Vida Util de un Inmueble ?

Mas o menos cuanto seria ?? Se tiene que caer de viejo cuando llega al final de esa vida util ??

Por este punto es que nunca entendí porqué la gente se metía a comprar a 30 años por un piso (burbuja uruguay < 2002), porque con esas calidades, para cuando terminen de pagar ¿qué queda? se dividen el terreno de 400 m2 (siendo generosos) entre 50 vecinos?; si te hipotecas al menos hazlo por una casa.

juan carlos.aparejador dijo:

jorobar tio, siempre planteando grandes cuestiones... me va a tocar revisar los apuntes de la carrera para responderte con rigor...

Con esta pregunta hay quien haria un doctorado en arquitectura

Hacer clic para expandir...

Oh, Gran JuanCa ilumínanos con tu sabiduría!!! fuera de bromas, no veo que sea algo tan trivial, al contrario

por el contrario! tela de importante!

Sin ir más lejos, hoy he perdido la batalla contra la cordura y decido quedarme en mi piso de 1980 (en vez de darle una buena patada :o)...que cuando acabe de pagar (máximo de 28,5 años) pues frisará los 56 añazos. La construcción es buena (la cooperativa se portó, parece ser) pero ¿qué puede no pasar en 28,5 años? Es decir, hasta podría haber leyes que dijesen que los materiales de aquella época eran demoníacos y obligaran a su demolición :

Y en caso de construcciones malillas, pues preferiría estar de alquiler el día que colapsen para estupor del personal...

Hasta las catedrales se caen con el tiempo (digo yo), así que habría que valorar de algún modo eso, porque de esta herencia seguro que no pasa, p.ej. mi pisito (no veas que papelón mi hijo entregando las llaves del solar a mis nietos "este es vuestro legado, el del abuelo, que yo fui más listo y viví de alquiler, veraneando por ahí y apurando al máximo).

juan carlos.aparejador dijo:

Muchas gracias por el voto de confianza.. aqui me tienes mirando en los apuntes..

El tema es complejo ya que a partir de unos años la grafica del valor del inmueble, y la del coste del mantenimiento del mismo se cruzan en un punto... digamos que el edificio puede durar 50, 100, 200 años, pero el coste del mantenimiento del mismo se dispara conforme pasa el tiempo y el edificio se hace mas antiguo..

Tambien entran diferentes conceptos como el mantenimiento de la calidad de vida en el inmueble, por ejemplo un piso de lujo de los años 70 hoy es un piso normal, cuyo coste de mantenimiento es X, pero si pretendemos que continue siendo un piso de lujo en el 2007 el coste seria 5X..

En fin.. que continuo mirando los apuntes para responder a la cuestion con propiedad y criterio.

Hacer clic para expandir...

Mi casa en uruguay es de 1909, se utilizó una parte para hacer un negocio (porque se exigía una altura de 3 m y las viviendas nuevas eran pisos y de 2,7 o menos) y la otra para vivienda, lo más difícil no es el costo en sí, sino que no sabes lo que te vas a encontrar (y por tanto empezás con un costo X y luego, es como el kinder sorpresa). Se me rompió el desagüe del wc y como tiene sótano, vi la pérdida por abajo. Aprovechamos a cambiar las cañerías y oh, sorpresa!! los anteriores propietarios cambiaron desagües de sitio dejando cañerias inutilizadas por doquier pero sin retirarlas, aquello parecía una junta de arqueólogos, los desagües que retiramos eran del mismo material que un tocho!!! incluso pensé guardarme una parte de recuerdo. En fin, continuamos con el cambio y también hicimos baño y cocina a nuevo (recordá que por aquellos años el baño y cocina eran diminutos de unos 3 m2, dormitorios enormes, un altillo encima de baño y cocina y un salón mediano al que iban a dar todos los dormitorios). En fin, que del baño y de la cocina retiré de las paredes unos ¡15 m! de cañerías en desuso que propietario tras propietario fueron chapuceando a gusto. Eso si, me quedé tan a gustito!!!

Y yo tengo un vecino oscuro grandote que puede hacer realidad tu sueño, pimpollo

Ese ultimo mensaje de Lolipop me ha dejado perplejo. Creo que hay un mensaje que ha desaparecido.
La vida util puede ser muchos anyos, pero realmente lo que cuenta es cuando te sale mejor tumbarlo y hacerlo nuevo. Aqui en Japon, si es una zona buena, son unos 40 anyos. Estan comprando muchos edificios viejos, tirandolos, y haciendo vivienda nueva, con el resultado de una mayor presion sobre los viejos, dado que ni se venden ni se alquilan bien. Vi el otro dia un edificio del 65, que habian demolido todo menos la estructura de hormigon, que reforzaron y despues reconstruyeron todas las paredes y canyerias. Les debio salir por una pasta interesante. El metro de alquiler para negocio lo pusieron a 10.000 yenes, unos 60 euros. Una zona absolutamente centrica de Tokyo.

SolNaciente dijo:

Ese ultimo mensaje de Lolipop me ha dejado perplejo. Creo que hay un mensaje que ha desaparecido.
La vida util puede ser muchos anyos, pero realmente lo que cuenta es cuando te sale mejor tumbarlo y hacerlo nuevo. Aqui en Japon, si es una zona buena, son unos 40 anyos. Estan comprando muchos edificios viejos, tirandolos, y haciendo vivienda nueva, con el resultado de una mayor presion sobre los viejos, dado que ni se venden ni se alquilan bien. Vi el otro dia un edificio del 65, que habian demolido todo menos la estructura de hormigon, que reforzaron y despues reconstruyeron todas las paredes y canyerias. Les debio salir por una pasta interesante. El metro de alquiler para negocio lo pusieron a 10.000 yenes, unos 60 euros. Una zona absolutamente centrica de Tokyo.

Hacer clic para expandir...

ten en cuenta que tras los terremotos, las estructuras quedan tocadas... y el hormigon no es como el vino, que mejora con los años, precisamente... a no ser que sea romano... jeje... pero esto es otra historia... y es complejo... ahora no es momento de definir la fluencia del hormigon y su relacion con la durabilidad... jeje
aqui, en la universidad de mie, el ultimo terremoto nos dejo unas grietas muy divertidas... aunque casi todas en elementos no estructurales...

la vida util, en general, se establece en unos 50 años... al menos eso es lo que me hicieron aprender... entonces o ruina, demolicion y nueva construccion, o rehabilitacion...
cuando llega el punto en que rehabilitar es mas caro que tirar y hacer de nuevo, pues ocurre como en japon... jeje y como en cualquier otro sitio...
a no ser que sea patrimonio historico o el dueño le tenga mucho cariño y se empeñe en no tirar la fachada... por ejemplo...

luego esta el tema (que vendra antes o despues) de la eficiencia energetica... los edificios modernos (hechos de modo industrial) suelen ser menos eficientes que sus antepasados... y requieren grandes aportaciones de energia... veremos como, a medida que sube el precio del petroleo, tendremos que deshacernos del parque obsoleto e insostenible de viviendas traga-watios... y el codigo tecnico aprobado en españa (via directriz europea) es solo la primera parte (o la segunda, porque en urbanismo, teoricamente en 2004 debía haber sido aprobada una ley sobre evaluacion ambiental estrategica... que podria haber evitado mucho despilfarro...)

resumiendo, la vida util suele establecerse (mas o menos oficialmente) en unos 50 años... que dure mas o menos, es, como dijo juan carlos, tema de tesis... jeje

la vida util, en general, se establece en unos 50 años... al menos eso es lo que me hicieron aprender... entonces o ruina, demolicion y nueva construccion, o rehabilitacion...
cuando llega el punto en que rehabilitar es mas caro que tirar y hacer de nuevo, pues ocurre como en japon... jeje y como en cualquier otro sitio...
a no ser que sea patrimonio historico o el dueño le tenga mucho cariño y se empeñe en no tirar la fachada... por ejemplo...

luego esta el tema (que vendra antes o despues) de la eficiencia energetica... los edificios modernos (hechos de modo industrial) suelen ser menos eficientes que sus antepasados... y requieren grandes aportaciones de energia... veremos como, a medida que sube el precio del petroleo, tendremos que deshacernos del parque obsoleto e insostenible de viviendas traga-watios... y el codigo tecnico aprobado en españa (via directriz europea) es solo la primera parte (o la segunda, porque en urbanismo, teoricamente en 2004 debía haber sido aprobada una ley sobre evaluacion ambiental estrategica... que podria haber evitado mucho despilfarro...)

resumiendo, la vida util suele establecerse (mas o menos oficialmente) en unos 50 años... que dure mas o menos, es, como dijo juan carlos, tema de tesis... jeje

Hacer clic para expandir...

Lo de los 50 años ni de coña: mucho más sin duda. Salvo que existan graves patologías y deficiendias en la construcción, y aún así existen sistemas para repararlas, incluso fincas con aluminosis han sido reparadas...
Yo me he comprado un piso del año 56 y pienso morirme en él, con el permiso de los arquitectos y aparejadores de este foro . Salvo el refuerzo estructural serio, las reparaciones de un edificio (cambios de tuberías y bajantes, pavimentos, alicatados, reparaciones ascensor, etc...) tanto en los nuevos como en los antiguos no dejan de ser gastos asumibles y lógicos. Lo mismo que se repara o mantiene un vehículo hay que reparar o mantener un edificio, incluso aunque sea una vivienda unifamiliar...
Lo que si envejecerá peor son las grandes moles que se construyen ahora con grandes espacios comunitarios que cuestan un pico mantener...
Yo nunca he tenido vivienda nueva, cuando he comprado siempre he mirado que estructuralmente el edificio estuviera bien, al hacer la reforma la vivienda cambia 100%. Mucha gente mira las construcciones antiguas por encima del hombro, sin darse cuenta de su "calidad" ni de que muchas veces su estado sólo es fruto de un mantenimiento incorrecto.
También es verdad que nunca he tenido ni tendré una hipoteca a 40 años

vamos a ver... los 50 años de vida util es un valor aproximado y una especie de limite inferior... a partir del cual, el edificio puede seguir siendo perfectamente habitable...
es dificil predecir cuantos años "durara" un edificio, pero parece claro que antes o despues habra que acometer reformas...
cuando dichas reformas superan el coste de reposicion, normalmente se demuele y se hace uno nuevo... y el edificio "renace"...

cuanto tardara en descomponerse un edificio... ?? depende de muchos factores, desde el tipo de material (hormigon, acero, ladrillo), calidades, tipo de estructura, mantenimiento, puesta en obra... situacion (los ambientes salinos son mortales para el hormigon y el acero... si no se toman medidas)

existen tablas, logaritmos, y no se cuantas hipotesis que daban orientacion sobre esto...

esto es util para tasaciones y reformas...

en general, entiendo que un edificio de mas de 50 años, ha debido de acometer alguna reforma importante, no que este a punto del colapso... ni que no pueda "aguantar" otros 50... o 100... eso si, revisiones y reparaciones no le van a faltar... jeje

en general, entiendo que un edificio de mas de 50 años, ha debido de acometer alguna reforma importante, no que este a punto del colapso... ni que no pueda "aguantar" otros 50... o 100... eso si, revisiones y reparaciones no le van a faltar... jeje

Hacer clic para expandir...

Je je je, que se lo digan a mi cuenta que la tengo esquilmada por las derramas
Pero bien es cierto que los edificios, en cuanto pasan de los 10 años de la garantía o incluso antes, hale derramando que es gerundio !!!
Recomiendo al que pueda, sobre todo en ciudades y pueblos pequeños que se piren a la unifamiliar. En las urbes hay que elegir entre vivir en Comunidades o chuparte atascos sin cuento a diario y usar el coche hasta pa ir a miccionar...yo elegí lo primero por considerarlo lo menos malo.

Pfffff, es una cuestión muy compleja, porque depende de muchos factores (ya ha apuntado Juan Carlos algunos de ellos). No descubrimos nada si decimos que en los cascos Históricos de las ciudades existen edificios con más de cien años de existencia, aunque el coste de mantenimiento sea mucho más alto que el de cualquier otro inmueble.

Cuando realicé mis estudios de peritaje, creo recordar que la mayoría de estudios técnicos apuntaban hacia una vida que rondaba los 70-100 años, pero que, actualmente, con los medios técnicos existentes, perfectamente podía superarse sin problemas.

Ahora, tengo que admitir que en aspectos técnicos Juan Carlos estará más versado que yo.

Tengo entendido que la vida util de un inmueble, mas o menos bien mantenido, son unos 100 años. No obstante, mirad cómo es un piso de los años 50-60 sin reformar. Y luego me comentáis lo de que es una inversión muy buena. Reformar un piso de los 60 (Y no se construía con Pladur), se puede poner en 70-90.000 euros. Ojo, reformarlo y dejarlo a niveles actuales, no dar una mano de pintura y punto: cambio de distribución, calefacción, carpintería interior y exterior, cañerías y desagues, escayolas, pintura, muebles, cocina, muebles...haced numeritos...

pero esas cosas del mantenimiento no las tiene en cuenta la gente. Lo único que les importa es "yo quiero tener mi piso en propiedad". No se tiene encuenta el dinero que pagas de intereses al banco, no se tienen en cuenta las reformas que tendras que hacerle cuando pasen 40 años y hayas terminado de pagar la hipoteca (y eso si compraste de nueva construcción). No, solo cuenta el: "bueno, al menos yo tendre algo que dejar a mis hijos".

Yo si me hipoteco sera por una casa con mi jardincito. Seguro que mis hijos apreciaran mas eso que un pisito en Vallecas.

Stitch dijo:

Tengo entendido que la vida util de un inmueble, mas o menos bien mantenido, son unos 100 años. No obstante, mirad cómo es un piso de los años 50-60 sin reformar. Y luego me comentáis lo de que es una inversión muy buena. Reformar un piso de los 60 (Y no se construía con Pladur), se puede poner en 70-90.000 euros. Ojo, reformarlo y dejarlo a niveles actuales, no dar una mano de pintura y punto: cambio de distribución, calefacción, carpintería interior y exterior, cañerías y desagues, escayolas, pintura, muebles, cocina, muebles...haced numeritos...

Hacer clic para expandir...

Mi novia y yo hicimos la reforma que dices en un edificio de cincuenta años (cambio de distribución, instalación de calefacción, electricidad y fontanería nuevos, cambio de carpinteria exterior e interior, albañilería, pintura,... amueblarlo!),... y no nos gastamos ese dinero,... sino más bien la mitad o un poco más de la mitad de lo que dices. Ahora, en calidades de reforma no escatimamos caliades.

Supongo que la clave estará en amueblarlo con unos precio o con otros, pero la reforma en sí no supuso tanto dinero (te lo digo en serio).