Inmobiliaria: El plan de Fejióo para la vivienda. Buenas intenciones. ¿Pero lo podrá llevar a la práctica?

[Power Ranger en paro]

¿Sabéis porqué hay tantas ciudades fantasmas en China?

 

[Nefersen]

Seguro que sí. En las comunidades donde gobierna su partido estas medidas llevan mucho tiempo implementándose, y se nota.

Isabel Díaz Ayuso ha enfocado su política de vivienda en la desregulación urbanística, la reducción de trámites burocráticos y la liberalización del uso del suelo para aumentar la oferta disponible.

Las principales medidas y leyes de liberalización aprobadas en la Comunidad de Madrid se estructuran en los siguientes ejes:

1. Sustitución de licencias por declaraciones responsables (Ley Ómnibus)​

• Eliminación de la licencia previa de obra: Mediante modificaciones legislativas (como la Ley Ómnibus y reformas de la Ley del Suelo regional), se sustituyó la necesidad de obtener una licencia municipal previa para muchos tipos de obras por una declaración responsable.
• Efecto: Permite a los promotores e inversores iniciar las obras o las reformas de forma inmediata tras presentar la documentación, trasladando el control técnico y la inspección a una fase posterior o simultánea, reduciendo los plazos de espera que antes se dilataban meses o años en los ayuntamientos.

2. Recalificación automática de suelo dotacional a vivienda protegida​

• Cambio de uso de terrenos públicos o terciarios: A través de la Ley de Medidas Urbanísticas para la Promoción de Vivienda Protegida, se permite la conversión de suelo calificado como terciario (destinado a oficinas, comercios o servicios) o dotacional en suelo residencial para construir Vivienda de Protección Pública (VPP).
• Sin necesidad de modificar el PGOU: Este cambio de uso se autoriza mediante licencias directas o planes especiales acelerados, evitando los lentos trámites de modificación de los Planes Generales de Ordenación Urbana de los municipios.

3. Flexibilización de edificabilidad y densidad urbana​

• Aumento de alturas y densidad: Se han introducido medidas que permiten incrementar la edificabilidad (autorizando, en determinados supuestos, hasta un 10% más de superficie construida y un 20% más en la densidad de viviendas por parcela) sin necesidad de recalificar el suelo.
• Construcción en altura: Se facilitó la adición de plantas adicionales sobre edificios existentes en supuestos regulados para optimizar el suelo urbano consolidado.
• Reducción de exigencias de plazas de garaje: Se ha flexibilizado el número mínimo de plazas de aparcamiento obligatorias por vivienda en ciertas promociones para abaratar costes y liberar espacio útil para edificar.

4. Liberalización y digitalización del suelo público (​

• Movilización del patrimonio público: La Comunidad de Madrid creó el Portal del Suelo, una plataforma pública donde se catalogan y sacan a licitación/subasta las parcelas de titularidad autonómica.
• Planes de cesión a iniciativa privada (Plan Vive): Se liberaliza la gestión de parcelas dotacionales mediante la cesión de derecho de superficie a promotores privados por periodos de hasta 50 años. El privado construye y gestiona los alquileres a precios regulados/asequibles, y tras el periodo de concesión, el suelo y la edificación revierten a la administración pública.

5. Reforma integral de la Ley del Suelo de Madrid​

• Agilización de los planes urbanísticos: El Ejecutivo regional ha tramitado reformas para acortar el proceso de aprobación de nuevos desarrollos urbanísticos (desarrollos de suelo finalista) mediante la eliminación de informes duplicados y la simplificación de evaluaciones ambientales, con el objetivo de reducir el tiempo de desarrollo de un sector urbanizable.

 

[ElCalvo]

Creo que te has hecho un lío, no habla de que el estao construya 1 millón de viviendas y las pagué el estaooo.
Habla de facilitar la construcción de 1 millón de viviendas, que aún así me parecen muy pocas .
A esas medidas habría que sumarle la prohibición de compra por parte de extranjeros no comunitarios .

"Facilitar" no es gratis. Ahora mismo en "facilitar" se gasta menos del 1% de los PGE. Así que me temo que no hay lío ninguno. Y ya estoy harto de la cantinela de "liberar" el suelo: no sirve de nada liberar suelo donde nadie quiere ir porque no hay como ganarse la vida.

 

[cancelar]

Desalojo en 48 horas? Tendría que verlo para creerlo, pero es algo necesario desde hace años.

¿Por qué en 48 horas? Debería ser inmediata, ¿qué es eso de que te ocupen una vivienda y se queden dos días?

La verdad es que da igual, no lo va a hacer, exactamente como el resto de los puntos del plan sin fisuras que tiene el presidente de la Xunta con las viviendas.

 

[Nefersen]

Lo del millón no es que el Estado vaya a construir y pagar un millón de pisos, eso ya está corregido más arriba. La clave es conseguir que se construyan, con suelo público, rebajas fiscales y avales, que tampoco salen gratis; y la pieza que de verdad va aguas arriba es la ley del suelo, para que un defecto de forma no tumbe un plan entero. Bien, aunque clasificar, planear y casi toda la gestión siguen en manos de comunidades y ayuntamientos. Y la dificultad no está solo en los papeles; en Málaga, con 30.000 viviendas ya proyectadas en suelo en gestión, Savills calcula diez años desde que el promotor compra el suelo hasta las llaves, y que en cinco años saldrán unas 3.000. Mientras, el plan mete demanda desde el primer día, con 60% menos de IVA e ITP para menores de 40 y avales de hasta el 100%. Con la oferta así, una parte acaba en el precio. En Londres pasó con Help to Buy; en cambio junto a la frontera galesa, donde sí se podía construir, no pasó. Lo que no aparece en ninguna línea es el suelo que ya se podría edificar y sigue parado, ni quién se queda la plusvalía cuando se reclasifica. Si esperar sigue saliendo barato, liberalizar no garantiza que se construya, y una parte de la subida se la acaba quedando el dueño del terreno. Lo conté en Aguas abajo. La más curiosa es la de las deducciones por prorrogar alquileres; es la prórroga del decreto, pero comprada con deducciones en vez de impuesta por ley.

Hombre, entre un estímulo y una obligación forzosa hay una diferencia para el propietario. Pienso. ¿Es lo mismo ofrecerte otro plato de lentejas que obligarte a comerlo?

 

[Lian]

Pero qué manía es esa de ayudas o facilidades para jóvenes de menos de 40. ¿El resto que no tiene vivienda en propiedad no cuenta? Por estas ideas no votaría a este partido. Es como si se olvidara de una parte de la población: si tienes más de 40, parece que no cuentan. No proponen una cosa coherente ni aunque el problema lo sufrieran en sus carnes.

 

[Nefersen]

Las ayudas no deberían depender de la edad, sino de la capacidad económica. Un hombre de 50 sin familia que le ayude lo necesita bastante más que el descendiente de Amancio Ortega con 20.

 

[mindusky]

Me llama la atención el punto 2: si pasas de los 40 y no tienes vivienda en propiedad porque llevas toda la vida pagando alquileres, para ti no hay ayuda. Mala suerte.

Se nota que es un programa hecho con cabeza.

 

[Findeton]

@Rosso siempre puedes liberalizar de verdad y bien y decir: las condiciones para que construyas aquí incluyen que esa urbanización tenga agua/electricidad/etc, encárgate tú (sector privado) de ello.

Sobre lo de energía, totalmente cierto, pero de nuevo basta con liberalizar y ya el sector privado se encargará de suplir la demanda.

 

[Lian]

Las ayudas no deberían depender de la edad, sino de la capacidad económica. Un hombre de 50 sin familia que le ayude lo necesita bastante más que el descendiente de Amancio Ortega con 20.

Y no ya de la capacidad económica, hay gente que no ha podido comprar por movilidad en el trabajo aunque si pudiera por poder adquisitivo, en mi trabajo ha habido gente así. La edad no debe ser un requisito, es más, no debería haber condiciones especiales para nadie, más bien eliminar burocracia, impuestos a la primera vivienda y liberalizar suelo. Eso por parte del gobierno, y por parte de los bancos una financiación del 100% por tramos, es decir, dependiendo de lo que ganes al año así te conceden. Hay personas que llevan de alquiler 15 años y más por no poder ahorrar lo que se pide y a la misma vez haber vivido todos estos años de alquiler sin ningún problema financiero. Es que quienes toman estas decisiones no tienen en cuenta la situación real de las personas, de lo que se gana en una empresa privada, del esfuerzo que supone ahorrar un 20% más gastos sobre una vivienda de 200.000€ ganando 1500 netos al mes como está más de medio país.

Y eso sin contar que ahora ya no se forman parejas y el esfuerzo es aún mayor si vives solo y pagas alquiler, mantienes todos los gastos derivados, asumes los precios de la cesta de la compra y mantienes el coche que tengas. Ya ni hablamos de ocio ni compras prescindibles…

No sé en qué realidad paralela viven quienes deciden esto, pero deberían pasar un mes con 1500€ para ver cómo se las apañaban.

 

[Findeton]

@Lian liberalizar el suelo y reducir burocracia te lo compro. Sobre eliminar/bajar impuestos, siempre voy a estar a favor, PERO esa medida NO va a bajar precios. No, en una situación de alta demanda y escasez de oferta el precio es el que es por la escasez de oferta, no por los impuestos.

El precio es el que es porque si hay 10 viviendas y 20 familias, sólo puede haber 10 familias que compren una casa. Bajar impuestos no va a cambiar el precio, porque el precio ahí sirve para discriminar en el mercado QUÉ familias se la llevan, lo cual depende de cuánto pueda pagar cada familia, no de los impuestos.

 

[Lian]

@Lian liberalizar el suelo y reducir burocracia te lo compro. Sobre eliminar/bajar impuestos, siempre voy a estar a favor, PERO esa medida NO va a bajar precios. No, en una situación de alta demanda y escasez de oferta el precio es el que es por la escasez de oferta, no por los impuestos.

El precio es el que es porque si hay 10 viviendas y 20 familias, sólo puede haber 10 familias que compren una casa. Bajar impuestos no va a cambiar el precio, porque el precio ahí sirve para discriminar en el mercado QUÉ familias se la llevan, lo cual depende de cuánto pueda pagar cada familia, no de los impuestos.

Ahora es así porque este gobierno y Ayuso se han liado a meter a gente de fuera en un país donde ya hay casi 50 millones de habitantes, por esto que hablamos entre otras cosas, pero hay que recordar que antes de esto las cosas con la vivienda han sido siempre así, cargarla de impuestos y burocracia hasta que ha tocado techo.

No es normal que se haya duplicado su coste y precio final todos estos años mientras los salarios han ido subiendo el 2% cada año… es de cajón que en algún momento pasara lo que está pasando, la inmi gración lo que ha hecho es acelerar el proceso.

No ha habido un solo gobierno ni de derechas ni de izquierdas que se haya centrado en hacer vivienda donde hacía falta y cuando tocaba, y mucho menos reduciendo costes, ha sido más bien al revés, y ahora con las políticas medioambientales, más impuestos a meter que la hacen aún más cara. Es imposible para la clase trabajadora asumir esto y la solución no es subir el SMI como pretenden, porque eso agravará más el problema, más inflación y todo más caro. La ingeniería financiera se debería llevar hacia este otro lado, y es lo que no quieren porque recaudarían menos y podrían disponer de menos fondos.

 

[Turek]

Claro que hay solución: CONSTRUIR.

La vivienda nueva es innacesible para muchos, si ya cuesta pagar un alquiler , meterte en un piso de 200.000 mínimo, teniendo para la entrada, más aun.

 

[Nefersen]

Y no ya de la capacidad económica, hay gente que no ha podido comprar por movilidad en el trabajo aunque si pudiera por poder adquisitivo, en mi trabajo ha habido gente así. La edad no debe ser un requisito, es más, no debería haber condiciones especiales para nadie, más bien eliminar burocracia, impuestos a la primera vivienda y liberalizar suelo. Eso por parte del gobierno, y por parte de los bancos una financiación del 100% por tramos, es decir, dependiendo de lo que ganes al año así te conceden. Hay personas que llevan de alquiler 15 años y más por no poder ahorrar lo que se pide y a la misma vez haber vivido todos estos años de alquiler sin ningún problema financiero. Es que quienes toman estas decisiones no tienen en cuenta la situación real de las personas, de lo que se gana en una empresa privada, del esfuerzo que supone ahorrar un 20% más gastos sobre una vivienda de 200.000€ ganando 1500 netos al mes como está más de medio país.

Y eso sin contar que ahora ya no se forman parejas y el esfuerzo es aún mayor si vives solo y pagas alquiler, mantienes todos los gastos derivados, asumes los precios de la cesta de la compra y mantienes el coche que tengas. Ya ni hablamos de ocio ni compras prescindibles…

No sé en qué realidad paralela viven quienes deciden esto, pero deberían pasar un mes con 1500€ para ver cómo se las apañaban.

Es que los programas políticos no se hacen así:

Se reúne un grupo de expertos que hacen un análisis holístico de la situación. Se aportan todo tipo de propuestas y se ven los pros y los contras, y los efectos colaterales que puedan tener, o la memoria económica que conllevan, y a partir de ese primer análisis, se escogen las mejores y más factibles propuestas...

Sino que se hace así:


Feijoo en la junta dice: "Tenemos que ofrecer algo a los jóvenes".

Entonces Cuca Gamarra nombra una comisión para analizar qué pueden proponer.

Una persona de la comisión dice: "Podíamos ofrecer ayuda" --que es casi lo único que se le ocurre al político común. Usar el dinero "de los demás" para repartirlo.

Otra dice: "Vale, pero si es para los jóvenes, deberíamos establecer un límite de edad".

Una tercera dice: "Bueno, podría ser a los menores de 30 años".

Otra, a punto de la menopausia, dice: "Ahora los 40 son los nuevos 30".

Todas deciden por consenso que la propuesta será "Ayuda a la vivienda para jóvenes menores de 40", y esa fascinante conclusión se pasa a los encargados de incluirla en el programa electoral.

 

[Nefersen]

La vivienda nueva es innacesible para muchos, si ya cuesta pagar un alquiler , meterte en un piso de 200.000 mínimo, teniendo para la entrada, más aun.

En muchos casos una hipoteca cuesta menos que un alquiler.

 

[Lian]

Es que los programas políticos no se hacen así:

Se reúne un grupo de expertos que hacen un análisis holístico de la situación. Se aportan todo tipo de propuestas y se ven los pros y los contras, y los efectos colaterales que puedan tener, o la memoria económica que conllevan, y a partir de ese primer análisis, se escogen las mejores y más factibles propuestas...

Sino que se hace así:


Feijoo en la junta dice: "Tenemos que ofrecer algo a los jóvenes".

Entonces Cuca Gamarra nombra una comisión para analizar qué pueden proponer.

Una persona de la comisión dice: "Podíamos ofrecer ayuda" --que es casi lo único que se le ocurre al político común. Usar el dinero "de los demás" para repartirlo.

Otra dice: "Vale, pero si es para los jóvenes, deberíamos establecer un límite de edad".

Una tercera dice: "Bueno, podría ser a los menores de 30 años".

Otra, a punto de la menopausia, dice: "Ahora los 40 son los nuevos 30".

Todas deciden por consenso que la propuesta será "Ayuda a la vivienda para jóvenes menores de 40", y esa fascinante conclusión se pasa a los encargados de incluirla en el programa electoral.

Tal cual lo has explicado es la sensación que da, no analizan el problema real, solo captación de votos, y así es imposible dar soluciones coherentes y eficaces para las poblacion en general. Es que resulta insultante que tengan a tanto asesor y expertos para proponer las ideas de bombero que tienen.

 

[nuevo_burbujo]

Sabe todo el mundo que de ese millón de viviendas van a construir 10 como mucho.

 

[Turek]

En muchos casos una hipoteca cuesta menos que un alquiler.

Sí, pero vivienda nueva accesible a día de hoy no existe, no creo que por menos de 200.000 salga nada ya, eso es una letra mínimo 750€ más la entrada del 30% más o menos.

 

[Findeton]

Ahora es así porque este gobierno y Ayuso se han liado a meter a gente de fuera en un país donde ya hay casi 50 millones de habitantes, por esto que hablamos entre otras cosas, pero hay que recordar que antes de esto las cosas con la vivienda han sido siempre así, cargarla de impuestos y burocracia hasta que ha tocado techo.

No es normal que se haya duplicado su coste y precio final todos estos años mientras los salarios han ido subiendo el 2% cada año… es de cajón que en algún momento pasara lo que está pasando, la inmi gración lo que ha hecho es acelerar el proceso.

No ha habido un solo gobierno ni de derechas ni de izquierdas que se haya centrado en hacer vivienda donde hacía falta y cuando tocaba, y mucho menos reduciendo costes, ha sido más bien al revés, y ahora con las políticas medioambientales, más impuestos a meter que la hacen aún más cara. Es imposible para la clase trabajadora asumir esto y la solución no es subir el SMI como pretenden, porque eso agravará más el problema, más inflación y todo más caro. La ingeniería financiera se debería llevar hacia este otro lado, y es lo que no quieren porque recaudarían menos y podrían disponer de menos fondos.

Está prohibido por el estado/ccaa/municipios construir vivienda en el 95.7% del suelo, otro 2 y pico % ya está construido y el otro 2% puedes teóricamente construir pero cambiando planes urbanos etc que puede tardar 10 años SI existe voluntad política.

Vamos, que problemas de suelo no hay, son las leyes y la gestión política el problema. Porque no, el 95.7% de España no son barrancos, parques naturales o playas.

 

[Rosso]

Hombre, entre un estímulo y una obligación forzosa hay una diferencia para el propietario. Pienso. ¿Es lo mismo ofrecerte otro plato de lentejas que obligarte a comerlo?

Para el propietario es la diferencia entre todo y nada, sí. Lo curioso es que van en la misma dirección, que el inquilino siga más tiempo y la renta suba menos; uno lo fuerza en ciertos supuestos y el otro intenta comprar el acuerdo con deducciones. Probablemente mejor, pero el objetivo se parece bastante.

@Rosso siempre puedes liberalizar de verdad y bien y decir: las condiciones para que construyas aquí incluyen que esa urbanización tenga agua/electricidad/etc, encárgate tú (sector privado) de ello.

Sobre lo de energía, totalmente cierto, pero de nuevo basta con liberalizar y ya el sector privado se encargará de suplir la demanda.

Eso en buena parte ya existe. Urbanizar lo pagan por ley quienes promueven la actuación, viales, agua, saneamiento y las conexiones y refuerzos de las redes generales que haga falta, y todo eso sale de lo que se puede pagar por el suelo.

Donde el dinero no basta es en la capacidad de la red eléctrica. El transporte depende de la planificación estatal y la distribución de planes de inversión aprobados, así que si no hay capacidad y el refuerzo no está previsto te pueden denegar el acceso aunque tengas la urbanización pagada.

Y en lo de los impuestos que le dices a Lian estoy de acuerdo, con 10 casas y 20 familias, bajar el IVA no crea la casa número 11; sube lo que pueden pagar los compradores y buena parte de la rebaja acaba en el precio.

 

[DEREC]

No va a valer para nada, sobre todo porque en vez de atacar la demanda, la favorece reduciéndoles los impuestos.

Sinceramente lo veo imposible, las medidas que habría que tomar son muy drásticas y no las veo saliendo de un político español.

Por la demanda:

- Cortar en seco la inmi gración, la legal, la ilegal, las pateras, todo. Habría que cancelar todos los visados turísticos de sudamérica...
- Fomentar el retorno de los que ya están (la deportación masiva es una quimera)
- Prohibición de comprar a no residentes extranjeros.

Por la oferta:

- Impuestos CERO y seguridad jurídica total al que alquile una vivienda.
- Libertad de autoconstrucción en cualquier terreno no protegido. Aquí incluyo prefabricadas, caravanas, etc..
- Obligación a los ayuntamientos por ley de aumentar en suelo urbanizable x3.
- Impuestos CERO, burocracia reducida 90% y eliminar del CTE todo lo que no haga que la casa se caiga para viviendas de nueva construcción.
- Reducir IRPF fuera de zonas tensionadas y reducirlo aún más en la España vaciada con la intención de descongestionar ciudades.

Con eso, creo que en unos años se empezaría a notar la mejoría.

 

[ashe]

Si se regularizase la situación de millones de personas no haría falta construir tanto.

Se da la paradoja no solo que sobre, sino que haría falta destruir y construir de nuevo algunas por problemas, y además de ello, fomentar industria y lo rural BIEN para que muchos dejen de ir a la ciudad y puedan vivir en su pueblo ya sea vendiendo miel, carne, hortalizas etc junto su industria de madera, metal etc ya que el fundamento de las ciudades actuales ya no tiene sentido que fue el de poner en un mismo lugar toda la industria para reducir costes de transporte

 

[Findeton]

Si se regularizase la situación de millones de personas no haría falta construir tanto.

Se da la paradoja no solo que sobre, sino que haría falta destruir y construir de nuevo algunas por problemas, y además de ello, fomentar industria y lo rural BIEN para que muchos dejen de ir a la ciudad y puedan vivir en su pueblo ya sea vendiendo miel, carne, hortalizas etc junto su industria de madera, metal etc ya que el fundamento de las ciudades actuales ya no tiene sentido que fue el de poner en un mismo lugar toda la industria para reducir costes de transporte

Deportar a forasteros legales es inmoral. Aparte que la economía se resentiría.

Y si quieres fomentar lo rural, es muy fácil, al menos teóricamente. Da fueros a los pueblos, para que tengan independencia a nivel de impuestos y regulaciones... y mañana a las 5 de la mañana tendrás a todos los Cayetanos mudándose a un pueblo perdido de Cuenca para pagar impuestos nivel Andorra.

Ah no, pero según algunos la izquierda defiende la España Vaciada. Ellos han creado la España Vaciada.

 

[ashe]

Deportar a forasteros legales es inmoral. Aparte que la economía se resentiría.

Y si quieres fomentar lo rural, es muy fácil, al menos teóricamente. Da fueros a los pueblos, para que tengan independencia a nivel de impuestos y regulaciones... y mañana a las 5 de la mañana tendrás a todos los Cayetanos mudándose a un pueblo perdido de Cuenca para pagar impuestos nivel Andorra.

Ah no, pero según algunos la izquierda defiende la España Vaciada. Ellos han creado la España Vaciada.

lo que es inmoral es traer personas de fuera para empeorar las condiciones de vida de los autóctonos

sin esa llegada masiva se resolverían muchos problemas de golpe y si hace falta que la economía se resienta, bienvenido sea para mejorar a largo plazo

 

[Findeton]

lo que es inmoral es traer personas de fuera para empeorar las condiciones de vida de los autóctonos

sin esa llegada masiva se resolverían muchos problemas de golpe y si hace falta que la economía se resienta, bienvenido sea para mejorar a largo plazo

¿Y qué diferencia LEGAL hay para ti entre un invasor y un forastero legal?

Lo digo porque yo estoy muy a favor de expulsar a los forasteros que tengan el más mínimo delito, pero los que no cometan delitos, no sé por qué los calificarías como invasores. Excepto por xenofobia, quiero decir.