No me refiero a la facilidad o menor facilidad de acceso ni a la variedad de viviendas, sino a la valoración del suelo, y como la posibilidad de especulación en su valoración unida a la enorme expansión crediticia favorece su sobrevaloración independientemente del la cantidad de oferta y demanda. ¿Hubiera valido igual el suelo con hipotecas a 15 años por 70.000 € como media y una ley que valorara los arenales como arenales?
Esperanza Aguirre limitará los nuevos edificios a cuatro alturas
- Autor del tema Beborn
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Si es que el rpoblema no lo tiene el credito. El credito encarece un producto cuando no tiene donde elegir. Como le duigo estos años hemos visto igual crecer enormemente los coches de gama alta en España. Sin embargo eso no quiere decir que otros mercados dejasen de existir. Tenemos por ejemplo todo el mercado de segunda mano o los utilitarios, por no hablar de coches muy baratos como el Dacia Logan.Touareg dijo:
El credito hubiese provocado un crecimiento de viviendas de mas calidad, mas grandes, mejores en definitiva o mejor situadas, pero no hubiese elevado el precio de las viviendas de menor calidad o menos demandadas.
Yo no me refiero a automóviles. Tampoco a variedades y tipologías de viviendas. Me refiero a la valoración del suelo destinado a urbanización mediante la construcción de vivienda residencial. Y hago mención de un factor fundamental: qué criterio se sigue a la hora de valorarlo, es decir, de asociar a un terreno determinado un valor de compraventa.
Nuestra legislación actual del suelo permite valorar el suelo urbanizable (tanto público como privado) en el momento de compraventa en función de la capitalización de aquello que se construya sobre él, no de su naturaleza real en el momento en el que se valora. Si optamos por la segunda opción, un suelo rústico no urbanizable y uno rústico urbanizable valen teóricamente lo mismo: ambos son rústicos y no han sido sometidos a ningún proceso de urbanización. Las diferencias que se produzcan en el precio entre ambos dependeran de su productividad ACTUAL (es decir, si están cultivados o explotados de alguna manera, es decir, si soportan inversiones productivas previas, valdrán más). Por lo tanto una recalificación de no urbanizable a urbanizable no debe influir sobre su valoración: el suelo sigue siendo el mismo y su productividad idéntica. Este es el tipo de esquema de valoración que se utiliza mayoritariamente en la Europa desarrollada.
Pero Spain is different. Desde la Ley del Suelo del 98 (también anteriormente, pero en menor medida) hemos optado por permitir la especulación urbana del suelo: de ahí que un simple acto administrativo (una recalificación) pueda afectar enormemente a la valoración del suelo. Cuando se transforma de rústico a urbano se le "pone encima" automáticamente toda la edificabilidad que se pueda construir sobre él a efectos de valoración ¡aunque no se haya hecho la más mínima intervención urbanística!. El suelo es exactamente el mismo (sólo varia su calificación urbanística), pero su valor se multiplica enormemente.
¿De qué dependerá esta "multiplicación del valor"? Pues de la valoración de lo que se construya sobre él: cuanto mayor sea el valor de lo edificado, mayor será el valor del suelo, una auténtica aberración legal y económica. ¿Y de qué dependerá el valor de lo que se edifique sobre él? En teoría, de los costes de construcción y de la capacidad adquisitiva del futuro comprador y la cantidad de demanda. Los costes de construcción se han mantenido estancados (cuando no han descendido) durante la última década, por lo que lo lógico es que la demanda y la capacidad adquisitiva hubieran aumentado enormemente. Lo primero podemos convenir que lo ha hecho (otra cosa es qué factores han propiciado este aumento y el grado de sostenibilidad de este incremento), pero la capacidad adquisitiva salarial de la mayoría de la población española (otra cosa son los no residentes, pero su relevancia global en la demanda no es mayoritaria) se ha mantenido congelada (cuando no ha descendido) durante los últimos años.
Entonces, ¿cómo es posible que hayan aumentado tanto el valor de la vivienda, y, en consonancia, del suelo? Bueno, podría ser por simple cuestión de escasez de oferta. Si hubiera disminuido enormemente el ritmo constructor y el número de viviendas iniciadas hubiese descendido año tras año, hubiera sido lógico un aumento de precios. ¡Pero es que se han batido todos los records habidos y por haber de viviendas iniciadas un año tras otro! ¡Se han iniciado hasta 700.000 viviendas anuales! ¡El doble de las necesarias por simple demografía!
Así que hay que buscar por otro lado. Y aquí llegamos al quid de la cuestión: una vivienda, generalmente, se compra a crédito. La gente se endeuda para poder ser propietaria. Y antes de otorgar un préstamo hipotecario, se debe de realizar una tasación. ¿Y quien realiza la tasación de la vivienda? Generalmente en nuestro país, directa o indirectamente, la entidad financiera que va a conceder el préstamo (salvo en los casos de viviendas de protección oficial, en la que la tasación la realiza el Estado). Pero en estos últimos años las viviendas de protección oficial han sido prácticamente testimoniales en el mercado de la vivienda (menos de un 10% de las promociones iniciadas), por lo que establecer el precio de tasación ha quedado, oficiosamente, en manos privadas.
El objetivo del banco es obtener los máximos beneficios posibles en el mínimo periodo de tiempo. Cuanto mayor sea la cantidad prestada al deudor, mayor podrá ser la carga de interes que suponga de beneficio para el banco (dependiendo de la evolución de los tipos de interés, claro). Y mientras mayor sea el número de hipotecas concedidas, mayores podrán ser los intereses recibidos. Así que el banco intentará que la cantidad prestada sea lo mayor posible, ergo, el precio será lo más elevado posible. Pero bueno, pueden haber limitaciones legales que impidan a los bancos sobrepasar un serie de normas básicas de control de riesgos a la hora de conceder préstamos hipotecarios (número de anualidades de salario bruto respecto al precio de venta, esfuerzo financiero mensual familiar respecto a cuota, plazos de amortización, tipo de interés fijo o variable teniendo en cuenta evolución histórica de tipos, porcentaje de cantidad prestada respecto a tasación, etc.). Lo malo, desde la perspectiva bancaria, es que estas normas limitan la cantidad de dinero que se pueda prestar, y por lo tanto los beneficios posibles, por lo que lo más conveniente es no tenerlas en cuenta. En España, eso ha sido facilísimo ya que pocos países europeos hay en los que la banca tenga las manos más libres.
Así que la banca ha prestado cerca de 500.000 millones de € (otra cosa es de dónde ha sacado todo ese dinero) en una década, "revalorizando" brutalmente las viviendas de unos seres conocidos como pepitos que se han embarcados en apuestas especulativas de altísimo apalancamiento ya que "los pisos nunca bajan". Y ese incremento brutal del precio de la vivienda se ha acabao trasladando a los precios del suelo, que era donde empezaba todo.
P.D. Siento el tochazo, pero tenía que desahogarme. No se si todo esto son imaginaciones mías, pero cuadra bastante.
Nuestra legislación actual del suelo permite valorar el suelo urbanizable (tanto público como privado) en el momento de compraventa en función de la capitalización de aquello que se construya sobre él, no de su naturaleza real en el momento en el que se valora. Si optamos por la segunda opción, un suelo rústico no urbanizable y uno rústico urbanizable valen teóricamente lo mismo: ambos son rústicos y no han sido sometidos a ningún proceso de urbanización. Las diferencias que se produzcan en el precio entre ambos dependeran de su productividad ACTUAL (es decir, si están cultivados o explotados de alguna manera, es decir, si soportan inversiones productivas previas, valdrán más). Por lo tanto una recalificación de no urbanizable a urbanizable no debe influir sobre su valoración: el suelo sigue siendo el mismo y su productividad idéntica. Este es el tipo de esquema de valoración que se utiliza mayoritariamente en la Europa desarrollada.
Pero Spain is different. Desde la Ley del Suelo del 98 (también anteriormente, pero en menor medida) hemos optado por permitir la especulación urbana del suelo: de ahí que un simple acto administrativo (una recalificación) pueda afectar enormemente a la valoración del suelo. Cuando se transforma de rústico a urbano se le "pone encima" automáticamente toda la edificabilidad que se pueda construir sobre él a efectos de valoración ¡aunque no se haya hecho la más mínima intervención urbanística!. El suelo es exactamente el mismo (sólo varia su calificación urbanística), pero su valor se multiplica enormemente.
¿De qué dependerá esta "multiplicación del valor"? Pues de la valoración de lo que se construya sobre él: cuanto mayor sea el valor de lo edificado, mayor será el valor del suelo, una auténtica aberración legal y económica. ¿Y de qué dependerá el valor de lo que se edifique sobre él? En teoría, de los costes de construcción y de la capacidad adquisitiva del futuro comprador y la cantidad de demanda. Los costes de construcción se han mantenido estancados (cuando no han descendido) durante la última década, por lo que lo lógico es que la demanda y la capacidad adquisitiva hubieran aumentado enormemente. Lo primero podemos convenir que lo ha hecho (otra cosa es qué factores han propiciado este aumento y el grado de sostenibilidad de este incremento), pero la capacidad adquisitiva salarial de la mayoría de la población española (otra cosa son los no residentes, pero su relevancia global en la demanda no es mayoritaria) se ha mantenido congelada (cuando no ha descendido) durante los últimos años.
Entonces, ¿cómo es posible que hayan aumentado tanto el valor de la vivienda, y, en consonancia, del suelo? Bueno, podría ser por simple cuestión de escasez de oferta. Si hubiera disminuido enormemente el ritmo constructor y el número de viviendas iniciadas hubiese descendido año tras año, hubiera sido lógico un aumento de precios. ¡Pero es que se han batido todos los records habidos y por haber de viviendas iniciadas un año tras otro! ¡Se han iniciado hasta 700.000 viviendas anuales! ¡El doble de las necesarias por simple demografía!
Así que hay que buscar por otro lado. Y aquí llegamos al quid de la cuestión: una vivienda, generalmente, se compra a crédito. La gente se endeuda para poder ser propietaria. Y antes de otorgar un préstamo hipotecario, se debe de realizar una tasación. ¿Y quien realiza la tasación de la vivienda? Generalmente en nuestro país, directa o indirectamente, la entidad financiera que va a conceder el préstamo (salvo en los casos de viviendas de protección oficial, en la que la tasación la realiza el Estado). Pero en estos últimos años las viviendas de protección oficial han sido prácticamente testimoniales en el mercado de la vivienda (menos de un 10% de las promociones iniciadas), por lo que establecer el precio de tasación ha quedado, oficiosamente, en manos privadas.
El objetivo del banco es obtener los máximos beneficios posibles en el mínimo periodo de tiempo. Cuanto mayor sea la cantidad prestada al deudor, mayor podrá ser la carga de interes que suponga de beneficio para el banco (dependiendo de la evolución de los tipos de interés, claro). Y mientras mayor sea el número de hipotecas concedidas, mayores podrán ser los intereses recibidos. Así que el banco intentará que la cantidad prestada sea lo mayor posible, ergo, el precio será lo más elevado posible. Pero bueno, pueden haber limitaciones legales que impidan a los bancos sobrepasar un serie de normas básicas de control de riesgos a la hora de conceder préstamos hipotecarios (número de anualidades de salario bruto respecto al precio de venta, esfuerzo financiero mensual familiar respecto a cuota, plazos de amortización, tipo de interés fijo o variable teniendo en cuenta evolución histórica de tipos, porcentaje de cantidad prestada respecto a tasación, etc.). Lo malo, desde la perspectiva bancaria, es que estas normas limitan la cantidad de dinero que se pueda prestar, y por lo tanto los beneficios posibles, por lo que lo más conveniente es no tenerlas en cuenta. En España, eso ha sido facilísimo ya que pocos países europeos hay en los que la banca tenga las manos más libres.
Así que la banca ha prestado cerca de 500.000 millones de € (otra cosa es de dónde ha sacado todo ese dinero) en una década, "revalorizando" brutalmente las viviendas de unos seres conocidos como pepitos que se han embarcados en apuestas especulativas de altísimo apalancamiento ya que "los pisos nunca bajan". Y ese incremento brutal del precio de la vivienda se ha acabao trasladando a los precios del suelo, que era donde empezaba todo.
P.D. Siento el tochazo, pero tenía que desahogarme. No se si todo esto son imaginaciones mías, pero cuadra bastante.
Eric Finch
Será en Octubre
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A/a Touareg
Todo muy en su sitio, y sólo discrepo, en principio, en una cosa.
Yo soy de los que creen que el suelo NO ha subido, porque ya estaba en las manos adecuadas antes de la recalificación. Lo único que ha subido es el valor que el promotor/constructor dice que vale el suelo. Pero a él no le ha supuesto ningún coste añadido, dado que ya lo tenía adquirido a buen precio y no lo ha tenido que adquirir a precio revalorizado. Dicho de otra forma: el promotor/constructor ganará siempre, tanto si construye una sola vivienda como si construye 6'02*10E23. Mi opinión es que, cuanto más construya, tanto más ganará, y que los compradores tendrán siempre que pagar lo mismo en concepto de suelo, dado que no es una variable sino una constante.
Todo muy en su sitio, y sólo discrepo, en principio, en una cosa.
Yo soy de los que creen que el suelo NO ha subido, porque ya estaba en las manos adecuadas antes de la recalificación. Lo único que ha subido es el valor que el promotor/constructor dice que vale el suelo. Pero a él no le ha supuesto ningún coste añadido, dado que ya lo tenía adquirido a buen precio y no lo ha tenido que adquirir a precio revalorizado. Dicho de otra forma: el promotor/constructor ganará siempre, tanto si construye una sola vivienda como si construye 6'02*10E23. Mi opinión es que, cuanto más construya, tanto más ganará, y que los compradores tendrán siempre que pagar lo mismo en concepto de suelo, dado que no es una variable sino una constante.
Excelente apreciación. Yo también lo creo: cuando me refiero a "valoración" me refiero únicamente a la cantidad monetaria asociada al suelo. Evidentemente, si el propietario no cambia, el aumento de valor es meramente contable, al no producirse ninguna compraventa. De ahí, que, casualmente, los promotores y especuladores de suelo avezados o bien tienen carteras muy viejas de suelo (de antes de la Ley del 98) o suelen comprar suelo ANTES de la recalificación, no después. Los que hayan hecho lo segundo pueden entrar, en los próximos años, en una "negative equity" de caballo. De ahí lo de Astroc, Montebalito, Urbas, Inmocaral, etc., etc.
una medida acertada
Me parece una medida acertada.
Por una parte, es posible que haga que el precio del suelo baje. En "Deconstruyendo la burbuja", el catedrático García-Montalvo denomina causalidad reversa al error consistente en afirmar de que los pisos son caros porque el suelo lo es.
(¡García-Montalvo, el catedrático de economía que sabe menos que Ominae, el yonki del suelo escaso! Propongo a Peterpan2006 que se curre un vídeo en el un Ominae con forma de Golum abrazado a un árbol o pedrusco chantado en el suelo que repita sin parar: "¡Mi terreeeno! ¡Mi terreeeno!" ¡Mira que comparar coches con edificios!)
Por otra parte, pienso en la energía solar térmica utilizada para producir agua caliente sanitaria. Cuanto más altos los edificios, menor superficie captadora de energía solar por vivienda, de modo que hay que consumir más electricidad, fuel-oil, gas... en calentar agua. Amén de los beneficios que tiene para el medio ambiente el emitir menos dióxido de carbono, la economía nacional se beneficia al reducir las importaciones de combustibles fósiles: recordemos el terrorífico déficit de balanza comercial que tenemos.
Por último, desde un punto de vista urbanístico, las torres de pisos típicas de las ciudades dormitorio o lugares de turismo masificado me parecen deprimentes... ¡de modo que bien por dejar de construir semejantes adefesios! (digo esto sin ánimo de faltar al respeto a quienes viven en uno de estos edificios).
Me parece una medida acertada.
Por una parte, es posible que haga que el precio del suelo baje. En "Deconstruyendo la burbuja", el catedrático García-Montalvo denomina causalidad reversa al error consistente en afirmar de que los pisos son caros porque el suelo lo es.
(¡García-Montalvo, el catedrático de economía que sabe menos que Ominae, el yonki del suelo escaso! Propongo a Peterpan2006 que se curre un vídeo en el un Ominae con forma de Golum abrazado a un árbol o pedrusco chantado en el suelo que repita sin parar: "¡Mi terreeeno! ¡Mi terreeeno!" ¡Mira que comparar coches con edificios!)
Por otra parte, pienso en la energía solar térmica utilizada para producir agua caliente sanitaria. Cuanto más altos los edificios, menor superficie captadora de energía solar por vivienda, de modo que hay que consumir más electricidad, fuel-oil, gas... en calentar agua. Amén de los beneficios que tiene para el medio ambiente el emitir menos dióxido de carbono, la economía nacional se beneficia al reducir las importaciones de combustibles fósiles: recordemos el terrorífico déficit de balanza comercial que tenemos.
Por último, desde un punto de vista urbanístico, las torres de pisos típicas de las ciudades dormitorio o lugares de turismo masificado me parecen deprimentes... ¡de modo que bien por dejar de construir semejantes adefesios! (digo esto sin ánimo de faltar al respeto a quienes viven en uno de estos edificios).
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Yuri Bohr
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Touareg y Finch lo han clavado: en principio se supone que a más pisos, más barato debería salir cada uno debido a que si el precio del suelo fue X, divides X entre un número mayor de pisos, con lo que la repercusión sobre cada uno baja. Pero esto en la práctica no es así, sino que el suelo vale más precisamente porque se sabe que en él se va a poder construir más, con lo que se neutraliza el efecto del aumento del número de pisos. El precio final de la vivienda no tiene niguna relación con ninguno de los costes que le afectan: es una cifra que se hincha hasta lo que el promotor estima que es la capacidad de endeudamiento de su potencial cliente. Una buena muestra, con toda las cifras, está en el post http://www.burbuja.info/inmobiliaria/showthread.php?t=30304
Saludos
Saludos
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