METROVACESA (Hilo oficial) Tomada por 6 bancos (1-12-2008)

Merece la pena meter los datos de viviendas entregadas, ventas comerciales etc. de varios trimestres de una empresa, como por ejemplo, METROVACESA para ver como evoluciona el sector.

Como ya sabemos, las ventas comerciales (viviendas en construcción señaladas para la venta) están cayendo en picado. Pero... ¿Cuanto?

Un desplome en toda regla.

PREVENTAS
Según los datos del 2T2008 de metrovacesa, las preventas de los seis primeros meses de 2008 ascendieron a 45,4 millones por 148 viviendas.

Pero las preventas atribuíbles al segundo trimestre ascienden sólo a 14,2 millones por 48 viviendas (lo que sale de restar las preventas hechas en el 1T2008).

Si comparamos ese dato con el del mismo trimestre de 2007 (2T2007 = 112,4 millones por 292 viviendas, calculados con los datos que proceden de los mismos informes) tenemos que la caída interanual de preventas observada en este periodo es de un 87%. Esto, señores, no es un desplome. Es una debacle.

Más. El precio medio de las preventas del segundo trimestre de 2008 es de 296.000 euros frente a 385.000 euros del mismo periodo del año anterior. Una caída del precio medio "pre-vendido" del 23% que indica dos cosas: que la vivienda "nunca baja" y que "lo más caro es lo que mejor se vende".

VENTAS

Finalmente, le está llegando su San Martín a las ventas de vivienda nueva. Si hacemos la misma comparación de viviendas entregadas en el 2T2008 (590 viviendas por 146,5 millones) y en el 2T2007 (721 viviendas por 185,5 millones), tenemos que a día de ayer, las ventas de metrovacesa caían un 18% respecto al mismo periodo de 2007 y que el precio medio de las viviendas entregadas caía a 248.000€/vivienda en 2T2008 frente a 256.000€/vivienda en 2T2007. La caída es de un 3% interanual, lo que reafirma la idea de que la vivienda nunca baja ¡y menos la nueva!.

Habreis notado la extraña diferencia entre los precios medios de pre-venta y los de venta. ¿Curioso, no? Debe ser por las señales abonadas.

EXISTENCIAS

Si lo anterior no parece suficientemente malo, aun hay más. Según los últimos datos, metrovacesa tiene 3.506 viviendas a la venta (terminadas, en construcción o proyecto iniciado) de las que 1.285 están señalizadas. Por tanto, la empresa tiene 2.221 viviendas a la venta y en el 2T2008 "prevendió" 48. ¡Guau! A ese ritmo tardará 12 años en venderlas.

Pero... aún hay más hamijos. Podemos calcular las cancelaciones.

CANCELACIONES

C = Stock preventas 1T2008 (1.880 viv) - Stock preventas 2T2008 (1.285 viv) - viviendas entregadas 2T2008 (590 viv) + preventas 2T2008 (48) = 53 viviendas. En términos porcentuales supone un ratio de cancelación de casi el 9% de las viviendas entregadas en 2T2008 (590 viv). Tienen más cancelaciones que preventas.

Nada bueno para el futuro.

muy buen trabajo, te iba a dar 5 estrellas pero el server me da un error, muy muy interesante, menudo aterrizaje suave!


por cierto, normal que el precio de preventa baje una burrada, sino, no van a prevender ni 40 ni 4.. ademas, quien te garantiza que la empresa no "concurse" de aqui a 2 años?? menuda ruleta rusa precomprar ahora xD

No me extraña.

Metrovacesa tiene un ático a la venta en Barcelona, de 70 metros cuadrados útiles, sin garaje ni trastero, por la módica cantidad de 1.454.000 euros, más el 7% de IVA!!!!
Como comprendereis, cualquier persona con un millón y medio de euros, lo primero que hace es comprarse un piso de 70m2, eso sí, de primerísimas calidades todo.

arrhenius dijo:

muy buen trabajo, te iba a dar 5 estrellas pero el server me da un error, muy muy interesante, menudo aterrizaje suave!


por cierto, normal que el precio de preventa baje una burrada, sino, no van a prevender ni 40 ni 4.. ademas, quien te garantiza que la empresa no "concurse" de aqui a 2 años?? menuda ruleta rusa precomprar ahora xD

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Creo que la diferencia entre el importe de las preventas y el de las ventas está en la cuantía de las señales abonadas.

En resumen tenemos:

1) Caen las ventas de vivienda nueva, y la mitad de la caída de las ventas se debe a cancelaciones de viviendas señalizadas en el caso de Metrovacesa. Se vende lo que se había señalizado en los últimos años buenos pero no todo.

2) Las ventas sobre plano (ventas comerciales o pre-ventas) se han desplomado por completo. No se vende casi nada. Si una empresa como Metrovacesa consigue que le señalicen 18 viviendas al mes.... adonde vamos a parar.

3) Como consecuencia de 1+2, la cartera de preventas cae en picado. A las empresas del sector les gusta decir que tienen "preventas para 3 años", pero si cuentan con las cancelaciones, el "stock" resulta menor. Ojito porque probablemente la tasa de cancelación se puede disparar más todavía. Esto implica que el negocio va a seguir cayendo estrepitosamente en los próximos trimestres.

4) Las existencias de viviendas a la venta, por el contrario, SIGUEN AUMENTANDO DRAMÁTICAMENTE, lo que implica cada vez mayor presión sobre los precios. Y los precios de las preventas de Metro han caído "sólo" un 23% en un año, aunque las preventas del último trimestre han sido tan escasas que la comparación puede no ser significativa.

y 5) Esto no lo he comentado, pero el negocio de patrimonio de estas empresas empieza también a pinchar. Es cierto que todavía han visto incrementos interanuales de los ingresos por alquiler de oficinas y centros comerciales, pero mirando las cuentas de la empresa hay datos preocupantes:

______________________5a) están cayendo los índices de OCUPACION DE OFICINAS Y LOCALES COMERCIALES.
______________________5b) los ingresos de Metrovacesa por alquiler de oficinas en España han caído entre 2008 y 2007 un 2%.
______________________5c) los datos de alquiler en el extranjero tampoco son como para tirar cohetes: la famosa diversificación no vale una merde porque todos los negocios de "real estate" se van al garete en todas partes.

Interesantísimo; un saludo, Marai.

La renuncia a las señales dadas se incrementará exponencialmente y los alquileres de oficinas cairán a medida de que la actividad económica se paralice.

En mi modesta opinión, de lo reciente, lo mejor, junto con el artículo de hoy de la señora Marple, el de la prensa de ayer explicando cómo la banca se empieza a quedar con las propiedades de sus constructoras deudoras y el polémico hilo sobre la destrucción de nuestro viejo tejido industrial.

segun leo Metrovacesa esta renegociando su deuda de 7100 millones de euros, suponiendo que el tipo de interes sea euribor 5.4% eso son 32 millones de euros al mes SOLO DE INTERESES


supongo que el calculo es muy simple, yq ue metrovacesa tendra ingresos por otros sitios, pero como se pagan 32 millones de euros de interese vendiendo 18 zulos al mes?


No se nada de economia ni de direccion de empresas, pero creo que tiene una pinta malisima, no?

arrhenius dijo:

segun leo Metrovacesa esta renegociando su deuda de 7100 millones de euros, suponiendo que el tipo de interes sea euribor 5.4% eso son 32 millones de euros al mes SOLO DE INTERESES


supongo que el calculo es muy simple, yq ue metrovacesa tendra ingresos por otros sitios, pero como se pagan 32 millones de euros de interese vendiendo 18 zulos al mes?


No se nada de economia ni de direccion de empresas, pero creo que tiene una pinta malisima, no?

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Eres más listo que algún director de banco que conozco...


Saludos

arrhenius dijo:

segun leo Metrovacesa esta renegociando su deuda de 7100 millones de euros, suponiendo que el tipo de interes sea euribor 5.4% eso son 32 millones de euros al mes SOLO DE INTERESES


supongo que el calculo es muy simple, yq ue metrovacesa tendra ingresos por otros sitios, pero como se pagan 32 millones de euros de interese vendiendo 18 zulos al mes?


No se nada de economia ni de direccion de empresas, pero creo que tiene una pinta malisima, no?

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Según la pg 9 de su informe
La deuda bruta es de 7.551 millones.
El interés de la deuda es del 5,1%
El plazo medio de devolución es de 5,2 años.

El plan Fenix de Metro va de cine.

arrhenius dijo:

segun leo Metrovacesa esta renegociando su deuda de 7100 millones de euros, suponiendo que el tipo de interes sea euribor 5.4% eso son 32 millones de euros al mes SOLO DE INTERESES


supongo que el calculo es muy simple, yq ue metrovacesa tendra ingresos por otros sitios, pero como se pagan 32 millones de euros de interese vendiendo 18 zulos al mes?


No se nada de economia ni de direccion de empresas, pero creo que tiene una pinta malisima, no?

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Muy fácil. No se pagan.

Si les refinancian la deuda, cojonudo... de momento.
Como dentro de tres años todo siga igual acabará en suspensión de pagos.

Y parece que casi todas o todas las demás - grandes y no tan grandes - están igual.

Esto no tiene mala pinta, tiene PESIMA pinta. A no ser, como dice Solbes, que a mediados del año que viene el mercado inmobiliario "resucite"


Esto se hunde...y el gobierno en pleno DE VACACIONES.
¡JUAS! Este gobierno no acaba la legislatura...

rem777 dijo:

Muy fácil. No se pagan.

Si les refinancian la deuda, cojonudo... de momento.
Como dentro de tres años todo siga igual acabará en suspensión de pagos.

Y parece que casi todas o todas las demás - grandes y no tan grandes - están igual.

Esto no tiene mala pinta, tiene PESIMA pinta. A no ser, como dice Solbes, que a mediados del año que viene el mercado inmobiliario "resucite"


Esto se hunde...y el gobierno en pleno DE VACACIONES.
¡JUAS! Este gobierno no acaba la legislatura...

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Hombre ya sabes lo que están diciendo políticos y ladrilleros: " Cuando los bancos den un poquito de dinerico, entonces el millón de viviendas en stock están liquidadas (a precios actuales por supuesto) en diciembre del 2009 y entonces se podrá seguir con la orgía."

Buen post.

Sólo señalar que Metrovaces es solamente un agente del mercado, de los miles que ahí.

Imagino que la situación de la totalidad del sector es mucho peor pues tienen que competir por los pocos pepitos que quedan.

Salva Nos Deus dijo:

Buen post.

Sólo señalar que Metrovaces es solamente un agente del mercado, de los miles que ahí.

Imagino que la situación de la totalidad del sector es mucho peor pues tienen que competir por los pocos pepitos que quedan.

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De entre las que cotizan, METROVACESA es una de las que habitualmente presentaba mejores resultados en promoción residencial. Será interesante ver REALIA, REYAL URBIS y SyV. En informes anteriores, METROVACESA presumía de que disponían de una buena estrategia para reducir las cancelaciones. A pesar de ello, las cancelaciones en esta empresa empiezan a ser significativas de modo que los efectos en los resultados futuros empiezan a ser mayores que los de las ventas comerciales (porque estas se han desplomado).

En cualquier caso, las cotizantes son sólo una pequeña parte de la promoción residencial, pero como proporcionan datos, son nuestros canarios en la mina. También tenemos la lista de las inmobiliarias que quiebran. En ningún lado he visto, por ejemplo, datos de cancelaciones de transacciones de vivienda nueva. Los datos de METROVACESA nos permiten, de forma indirecta ya que ellos no los proporcionan, deducir la tasa de cancelación. Esa tasa podrá variar mucho de unas empresas a otras dependiendo de su política comercial: la tipología de los contratos de preventa y las cuantías que se abonan.

Muy buen análisis. Creo que el negocio tradicional promotor está muerto en Ejpain para muchos años.

Por la caída del precio, por el stock brutal de segunda mano, y porque ni siquiera haciendo una megaauditoría podrías estar seguro de que la promotora a la que entregas ahora una señal se mantenga con vida un año más. Y requerir a un bufete para que estudie el contrato, el aval, etc.

Una "due dilligence" más allá de las posibilidades del Jonathan y la Chani corrientes.

De repente, el negocio de la promoción tradicional de viviendas en Ejpain corre el riesgo de desaparecer por completo.

Sin preventas no hay financiación. Sin un desarrollo avanzado no va a haber preventas. Sin financiación no hay desarrollo.

Pez que se muerde la cola.

Extraordinario Marai.

Éstos, al menos, enseñan las verguenzas. Como sea porque sepan que por comparación los demás están peor...