4.000 €/m² in Madrids Puente de Vallecas: 36.000 € Anzahlung für dunkle Wohnung

4.000 Euro pro Quadratmeter für eine lichtlose Erdgeschosswohnung in Puente de Vallecas

Vierzig Quadratmeter, eine Innenhofwohnung im Erdgeschoss ohne Sonnenlicht, mit Feuchtigkeitsschäden, offener Küche und einer Gebühr, die mit einer Anzahlung von 36.000 Euro beginnt. Die Anzeige, die diese Diskussion eröffnet, verkauft kein Haus: Sie verkauft einen Platz auf dem Markt. Bei 4.000 Euro pro Quadratmeter beschreibt der Preis nicht den Stein, sondern die Erwartung, dass jemand in sechs Monaten mehr zahlt. Und hier beginnt das Problem, denn der Käufer dieser Wohnung wird nicht darin leben: Er wird warten.

Was genau kauft man für 4.000 Euro pro Quadratmeter?

Gegenstand des Geschäfts ist eine Innenhofwohnung im Erdgeschoss. Übersetzt: Eine Höhle mit hohen Fenstern, ohne natürliches Licht, mit Feuchtigkeit und der Waschmaschine anderthalb Meter vom Bett entfernt. Auf dieser Basis ist die in der Konversation kursierende Berechnung vernichtend: 362 Euro pro Monat über 30 Jahre, um am Ende Eigentümer von etwas zu werden, das innerhalb eines Jahrzehnts allein für die Verbesserung der Energieeffizienz zwischen 1.000 und 2.500 Euro pro Quadratmeter kosten wird, so eine Berechnung im Thread. So betrachtet, hat der Plan weniger mit Investition als mit einer buchhalterischen Falle zu tun.

Der häufigste Vergleich ist nicht mit einer anderen Wohnung, sondern mit einem Auto. Ein Mercedes S-Klasse zum gleichen Preis bietet mehr Platz, mehr Komfort und vor allem mehr Würde, so ein Kommentar im Thread. Das ist natürlich eine Übertreibung. Aber es funktioniert als Thermometer: Wenn der Immobilienmarkt in der öffentlichen Debatte gegen einen Luxus-Kleinwagen verliert, ist etwas in der Werteordnung kaputtgegangen.

Ein Preis, der nicht zum Viertel passt

Puente de Vallecas trägt einen Ruf, den seine eigenen Bewohner diskutieren. Manche erinnern sich an den Bezirk als Arbeiterviertel mit niedrigem Einkommen, wo jeder jeden kannte und das Label „gefährlich“ von der Presse kam, nicht von der Realität. Andere behaupten das Gegenteil: Dass die Verwahrlosung später kam, mit den Erben der kleinen Wohnungen und dem sozialen Wandel des Viertels. Beide Versionen koexistieren in derselben Konversation ungelöst, und diese Uneinigkeit ist selbst ein Datenpunkt über das Viertel.

Unbestreitbar ist die Arithmetik. 4.000 Euro pro Quadratmeter in einem einkommensschwachen Bezirk lässt sich nicht durch Lebensqualität erklären. Es erklärt sich durch Knappheit, durch den Mangel an Neubau und durch einen Markt, auf dem der Preis vom letzten Käufer bestimmt wird, nicht von denen, die dort leben. Der historische Bezugspunkt in der Konversation ist aufschlussreich: Vor zwanzig Jahren kaufte man für das gleiche Geld eine ganze 60-Quadratmeter-Wohnung an der Küste, so ein Kommentar im Thread. Heute kauft man einen Quadratmeter Loch in Madrid.

Das Flipping-Geschäft und die falsche soziale Leistung

Der typische Käufer dieser Anzeige ist keine Familie. Es ist ein Investor, der saniert, sechs Monate wartet und die Wohnung dann für 6.000 Euro pro Quadratmeter wieder auf den Markt bringt, so ein Kommentar im Thread. Das Geschäft wird manchmal als eine Art Sozialarbeit dargestellt: Die Immobilie wird aufgewertet, das Gebiet gewinnt an Wert, Aktivität entsteht. Das Argument hat ein offensichtliches Loch: Wer saniert, wohnt nicht dort, und wer dort wohnt, saniert nicht.

Die andere Seite des Geschäfts ist die, die niemand unterschreibt. Wenn der Endkäufer nur für den Einstieg 36.000 Euro braucht, sinkt die equivalente Miete nicht unter 900 oder 1.000 Euro pro Monat. Und zu diesem Preis zahlt der Mieter nicht für Wohnraum: Er finanziert den Wertzuwachs eines anderen. Flipping schafft keinen Wohnraum, es rezirkuliert ihn. Und jede Runde treibt den Bodenpreis nach oben.

Leere Wohnungen, teure Wohnungen: Zwei Seiten desselben Marktes

Es gibt eine Paradoxie, die sich durch die gesamte Konversation zieht. In Städten wie Valencia zählt man zwischen 19 Uhr und Mitternacht Dutzende leerer Wohnungen in ganzen Gebäuden, so ein Kommentar im Thread. Es ist kein Problem fehlender Steine. Es ist ein Zuteilungsproblem. Der Bestand existiert, aber er liegt in den Händen derer, die nicht verkaufen müssen, und hält die Preise künstlich hoch, während sich die Nachfrage auf das Wenige konzentriert, das verfügbar ist.

Auf dieser Basis teilen sich die Vorschläge. Einige fordern mehr Bau und lassen den Markt regulieren. Andere weisen darauf hin, dass verfügbare Grundstücke nicht freigegeben werden und das Problem nicht das Angebot, sondern das Eigentum sei. Ein dritter, unbequemerer Weg besagt, dass der Staat direkt mit öffentlichem Wohnraum eingreifen sollte. Alle drei haben Fürsprecher und alle drei haben Lücken. Die einzige Schlussfolgerung, die standhält, ist die unbequemste: Der spanische Wohnungsmarkt funktioniert nicht mehr als Nutzungsmarkt, sondern als Asset-Markt.

Was passiert, wenn der Preis vom Lohn entkoppelt wird?

Die zugrunde liegende Frage ist nicht, ob 4.000 Euro pro Quadratmeter teuer sind. Das sind sie offensichtlich. Die Frage ist, welche Gesellschaft eine 40-Quadratmeter-Wohnung für 160.000 Euro in einem einkommensschwachen Viertel hervorbringt, und was passiert, wenn dieser Preis zur Norm wird. Die Antwort der Konversation ist pessimistisch: Das Leben verkürzt sich, die Hypothek verlängert sich, und was früher unwürdige Behausung war, wird normalisiert.

Eine Innenhofwohnung im Erdgeschoss ohne Licht, mit Feuchtigkeit und der Waschmaschine neben dem Bett ist kein würdiges Zuhause. Es ist ein Vermögenswert mit Wänden. Und solange jemand bereit ist, 36.000 Euro für den Einstieg zu zahlen, wird es immer jemanden geben, der sie verkauft. Der Zweifel ist nicht, ob der Markt recht hat. Der Zweifel ist, wie lange wir noch als Investition bezeichnen, was eigentlich eine höfliche Form der Bodenspekulation ist.

Was, wenn das Problem nicht der Preis wäre, sondern dass wir akzeptiert haben, dass dies der Preis ist?