ruben.600rr
Madmaxista
Hola a todos,
Últimamente comienzan a abundar los hilos sobre esta temática, yo mismo abrí uno poco afortunado. Además me he encontrado con varios conceptos bastante afianzados y muy equivocados por lo que he investigado por mi cuenta y he hablado con un familiar que ha trabajado 20 años en el departamento de recuperaciones (moras o impagos o como queráis). Me ha dado una clase magistral (yo tomando apuntes y todo) sobre plazos, cantidades y fases. Posteriormente he editado y realizado algunas correcciones gracias a otros foreros y a un poco más de investigación. No os lo perdáis:
- Voy a considerar siempre que se trata de un préstamo hipotecario, algunos aspectos pueden variar de un banco a otro:
FASE 1 - Impago. - El deudor deja de pagar un recibo y los subsiguientes.
En este momento el control está todavía en la oficina bancaria concreta que intentará que se ponga el préstamo al día (hay otro hilo que explica bastante bien los intereses de jovenlandesa que aplican aqui http://www.burbuja.info/inmobiliaria/showthread.php?t=37835).
FASE 2 - jovenlandesa Técnica. - 90 días después del primer impago.
Aqui sucede algo impactante: El Banco tiene obligación de realizar un aprovisionamiento en el BdE por la cuantía total de la deuda restante. Esto es, si pepito debe 100K€ al banco, el banco debe depositar en el BdE (Banco de España) otros 100K€. Este aprovisionamiento es devuelto al banco en el momento y en la medida en que recupere la deuda. En otro momento si queréis charlamos sobre este aspecto concreto porque tiene miga y dobla el problema de los bancos en caso de impagos.
El expediente pasa al depto. de recuperaciones, donde se hace un último intento de recuperar la operación (hablando con el Pepito).
FASE 3 - Cierre anticipado de la operación e intervención del cierre por el Notario. - Según sean las posibilidades de recuperación, 15 o 30 días después de la jovenlandesa técnica.
En este momento se envía un requerimiento notarial o un burofax con acuse de recibo a todos los deudores, informándoles que se procede al Procedimiento Ejecutivo.
FASE 4 - Inicio del Procedimiento Ejecutivo - Inmediatamente tras el cierre anticipado de la operación.
- Se presenta el caso ante el juzgado.
- El Juez comunica la ejecución de la hipoteca a los deudores.
- La salida a subasta se hace por la cantidad que aparece en el Registro.
- Es posible que se realice una Tasación privada (Por el Banco), sobre todo para saber si merece la pena continuar con la operación, ya que no se fian del Registro y si el inmueble no vale una parte suficiente de la deuda puede no merecer la pena. Además se estudian otras cosas como la existencia de inquilinos o menores de edad viviendo en el inmueble si este está declarado como domicilio familiar.
- Se decide salir a subasta (rara vez no sale).
- Se notifica a acreedores posteriores.
FASE 5 - Señalación de fecha de subasta y subasta - De 6 a 12 meses tras el inicio del Procedimiento Ejecutivo.
El Juez pone fecha a la subasta y esta se produce. Si en la subasta no se presenta comprador, el banco se queda la vivienda (Se intenta cubrir la deuda con la subasta, pero en caso de que no sea posible, se adjudicará por una cantidad que puede ser del 50% de la de salida, que aparece en el Registro). En el caso de hacer una ejecución extrajudicial, la adjudicación podría hacerse aún por menos.
Si no se obtiene suficiente por el inmueble para cubrir la deuda más intereses de jovenlandesa, más gastos, el pepito le debe el resto al banco. En este caso, de existir avalistas el banco va a por ellos. No se va a por los avalistas primero independientemente de su solvencia, el juez suele obligar a intentar recuperar la deuda primero, subastando la propiedad hipotecada.
Si se obtiene suficiente, el restante queda para los acreedores posteriores.
Si aún queda, el restante lo percibe el ex-propietario.
Se registra el bien a nombre de su nuevo dueño.
FASE 6 - Toma de posesión y Lanzamiento Judicial - Unos 6 meses tras la subasta y el registro del bien a nombre de su nuevo titular.
Suponiendo que el ex-propietario no se vaya de la vivienda, tras un periodo de unos 6 meses la policía se presentará con un cerrajero en su ex-vivienda para sacarle a la fuerza, si se hace cargo de los enseres en el interior (y estos no han sido embargados) la empresa de mudanzas del ex-propietario tiene una oportunidad de llevárselos, si no lo hace se tiran.
OJO: No se puede hacer legalmente la toma de posesión si:
1) Vive en la vivienda un inquilino (arrendador) con un contrato de arrendamiento legal.
2) Viven en la vivienda menores de edad u otras personas dependientes de los ex-propietarios cuando dicha vivienda haya sido declarada como su vivienda habitual.
---
Si el propietario vive en la vivienda, deja de pagar y no se quiere ir, se tarda de 18 a 24 meses en ponerle de pilinguis en la calle. Si tiene hijos pequeños NO SE LE PUEDE ECHAR LEGALMENTE. (Claro que como dijo alguno en otro hilo, siempre está la opción de los dos Afganos con el AK47, pero el banco no se va a meter en esos fregados).
En caso de que no puedan echar al ex-propietario, a lo mejor ni llega a subasta la vivienda pero normalmente si. El propietario no se va a quedar de rositas, se va a quedar con una deuda del copón y si se declara insolvente (otro hilo interesante sobre esto ha surgido últimamente: http://www.burbuja.info/inmobiliaria/showthread.php?t=18354 y no es el único hilo de esta temática) le van a asignar un administrador que como decía otro por ahí: -- le tiene que dar permiso hasta para comprarse un bocata de mortadela -- Es exagerado, pero el caso es que de rositas no se queda el ex-propietario, y vaya vida para los churumbeles.
No es plato de buen gusto encontrarse en la situación de no poder pagar, aunque muchos lo van a vivir en sus carnes por haber sido inconscientes a la hora de pedir dinero en exceso en una situación de ir-.
Últimamente comienzan a abundar los hilos sobre esta temática, yo mismo abrí uno poco afortunado. Además me he encontrado con varios conceptos bastante afianzados y muy equivocados por lo que he investigado por mi cuenta y he hablado con un familiar que ha trabajado 20 años en el departamento de recuperaciones (moras o impagos o como queráis). Me ha dado una clase magistral (yo tomando apuntes y todo) sobre plazos, cantidades y fases. Posteriormente he editado y realizado algunas correcciones gracias a otros foreros y a un poco más de investigación. No os lo perdáis:
- Voy a considerar siempre que se trata de un préstamo hipotecario, algunos aspectos pueden variar de un banco a otro:
FASE 1 - Impago. - El deudor deja de pagar un recibo y los subsiguientes.
En este momento el control está todavía en la oficina bancaria concreta que intentará que se ponga el préstamo al día (hay otro hilo que explica bastante bien los intereses de jovenlandesa que aplican aqui http://www.burbuja.info/inmobiliaria/showthread.php?t=37835).
FASE 2 - jovenlandesa Técnica. - 90 días después del primer impago.
Aqui sucede algo impactante: El Banco tiene obligación de realizar un aprovisionamiento en el BdE por la cuantía total de la deuda restante. Esto es, si pepito debe 100K€ al banco, el banco debe depositar en el BdE (Banco de España) otros 100K€. Este aprovisionamiento es devuelto al banco en el momento y en la medida en que recupere la deuda. En otro momento si queréis charlamos sobre este aspecto concreto porque tiene miga y dobla el problema de los bancos en caso de impagos.
El expediente pasa al depto. de recuperaciones, donde se hace un último intento de recuperar la operación (hablando con el Pepito).
FASE 3 - Cierre anticipado de la operación e intervención del cierre por el Notario. - Según sean las posibilidades de recuperación, 15 o 30 días después de la jovenlandesa técnica.
En este momento se envía un requerimiento notarial o un burofax con acuse de recibo a todos los deudores, informándoles que se procede al Procedimiento Ejecutivo.
FASE 4 - Inicio del Procedimiento Ejecutivo - Inmediatamente tras el cierre anticipado de la operación.
- Se presenta el caso ante el juzgado.
- El Juez comunica la ejecución de la hipoteca a los deudores.
- La salida a subasta se hace por la cantidad que aparece en el Registro.
- Es posible que se realice una Tasación privada (Por el Banco), sobre todo para saber si merece la pena continuar con la operación, ya que no se fian del Registro y si el inmueble no vale una parte suficiente de la deuda puede no merecer la pena. Además se estudian otras cosas como la existencia de inquilinos o menores de edad viviendo en el inmueble si este está declarado como domicilio familiar.
- Se decide salir a subasta (rara vez no sale).
- Se notifica a acreedores posteriores.
FASE 5 - Señalación de fecha de subasta y subasta - De 6 a 12 meses tras el inicio del Procedimiento Ejecutivo.
El Juez pone fecha a la subasta y esta se produce. Si en la subasta no se presenta comprador, el banco se queda la vivienda (Se intenta cubrir la deuda con la subasta, pero en caso de que no sea posible, se adjudicará por una cantidad que puede ser del 50% de la de salida, que aparece en el Registro). En el caso de hacer una ejecución extrajudicial, la adjudicación podría hacerse aún por menos.
Si no se obtiene suficiente por el inmueble para cubrir la deuda más intereses de jovenlandesa, más gastos, el pepito le debe el resto al banco. En este caso, de existir avalistas el banco va a por ellos. No se va a por los avalistas primero independientemente de su solvencia, el juez suele obligar a intentar recuperar la deuda primero, subastando la propiedad hipotecada.
Si se obtiene suficiente, el restante queda para los acreedores posteriores.
Si aún queda, el restante lo percibe el ex-propietario.
Se registra el bien a nombre de su nuevo dueño.
FASE 6 - Toma de posesión y Lanzamiento Judicial - Unos 6 meses tras la subasta y el registro del bien a nombre de su nuevo titular.
Suponiendo que el ex-propietario no se vaya de la vivienda, tras un periodo de unos 6 meses la policía se presentará con un cerrajero en su ex-vivienda para sacarle a la fuerza, si se hace cargo de los enseres en el interior (y estos no han sido embargados) la empresa de mudanzas del ex-propietario tiene una oportunidad de llevárselos, si no lo hace se tiran.
OJO: No se puede hacer legalmente la toma de posesión si:
1) Vive en la vivienda un inquilino (arrendador) con un contrato de arrendamiento legal.
2) Viven en la vivienda menores de edad u otras personas dependientes de los ex-propietarios cuando dicha vivienda haya sido declarada como su vivienda habitual.
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Si el propietario vive en la vivienda, deja de pagar y no se quiere ir, se tarda de 18 a 24 meses en ponerle de pilinguis en la calle. Si tiene hijos pequeños NO SE LE PUEDE ECHAR LEGALMENTE. (Claro que como dijo alguno en otro hilo, siempre está la opción de los dos Afganos con el AK47, pero el banco no se va a meter en esos fregados).
En caso de que no puedan echar al ex-propietario, a lo mejor ni llega a subasta la vivienda pero normalmente si. El propietario no se va a quedar de rositas, se va a quedar con una deuda del copón y si se declara insolvente (otro hilo interesante sobre esto ha surgido últimamente: http://www.burbuja.info/inmobiliaria/showthread.php?t=18354 y no es el único hilo de esta temática) le van a asignar un administrador que como decía otro por ahí: -- le tiene que dar permiso hasta para comprarse un bocata de mortadela -- Es exagerado, pero el caso es que de rositas no se queda el ex-propietario, y vaya vida para los churumbeles.
No es plato de buen gusto encontrarse en la situación de no poder pagar, aunque muchos lo van a vivir en sus carnes por haber sido inconscientes a la hora de pedir dinero en exceso en una situación de ir-.
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