Los fondos inmobiliarios acorralados por la presión del sector | Fondos de inversión
Los fondos inmobiliarios, acorralados por la presión del sector
Las nuevas sociedades de inversión inmobiliaria harán más daño a los clásicos fondos
29/06/2009 - 15:50
- ISABEL SÁNCHEZ BURGOS
Los inversores siguen huyendo de los fondos inmobiliarios, que además se enfrentan a la llegada de un competidor: las Socimi, sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria.
La crisis, la sobreoferta, el super apalancamiento, la falta de liquidez, la escasez de crédito... todo ello ha contribuido a que los inversores miren hoy a los fondos «ladrillo» con cierto recelo. Ya no son ese producto amable, con el que uno conseguía una rentabilidad, no demasiado alta, pero sí estable. No en vano, habían ofrecido una revalorización media anual en los últimos diez años del 5,50%. Hoy, si tomamos los últimos 12 meses, estaríamos hablando de una rentabilidad en negativo del 5,94%.
Al final, los inversores juzgan y toman decisiones. Hace un año había más de 166.000 partícipes en estos fondos, hoy apenas quedan 92.000, muchos ni quiera de buena gana. Si a ello unimos que el Congreso por fin acaba de dar luz verde a la regulación de las Socimi, las sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria, que aportan grandes ventajas frente a los fondos (su tramitación está ya en el Senado), imagine la presión a la que están sometidos estos productos... y sus inversores.
EN SERIOS APUROS
Los dos mayores fondos del mercado, el del Santander y el del BBVA, se encuentran, de un modo u otro, en estado de «bloqueo». El más grande, el Santander Banif Inmobiliario (con más de 43.000 partícipes), intenta «salvar el barco». «Ahora mismo estamos concentrando todo nuestro esfuerzo en atender las solicitudes de reembolso (por el 97% del patrimonio), intentando vender todos los activos posibles y de esta manera generar liquidez», aseguran desde el Santander. Ya se han desprendido de algunos inmuebles.
Pero, ¿qué ocurrirá de no conseguir atender todas las peticiones antes del 28 febrero de 2011, fecha tope? Una liquidación del mayor fondo inmobiliario desde luego que caería como un jarro de agua fría sobre todo el sector (por ahora, han conseguido atender los dos pagos iniciales).
El BBVA Propiedad tampoco está para grandes fiestas, aunque la situación es distinta. BBVA cerró a finales de 2008, durante dos años, su fondo, al que inyectó 1.661 millones de euros, con el fin de evitar apremios en la venta de activos. Una decisión más parecida a la del Santander ha sido la adoptada por Inverseguros: los reembolsos del Segurfondo Inversión están suspendidos hasta el 31 de marzo de 2011, después de que los partícipes solicitaran salidas por valor del 97,9 por ciento del patrimonio.
Y lo peor. Todo ésto está provocando un «efecto llamada». «Estamos pagando justos por pecadores», asegura Pedro Marazuela, gestor del AC Patrimonio Inmobiliario, quien se lamenta de que, a pesar de que el fondo se está gestionando de manera extremadamente conservadora (concentrados en vivienda protegida y residencias de la tercera edad), el partícipe no responde (a lo largo de 2009 se han solicitado reembolsos por valor del 30 por ciento del patrimonio). «Con pánico, no hay discriminación», asegura. «Lo importante es que hemos podido atender todas las peticiones sin necesidad de llevar a cabo ninguna suspensión», añade Marazuela. Todo ello también gracias a que las cajas promotoras están cumpliendo con su compromiso de liquidez.
Otras gestoras tratan también de dar prioridad al mantenimiento de un elevado coeficiente de liquidez. «Nuestro fondo quiere mantener un porcentaje de liquidez siempre por encima del 10%, con independencia de si se trata de meses con derecho a reembolso o no. El actual supera el 25%», aseguran en Caixa Catalunya. Añaden que «sin renunciar a aprovechar las oportunidades que puedan aparecer en el mercado actual». «Se están tomando las medidas necesarias para dar liquidez al fondo sin tener que recurrir a la venta forzada de inmuebles, algo que vamos a tratar de evitar en un momento de escasez de operaciones y de diferencias significativas entre expectativas de compradores y vendedores», apuntan desde Gesmadrid.
¿ENEMIGO O ALIADO?
Y luego está la próxima llegada del enemigo, o aliado, según se mire: las Socimi. De aprobarse la norma tal y como ha llegado al Senado, se permitirá que los fondos se conviertan en Socimi y a la inversa. ¿Pero será la «reconversión» la solución? Paula Mercado, directora de análisis de VDOS, asegura que, al menos, «será una de las vías de revitalización». Las socimi son mucho más flexibles en su política de inversión, más transparentes (al cotizar en bolsa) y ofrecen ventajas fiscales. «Es un vehículo muy eficiente fiscalmente, además de transparente y predecible para el inversor», señala Víctor Alvargonzález, director general de Profim. «Pero lo más importante es que se pone en marcha en un momento muy interesante. Es, digamos, el instrumento perfecto para aprovechar los saldos inmobiliarios actuales de los bancos», añade este experto.
Pese a todo, pocos se atreven a aventurar la desaparición de los fondos inmobiliarios. «Cada uno tiene su sitio», puntualiza Alvargonzález, quien, no obstante, augura que de aquí a cinco años las socimi serán más populares que los fondos. «Creemos que el establecimiento de estas nuevas sociedades será compatible con la permanencia de los fondos, como lo han sido en otros países. El perfil de los inversores es distinto», argumentan en Caixa Catalunya.
Sobre su posible «reconversión», las gestoras no descartan, a priori, ninguna opción, pero son prudentes. Prefieren esperar a ver las posibles modificaciones del Senado. Jesús Mardomingo, socio de Cuatrecasas, afirma que sería crucial ver si las Socimi van a poder acceder al Mercado Alternativo Bursátil (MAB), «en cuyo caso podrían ser más atractivas y una vía para asumir alguno de los fondos inmobiliarios» (el texto actual sólo habla de mercados regulados).
Lo que también piden las gestoras es un cierto trato igualitario. En Caixa Catalunya plantean la necesidad de eliminar la actual restricción que obliga a los fondos inmobiliarios a tener al menos un 50 por ciento de sus activos en residencial. También consideran interesante que se modifiquen las tasaciones periódicas de los activos (esenciales en la determinación de su valor liquidativo), para intentar moderar su volatilidad.
