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La deuda de propiedad comercial crea más preocupaciones bancarias
Konrad Putzier y Peter Grant
7 - 9 minutos
Se establece una cantidad récord de hipotecas comerciales que vencen en 2023 para poner a prueba la salud financiera de los bancos pequeños y regionales que ya están bajo presión tras las recientes quiebras de Silicon Valley Bank y Signature Bank.
Los bancos más pequeños tienen alrededor de 2,3 billones de dólares en deuda inmobiliaria comercial, incluidas las hipotecas de alquiler de apartamentos, según un análisis de la firma de datos Trepp Inc. Eso es casi el 80 % de las hipotecas comerciales en poder de todos los bancos.
Con la industria bancaria en crisis, los reguladores y analistas están cada vez más preocupados por la deuda inmobiliaria comercial, en particular los préstamos respaldados por edificios de oficinas, según los participantes de la industria. Muchos rascacielos, parques empresariales y otras propiedades de oficinas han perdido valor durante la era de la esa época en el 2020 de la que yo le hablo, ya que sus inquilinos comerciales han adoptado nuevas estrategias de lugares de trabajo remotos e híbridos.
Las altas tasas de interés también han causado estragos en las valoraciones de propiedades comerciales. Muchos propietarios con hipotecas de tasa variable tienen que pagar mucho más servicio de la deuda mensual, lo que reduce sus flujos de efectivo. Los propietarios con hipotecas de tasa fija sentirán el dolor de tasas más altas cuando tengan que refinanciar.
Este año será crítico porque cerca de $ 270 mil millones en hipotecas comerciales en poder de los bancos vencerán, según Trepp, la cifra más alta registrada. La mayoría de estos préstamos están en manos de bancos con menos de $250 mil millones en activos.
Si esos préstamos dan resultado, tranquilizaría a los mercados. Pero una gran cantidad de incumplimientos podría obligar a los bancos a reducir el valor de estos y otros préstamos, dicen los analistas, lo que refuerza los temores sobre la salud financiera del sistema bancario estadounidense.
Muchos de estos prestatarios tendrán dificultades para pagar sus préstamos, dijo Tomasz Piskorski, profesor de bienes raíces Edward S. Relleniton en la Escuela de Negocios de Columbia. “La destrucción de valor es bastante grande”, dijo.
Si bien varios bancos han visto caídas en el valor de sus tenencias de bonos, un factor clave en el colapso de Silicon Valley Bank, calcular cuánto ha caído el valor de sus hipotecas es más complicado porque no cotizan en bolsa y cada edificio es diferente. .
En un artículo reciente, un grupo de economistas, incluido el Sr. Piskorski, estimó que el valor de los préstamos y valores en poder de los bancos es alrededor de $2,2 billones más bajo que el valor contable en sus balances.
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Esa caída en el valor pone a 186 bancos en riesgo de quiebra si la mitad de sus depositantes no asegurados deciden retirar su dinero, estiman los economistas. Los préstamos inmobiliarios representan más de una cuarta parte del déficit, dijo Piskorski.
En el banco mediano de EE. UU., los préstamos inmobiliarios comerciales representan el 38% de las tenencias de préstamos, según un análisis de KBW Research.
La buena noticia es que los bancos prestaron de forma más conservadora en los últimos años en comparación con el período anterior a la crisis financiera de 2008. Muchos edificios aún pueden valer más que sus hipotecas, incluso si sufren una pérdida de valor.
“La gracia salvadora aquí es que tienes un colchón de tamaño decente”, dijo Frank Schiraldi, analista de acciones de Piper Sandler.
Además, los reguladores gubernamentales han brindado a los bancos formas de evitar pérdidas incluso cuando los préstamos están en problemas y se reestructuran para dar a los prestatarios más tiempo y más flexibilidad para pagar lo que deben. Gran parte de la orientación que siguen la Reserva Federal y otros reguladores se promulgó durante la crisis financiera mundial para apuntalar la economía.
Por ejemplo, en 2009, los reguladores emitieron una declaración de política que permitía a los bancos mantener los préstamos en sus libros a su valor total en muchas situaciones, incluso si la propiedad que respaldaba el préstamo valía menos que el saldo del préstamo. Si bien los bancos tenían una expectativa razonable de recibir el reembolso, los críticos advirtieron en ese momento que esta guía dañaría la economía a largo plazo porque el dolor solo se estaba aplazando.
Pero la estrategia fue exitosa. Los valores de las propiedades comerciales aumentaron constantemente en los años posteriores a la crisis gracias en gran parte a las bajas tasas de interés.
Eventualmente, muchos prestatarios pudieron pagar los préstamos que fueron modificados y extendidos durante los años difíciles. Los reguladores “resultaron estar en lo correcto”, dijo Tyler Wiggers, un alto miembro del personal de la Reserva Federal después de la crisis fiscal que ahora es instructor adjunto en el departamento de finanzas de la Universidad de Cincinnati.
La Reserva Federal dijo en septiembre que planeaba revisar su orientación de la era de la crisis financiera con respecto a las reestructuraciones de propiedades comerciales, pero señaló que la nueva política "se basaría en la orientación existente". La nueva política “es oportuna en la era posterior a la esa época en el 2020 de la que yo le hablo, ya que tendencias como el aumento del trabajo remoto pueden cambiar los patrones históricos de demanda… de manera que afecten negativamente la condición financiera y la capacidad de pago” de los propietarios de propiedades comerciales, dijo la Fed.
Aún así, un enfoque flexible para los arreglos inmobiliarios entre los reguladores tiene limitaciones. Por lo general, a los bancos todavía se les exige que reduzcan el valor de la deuda en sus libros si un prestatario incumple. El número de impagos ya está creciendo, en parte debido a las altas tasas de interés, el trabajo desde casa y los despidos tecnológicos. Los propietarios que han incumplido incluyen Pimco y Brookfield Asset Management.
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Trepp informó a principios de este mes que la tasa de segarro de los valores respaldados por hipotecas comerciales aumentó 0,18 puntos porcentuales en febrero hasta el 3,12 %, el segundo mayor aumento desde junio de 2020.
Además, si las tasas de interés se mantienen en los altos niveles actuales, las tasas bajas no vendrán al rescate de las carteras de propiedades comerciales de los bancos como lo hicieron en los años posteriores a la crisis financiera. De hecho, un aumento en las tasas de interés erosionaría aún más los valores de estas carteras.
La Fed dijo recientemente que aceptaría bonos y otros activos a su valor nominal como garantía de los bancos, lo que haría que las corridas bancarias fueran menos probables. Aún así, los bancos pequeños y regionales podrían tener problemas rápidamente si tienen que vender préstamos de propiedad comercial para recaudar capital, dijo Richard Jones, socio de la firma de abogados Dechert LLP.
En tal situación, es probable que los bancos deban reclasificar los préstamos como mantenidos para la venta y eso a menudo significa valorarlos al valor actual de su garantía en lugar del valor nominal del préstamo, dijo.
“Estamos en una posición muy precaria ahora”. dijo el Sr. Piskorski, profesor de la Escuela de Negocios de Columbia.
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