*Tema mítico* : Es buen momento para comprar

[Kevinjesus]

No estoy seguro de entenderte bien...lo hicimos con el total para hacernos idea aproximada mensual ¿se debería hacer de otra manera?

Tal como lo entiendo yo, el forero le sugiere considerar sólo lo aportado por intereses del préstamo, no el principal. El principal es algo que, cuando acabas de pagar la hipoteca, tienes en tu poder. Es decir, el valor del inmueble no lo pierdes, lo tienes ahí. En el caso de un alquiler, nunca tienes nada tuyo. Ahí es donde yo creo que habría que considerar posible depreciación (que puede ser revalorización, es difícil de saber, especialmente a largo plazo).

Si compro ahora un piso de 200k€, con hipoteca, cuando termine de pagarlo habré pagado 200+x, pero tengo en mi poder un bien de valor 200 (menos depreciación o más revalorización). Si alquilo un piso de 200k€, nunca tendré nada mío, el valor del bien será 0.

La estimación se puede refinar por varios lados. Por ejemplo, el que alquila puede considerar cuánto le puede rentar tener dinero en valores en lugar de invertirlo en la entrada+gastos iniciales del piso. Pongamos, para esos 200k€, que la esa cifra es 60k€ (el 30%). Pues esos 60k€ metidos en algo (acciones, fondos, un garaje para alquilar) pueden rentar por ejemplo un 3% anual. Es asimilable al "coste de oportunidad".

Hay que ser concienzudo y realista para valorar realmente bien una opción frente a otra. No hay que "hacerse trampas al solitario".
¿Alguno conoce alguna hoja de cálculo ya hecha que considere todos estos posibles aspectos?

 

[Merkel69]

Totalmente. Alrededor de tres años buscando y cada vez que metemos todos los datos en el Excel y le damos al intro, decidimos esperar un poco más y seguir ahorrando. Obviamente hay factores cualitativos, pero sólo contando el tema económico, la cosa cambia mucho.

Vimos una vez, al inicio de esta "aventura en pos del ladrillo", un piso que cuadraba bastante y la hipoteca menusal nos "salía" por apenas 70 euros más de lo que pagábamos de alquiler (oh! Qué guay, si es muy poco!) pero una vez sumamos, comunidad, IbI, seguros, etc, etc, la diferencia al mes se disparaba...te abre los ojos y te pone en tu sitio sobre qué rango te puedes mover.

Por supuesto que en el factor económico se tiene que dar valor a un bien que tendrás después de tenerlo pagado, podrás venderlo, alquilarlo etc. Aunque siempre tienes que tener un sitio dónde vivir. Pero también hay que tener en cuenta el coste oportunidad que te da estar de alquiler, siempre que puedas tener ahorros claro.

En mi caso son muchas variables que todavía decantan la balanza sobre el alquiler. Ayer mismo lo hablaba con un amigo recién hipotecado. Está encantado ojo, pero asumía que se estaba gastando mucho más de lo que pensaba en la casa. Cuando estás de alquiler, no te gastas dinero en mejorar o decorar, es algo obvio.

 

[pxus]

Supongo que la comparación de la cuota del alquiler la habrá hecho con la parte de intereses de la cuota de hipoteca, excluyendo la devolución de capital del principal.

¿Verdad?

Esto es importante y parece que no habéis reparado en ello, patrimonio.

 

[Merkel69]

Esto es importante y parece que no habéis reparado en ello, patrimonio.

En mi cálculos lo tengo en cuenta, pero es una incertidumbre realmente. Pero también tengo en cuenta el coste oportunidad de tener dinero para emergencias/caprichos/vivir varios años sin cobrar nada. Justo lo he escrito en el mensaje anterior.

 

[pxus]

En mi cálculos lo tengo en cuenta, pero es una incertidumbre realmente. Pero también tengo en cuenta el coste oportunidad de tener dinero para emergencias/caprichos/vivir varios años sin cobrar nada. Justo lo he escrito en el mensaje anterior.

he visto tu mensaje, lo entiendo. Sólo que veo que la gente compara letra de hipoteca más gastos con el alquiler, y eso no me parece correcto.

El alquiler habría que compararlo con todos los gastos de la compra, el IBI, seguros, gastos de comunidad, reformas, más intereses de la deuda, pero excluyendo la amortización de capital por la que estás adquiriendo un bien.

 

[Merkel69]

he visto tu mensaje, lo entiendo. Sólo que veo que la gente compara letra de hipoteca más gastos con el alquiler, y eso no me parece correcto.

El alquiler habría que compararlo con todos los gastos de la compra, el IBI, seguros, gastos de comunidad, reformas, más intereses de la deuda, pero excluyendo la amortización de capital por la que estás adquiriendo un bien.

Eso es, y realizando una media de los últimos 20 años (o el tiempo que vaya a estar hipotecado) de la evolución de los precios y tomar esa media como un correctivo al precio de lo que pagaste.

Pero también hay que tener en cuenta que es un bien que necesitas, y si lo vendes o alquilas tendrás que tener otro.

 

[Cabrejas]

he visto tu mensaje, lo entiendo. Sólo que veo que la gente compara letra de hipoteca más gastos con el alquiler, y eso no me parece correcto.

El alquiler habría que compararlo con todos los gastos de la compra, el IBI, seguros, gastos de comunidad, reformas, más intereses de la deuda, pero excluyendo la amortización de capital por la que estás adquiriendo un bien.

Entiendo el punto económico que comentas pero es normal que se hagan las cuentas con la hipoteca completa pues es lo que vas a pagar mensualmente, y por lo tanto estás calculando más tu situación de liquidez que la situación económica global.

Ahora mismo con hipotecas al 0,7% o 0,8% más euribor que está en el -0,4% obviamente siempre va a salir compra antes que alquiler, incluso tomando un fijo 1,35 o 1,5 también. Pero hay que contar que estas pagando una amortización también que no es líquida y no puedes dejar de pagarla.

 

[Jasa]

No estoy seguro de entenderte bien...lo hicimos con el total para hacernos idea aproximada mensual ¿se debería hacer de otra manera?

Se refiere que en los datos que dio no estaba el valor del capital adquirido tras los años de pago.
Es decir, metía el precio de la vivienda, más impuestos, más intereses, más comunidad y restaba al valor el gasto en alquiler durante el tiempo citado para ver la diferencia y si merece la pena el comprar. A esa resta le tienes que meter tu aproximación del valor de la casa, porque, pongamos que tras 30 años, tu echas cálculos esos cálculos y te sale más rentable el alquiler en 100.000 euros, por decir algo, pero si el valor de la casa en 30 años es de 120.000 euros, realmente sale más rentable la compra.

Ahora, ¿cuanto vale dicha vivienda en 30 años? Pues a saber, eso es una estimación que decidirás tú para hacer los cálculos, si piensas que se va a depreciar, revalorizar o mantener dicho valor. Al igual que también habría que meter gastos de posibles obras, derramas, etc... Todo esto solo lo puedes hacer exactamente a toro pasado, no hay una ciencia exacta.

 

[Alguien random]

Diría que si hoy (2020) compras en una capital de provincia o alrededores, o en ciudades medianas de provincias (50 mil hab) es prácticamente seguro que si haces la cuenta, a la larga sales ganando. No hay alquiler tan barato a la larga (30 años) que salga más rentable que comprar. En terminos de dinero si se puede palmar. Por mi zona hay montones de casas de 250-300 que se venden en 160-200. Pero es que ya solo en los 15 años que llevan construidas, alguien que lleve desde el principio de alquiler llevaría pagados 150 mil (y eso considerando un alquiler barato). Y estamos hablando de comprar en burbuja y vender en cuanto se viene el guano. Y es curioso que los pepitos no tengan en cuenta eso cuando venden (ejjj que me costo 300 mil) cuando debería ser un factor importante para escuchar ofertas.

Solo sacaría de la norma a todos los pisuchos de 60 metros construidos en pueblos en medio de la nada. Esos ya no es que se pueda recuperar lo invertido, sino que ni se podrán vender.

 

[Enteradilla]

Yo creo que a lo que se refería el forero quebré comento que eres joven es porque todo tiene su momento y a veces es verdad que en el caso de la vivienda la gente quiere saltarse etapas, lo normal es que cuando eres joven y empiezas tu vida compres un piso relativamente asumible y que no conlleve una mega hipoteca de locura, que luego la vida te va bien pues pegas el salto a algo mejor.

 

[Escaramuza]

he visto tu mensaje, lo entiendo. Sólo que veo que la gente compara letra de hipoteca más gastos con el alquiler, y eso no me parece correcto.

El alquiler habría que compararlo con todos los gastos de la compra, el IBI, seguros, gastos de comunidad, reformas, más intereses de la deuda, pero excluyendo la amortización de capital por la que estás adquiriendo un bien.

A modo de anécdota.

Tengo un amigo que compró su vivienda en el año 2002 por 275.000 euros y vendió en el 2019 por el mismo precio. Él insiste en que estos 17 años a vivido gratis, pues compró una vivienda y la vendió por el mismo precio.

A grosso modo le hice unos números para comprobar si realmente había vivido gratis. Teniendo en cuenta:

- Un 36% de inflación entre ambas fechas. Lo que hace que 275k equivalgan a 374k de 2019. Ahí solo perdío 99.000 euros. Sólo eso equivale a un alquiler de 485 euros.
- El IVA que pagó más gastos de casi 30.000 euros, que le suman a los 485 euros otros 147 haciendo un total de 632
- Intereses de la hipoteca. En el tramo final apenas pagaba me dijo. Pero no se acuerda cuando tenía el euribor al 5%
- Gastos de comunidad
- IBI's
- Derramas
- Otros valores intangibles, pues se fue a las afueras de la ciudad porque no se podía permitir en Barcelona y venía todos los días en coche y con movidas de dejar los hijos a los padres y todos esos temas.

Después de toda esta explicación se me quedo mirando fijamente, me dijo: bah!, y dió un trago a su cerveza.

No estoy en contra de la compra ni del alquiler, creo que cada cosa tiene su momento y su situación.