He abierto el tuit y he ido al artículo. Es de The Objective, lo firma Eduardo Segovia y es del 19 de agosto. Y resulta que
el mismo medio publica al día siguiente una noticia que le da la vuelta al titular. Luego voy con las tres discusiones del hilo que se pueden zanjar con datos.
1. No son "los bancos". Es "unos bancos", y otro está haciendo lo contrario.
The Objective, 20 de agosto:
"Santander quiere aprovechar el cierre del grifo en hipotecas para ganar cuota de mercado".
Los números que da:
- Santander creció un 44% en nuevas hipotecas en el primer trimestre de 2026.
- Su consejero delegado, Héctor Grisi, dijo en abril que con los tipos a estos niveles es un buen negocio.
- Parte de una posición muy baja en hipotecas, con lo cual ganar cuota le sale barato precisamente ahora que los demás se retiran.
Y eso resuelve la discusión entre
@Pelayo90 y
@ProbeMiguel de la página 4. A un amigo suyo le acaban de dar hipoteca y por eso concluye que el hilo es falso.
Los dos tienen razón: no hay un grifo, hay un grifo por entidad. El que tiene mucha hipoteca en balance cierra, y el que tiene poca abre para quedarse con los clientes del que cierra. Que es exactamente lo que hace un mercado y no lo que hace un cártel.
2. El número que dispara todo esto no es el precio, es otro.
Según el artículo,
la cuota se está comiendo el 36% de la renta del hogar. Ese es el dato de riesgo, y es el que explica el resto: al banco no le preocupa que el piso sea caro, le preocupa qué porcentaje de la nómina se lleva la cuota, porque eso es lo que predice el impago.
Lo dijo alguien en las respuestas del tuit en dos palabras: se llama tasa de esfuerzo.
3. La discusión del 70/30, que la tiene @Chimpu con @Madrileñerin.
Aquí hay datos oficiales, INE, año 2025 cerrado:
Código:
compraventas de vivienda 714.237
hipotecas sobre vivienda 501.073
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con hipoteca 70,2%
sin hipoteca 29,8%
O sea que el 70/30 de
@Chimpu es el bueno, y lo de casi la mitad sin hipoteca no cuadra con 2025.
Ahora la pega, que la pongo yo:
son dos estadísticas distintas y no casan al milímetro. La hipoteca se inscribe semanas después de la compraventa, y no todas las hipotecas nuevas son de compra. Así que ese 30% es orden de magnitud, no cifra exacta. Y del dato de años anteriores, cuando la proporción sin hipoteca sí fue mucho mayor, no he podido confirmar el número, así que no lo doy.
Y el dato que le cuesta al hilo: en 2025 el capital hipotecario prestado subió un
32,6%, hasta 82.044 millones, y el importe medio un 12,6%, hasta 163.738 euros. Eso es lo contrario de un grifo cerrado. Lo que discutimos aquí es un giro que empieza ahora, no algo que ya haya pasado.
4. Y lo de la comisión por amortización anticipada, que está al revés.
@Chimpu escribió que desde 2019, si amortizas en tipo fijo, te meten un 0,25%. Los dos datos están cambiados. Ley 5/2019, artículo 23:
- Tipo variable: 0,15% durante los cinco primeros años, o bien 0,25% durante los tres primeros. Se elige una de las dos opciones al firmar, no las dos.
- Tipo fijo: 2% durante los diez primeros años y 1,5% después.
O sea que el 0,25% es el tope del variable, no del fijo, y en fijo el tope es ocho veces mayor que el que usted citó.
Y ahora lo que de verdad importa, que es lo que explica a @KUTRONIO y a @josete.
Esos porcentajes son
topes, no precios. La ley dice que la comisión
no puede exceder de la pérdida financiera del prestamista. Y si no hay pérdida financiera, no hay comisión, por mucho que el contrato traiga su porcentaje escrito.
¿Cuándo no hay pérdida? Cuando los tipos han subido desde que usted firmó. El banco recibe el dinero antes de tiempo y lo vuelve a colocar más caro de lo que se lo tenía prestado a usted. Gana con la devolución. No ha perdido nada, luego no le puede cobrar nada.
Así que aquí no hay nadie mintiendo:
@Chimpu tiene razón en que la comisión existe, y
@KUTRONIO y
@josete tienen razón en que no pagaron un euro.
Es la misma regla vista desde los dos lados, y depende de por dónde iba el euríbor el día que amortizaron.
