Los promotores ponen a la banca ante una alternativa límite: financiación nueva o quiebra
Los promotores ponen a la banca ante una alternativa límite: financiación nueva o quiebra
Piden 72.000 millones hasta 2015 para iniciar nuevas promociones y que la actividad permita devolver todos los créditos
Juan Carlos Martínez.- Ustedes pongan en nuestras manos otros 72.222 millones de euros de aquí a 2015 y les garantizamos que a finales de la década los habrán recuperado y, además, obtendrán unos beneficios de 37.000 millones y nosotros de 14.800 millones. De lo contrario, será muy difícil que podamos devolver los 316.000 millones que nos han prestado y los 180.000 millones que ya figuran como dudosos seguirán aumentando. Este es, 'grosso modo', el plan que los promotores inmobiliarios han hecho llegar a las entidades financieras para tratar de iniciar la reactivación del mercado y reducir la pesada carga que supone tener inmovilizados 200 millones de metros cuadrados de suelo, la cuarta parte ya enquistados en los balances de bancos y cajas tras las ejecuciones practicadas y las daciones de pago acometidas, y el resto en manos todavía de las compañías. Vienen a decir que o ponen más dinero para construir nuevos pisos o el grueso de las empresas del sector se verán abocadas a la quiebra, con lo que eso supondría para el sistema financiero.
Sigamos con las cuentas. Los beneficios saldrían de la venta, por unos 148.000 millones a un precio medio de 160.000 euros la unidad, de unas 925.000 nuevas viviendas cuyos créditos para su construcción, con un ‘loan to value’ del 80%, quedarían subrogados en los futuros compradores dos años después de su concesión. En definitiva, entrar de nuevo en la dinámica que acabó con el estallido de la burbuja, recuperar el modelo productivo vigente hasta hace cuatro años y retomar la actividad con las mismas cuentas de antaño.
Supuestos beneficios extraordinarios que no podrían ser contabilizados por bancos y cajas en las nuevas pruebas de resistencia, los ya famosos ‘stress test’, a los que el próximo jueves deberá someterse el conjunto de entidades financieras europeas de acuerdo con los formularios remitidos por la Euro Banking Association (EBA), y cuyos resultados es de prever que arrojen una disminución general del margen de solvencia registrado en el anterior examen por las mayores exigencias que se contemplan.
Los primeros efectos no se harían esperar logrando dos objetivos. Uno, aumentar la actividad, aunque sea mínimamente, y, como consecuencia del ritmo sostenido de ventas, reducir el todavía amplio excedente de inmuebles nuevos que resta por vender. Sólo con aportar 8.422 millones de euros durante el presente ejercicio se incrementaría un 10% el número de viviendas iniciadas, hasta situarse en torno a las 100.000. Y así, de forma sucesiva, hasta triplicar en 2015 el número de viviendas iniciadas respecto a 2010, unas 270.000, aportando las entidades financieras, en este caso, 23.540 millones.
Con estas premisas, los promotores inmobiliarios estiman que las 700.000 viviendas sin vender prácticamente habrán quedado absorbidas en 2017, año en el que el ratio entre unidades terminadas e iniciadas, como consecuencia del frenazo en la producción registrado en los años precedentes, volverá a cambiar de rumbo, iniciándose otra vez más de las que se terminan. Además, esa velocidad de crucero de iniciar 300.000 viviendas al año repercutiría en la creación de 600.000 puestos de trabajo con el impacto que supondría en la recaudación fiscal.
Mil y una previsiones que no dejan de tener su lógica bajo el restringido prisma de los promotores, pero que quizás, visto con la cruda realidad del crítico presente económico, pequen un tanto de optimistas al dar por hecho que la presión de la demanda va a ser lo suficiente consistente como para cubrir esa oferta que se plantea, cuando las expectativas laborales de esos potenciales compradores de las viviendas no parece que tengan visos de mejorar a corto plazo. Sobre todo, la de esos cientos de miles de jóvenes –el grupo de población que, en teoría, debería comprar– que, o están en paro o, si trabajan, apenas tienen recursos para pagar un alquiler y mucho menos plantearse comprar una vivienda.
Y lo que es más importante y definitivo. Habrá que ver si el plan logra superar las reticencias de las entidades financieras a poner más crédito en manos de las promotoras. Y, si lo hacen, en qué sentido, porque puede darse el caso de que admitan tal posibilidad pero sólo para, en primer lugar, poner en valor los suelos de su exclusiva propiedad, con lo que quedaría fuera de esas líneas crediticias el desarrollo de los terrenos que permanecen en el inmovilizado de las compañías inmobiliarias.
Al final, siempre serán los precios los que determinen la viabilidad de la operación. Si los suelos en los que se levantarían esas viviendas fueron en su día financiados por un precio, digamos asequible, seguramente cabría la posibilidad de que las cuentas salieran con la venta de las viviendas a un coste razonable. De lo contrario, la evaluación del alcance de las pérdidas determinará si se asume o no arriesgar con nuevos créditos al promotor. Evidentemente, será imposible vender pisos en solares comprados al final del ciclo expansivo que hoy ni siquiera se colocarían al coste de repercusión del metro edificable pagado por ellos, de tan alto como era.
Otro panorama bien distinto es el que se puede plantear cuando el grifo de la liquidez por parte del Banco Central Europeo se cierre definitivamente, y bancos y cajas se vean ante la tesitura de obtener capital por otras vías. Entonces, ya no estarán en disposición de negarse a aceptar ofertas a la baja por sus activos y tendrán que asumir vender irremisiblemente con pérdidas.
Los promotores ponen a la banca ante una alternativa límite: financiación nueva o quiebra
Piden 72.000 millones hasta 2015 para iniciar nuevas promociones y que la actividad permita devolver todos los créditos
Juan Carlos Martínez.- Ustedes pongan en nuestras manos otros 72.222 millones de euros de aquí a 2015 y les garantizamos que a finales de la década los habrán recuperado y, además, obtendrán unos beneficios de 37.000 millones y nosotros de 14.800 millones. De lo contrario, será muy difícil que podamos devolver los 316.000 millones que nos han prestado y los 180.000 millones que ya figuran como dudosos seguirán aumentando. Este es, 'grosso modo', el plan que los promotores inmobiliarios han hecho llegar a las entidades financieras para tratar de iniciar la reactivación del mercado y reducir la pesada carga que supone tener inmovilizados 200 millones de metros cuadrados de suelo, la cuarta parte ya enquistados en los balances de bancos y cajas tras las ejecuciones practicadas y las daciones de pago acometidas, y el resto en manos todavía de las compañías. Vienen a decir que o ponen más dinero para construir nuevos pisos o el grueso de las empresas del sector se verán abocadas a la quiebra, con lo que eso supondría para el sistema financiero.
Sigamos con las cuentas. Los beneficios saldrían de la venta, por unos 148.000 millones a un precio medio de 160.000 euros la unidad, de unas 925.000 nuevas viviendas cuyos créditos para su construcción, con un ‘loan to value’ del 80%, quedarían subrogados en los futuros compradores dos años después de su concesión. En definitiva, entrar de nuevo en la dinámica que acabó con el estallido de la burbuja, recuperar el modelo productivo vigente hasta hace cuatro años y retomar la actividad con las mismas cuentas de antaño.
Supuestos beneficios extraordinarios que no podrían ser contabilizados por bancos y cajas en las nuevas pruebas de resistencia, los ya famosos ‘stress test’, a los que el próximo jueves deberá someterse el conjunto de entidades financieras europeas de acuerdo con los formularios remitidos por la Euro Banking Association (EBA), y cuyos resultados es de prever que arrojen una disminución general del margen de solvencia registrado en el anterior examen por las mayores exigencias que se contemplan.
Los primeros efectos no se harían esperar logrando dos objetivos. Uno, aumentar la actividad, aunque sea mínimamente, y, como consecuencia del ritmo sostenido de ventas, reducir el todavía amplio excedente de inmuebles nuevos que resta por vender. Sólo con aportar 8.422 millones de euros durante el presente ejercicio se incrementaría un 10% el número de viviendas iniciadas, hasta situarse en torno a las 100.000. Y así, de forma sucesiva, hasta triplicar en 2015 el número de viviendas iniciadas respecto a 2010, unas 270.000, aportando las entidades financieras, en este caso, 23.540 millones.
Con estas premisas, los promotores inmobiliarios estiman que las 700.000 viviendas sin vender prácticamente habrán quedado absorbidas en 2017, año en el que el ratio entre unidades terminadas e iniciadas, como consecuencia del frenazo en la producción registrado en los años precedentes, volverá a cambiar de rumbo, iniciándose otra vez más de las que se terminan. Además, esa velocidad de crucero de iniciar 300.000 viviendas al año repercutiría en la creación de 600.000 puestos de trabajo con el impacto que supondría en la recaudación fiscal.
Mil y una previsiones que no dejan de tener su lógica bajo el restringido prisma de los promotores, pero que quizás, visto con la cruda realidad del crítico presente económico, pequen un tanto de optimistas al dar por hecho que la presión de la demanda va a ser lo suficiente consistente como para cubrir esa oferta que se plantea, cuando las expectativas laborales de esos potenciales compradores de las viviendas no parece que tengan visos de mejorar a corto plazo. Sobre todo, la de esos cientos de miles de jóvenes –el grupo de población que, en teoría, debería comprar– que, o están en paro o, si trabajan, apenas tienen recursos para pagar un alquiler y mucho menos plantearse comprar una vivienda.
Y lo que es más importante y definitivo. Habrá que ver si el plan logra superar las reticencias de las entidades financieras a poner más crédito en manos de las promotoras. Y, si lo hacen, en qué sentido, porque puede darse el caso de que admitan tal posibilidad pero sólo para, en primer lugar, poner en valor los suelos de su exclusiva propiedad, con lo que quedaría fuera de esas líneas crediticias el desarrollo de los terrenos que permanecen en el inmovilizado de las compañías inmobiliarias.
Al final, siempre serán los precios los que determinen la viabilidad de la operación. Si los suelos en los que se levantarían esas viviendas fueron en su día financiados por un precio, digamos asequible, seguramente cabría la posibilidad de que las cuentas salieran con la venta de las viviendas a un coste razonable. De lo contrario, la evaluación del alcance de las pérdidas determinará si se asume o no arriesgar con nuevos créditos al promotor. Evidentemente, será imposible vender pisos en solares comprados al final del ciclo expansivo que hoy ni siquiera se colocarían al coste de repercusión del metro edificable pagado por ellos, de tan alto como era.
Otro panorama bien distinto es el que se puede plantear cuando el grifo de la liquidez por parte del Banco Central Europeo se cierre definitivamente, y bancos y cajas se vean ante la tesitura de obtener capital por otras vías. Entonces, ya no estarán en disposición de negarse a aceptar ofertas a la baja por sus activos y tendrán que asumir vender irremisiblemente con pérdidas.
