¿Hay burbuja en naves y oficinas?

El estar todo el día hablando del tema con la famila, al final acaban pensando que entiendes de esto, así que un familiar me ha pedido consejo sobre una inversión en oficinas.
Le ha surgido la oportunidad invertir en unas oficinas en madrid (relativamente céntrico, cerca de la M30) y la verdad es que me he llevado una sorpresa al ver los precios.

• Precio de las oficinas en la zona: 1.200 m2
• Precio de las viviendas en la zona: 3.500 m2

En principio, partiendo del desconocimiento del sector e incluso siendo burbujista, parece una buena inversión.

¿Cómo puede haber tanta disparidad de precios? ¿no era el suelo lo que está caro?

Y volviendo al tema principal ¿que opinais de la inversión en oficinas? ¿que le digo a mi familar?. Espero que al menos, me invite a una comida...

El suelo se valora en función del "vuelo". Es decir, de lo que se va a construir encima, y del precio en el que se va a vender lo que se va a construir encima.

En resumen, y para no liarnos. El suelo de uso industrial, y el suelo de uso comercial, es mucho más barato que el suelo de uso residencial, ya que los edificios de uso comercial, y de uso industrial, tienen una venta por metro cuadrado construido mucho menor que un edificio de uso residencial.

Además, normalmente, los suelos destinados a este tipo de uso, suelen estar en las afueras, porque es mucho más rentable tener suelo de uso residencial en el "corazón" de la ciudades.

Sobre el tema que comentas. ¿ Cuánto se paga el metro de alquiler de oficina en la zona que mencionas?

Por lo que dices de burbuja en naves y oficinas, yo creo que no, ya que los precios de éstas han estado creciendo en los últimos años un poco más del IPC, cosa que no ha ocurrido en los pisos, a no ser que haya habido una revalorización porque han construido al lado un aeropuerto, o una estación del AVE.

Por otra parte, las naves y oficinas tienen distintos precios. No es lo mismo una oficina al lado del centro financiero de una ciudad, con aparcamiento cercano, y bien comunicada, que una oficina en una barrio periférico de una ciudad. Lo mismo pasa con las naves. No es lo mismo una nave al lado de las grandes vías de comunicación, con buenos accesos al aeropuerto, y con buen acceso de camiones, que una nave donde no hay actividad industrial y tienes que llegar a ella por una carretera de doble sentido.

De momento desconozco el precio medio de la zona, le he comentado que lo pregunte.
En cuanto a la situación, es en la calle Antonio Lopez y hay muchas empresas por la zona, seguiré informándome.
Gracias!

querido líder dijo:

El estar todo el día hablando del tema con la famila, al final acaban pensando que entiendes de esto, así que un familiar me ha pedido consejo sobre una inversión en oficinas.
Le ha surgido la oportunidad invertir en unas oficinas en madrid (relativamente céntrico, cerca de la M30) y la verdad es que me he llevado una sorpresa al ver los precios.

• Precio de las oficinas en la zona: 1.200 m2
• Precio de las viviendas en la zona: 3.500 m2

En principio, partiendo del desconocimiento del sector e incluso siendo burbujista, parece una buena inversión.

¿Cómo puede haber tanta disparidad de precios? ¿no era el suelo lo que está caro?

Y volviendo al tema principal ¿que opinais de la inversión en oficinas? ¿que le digo a mi familar?. Espero que al menos, me invite a una comida...

Hacer clic para expandir...

Pues yo le diría que se de una vuelta por su ciudad y observe el número de oficinas en venta o alquiler...
Que consulte datos sobre creación de nuevas empresas....
Que consulte datos sobre cierre de empresas...
Las expectativas a medio plazo no son buenas, salvo si lees la prensa manipulada...

Esto no es broma:
En definitiva, que se monte una empresa especializada en impagados... y cobro de jovenlandesesos...

Que rompa esquemas:

Yo un día le dije a un par de amigos de montar una. Se trataba de que ellos se disfrazaran de "gallina caponata" y fueran persiguiendo por la ciudad a los jovenlandesesos.
Yo me encargaba del teléfono. No accedieron, posiblemente hubiésemos ganado mucha pasta...
Era una idea rompedora...

Lo triste de todo esto es que hay empresas (algunas conozco) que quieren y deben ampliarse y que por culpa del valor de una hez de pabellón les resulta imposible. :

Asi que sí, también hay una burbuja en estos niveles. :

Te hablo de primera mano pues en la empresa llevamos mucho tiempo buscando naves para ampliar o utilizar como almacén. Tenemos una buena capacidad economica, buen margen y es IMPOSIBLE encontrar nada rentable sin hacer el cuento de la lechera. Copn el alquiler pasa lo mismo.
La burbuja es tremenda. Compartivamente los precios son más bajos que la vivienda, pero la locura es la misma. Pregúntale a El pueblerino, él suelo tener información de este tipo.

Los precios de los que hablas, no están tan mal, sin conocer el resto de datos que ya se han comentado y que son fundamentales, por ello yo me centraría en analizar lo que ha dicho... TOCHOVISTA!:

Pues yo le diría que se de una vuelta por su ciudad y observe el número de oficinas en venta o alquiler...
Que consulte datos sobre creación de nuevas empresas....
Que consulte datos sobre cierre de empresas...
Las expectativas a medio plazo no son buenas, salvo si lees la prensa manipulada...

Tochovista, deberías asociarte con Ir-, yo contribuyo en lo que haga falta.

No me puedo creer que si es buen sitio cueste a 1200 euros/m2. He estado mirando precios en ciudades pequeñas y rondan los 2000 euros. Te hablo de edificio nuevo perfectamente situado.

Burbuja en nave desde luego hay, pero esta no estalla. El motivo es que hay muy poco suelo industrial.

En locales comerciales claro que hay burbuja, pero creo que la oferta es enorme.

Parece ser, k a las oficinas no tienen búrbuja...y vivir en una oficina?

Coincido con Newclo,

Por ejemplo, nave de 700 M2 en Julián Camarillo (Madrid) por 1.200.000 Euros.
Que sale el metro a 1.715 Euros.
Lo de los locales comerciales de la zona ni te cuento, a 6.000 Eurazos el M2, más que las viviendas.

He estado intentando encontrar datos de este tipo, evolución de precios, etc. para poder compararlos con la burbuja inmobiliaria, pero no he conseguido nada.
Creo que aunque menos, también hay burbuja:
1º) No es tan exagerada porque a las empresas no se nos financia a 40 años, lo máximo 15 y un 80% de la inversión. Como debe de ser.
Aunque eso no quita para que la gente hipoteque su casa y compre estos activos.
Si la hipoteca sirve para financiar un BMW, ¿por qué no va a servir para financiar la compra de un local, nave, u oficina?
2º) Si el M2 de suelo residencial estaba hace poco en 1.200 Euros, y si el precio del M2 de suelo industrial siempre ha estado por debajo en cuanto a precio, mi conclusión es que si que hay burbuja.

Pero ya digo, que no tengo datos porque no he encontrado absolutamente nada.

Saludos.

Buff que si hay!!!!!!!!!!!

Newclo dijo:

Te hablo de primera mano pues en la empresa llevamos mucho tiempo buscando naves para ampliar o utilizar como almacén. Tenemos una buena capacidad economica, buen margen y es IMPOSIBLE encontrar nada rentable sin hacer el cuento de la lechera. Copn el alquiler pasa lo mismo.
La burbuja es tremenda. Compartivamente los precios son más bajos que la vivienda, pero la locura es la misma.

Hacer clic para expandir...

Subscribo 100% lo que dice Newclo. Cualquiera que se ponga a buscar una nave, verá que los precios no tienen ni pies ni cabeza. Es decir, supuestamente se adquiere una nave para poner un negocio o para ampliar y prosperar... en definitiva, para poder producir verdad? Pues los precios que existen actualmente son totalmente incompatibles con esto que acabo de decir.

Por motivos familiares, buscamos ampliar el negocio familiar (lo he hablado también con El pueblerino, debe de ser que Newclo contactó con él en un hilo anterior en el que se hablaba de algo parecido). Se encuentra situado en Madrid capital, y por motivos de cercanía a los clientes desplazarnos más allá de 50 km (¡50 km señores!) supondría pérdida de negocio. Pues bien, no hay manera. En las naves situadas en suelo urbano, de entre esa enorme oferta no nos vale ni la cuarta parte, ya que para obtener la licencia debe cumplir una serie de características nada sencillas. Una vez encontrado esto, los precios por metro cuadrado son absurdos. 50 millones de pesetas por 120 metros cuadrados es totalmente habitual, da igual que tenga 10 columnas por el medio que te lo piden de todos modos.

Segunda opción: polígonos industriales cercanos. Perfecto, te encuentras naves de 600 metros cuadrados por 65 millones, por ejemplo, y en cuanto llamas te enteras de que 350 de ellos son "en altillo", es decir, nada en superficie: cuatro vigas cubiertas de madera con una escalera, toman automáticamente el mismo valor que el metro cuadrado a nivel del suelo. De locos. Totalmente de locos.

En definitiva: no hay manera de crecer ahora mismo, a los precios que se manejan por Madrid. Hemos tirado la toalla, esperando a que los que venden naves cambien de idea. Aunque mucho me temo que a la mayoría no le corre prisa...

Es cierto lo que ha dicho tochovista, lo primero que tienes que hacer es un buen estudio de mercado de la zona.

Tendrás que tener en cuenta muchos factores.

-Precio medio de la zona.
-Tiempo que tarda una oficina en venderse. Si llevan mucho tiempo a la venta, es posible que o no haya mercado, o que el precio sea elevado.
-Posibilidad de aparcar. ( Muy importante hoy en día, ya que como sea una zona que no se pueda aparcar, acaba siendo un trauma que tús clientes vayan a la oficina, y los empleados vayan a trabajar).
-Red de transporte público.
-Cantidad de oficinas vacias. ( dato muy importante)
-Perspectivas de negocios para el tipo de empresas que se van a instalar.
-Densidad de la zona, ya que puede influir por el tipo de oficina que vayas a hacer.
-Comunicaciones con los centros económicos de la ciudad.
-Comunicaciones con el aeropuerto, tren, líneas de metro, etc..
-Estado de la oficina, y servicios de la misma.
-Posibilidad de publicitarte desde la oficina, (antepechos), y que cantidad de gente te ve desde la calle.
-Rentabilidad que puede generar un alquiler de la misma, y si se alquila con facilidad.
-Si se trata de una zona de oficinas, lo cual ayuda, o si es una zona aislada en un primero de un bloque de viviendas, con poca actividad de oficinas.

Lo de los locales es de juzgado de guardia. Ahora cada vez se hacen menos en planta baja, y es que el comercio está de capa caida, a no ser en calles muy céntricas de las ciudades, o las dos esquinas del barrio que siempre tiran, ( para la panadería, cafetería, peluquería, banco, guarderia, y poco más). Las superfices comerciales han arrasado con el pequeño comercio, y en los barrios que se han desarrollado con los bajos destinados a locales comerciales, es normal ver la mayoría de los locales de obra. Hay mucha oferta de local, y poca gente capaz de enfrentarse a un pequeño negocio, y muchos de los que se atreven, acaban cerrrando, en buenas proporciones.

Efectivamente

Mojarra dijo:

Coincido con Newclo,

Por ejemplo, nave de 700 M2 en Julián Camarillo (Madrid) por 1.200.000 Euros.
Que sale el metro a 1.715 Euros.

Hacer clic para expandir...

Has probado a llamar? Porque lo mismo esos 700 metros tienen altillo, o cuarenta pilares. Locales diáfanos... tarea imposible. Y digo yo que por ese precio ya podrían no?

Imaginaros un negocio que necesite mucho espacio para desarrollar su actividad. Sería lógico intentar obtener ese espacio. Pero cómo puede un negocio de 2 personas pagar más de un millón de euros (¡señores! que son doscientos millones de las antiguas!!!!), y pretender vivir? Que normalmente además de ese préstamo de 200 millones habrá que pagar salarios y acondicionar locales, algo nada barato de hacer! Es decir, que poniendo que hubiera 30 kilos previamente "ahorrados" de ganancias previas, manteniendo sueldos, equipando local nuevo.... si yo ya no hablo de recuperar inversión o de tener ganancias, es que ¿quedaría para comer?

Mojarra dijo:

Creo que aunque menos, también hay burbuja:
1º) No es tan exagerada porque a las empresas no se nos financia a 40 años, lo máximo 15 y un 80% de la inversión. Como debe de ser.
Aunque eso no quita para que la gente hipoteque su casa y compre estos activos.

Hacer clic para expandir...

Con un simulador de hipotecas normalito: una hipoteca de 1.200.000 € a 15 años, tomando como tipo un 4% (sic), te da una cuota mensual de 9340€. Si tu negocio es de los que da pelotazos, genial. Pero para un negocio normalito, producir eso al mes, al menos al principio es... en fin, para nuestra familia, del todo inviable. Pedir "sólo" un millón de euros mejora la situación a 7783€... tampoco nos vale.

Es muy triste, pero nos vemos atados de pies y manos. Por el momento.

Por cierto, así como oficinas, por lo menos en Pamplona, si que hay sitios que ves que no están todas ocupadas, y hay oficinas vacias, en naves industriales, yo no veo que haya naves vacias, como ocurre por ejemplo con los pisos, que hay muchos que están desocupados. Cuando me doy vueltas por los polígonos, las veo a casi todas ejerciendo una actividad.

Flipper,
Creo que estamos más o menos en la misma situación.
Mi suerte es que la nave de la que dispongo ahora mismo es propia, pero se ha quedado pequeña, y por eso he estado buscando otra nave más grande en el área en el que me encuentro, porque como muy bien dices, es donde tienes la clientela, e irte a otro lado es un volver a empezar. Así que al final me he decidido por alquilar en las afuera, 500 M2 por 1.200 Euros, ir trayendo las mercancías a la actual según se vayan necesitando, e incluso abrir una sucursal, pero eso aún está muy verde.

Saludos.