Me he leído todo el hilo con atención. Sospecho que el conforero jmslluch también es colega y comparto sus apreciaciones. Retracto de crédito litigioso, art. 1535 CC. Plazo de 9 días para su ejercicio . Es prácticamente seguro que se considerará vencido el plazo de 9 días. O, cuanto menos, se considerará que es firme la resolución que da por buena la sucesión del acreedor 1 (el banco) por el acreedor 2 (el fondo), al no haberse recurrido. Te has conformado... poco que hacer. En el momento en que apareció el acreedor 2 (el fondo), deberías haber recurrido la nueva personación, negándote a ella y "exigiendo" previamente que se facilitaran por el fondo los datos del art. 1535 CC (precio, gastos, etc). Solo en caso de que no te interesase a tí el retracto del crédito se debería permitir la personación del fondo (acreedor 2) "con todos los derechos". Eso hubiera sido lo ideal, a mi criterio. Y lo que me ha dado buenos resultados. Normalmente los fondos, que compran "en paquete" no pueden concretar el precio exacto de esa operación. Y la ejecución se queda muerta por los siglos de los siglos.
Cuestiones legales, pues doctores tiene la Iglesia.
Respecto al tema de fondo, veo que la tragedia sucede en 2007, o sea, cuando todo está a punto de pegar el reventón. Se niega por los medios oficiales, pero los bancos saben lo que va a venir y no dan ni la hora.
El problema de tu proyecto es que, con el boom, existía una fantástica ilusión de regeneración de zonas, barrios y demás. Se iban a hacer parques fabulosos. Se iba a trasladar el gitanerío a otros lados. Se iban a levantar urbanizaciones alucinantes en zonas de segunda y tercera como parte del "milagro económico español". Zonas reguleras y hasta malas veían ventas de solares por precios disparatados para levantar edificios donde "todo se vendía" creando la falsa apariencia de que la zona iba a dar un cambio "de la noche al día". "Si todo se vende, incluso aquí, esto se va a regenerar".
Hoy sabemos que esos cantos de sirena jamás verán la luz. Una zona regulera seguirá siendo regulera y lo más que puede progresar es a mala. Porque ya no hay "inversores españoles de crédito fácil". Hay inversores extranjeros sin crédito, que construyen con su dinero, no trabajan con bancos y, obviamente, poderoso caballero es don dinero, compran al tacatún, y buscan "zonas guays" que no dependan de politiqueos ni promesas de "bonitos parques".
La zona que comentas no va a mejorar. Tampoco va a comprar nadie tu solar para levantar edificios. Por la simple razón de que un metro cuadrado construido sale por 1000 euros/m2 con buenas calidades y, en Valencia y Alicante, buscando bien, con mucha paciencia, se consigue producto (seminuevo) a precio similar en bastante mejor zona.
Los fondos buitres no son simples. Saben que tu solar tiene muy poca salida porque han visto la zona y saben lo que cuesta construir. Y que no salen los números ni van a salir. Menos aún con la recesión que se nos viene encima (mejor dicho: que tenemos ya).
Tampoco significa que tu solar sea una basura. Posiblemente interese a alguien para construcción baja. Para un caprichoso. Alguien que tenga a los padres cerca. Alguien que tenga familia cerca. Alguien que quiera vivir ahí por cuestiones familiares y que diga: "me construyo una casita y en los bajos pongo mi negocio". Ese tipo de cliente potencial es al único al que salen los números con un suelo así. Piensa en que el suelo es barato, que la construcción es cara, pero que va a tener vivienda amplia, cerca de los padres... y además va a tener un local para taller, almacén o algo parecido, y que si comprase "le saldría similar de precio"... por lo que le merece la pena diseñarlo y hacerlo a su gusto.
Exactamente como el que dices que ofrecía 49.000 euros.
Desde luego que no es una operación "para inversores". Es una operación para un autopromotor que conoce el barrio, le gusta, tiene familia, ya vive ahí pero quiere "una casita para tener cerca a sus dos hijos cuando se independicen", le viene bien como casita para ellos y también lo aprovechará para local propio y garaje, etc.
Por último, no opinaré sobre el abogado. Con una deuda de cerca de 200.000 euros (sumando intereses, costas, etc), el % que aplican va en función de la deuda. No parece un disparate (desde el punto de vista tan solo del %). Eso sí, cuando los temas se sabe que no salen y que solo pleiteas por alargar... se suelen cobrar cantidades ridículas (una quinta parte o menos). Pero claro, si no visitas a otro abogado y no comparas precios... pues no va a ser culpa del abogado, que te aplica "baremo a hierro".
Los honorarios del arquitecto por hacer unos planos... 60.000 euros... otro disparate. Que no digo que no vayan a % del valor de la construcción. Solo digo que en esos negocios parece que siempre se garrapatea al mismo. Y que el banco no estuviera dispuesto a financiar gastos así (generalizados entre promotores), más que demostrar que el banco es "malo", más bien demuestra que empezó a actuar con cabeza y a filtrar barrabasadas.
Mucha suerte y mueve el producto en la zona. Donde menos te lo esperas te encuentras al autónomo que te lo compra para meter coches o montar un taller.
