich vermietet wurden, ohne Makler oder Online-Anzeige, und die ebenfalls vom Markt verschwunden sind. Dieser unsichtbare Bestand taucht in offiziellen Statistiken nicht auf, deckte aber einen großen Teil des erschwinglichen Mietmarkts in Stadtteilen und Provinzhauptstädten ab. Sein Rückgang wird nicht gemessen, sondern vermutet.

Wohnraum als politische Waffe: Vom PER zum aktuellen Kommissar

Es gibt eine längere, fast strukturelle Lesart. Argumentiert wird, dass die Linke eine Gesellschaft von Proletariern braucht und die Rechte eine von Eigentümern, und dass die Regierungsmaßnahmen darauf abzielen, die Unfähigkeit des Marktes aufzuzeigen, als ersten Schritt hin zu einem öffentlichen Wohnraumbestand, der von der Verwaltung zugewiesen wird. Der gezogene Vergleich ist explizit: Was einst das PER (Programm für Arbeitsbeschaffung) war, aber in großem Stil.

Dagegen steht die praktische Einwände sofort: Mit welchem Geld soll dieser öffentliche Bestand gebaut werden? Es geht um einen Bedarf an Hunderttausenden Wohnungen pro Jahr und einen Staat ohne Mittel für Enteignungen zum Marktpreis. Die Verfassung erlaubt keine Enteignung ohne Entschädigung, und den gerechten Preis legt ein Richter mit Sachverständigen fest. Das Fazit dieses Arguments lautet, dass der Plan nie war, zu enteignen, sondern dass Eigentümer das Problem schlucken sollen, während sich die Regierung als Retter präsentiert.

Strategischer Fehler, den niemand zugeben will

Auf politischer Ebene ist die häufigste Lesart, dass das Dekret in seiner Wahlberechnung gescheitert ist. Durch die Aussetzung von Zwangsräumungen und die Kostenverlagerung auf Vermieter hat die Exekutive erreicht, dass ein Teil des moderaten Wählers – der kleine Eigentümer, nicht der Heuschrecken-Fonds – sich angeprangert fühlt. Der Satz, der den Unmut zusammenfasst: Familien, die die Wohnung der Großmutter vermieten, werden als Heuschrecken beleidigt, obwohl die Hälfte Spaniens eine Wohnung als Ergänzung zur Rente oder zum Gehalt vermietet.

Das Ergebnis zum Zeitpunkt dieser Diskussion ist ein engerer Markt, steigende Preise für das Verbleibende und eine Immobilienagentur, die ihr Geschäft wechselt, ohne Geld zu verlieren. Die Vorhersage, die mit mehr Zurückhaltung als Gewissheit gehandelt wird: Wenn der Rahmen nicht korrigiert wird, wird die private Vermietung bald marginal sein, und der Zugang zu Wohnraum hängt von einem öffentlichen Bestand ab, der noch nicht existiert und dessen Finanzierung niemand kennt.