Burbuja.info - Foro de economía > > > Explicarme lo de Borja Mateo
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  #1  
Antiguo 02-feb-2014, 21:17
pocoyo82 pocoyo82 está desconectado
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Hola, he visto que Borja Mateo para calcular el precio máximo que esta dispuesto a pagar multiplica el alquiler de un piso similar por la zona x 12 x 18...¿pero por que por 18?

Pongo un ejemplo.

Piso en Valencia en Camins al Grau con Terraza en Calle Guillem de Anglesola 131929463

69000€

Alquiler en la misma zona (de hecho en la misma finca):

Piso en Valencia en Camins al Grau en Calle Guillem Anglesola 131951844

395€, supongamos que le sacamos una rebaja a 350€


395x12x18= 85320€

350x12x18= 75600€




¿Hago bien las cuentas de Borja Mateo o me falla algo? Gracias.


  #2  
Antiguo 02-feb-2014, 21:28
Minsky Moment Minsky Moment esta en línea ahora
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Hay que descontar gastos de alquiler. Y el resultado es sin IVA. Según creo haber entendido en sus intervenciones. Si no te salen las cuentas es o porque los alquileres están fuera de precio o porque el precio de venta es el que está desfasado. Fácil


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  #3  
Antiguo 02-feb-2014, 21:35
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Bien aplicada la rebaja y por otra parte, sí, te da lo que vale el piso, prueba a hacerlo con 300 euros de alquiler, para un supuesto que bajase mucho el alquiler y quizás sería ese precio un buen precio de compra


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  #4  
Antiguo 02-feb-2014, 21:36
ramontxu ramontxu está desconectado
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Un bien vale lo que sus frutos: cuantos mayores sean, estos mayor será el valor del bien en cuestión. Es lógico pensar que un inversor pagará más por una casa que le rente más que por otra que le rente menos.
De la misma forma, cuanto más alto sea el tipo de interés al que se financia la compra de una casa, menor será su valor de mercado. La razón es sencilla: los tipos de interés altos hacen que la financiación sea más costosa con lo que menos personas pueden acceder a la compra de la vivienda.
En el momento en el que el rendimiento de los frutos obtenidos por la inversión (el alquiler) es menor que el de los gastos de financiación (interés que te cobra el banco por el préstamo) nos hallamos ante un indicio claro de burbuja. Se pasa de ser inversor a especulador cuando el precio de venta de la casa no lo fundamentan los frutos que el bien produce (los alquileres), sino las expectativas de revalorización del bien no sostenidas por los aumentos de los alquileres que produzca el piso.
Visto esto, vamos a centrarnos en un ejemplo muy concreto de dos pisos iguales de un mismo edificio. Ambos son propiedad de particulares, uno de ellos está en alquiler y otro en venta. El estado de conservación de los inmuebles es muy similar. De esta forma veremos si en este caso merece más la compra o el alquiler de la casa.
Piso en venta
En 2012 el piso salió a 270.000 euros a la venta y a día de hoy piden 220.000; Según la inmobiliaria, la media de descuentos respecto al precio que se pide es del 10%; eso quiere decir que la casa podría ser comprada por 198.000 euros;
Gastos de transacción: 10% en Impuestos de Transacciones Inmobiliarias; aparte, 1000 de Registro y 800 euros de notario;
Precio de venta real, teniendo en cuenta todos los gastos de transacción es de 219.600 euros (198.000 euros + 10% de ITP + 1800 euros de registro y notario);
La mejor hipoteca es de Euribor + 3,5% o el 4% efectivo
Piso en alquiler
700 euros/ mes. En caso de que adelantáramos varios meses y negociáramos, estarían dispuestos a bajarnos a 625 euros/mes;
Gastos de comunidad e IBI prorrateado por mes que corren a cuenta del propietario son 100 euros;
Alquiler mensual real 625 euros-100 euros= 525 euros;
Alquiler anual real 525 euros X 12 meses= 6300 euros
Cálculo de rentabilidad
6300/219600= 2,87%de rentabilidad anual en caso de que compremos el piso a la venta para invertir
¿Por qué ese piso es muy caro?

La rentabilidad mínima que hay que obtener para que merezca la pena la compra de una vivienda ha de ser del 5% de zonas de primera residencia y del 8-10% en zonas de veraneo. Incluso obteniendo estas rentabilidades, en estos momentos con la continuada bajada de los precios de alquiler, lo mejor es demorar al máximo la compra de vivienda. Los precios de los pisos bajarán aún más con un fuerte aceleración de la bajada en lo que queda del año y en el primer semestre de 2014;
En este caso, el valor objetivo del piso es de un máximo de 126.000 (=6300/0,05) euros incluyendo todos los gatos de transacción, es decir, antes de los mismos el piso en cuestión no vale más de 113.718 euros o el 48% por debajo del precio de lo que los propietarios piden por el (220.000 euros)
Conclusiones/ que podemos aprender de este caso
En este caso es mucho más barato alquilar que comprar. El alquiler supone el 2,87% del precio de mercado del piso. La compra se financia al 4% (la hipoteca) + 10% de gastos de transacción que se pierden el mismo día de la compra; a los anteriores hay que añadir la pérdida de valor según los precios de los pisos bajen;
Lo peor que puede hacer un propietario es poner el precio de su casa por encima del mercado al ahuyentar a potenciales compradores, retrasa la venta y hace que el precio de transacción baje más de aquel al que lo podría haber vendido en un primer momento.
Incluso aunque la hipoteca salga más barata que el alquiler, en ningún momento comprar: los gatos de transacción son el 10% del precio de venta a lo que hay que añadir el empobrecimiento por la continua caída del valor de mercado de inmueble como consecuencia de la bajada de los precios de los alquileres;
Un año tras cerrar el contrato de alquiler, hay que renegociarlo a la baja porque los precios de alquiler están en tendencia de corrección para varios años más. Los dos pisos a los que me refiero se hallan en la avenida de la Condomina en Alicante y las conversaciones con el propietario y la agencia inmobiliaria tuvieron lugar el 20 de agosto. En mi opinión, comprarse un piso ahora no es lo adecuado, hay que esperar hasta 2016-2018.
Borja Mateo es experto inmobiliario y autor de los libros «La verdad sobre el mercado inmobiliario español» y «Como sobrevivir al crack inmobiliario» (editorial Manuscritos) BorjaMateo.com

FUENTE: ¿Cómo calculo lo que realmente vale un piso? - ABC.es


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  #5  
Antiguo 02-feb-2014, 22:27
pocoyo82 pocoyo82 está desconectado
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jejejeje gracias por contestar, que fallo por mi parte no tener en cuenta los gastos de compraventa.

El caso es que si me lo comprase seria a tocateja y mi precio objetivo son 60000 euros.



Bueno, la semana que viene haré un poco de guerra sucia en fotocasa para ir preparandolos


  #6  
Antiguo 02-feb-2014, 22:29
ane agurain ane agurain está desconectado
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calcula un 4% anual del precio del piso


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  #7  
Antiguo 03-feb-2014, 09:53
siemprelopodrasvender siemprelopodrasvender está desconectado
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El precio de alquiler debe considerar un término medio según la tipología que elijas.
El problema viene que el mercado de alquiler no es uniforme, esto es, no todos piden lo mismo por viviendas similares.
También puedes hacer la media aritmética.


  #8  
Antiguo 03-feb-2014, 10:15
llionesista llionesista está desconectado
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Soy de letras, pero segun esa "formula" matematica para fijar precios maximos, en muchas ciudades ya se ha perforado ese maximo, teniendo pisos por debajo de ese precio, pero vamos, con diferencia. (salvo que haya cometido un error con lo que comenta Borja Mateo)
El año pasado, compre un piso por 50.000 Euros, los alquileres estan a 350 euros/mes aprox. en la zona, y con la formula de Borja Mateo el piso deberia de valer:
350*12*18= 75600, y si le quitamos 10.000 euros de gastos, seria 65.000 euros como precio optimo segun Borja Mateo, y os puedo asegurar que hay varios pisos por ese precio en venta. Conclusion ¿Estamos ya ante un buen momento para entrar en el mercado inmobiliario?
Yo creo que si bien los precios se han ajustado bastante, la precariedad laboral impide que ese ajuste sea aun suficiente, es decir, si tuviesemos una situacion laboral mas estable, con menos parados y algo mas controlada la deuda publica, desde luego que si estariamos ante un buen momento, pero claro si esas deficiencias se subsanan, seguramente ya no tendriamos los pisos a los precios actuales, seguramente estarian subiendo otra vez, asi que creo que para quien tenga liquidez es un buen momento para entrar en el mercado inmobiliario de primera vivienda.


  #9  
Antiguo 03-feb-2014, 10:57
dragon33 dragon33 está desconectado
Excelentísimo, ilustrísimo, magnífico y grandísimo señor de élite de los gurús burbujistas
 
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Pillo sitio.


  #10  
Antiguo 03-feb-2014, 11:30
muyuu muyuu está desconectado
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Está calculando un ROI (retorno de inversión) a 18 años aproximadamente (- deducciones - amortización + impuestos + gastos). Es una rentabilidad razonable en "buy-to-let" (básicamente, casero-rentista).

Yo tiraría los precios un poco más para abajo en la situación de incertidumbre actual. Pagaría aprox. alquiler * 12 * 15 (en un sitio que me convenciera mínimamente). Hablando desde el punto de vista de un potencial inversionista, claro.


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