El plan perfecto para forrarse con los tipos negativos

[QueVuelve]

derrama de la comunidad para arreglar la reaccionarioda del edificio: a tomar por pandero

Coincido, los gastos imprevistos.
Solo meterse en edificios de hormigon, con la reaccionarioda y tejado hechos hace menos de 5 años, ascensores que no requieran cambio en los proximos 10 años.
Me dejo algo?

 

[QueVuelve]

...y entonces todo el mundo tendría la misma idea,subiría la demanda y subirían los precios,con lo cual,sólo podrían comprar los que atesoran "cash sano"...vamos,los de siempre,que por algo cada vez son más ricos.

Efectivamente, solo se pueden meter en el negocio gente con la casa pagada y cash para comprarse otra.
Es lo que tiene la incultura financiera y los bajos salarios.
Si se solucionase al menos una de las dos...

 

[QueVuelve]

Era durante el Franquismo, cuando la idea de un inquilino segarro era de otro mundo, y no digamos ya un okupa. Si tenías un inquilino era como casarte por la Iglesia.

Y la relación entre coste de adquisición y renta de alquiler era mucho más ventajosa para el propietario. En 10 años de renta podías pagar la hipoteca del piso.

Hoy en día veo demasiados riesgos para hacer esas cosas.

Entiendo, tendría que bajar mucho el precio de los pisos y mejorar la seguridad juridica para vivir una situación parecida...

 

[Nefersen]

Entiendo, tendría que bajar mucho el precio de los pisos y mejorar la seguridad juridica para vivir una situación parecida...

Es que si tardas 30 años en pagar la hipoteca, imagina cuantos "imprevistos" pueden ocurrir en ese tiempo, cuantas nuevas "legislaciones", nuevas "condiciones", cuantas "crisis".

 

[IMPULSES]

Leyendo este hilo , está claro que el españolisto solo sabe hacer dinero de dos formas :
1- con el ladrillo
2- engañando a los de al lado

 

[QueVuelve]

Es que si tardas 30 años en pagar la hipoteca, imagina cuantos "imprevistos" pueden ocurrir en ese tiempo, cuantas nuevas "legislaciones", nuevas "condiciones", cuantas "crisis".

Razón no te falta...

 

[QueVuelve]

Además de lo que ya se ha comentado ( inseguridad jurídica y obras en el edificio) tengo la impresión de que la idea de comprar vivienda para alquilar , la está teniendo mucha gente y sin necesidad de hipoteca. Los medios hablan de escasez de oferta pero yo no me lo creo. Lo que pienso es que hay mucho piso con precio de alquiler fuera de mercado que no se alquila. Creo que irá a más. No me parece una buena idea entrar en esa aventura en la que tantos han entrado.

Supongo que dependerá de cada ciudad pero que se podría construir mas yo creo que está claro. ¿Que no interesa porque sino bajarian los precios de las viviendas actuales y de los alquileres? En eso podemos coincidir.
Repito que la idea es entrar cuando llegue la crisis y presumiblemente toda esa gente se quiera salir del negocio

 

[QueVuelve]

Leyendo este hilo , está claro que el españolisto solo sabe hacer dinero de dos formas :
1- con el ladrillo
2- engañando a los de al lado

Supongo que tendrás tus razones para decirlo pero yo he comentado el tema porque me interesa. Lo cual no significa que sea el único tema que me interesa. Y si te fijas uno de los requisitos básicos para iniciar el negocio es tener dinero. Por lo que se trataria mas de diversificar que de empezar desde cero.

En cualquier caso si te interesa mas el oro, la plata, el bitcoin, las alts, el VC, la bolsa o lo que te interese, tienes otros hilos. No hace falta faltar.

 

[Nefersen]

Hay gente astuta que sabe ver las cosas.

Recuerdo que a primeros de los 90 intenté comprar un piso en Madrid, y me ofrecieron uno precioso. Un quinto sin ascensor en una transversal a Montera, al lado de la Red de San Luis. Había que reformar un poco, pero tenía un salón amplio con chimenea y la posibilidad de crear un apartamento separado con acceso directo a la escalera, cuyo alquiler me hubiera pagado la hipoteca, pues me lo vendían -flipad- por 20 millones de pesetas -120.000 puro euros de hoy. Ese precio bajo es porque había muchas fruta, y la zona estaba como degradada.

Si hubiera comprado, estoy seguro que ese piso ahora no costaría menos de 600.000, fruta incluídas.

Ahora si comprase buscaría algo en una zona con muchos zain. Porque ahora eso degrada y baja el precio, pero cuando toda la ciudad sea jovenlandés, no importará un malos y valdrá un pastón. Ya ocurre en Lavapies. Mucho guiri está comprando a precio millonario para AirBNB. Y no hace ni diez años allí nadie quería piso, por los segarro y los zain. Ahora es más como el "soho", chic, cool y arty. O sea, carísimo.

 

[IMPULSES]

Supongo que tendrás tus razones para decirlo pero yo he comentado el tema porque me interesa. Lo cual no significa que sea el único tema que me interesa. Y si te fijas uno de los requisitos básicos para iniciar el negocio es tener dinero. Por lo que se trataria mas de diversificar que de empezar desde cero.

En cualquier caso si te interesa mas el oro, la plata, el bitcoin, las alts, el VC, la bolsa o lo que te interese, tienes otros hilos. No hace falta faltar.

No te he faltado al respeto, y si así te sientes no era mi intención.
Solo he manifestado por escrito el parecer del 90% de los españoles sobre el ladrillo, el otro 10% son los que estan al otro lado de la balanza.

 

[Harrymorgan]

El alquiler de vivienda tiene sus riesgos y no son pocos:
- Impagos
- Destrozos
- Okupas
- Averias (especialmente en casas viejas)
- Gastos de juicios de desahucio.

Si a esto añades que estas proponiendo una inversión financiada por el banco, si no tienes un colchón que respalde el impago del inquilino además tienes un riesgo de perder el capital...

Vamos, que como todo. Alquilando se puede sacar "algo", con trabajo y dedicación, pero no conozco a nadie que se haya hecho rico alquilando pisos, en el mejor de los casos te da para pagar los gastos y te queda un rentabilidad

 

[javiwell]

Nadie está exento de riesgo de que le ocupen la casa o que le dejen de pagar el alquiler pero leyendo el hilo parece como si ningún inquilino pagara o como si todas las viviendas alquiladas acabaran llenas de okupas y destrozadas.


Primero, es más probable encontrarse con un okupa en una vivienda vacía que en una vivienda alquilada.


El riesgo de impago en el alquiler depende muchas veces del inquilino, hay en el mercado muchos inquilinos honrados que si no pueden pagar el alquiler se van a otro sitio antes que tener una deuda y un pleito, no todo el mundo es un cara dura.



No es lo mismo poner un anuncio para alquilar y que entre el primer desconocido que acepte tu precio, que buscar un inquilino al que conozcas o del que al menos tengas unas referencias sobre cuál es su educación familiar, nivel de ingresos de sus padres, en qué trabaja él, si tiene ahorros… por qué alquila y no compra.



Si el inquilino no te paga durante unos meses tampoco es el fin del mundo, tu inversión será un poco menos rentable pero la casa sigue siendo tuya y ya se la alquilarás a otro que la inversión es por varias décadas.



En mi caso viví varios años de alquiler y atendí puntualmente a todos los pagos. Nunca tuve ningún problema con los propietarios en ninguna de las 3 casas e incluso hice algún arreglillo por mi cuenta sin exigir nada a cambio (cambiar alcachofa de ducha, comprar un microondas nuevo y luego regalárselo a propietario).



A mí en un negocio con un precio de 10 mil euros al año, andar discutiendo a ver si me compran un miroondas de 40 euros o el que tengo actualmente está bien… no sé, no me llena la vida, y seguro que esto le pasa a más inquilinos.



De hecho, aunque los haya, no conozco directamente a nadie que, sin poder pagar el alquiler, se quedara en la casa por la cara.

 

[Pesado]

Partiendo de la base de que sea dispone de capital suficiente para adquirir una vivienda

El plan es el siguiente:
1) Comprar una vivienda que requiera una reforma completa
2) Hacer la reforma (con gremios que trabajes bien y cobren poco. No contratar empresas de reformas, que tiene un margen que asusta)
3) Ponerla en alquiler
4) Hacer ruta de bancos para ver quien la valora más alto, quien da más % de préstamo sobre el valor total, préstamo más largo
5) Elegir el préstamo que más nos interese
6) Volver a empezar

Con números.
1) Comprar piso de 150k
2) Reforma completa 30k
3) Alquilar por 800€
4) Préstamo de 220k€ y cuota fija de 600€ a 40 años

Teniendo en cuenta que los tipos de interés van a seguir bajando y por tanto reduciendo los márgenes de la banca van a tener que volver a estirar las hipotecas y dar más% sobre el valor de la casa.

El negocio iría mejor si se hace a través de una sl y son préstamos a empresa.

Donde veis que hace aguas el plan?


PD: La idea se basa en que una vez llegue la crisis bajen el precio de los inmuebles y el BCE baje los tipos de interes. Solo entonces se ejecuta el plan, no ahora.

No has pensado ninguna tontería. Éste método lo "siguen" muchos inversores en USA y lo llaman "BRRRR" (sí, le han puesto ese nombre):
B - Buy
R - Rehab
R - Rent
R - Refinance
R - Repeat

Es decir, compras un piso/casa barato (por debajo de mercado) por estar en mal estado. Lo reformas. Lo alquilas (con un alquiler superior al de la zona al estar recién reformado). Como lo has alquilado a un buen precio, puedes pedir que te lo "tasen", y el valor de tasación será casi con toda seguridad superior al de la compra. Con ésta nueva tasación, lo re-hipotecas, cancelando la primera hipoteca, y te quedará un "beneficio", que debería ser por lo menos la entrada de la primera hipoteca. Al tener disponible ésta cantidad otra vez, vuelves a repetir la misma operación.

Obviamente, lo riesgos son muchos. Además, en España esta estrategia no la veo realizable por:
1.- Hay que aportar una entrada relativamente elevada
2.- Los gastos de comprar una vivienda son también elevados (10% aprox)
3.- Los préstamos de re-financiación en España, por lo que tengo entendido, no son muy generosos (sólo te prestan un 60-70% del valor de la tasación)
4.- Las tasadoras son son realmente independientes de los bancos, por lo que las tasaciones tirarán hacia arriba o hacia abajo dependiendo del interés y de las ganas del banco por sacar adelante la operación
5.- Si el inquilino no te paga, te tocará pagar la hipoteca del piso durante 1-2 años hasta que le consigas echar

 

[ElCalvo]

El modelo langosta está agotado, hamijo.

Taluec.

 

[QueVuelve]

No has pensado ninguna tontería. Éste método lo "siguen" muchos inversores en USA y lo llaman "BRRRR" (sí, le han puesto ese nombre):
B - Buy
R - Rehab
R - Rent
R - Refinance
R - Repeat

Es decir, compras un piso/casa barato (por debajo de mercado) por estar en mal estado. Lo reformas. Lo alquilas (con un alquiler superior al de la zona al estar recién reformado). Como lo has alquilado a un buen precio, puedes pedir que te lo "tasen", y el valor de tasación será casi con toda seguridad superior al de la compra. Con ésta nueva tasación, lo re-hipotecas, cancelando la primera hipoteca, y te quedará un "beneficio", que debería ser por lo menos la entrada de la primera hipoteca. Al tener disponible ésta cantidad otra vez, vuelves a repetir la misma operación.

Obviamente, lo riesgos son muchos. Además, en España esta estrategia no la veo realizable por:
1.- Hay que aportar una entrada relativamente elevada
2.- Los gastos de comprar una vivienda son también elevados (10% aprox)
3.- Los préstamos de re-financiación en España, por lo que tengo entendido, no son muy generosos (sólo te prestan un 60-70% del valor de la tasación)
4.- Las tasadoras son son realmente independientes de los bancos, por lo que las tasaciones tirarán hacia arriba o hacia abajo dependiendo del interés y de las ganas del banco por sacar adelante la operación
5.- Si el inquilino no te paga, te tocará pagar la hipoteca del piso durante 1-2 años hasta que le consigas echar

Muchas Gracias por la info. Ya voy a buscar.

La idea es que con la próxima crisis los bancos se vean forzados a reducir el requisito de la entrada, presten más % del valor de la tasación y que las tasadores "Escuchen" más a los bancos.

 

[Dj Puesto]

Sabes cual es el fallo de tu plan? Que llegas tarde, ya hay gente haciendo esto y es INSOSTENIBLE.

A nadie se le escapa que existe una burbuja del precio de la vivienda pero el burbujón es el precio del alquiler, mucha gente se ha dado cuenta que puede alquilar sin problemas un piso por 800 y pagar una hipoteca de 600 obteniendo 200€ al mes de beneficio y aumentando el inmovilizado, un win/win en toda regla.

El problema es que esto implica crear dinero de la nada, no hay una inversión inicial y si todo el mundo decide hacer lo mismo (y puede, porque no hay inversión inicial) llegará un momento que haya mucha demanda de compraventa de viviendas y poca oferta de las mismas pues nadie se querrá desprender.

Tu plan implica que en 40 años no va a disminuir el precio del alquiler (cosa que con toda seguridad disminuirá pues es ya inasumible para la mayoría de trabajadores y familias) y que el precio de la vivienda se mantendrá. En 40 años pueden pasar muchas cosas pero ahora el precio de la vivienda está en máximos relativos y en una deflación inminente, lo más normal es que lo que compres por 500.000€ valga 350.000€ en unos años y vas a pagar un préstamo de 500.000.

 

[Michael Lenke]

¿Eres este?

No te pierdas este.

De todas formas, este tipo de inversiones requieren un buen colchon financiero. Sobre todo para iniciar la "rueda" ya que con uno solo es facil quedarse atorado y sin recursos. Con 5 o mas todo forma parte de la rueda que gira por inercia y los imprevistos son cubiertos por los que funcionan.

Por eso empezar en malos tiempos es un riesgo añadido.

 

[bowling]

Invertir en ladrillo no compensa. Derramas, reformas, impuestos, okupas, legislaciones bolivarianas, seguros, impagos de inquilinos... y solamente expuestos al Mercado de vivienda residencial en un solo pais, en un barrio especifico...

Solo en las epocas en las que sube el ladrillo de forma meterorica puede tener sentido hacer esto, pero eso es imprevisible.

Mejor invertir en REITs, diversificacion a tope, 0 quebraderos de cabeza.Ver los retornos de los REIT en los ultimos 10 o 20 años vs los del ladrillo es algo muy didactico. Y eso si se quiere invertir en ladrillo de alguna forma, que ni de coña es la mejor opcion

 

[Parlakistan]

El inquilino no te paga y pasas un año gastando en abogados hasta el desahucio.
Luego, el piso está deteriorado y el sujeto es insolvente.

Esa se da mucho.

 

[QueVuelve]

Invertir en ladrillo no compensa. Derramas, reformas, impuestos, okupas, legislaciones bolivarianas, seguros, impagos de inquilinos... y solamente expuestos al Mercado de vivienda residencial en un solo pais, en un barrio especifico...

Solo en las epocas en las que sube el ladrillo de forma meterorica puede tener sentido hacer esto, pero eso es imprevisible.

Mejor invertir en REITs, diversificacion a tope, 0 quebraderos de cabeza.Ver los retornos de los REIT en los ultimos 10 o 20 años vs los del ladrillo es algo muy didactico. Y eso si se quiere invertir en ladrillo de alguna forma, que ni de coña es la mejor opcion

He estado mirando lo de los REITs y tiene muy buena pinta. No estoy muy puesto pero es como las socimis pero en nivel muy avanzado?

 

[nyyrikki]

reforma completa 30k , me da la risa........

 

[Pepitacus Habilis]

Ese plan lleva funcionando sesenta años. El único punto débil es que las gangas lo son porque están para reformar en una finca madmaxista. En la bolsa de la reforma debes contar con las otras reformas de la finca, aparte de la casa (por la ITE, o ascensores, o lo que sea). Conviene saber algo de obra y de precios para cubrirse. No tiene mucho que ver con los tipos. Es nuestra estructura de Capitalismo Popular, como diría ppcc. Si te vas a alguna ciudad con estudiantes (Salamanca, Granada, Santiago...) te puedes encontrar con gente que va por el 5º o 6º piso comprado para alquilar, sin Airbianbi ni nada.
Y, en efecto, como todo negocio, tiene una inversión y un riesgo. El futuro no lo conoce nadie.
Aquí verás muchos contras. Si te lo okupan, se fastidia. Si hay un terremoto, también. Si hay un apocalipsis zombi, depende de los acabados (rejas, troneras para disparar...), pero es improbable. Pero si te abren un centro comercial al lado o una empresa, puede subir bastante.

 

[bowling]

He estado mirando lo de los REITs y tiene muy buena pinta. No estoy muy puesto pero es como las socimis pero en nivel muy avanzado?

Son fondos que invierten en ladrillo. Igual que los ETFs que compran indices bursatiles y replican una cesta de 1000 o 2000 acciones pero enfocados en ladrillo solamente.

Ese ladrillo puede ser residencial, comercial, de infraestructuras, de oficinas etc. Y lo mejor es que puedes comprar un ETF de eso y diversificar entre todos ellos.

Hay papers muy detallados comparando distintas alternativas. Aqui uno para quien este interesado. La unica pega que le veo a los REITs es la alta correlacion con la bolsa, especialmente en epocas de caidas. Supongo que es porque ambas se alimentan del crédito.

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[Radd19]

Este fondo lo podéis suscribir en Renta 4 o BNP, indexado al mercado inmobiliario. ES traspasable, la inversión inicial es baja y la comisión de gestión también es baja:
amundi is ftse epra nareit global ae-c (de acumulación en Euros)