¿Por que no hacen grandes descuentos las constructoras antes de suspender pagos?

[Limón]

Yo creo que ya se ha explicado: la mayoría tienen deudas tremendas con bancos avaladas con terrenos o promociones valoradas a precios burbujeados, y si venden por debajo, tienen que poner la diferencia con otros avales.
Para eso, piensan, me sale mas barato darle los pisos al banco directamente, porque solo respondo con los bienes adscritos a mi sociedad, y que los vendan ellos.

 

[zumbido]

Hay un error que suelo ver en muchos mensajes del foro. Cuando un banco se queda los activos de la promotora (pisos y/o suelo), no lo hace por el precio de la hipoteca, sino por el precio de tasación, que suele coincidir con el de venta.

¿por qué? en este mismo hilo está la respuesta: en caso de que la promotora se declare en concurso de acreedores, el administrador concursal puede declarar nulos todos los actos que se presuman como descapitalización de la sociedad. No hay nada más evidente de este "fraude" que el hecho de que un banco se quede un piso tasado en x por el 80% de x.

Por ello, la actitud del promotor es lógica: solo bajarán (si pueden claro) el precio hasta el precio de tasación del banco. A partir de ahí es mejor que se lo quede el banco.

 

[Ahora o nunca]

¿Por qué los parados no trabajan por 100 euros al mes?

Eres un gañan

 

[Eric Finch]

¿Que por qué no hacen descuentos? Pues porque todavía no se han enterado de su situación.

Se piensan que el estrangulamiento de la economía es transitorio y que los bancos van a comenzar de nuevo a conceder hipotecas cualquier día de éstos. Creen que todo se arreglará con una bajada de tipos de interés y que, en que éstos hayan alcanzado de nuevo los niveles de la última década, la demanda embalsamada comenzará a resucitar.

Además, malvender es cosa de perdedores. O [modo español on] cosa de mujercitas [modo español off].

 

[ladrilleitor]

Hay un error que suelo ver en muchos mensajes del foro. Cuando un banco se queda los activos de la promotora (pisos y/o suelo), no lo hace por el precio de la hipoteca, sino por el precio de tasación, que suele coincidir con el de venta.

¿por qué? en este mismo hilo está la respuesta: en caso de que la promotora se declare en concurso de acreedores, el administrador concursal puede declarar nulos todos los actos que se presuman como descapitalización de la sociedad. No hay nada más evidente de este "fraude" que el hecho de que un banco se quede un piso tasado en x por el 80% de x.

Por ello, la actitud del promotor es lógica: solo bajarán (si pueden claro) el precio hasta el precio de tasación del banco. A partir de ahí es mejor que se lo quede el banco.

Todavía peor lo pones...

 

[kemao2]

Antes del banco vía suspensión de pagos que del cliente vía venta a buen precio.


Y efectivamente asi sucede en miles de inmobiliarias.

 

[Eric Finch]

Es verdad. No había caído en que, dado que los inmuebles valen lo que el constructor/promotor dice que valen, le es más ventajoso no bajarlos de precio porque, dado que más antes que después han de enfrentarse al delicado momento de empezar a pensar en recogerse, de sentar la cabeza, de resignarse a dictar testamento, si el banco les embarga siempre podrán decir que el valor de lo que les embargan es el que ellos dicen que vale y no lo que realmente vale.

Dicho de otra forma: que sea el banco el que se dé cuenta de que los inmuebles se han depreciado; que sea el banco el que los venda por un precio inferior; que sea el banco el que pierda dinero; que el promotor/constructor pierda lo menos posible.

Es posible que, si el promotor/constructor intenta rebajar los precios, no consiga vender ni un inmueble porque los bancos no concedan créditos hipotecarios. Así la cosas, nohabrá ganado un céntimo y su situación habrá empeorado porque sus propiedades se han depreciado.

 

[plakaplaka]

Hay un error que suelo ver en muchos mensajes del foro. Cuando un banco se queda los activos de la promotora (pisos y/o suelo), no lo hace por el precio de la hipoteca, sino por el precio de tasación, que suele coincidir con el de venta.

¿por qué? en este mismo hilo está la respuesta: en caso de que la promotora se declare en concurso de acreedores, el administrador concursal puede declarar nulos todos los actos que se presuman como descapitalización de la sociedad. No hay nada más evidente de este "fraude" que el hecho de que un banco se quede un piso tasado en x por el 80% de x.

Por ello, la actitud del promotor es lógica: solo bajarán (si pueden claro) el precio hasta el precio de tasación del banco. A partir de ahí es mejor que se lo quede el banco.

No tengo yo eso nada claro.
las promotoras han recibido créditos y esos bienes inmuebles está hipotecados, con el valor de atsación que se les haya dado. Si hay una ejecución hipotecaria, pueden adjudicarse al banco por la mitad de su valord e tasación.
Otra cuestión será que se haya acordado, a diferencia de lo que se firma con particulares, que se responde del pago del crédito exclusivamente con la garantía real (el inmueble, y no la personal (que pague el pepito lo que falte del crédito una vez ejecutada la hipoteca).
Para ello, me da al impresión de que, o el crédito sería sobre un porcentaje bastante inferior al 100% del valor de tasación, o se habrá solicitado algún alavl personal a los socios.

S2

 

[zumbido]

No tengo yo eso nada claro.
las promotoras han recibido créditos y esos bienes inmuebles está hipotecados, con el valor de atsación que se les haya dado. Si hay una ejecución hipotecaria, pueden adjudicarse al banco por la mitad de su valord e tasación.
Otra cuestión será que se haya acordado, a diferencia de lo que se firma con particulares, que se responde del pago del crédito exclusivamente con la garantía real (el inmueble, y no la personal (que pague el pepito lo que falte del crédito una vez ejecutada la hipoteca).
Para ello, me da al impresión de que, o el crédito sería sobre un porcentaje bastante inferior al 100% del valor de tasación, o se habrá solicitado algún alavl personal a los socios.

S2

En los préstamos-promotor o préstamos-suelo no suele haber garantía personal, sino garantía hipotecaria.

El problema es que los bancos no pueden arriesgarse a hacer una ejecución hipotecaria del bien (y quedárselo al 70% o 50% del valor de tasación) porque ello implicaría que la promotora se ha declarado en suspensión de pagos. Esto trae consecuencias muy negativas para el banco:

1º.- Ha de provisionar en el Banco de España la misma cantidad de la deuda (¿crees que los bancos tienen ese dinero?).

2º.- Han de esperar a que el administrador concursal les deje llevar a cabo la ejecución hipotecaria (¿3 años?) y todo ese tiempo tienen el dinero del Banco de España inmovilizado). Los banco no pueden tener tanto d¡nero inmobilizado por costes de oportunidad, etc..

3º Sus ratios de jovenlandesesidad se incrementarían vertiginosamente -más aún que ahora- lo cual les afecta negativamente a la hora de establecer su calificación y que puedan financiarse en el interbancario.

Claro que podrían quedarse el bien a precio de hipoteca o al 50% del precio de tasación, pero el administrador concursal muy probablemente declararía nula la venta y acusaría a los implicados de alzamiento de bienes...

 

[zumbido]

Dicho de otra forma: que sea el banco el que se dé cuenta de que los inmuebles se han depreciado; que sea el banco el que los venda por un precio inferior; que sea el banco el que pierda dinero; que el promotor/constructor pierda lo menos posible.

El gobierno no lo permitirá. ¿has oido hablar de las ayudas del gobierno al sector bancario? pues son precisamente eso: comprar esos activos entre todos

 

[plakaplaka]

En los préstamos-promotor o préstamos-suelo no suele haber garantía personal, sino garantía hipotecaria.

El problema es que los bancos no pueden arriesgarse a hacer una ejecución hipotecaria del bien (y quedárselo al 70% o 50% del valor de tasación) porque ello implicaría que la promotora se ha declarado en suspensión de pagos. Esto trae consecuencias muy negativas para el banco:

1º.- Ha de provisionar en el Banco de España la misma cantidad de la deuda (¿crees que los bancos tienen ese dinero?).

2º.- Han de esperar a que el administrador concursal les deje llevar a cabo la ejecución hipotecaria (¿3 años?) y todo ese tiempo tienen el dinero del Banco de España inmovilizado). Los banco no pueden tener tanto d¡nero inmobilizado por costes de oportunidad, etc..

3º Sus ratios de jovenlandesesidad se incrementarían vertiginosamente -más aún que ahora- lo cual les afecta negativamente a la hora de establecer su calificación y que puedan financiarse en el interbancario.

Claro que podrían quedarse el bien a precio de hipoteca o al 50% del precio de tasación, pero el administrador concursal muy probablemente declararía nula la venta y acusaría a los implicados de alzamiento de bienes...

Sigo entendiendo que lo de provisionar es un apunte contable en sus resultados. Simplemente, "tener en cuenta" esa cantidad como posible fallido y meterlo en el pasivo. Vamos, que creo que no tienen que cogerlo y meterlo en ninguna parte, ni BDE ni ningún otro lado. Si alguien que lo tenga muy claro lo explica, mejor que mejor.

Por otra parte, en lo de la garantía exclusivamente hipoetcaria a los promotores parece claro que no implica que no se les pida avales a los socios o administradores, o en su caso que el crédito se vaya librando por certificaciones, cosa que impide que los bancos se queden por completo con el ojo ciego al aire. Vamos, que en ningún caso habrán dado un crédito de 100 y se encuentran con que recuperan un solar que vale 2 en tasación.

S2

 

[midway]

la realidad y la mayoría de los intrépidos y numantinos promotores viven a parte.casi en realidades paralelas

 

[zumbido]

Sigo entendiendo que lo de provisionar es un apunte contable en sus resultados. Simplemente, "tener en cuenta" esa cantidad como posible fallido y meterlo en el pasivo. Vamos, que creo que no tienen que cogerlo y meterlo en ninguna parte, ni BDE ni ningún otro lado. Si alguien que lo tenga muy claro lo explica, mejor que mejor.

Por otra parte, en lo de la garantía exclusivamente hipoetcaria a los promotores parece claro que no implica que no se les pida avales a los socios o administradores, o en su caso que el crédito se vaya librando por certificaciones, cosa que impide que los bancos se queden por completo con el ojo ciego al aire. Vamos, que en ningún caso habrán dado un crédito de 100 y se encuentran con que recuperan un solar que vale 2 en tasación.

S2

Si, sería bueno que alguien nos aclarara si lo del BDE es un ingreso o un apunte contable en los resultados. En todo caso, es una bajada de sus ratios de inversión y de su capacidad de negocio.

El préstamo-suelo es un único pago y el préstamo-promotor efectivamente tiene disposiciones en función de certificaciones, pero eso no altera las conclusiones:

- Si se quedan el suelo, pagan el 100% de la tasación
- Si se quedan la promoción ejecutada en un 70% (por ejemplo), pagan el 70% de la tasación de los pisos finalizados

Eso explica porqué los bancos están prefiriendo comprar activos de inminentes megamorosos a esperarse a ejecuciones hipotecarias

-

 

[paco jones]

Sigo entendiendo que lo de provisionar es un apunte contable en sus resultados. Simplemente, "tener en cuenta" esa cantidad como posible fallido y meterlo en el pasivo. Vamos, que creo que no tienen que cogerlo y meterlo en ninguna parte, ni BDE ni ningún otro lado. Si alguien que lo tenga muy claro lo explica, mejor que mejor.

Por otra parte, en lo de la garantía exclusivamente hipoetcaria a los promotores parece claro que no implica que no se les pida avales a los socios o administradores, o en su caso que el crédito se vaya librando por certificaciones, cosa que impide que los bancos se queden por completo con el ojo ciego al aire. Vamos, que en ningún caso habrán dado un crédito de 100 y se encuentran con que recuperan un solar que vale 2 en tasación.

S2

Estás en lo cierto