ALBERTO MAGRO. PALMA. No se frote los ojos. Ha leído bien: más pronto que tarde comprar vivienda barata también será posible en Mallorca. La isla de los ladrillos de oro está condenada a hacerse terrenal para ver un mercado similar al que en los años noventa apostaba por el piso de menor tamaño, calidad y precio.
Lo confirman constructores, promotores e inmobiliarias, que introducen un buen puñado de matices. El primero y más importante es que los pisos nuevos que ya están construidos –o en proceso– no bajarán mucho más de lo que ya lo han hecho en 2009. Sencillamente, no es posible. No cuadran los números.
"Los promotores hemos sacrificado el beneficio. Incluso hay compañeros que han vendido a precios por debajo de coste para obtener liquidez con la que hacer frente a sus propias hipotecas, pólizas de crédito e intereses. Si no venden, aunque sea a la baja, no sobreviven. Todo porque se compró suelo muy caro", analiza Juan Cifré, un veterano de la construcción mallorquina que da con la palabra clave en todo esté embrollo: suelo.
Porque el suelo lo es todo. Y más en una isla que llegó a vender el metro cuadrado de solar urbano a 716 euros de media. Eran los años del boom del ladrillo y el hormigón, tiempos en lo que la especulación con los solares era tan salvaje que provocaba que las viviendas cotizasen caras antes siquiera de ser dibujadas en un plano. "Es fácil de entender: el precio final de la vivienda es lo que cuesta el suelo, más lo que cuesta el proyecto, más lo que cobra el arquitecto, más las licencias, más los materiales, la mano de obra... y más el margen del promotor.
En muchas partidas se puede ajustar, pero no con el suelo, que una vez comprado se convierte en un factor que determina el precio", apunta didáctico Manuel Gómez, de la Asociación Balear de la Construcción.
A suelo caro, pisos caros. Y en esas estamos aún, con los promotores recortando su beneficio para sacar el cuello del charco en el que se metieron comprando solares a precios fuera de mercado. Así se explican las caídas de precio en los últimos meses, que según algunas empresas han llegado a ser del 40%: "Yo he vendido un piso nuevo que tenía a 290.000 euros por 210.000.
Y porque no me apretaron más", explica V.G., un promotor que reconoce que vendió en pérdidas para salir adelante. Otros han tenido más suerte. "Los márgenes se han reducido al 10%", detalla por ejemplo Gabriel Oliver, presidente de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Balears, convencido de que ya se han acabado los recortes de precios en los pisos nuevos.
Otra cosa es el mercado de segunda mano. Esa fiesta acabó antes. "La gente compraba pisos y los revendía con márgenes del 100%. ¡Valían tanto las nuevas como las usadas! Eso ya no es posible", confirma Oliver. Y lo ratifican en inmobiliarias como Europalma, Adicco, Sol Mallorca o Cabot, en las que reconocen que se han aplicado descuentos medios del 30%, que en algunos casos extremos han alcanzado hasta el 40%.
Inmuebles que rozaban el cielo de los 400.000 bajaron así capas de la atmósfera para seguir flotando entre las nubes de los 300.000. Y bajando: "En los años malos en los que se vendía todo (y digo malos porque algunos arruinaron la reputación del sector) decíamos que teníamos márgenes del 15%, aunque lo cierto es que también los había del 25%. Ahora si ganas un 8% en un piso nuevo date por satisfecho. Y peor es para los del mercado de segunda mano, que verán caer los pisos bastante más", advierte Juan Cifré, que ha vivido crisis inmobiliarias de todo pelo, pero sabe que después de esta nada será igual. Ni para las inmobiliarias, ni para los particulares, ni para los promotores.
Nuevamente el suelo y su cotización explican lo que está por venir. Los solares que en 2008 alcanzaron el precio estratosférico de 716 euros por metro cerraban el año 2009 a 453 euros: un 30% menos en un año. Y la caída sigue. "Es que ahora el mercado del suelo simplemente no existe. Nadie quiere comprar aún", aclara el presidente de los promotores. Le secunda Cifré con un buen ejemplo personal: "Estuve a punto de comprar un solar en la calle Naranjos que valía 100 millones. El dueño se descolgó a última hora pidiendo 110. No compré. Hoy lo venden por 70 y no lo quiero".
Tampoco lo quieren el resto de promotoras. Y esa es la clave. "Es que no es muy inteligente meterse ahora a comprar suelo. Los bancos no dan crédito y el sector no está como para incorporarle pisos", abunda X.C., una promotora que no desea más líos con un mercado que construyó entre 2002 y 2009 la friolera de 89.335 viviendas. Esa sobreoferta explica el 25% de recorte que aún se augura a la vivienda de segunda mano y el hasta 40% de bajada que podría darse en los pisos nuevos que se construyan a partir de finales de 2011 y principios de 2012.
Para entonces el stock de pisos invendidos se habrá esfumado y la hormigonera se pondrá de nuevo en marcha, aunque con estrategia nueva: "Iremos a pisos pequeños de menos de 200.000 euros", pronostica Oliver, que confía en que los tiempos de especulación salvaje con el suelo no vuelvan. Con él coincide el grueso del sector. Si aciertan, comprar pisos baratos será posible en Mallorca. Al fin.
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