Plusvalias-al-42%
Madmaxista
Vivo en Francia y en Septiembre pasado me compré un señor piso en una buena zona de Niza -Costa Azul-. Tranquilos, un piso parecido en Barcelona me hubiese costado el triple. De verdad, es alucinante. Mirad en "www.pap.fr".
Lo de España es alucinante, y las principales diferencias con Francia son dos:
a) Tributación de las plusvalías: En Francia, para que las plusvalías inmobiliarias tributen al 18% -20% para ser exactos- han de pasar 13 años. En España basta con que pasen 13 minutos -es lo que tardas en hacer dos firmitas en el Notario-. En consecuencia, en España hay un 30% de compradores que no compran para consumo propio, sino para revender. En Francia esto no pasa.
b) Restricción de oferta de crédito: En Francia la "Loi Mme. Neiertz" de 1989 contra el sobreendeudamiento hace que los bancos, al ser corresponsables, sólo conceden hipotecas a tipo fijo -3'9% el mío, 4'10 ahora a 15 años, y 4'20% a 20 años en "Crédit Agricole Côte d'Azur"-, por un plazo no superior a 25 años, y nunca sobrepasando el 30% de tus ingresos netos -tras impuestos y otras deudas preexistentes-. En consecuencia, al tener todo el mundo poco dinero que ofrecer al promotor, éste tiene que adecuarse a la demanda, y los precios son más bajos.
Dicho lo anterior, en las próximas manifestaciones por una vivienda digna deberíais pedir un par de medidas concretas que a buen seguro ayudarían:
a) Tributación de las plusvalías inmobiliarias al 43%: El 43% es el tipo marginal máximo en España. Por supuesto, si es para reinversión en vivienda habitual está exento -como en toda Europa-. Se podría establecer un período transitorio y reducciones en función del tiempo de permanencia, como en Francia -o en España en los años ochenta-.
Si quitas del mercado a ese 30% de compradores que son especuladores, no creo que durante cinco años los precios irán bajando un 30% anual -un 84% en cinco años- pero algo ayudará.
A finales de los ochenta los precios en España se duplicaron en sólo tres años, y luego no bajaron repentinamente, no hubo explosión, y eso fue porque nadie de los compradores lo hizo para revender, pues en aquella época las plusvalías inmobiliarias tributaban en base imponible -el tipo marginal máximo era 56%-, sólo estaban exentas al cabo de 22 años, y para tributar al 18% -20%- habían de pasar 18 años.
b) Modificación de la Ley Hipotecaria: Prohibir que se pueda hipotecar la vivienda habitual para garantizar un préstamo superior a 20 años y que no sea a tipo fijo.
En España cualquier español puede comprar el Palacio de La Zarzuela. Sólo tiene que ir a su banco a recoger la ampliación de su hipoteca. En Francia esto no pasa -por esto los extranjeros ya no pueden comprar en España, porque no tienen la facilidad de acceso al crédito que tienen los españoles.
Hace 10 años mis hermanos compraron un piso en Sant Cugat -al lado de Barcelona-. Cómo a todo el mundo en aquella época el banco no les pudo dar más que una hipoteca a 20 años a 166.000 ptas/mes que, al tipo de interés de ese momento, era un préstamo de 20 millones de pesetas. Y todos esos pisos los tuvieron que vender a todo el mundo por 20 millones de pesetas .
Diez años después los promotores inmobiliarios los siguen vendiendo al mismo precio: Todo lo que te ha podido dar el banco. Y a todos los compradores el banco les ha dado casi lo mismo: 50 millones de pesetas, que son 1.000 Euros al mes, pero a 40 años, y al tipo de interés actual, son 300.000 euros.
En España la subida de los precios no es por falta de oferta de suelo sino por cierto exceso de demanda -hay un 30% de demanda que no es para uso propio sino para revender tributando sólo al 18%- y por sobreoferta de liquidez prestada por los bancos.
Insisto, si en las manifestaciones por una vivienda digna pedís que las plusvalías inmobiliarias pasen a tributar al 43%, estaréis empezando a romper la burbuja -que la hay, no como en 1989 en el que nadie compró por motivos fiscales-.
....hay alguien por ahí que pueda explicar cuál es la situación en otros países?
Buen finde,
PV-al-42%
Lo de España es alucinante, y las principales diferencias con Francia son dos:
a) Tributación de las plusvalías: En Francia, para que las plusvalías inmobiliarias tributen al 18% -20% para ser exactos- han de pasar 13 años. En España basta con que pasen 13 minutos -es lo que tardas en hacer dos firmitas en el Notario-. En consecuencia, en España hay un 30% de compradores que no compran para consumo propio, sino para revender. En Francia esto no pasa.
b) Restricción de oferta de crédito: En Francia la "Loi Mme. Neiertz" de 1989 contra el sobreendeudamiento hace que los bancos, al ser corresponsables, sólo conceden hipotecas a tipo fijo -3'9% el mío, 4'10 ahora a 15 años, y 4'20% a 20 años en "Crédit Agricole Côte d'Azur"-, por un plazo no superior a 25 años, y nunca sobrepasando el 30% de tus ingresos netos -tras impuestos y otras deudas preexistentes-. En consecuencia, al tener todo el mundo poco dinero que ofrecer al promotor, éste tiene que adecuarse a la demanda, y los precios son más bajos.
Dicho lo anterior, en las próximas manifestaciones por una vivienda digna deberíais pedir un par de medidas concretas que a buen seguro ayudarían:
a) Tributación de las plusvalías inmobiliarias al 43%: El 43% es el tipo marginal máximo en España. Por supuesto, si es para reinversión en vivienda habitual está exento -como en toda Europa-. Se podría establecer un período transitorio y reducciones en función del tiempo de permanencia, como en Francia -o en España en los años ochenta-.
Si quitas del mercado a ese 30% de compradores que son especuladores, no creo que durante cinco años los precios irán bajando un 30% anual -un 84% en cinco años- pero algo ayudará.
A finales de los ochenta los precios en España se duplicaron en sólo tres años, y luego no bajaron repentinamente, no hubo explosión, y eso fue porque nadie de los compradores lo hizo para revender, pues en aquella época las plusvalías inmobiliarias tributaban en base imponible -el tipo marginal máximo era 56%-, sólo estaban exentas al cabo de 22 años, y para tributar al 18% -20%- habían de pasar 18 años.
b) Modificación de la Ley Hipotecaria: Prohibir que se pueda hipotecar la vivienda habitual para garantizar un préstamo superior a 20 años y que no sea a tipo fijo.
En España cualquier español puede comprar el Palacio de La Zarzuela. Sólo tiene que ir a su banco a recoger la ampliación de su hipoteca. En Francia esto no pasa -por esto los extranjeros ya no pueden comprar en España, porque no tienen la facilidad de acceso al crédito que tienen los españoles.
Hace 10 años mis hermanos compraron un piso en Sant Cugat -al lado de Barcelona-. Cómo a todo el mundo en aquella época el banco no les pudo dar más que una hipoteca a 20 años a 166.000 ptas/mes que, al tipo de interés de ese momento, era un préstamo de 20 millones de pesetas. Y todos esos pisos los tuvieron que vender a todo el mundo por 20 millones de pesetas .
Diez años después los promotores inmobiliarios los siguen vendiendo al mismo precio: Todo lo que te ha podido dar el banco. Y a todos los compradores el banco les ha dado casi lo mismo: 50 millones de pesetas, que son 1.000 Euros al mes, pero a 40 años, y al tipo de interés actual, son 300.000 euros.
En España la subida de los precios no es por falta de oferta de suelo sino por cierto exceso de demanda -hay un 30% de demanda que no es para uso propio sino para revender tributando sólo al 18%- y por sobreoferta de liquidez prestada por los bancos.
Insisto, si en las manifestaciones por una vivienda digna pedís que las plusvalías inmobiliarias pasen a tributar al 43%, estaréis empezando a romper la burbuja -que la hay, no como en 1989 en el que nadie compró por motivos fiscales-.
....hay alguien por ahí que pueda explicar cuál es la situación en otros países?
Buen finde,
PV-al-42%
