El precio de Idealista ya no es ni una pista: la brecha con notaría es del 44%
¿Por qué el piso que ves en Idealista no se firma nunca a ese precio? La respuesta está en un análisis de UVE Valoraciones que ha puesto el dedo en la llaga: la diferencia entre lo que piden los portales y lo que se cierra ante notario ha pasado del 12% en 2021 al 44% en 2025. No es un ajuste de mercado, es un desajuste de método.
La brecha se amplía: de 12% a 44% en cuatro años
El análisis de UVE Valoraciones, publicado en octubre de 2025, revela que la brecha entre los precios anunciados en portales como Idealista y Fotocasa y los precios reales de las transacciones notariales se ha multiplicado por casi cuatro en cuatro años. En el caso de Fotocasa, la diferencia ha pasado del 8% al 32%. La explicación principal no es que cada piso se venda un 30% por debajo del anuncio, sino que el conjunto de lo anunciado y el conjunto de lo vendido son cada vez menos el mismo conjunto.
El efecto de los portales: ponderación por anuncios, no por zonas
Los portales ponderan por número de anuncios, no por zonas geográficas. Desde 2021 los anuncios se han multiplicado en las provincias caras, mientras que las compraventas han crecido más en las baratas. A eso se suma que el comprador medio compra cada año metros más pequeños. Resultado: la estadística compara peras con manzanas.
Inflación y ladrillo: la vivienda supera al IPC
Si tomamos las medias anuales del IPC del INE, de 2022 a 2025 la inflación acumulada ronda el 18%: 8,4 en 2022, 3,5 en 2023, 2,8 en 2024 y 2,7 en 2025. La vivienda, con datos de notaría, sube entre un 26% y un 29% en ese mismo tramo. En términos reales, la vivienda se encarece entre siete y nueve puntos por encima de los precios. Los sueldos, mientras tanto, suben un 3,1% en 2025, con un salario medio bruto de 28.410,78 euros. Contra un 26% en cuatro años, no hay sueldo que aguante.
El mordisco fiscal: Hacienda se lleva su parte
El IBI va del 0,4% al 1,10% del valor catastral, pero el mordisco gordo es otro. Hasta 2014 existían los coeficientes de actualización, que corregían el valor de compra por la inflación para que solo tributase la ganancia real. La Ley 26/2014 los suprimió con efectos del 1 de enero de 2015, y el Constitucional avaló la supresión en la sentencia 67/2023. Con lo cual, de esa subida del 26%, dieciocho puntos son inflación pura y usted tributa por ellos. Además, cada compraventa se grava con el 10% de impuesto de transmisión patrimonial de media, que varía según la comunidad autónoma.
Mientras tanto, el Estado se queda con su parte: la supresión de los coeficientes de actualización hace que tributes por inflación que no has ganado. Así que el ladrillo protege, pero Hacienda siempre encuentra la manera de mojarse. Y si alguien cree que la brecha se debe a dinero negro, que lo demuestre.
