Burbuja.info - Foro de economía > > > Esperanza Aguirre limitará los nuevos edificios a cuatro alturas
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  #11  
Antiguo 09-may-2007, 12:21
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Iniciado por Eddy

La espe no ha dicho que se vaya a limitar la edificabilidad, sólo la altura.

Si limitas la altura limitas la edificabilidad. El constructor va aintentar meter los maximos pisos posibles para sacar el mayor dinero posible y vas a acabar pagando por 80m2 300.000 €.

Todo esto es un sinsentido ilógico que está arruinando la vida de miles de personas.


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  #12  
Antiguo 09-may-2007, 12:22
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Iniciado por Beborn
Me parece una locura y un motivo por el cuál se encarecen los pisos más, en lugar de edificaciones en altura (no digo ya rascacielos) donde se abaratan costes y se libera más suelo para zonas públicas, parques, escuelas, etc.
¿Qué opináis? Será un farol???

Totalmente de acuerdo. Existe precedente de alguna gran ciudad donde se haya tomado una medida de estas características... y sobre todo en una ciudad y comunidad donde existe una crisis de la vivienda sin precedentes. Si fuese un pueblo del litoral, una reserva protegida vale pero... toda la comunidad de Madrid??
No lo entiendo.


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  #13  
Antiguo 09-may-2007, 12:29
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Iniciado por Eric Finch
El abaratamiento del suelo está en función de que el valor del suelo no proviene de lo que realmente vale sino de lo que el promotor/constructor cree que puede obtener de las viviendas construídas sobre el mismo.

Dicho de otra forma: Si un promotor sabe que puede obtener 20 unidades monetarias por una vivienda, y el planeamiento urbanístico le permite únicamente construir una vivienda por parcela, la vivienda valdrá 20, de los que el valordel suelo habrá sido X (cuantía siempre superior a la que el promotor/constructor pagó por él; no nos engañemos pensando que va a perder dinero).

Si el promotor sabe que puede obtener 20 unidades monetarias por una vivienda, y el planeamiento urbanístico le permite construir 20 viviendas por parcela, cada una de las viviendas valdrá 20, de los que el valordel suelo habrá sido X. En este caso, el promotor/constructor declarará que valordel suelo ha sido 20X (y así será aunque le hubiese salido, en realidad, gratis).

En cuanto a las opiniones de la marquesa de Yebes... aunque venga a decírmelo vestida de nazareno, no me lo creo.


Pero todo esto (inaudito en los países europeos desarrollados) sucede en nuestro país porque la valoración del suelo se hace de manera especulativa según la Ley del Suelo de 199 el precio del suelo, al final, depende de la capacidad de financiación hipotecaria del pepito.

Si el banco otorga un crédito de 200.000 € al pepito, el piso vale 200.000 €, y aprovechando que el Pisuerga pasa por Valladolid el precio del suelo repercute sobre 200.000 €. El suelo rústico no se valora en función de su uso o potencial ACTUAL en el momento de valoración (es decir, si es productivo o no, y si es productivo que tipo de productividad presenta) sino en la valoración (más bien dicho, sobrevaloración) FINAL durante proceso de compraventa del piso que se construya sobre él.

En el periodo de máxima expansión crediticia de nuestra historia, con tasas de más del 20% de aumento interanual de crédito hipotecario durante casi una década, y con la posibilidad de especular salvajemente a base de recalificaciones al amparo de la Ley del Suelo, es lógico que el precio del suelo haya llegado a donde ha llegado. Independientemente de que se haya "liberado" suelo para construir una media de 450.000 viviendas anuales.


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  #14  
Antiguo 09-may-2007, 12:32
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Si limitas la altura limitas la edificabilidad. El constructor va aintentar meter los maximos pisos posibles para sacar el mayor dinero posible y vas a acabar pagando por 80m2 300.000 €.

El número de pisos está generalmente tasado en el planeamiento. La única cuestión es si es más caro construir por unidad en menos altura, problema de economía constructiva.

Pero al suelo no le afecta, dado que la edificabilidad es la misma


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  #15  
Antiguo 09-may-2007, 12:33
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Iniciado por Touareg
Pero todo esto (inaudito en los países europeos desarrollados) sucede en nuestro país porque la valoración del suelo se hace de manera especulativa según la Ley del Suelo de 199 el precio del suelo, al final, depende de la capacidad de financiación hipotecaria del pepito.

Si el banco otorga un crédito de 200.000 € al pepito, el piso vale 200.000 €, y aprovechando que el Pisuerga pasa por Valladolid el precio del suelo repercute sobre 200.000 €. El suelo rústico no se valora en función de su uso o potencial ACTUAL en el momento de valoración (es decir, si es productivo o no, y si es productivo que tipo de productividad presenta) sino en la valoración (más bien dicho, sobrevaloración) FINAL durante proceso de compraventa del piso que se construya sobre él.

En el periodo de máxima expansión crediticia de nuestra historia, con tasas de más del 20% de aumento interanual de crédito hipotecario durante casi una década, y con la posibilidad de especular salvajemente a base de recalificaciones al amparo de la Ley del Suelo, es lógico que el precio del suelo haya llegado a donde ha llegado. Independientemente de que se haya "liberado" suelo para construir una media de 450.000 viviendas anuales.

No tiene nada que ver. Los coches se han beneficiado de esa facilidad de credito y hay mas gamas, mas ofertas y mas soluciones para cada necesidad.

Si la oferta de vivienda hubiese seguido ese ejemplo el credito o supondria un problema, sino una facilidad para consefguir la casa que quiere.s


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  #16  
Antiguo 09-may-2007, 12:44
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No me refiero a la facilidad o menor facilidad de acceso ni a la variedad de viviendas, sino a la valoración del suelo, y como la posibilidad de especulación en su valoración unida a la enorme expansión crediticia favorece su sobrevaloración independientemente del la cantidad de oferta y demanda. ¿Hubiera valido igual el suelo con hipotecas a 15 años por 70.000 € como media y una ley que valorara los arenales como arenales?


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  #17  
Antiguo 09-may-2007, 12:47
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Iniciado por Touareg
No me refiero a la facilidad o menor facilidad de acceso ni a la variedad de viviendas, sino a la valoración del suelo, y como la posibilidad de especulación en su valoración unida a la enorme expansión crediticia favorece su sobrevaloración independientemente del la cantidad de oferta y demanda. ¿Hubiera valido igual el suelo con hipotecas a 15 años por 70.000 € como media?

Si es que el rpoblema no lo tiene el credito. El credito encarece un producto cuando no tiene donde elegir. Como le duigo estos años hemos visto igual crecer enormemente los coches de gama alta en España. Sin embargo eso no quiere decir que otros mercados dejasen de existir. Tenemos por ejemplo todo el mercado de segunda mano o los utilitarios, por no hablar de coches muy baratos como el Dacia Logan.

El credito hubiese provocado un crecimiento de viviendas de mas calidad, mas grandes, mejores en definitiva o mejor situadas, pero no hubiese elevado el precio de las viviendas de menor calidad o menos demandadas.


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  #18  
Antiguo 09-may-2007, 13:36
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Yo no me refiero a automóviles. Tampoco a variedades y tipologías de viviendas. Me refiero a la valoración del suelo destinado a urbanización mediante la construcción de vivienda residencial. Y hago mención de un factor fundamental: qué criterio se sigue a la hora de valorarlo, es decir, de asociar a un terreno determinado un valor de compraventa.

Nuestra legislación actual del suelo permite valorar el suelo urbanizable (tanto público como privado) en el momento de compraventa en función de la capitalización de aquello que se construya sobre él, no de su naturaleza real en el momento en el que se valora. Si optamos por la segunda opción, un suelo rústico no urbanizable y uno rústico urbanizable valen teóricamente lo mismo: ambos son rústicos y no han sido sometidos a ningún proceso de urbanización. Las diferencias que se produzcan en el precio entre ambos dependeran de su productividad ACTUAL (es decir, si están cultivados o explotados de alguna manera, es decir, si soportan inversiones productivas previas, valdrán más). Por lo tanto una recalificación de no urbanizable a urbanizable no debe influir sobre su valoración: el suelo sigue siendo el mismo y su productividad idéntica. Este es el tipo de esquema de valoración que se utiliza mayoritariamente en la Europa desarrollada.

Pero Spain is different. Desde la Ley del Suelo del 98 (también anteriormente, pero en menor medida) hemos optado por permitir la especulación urbana del suelo: de ahí que un simple acto administrativo (una recalificación) pueda afectar enormemente a la valoración del suelo. Cuando se transforma de rústico a urbano se le "pone encima" automáticamente toda la edificabilidad que se pueda construir sobre él a efectos de valoración ¡aunque no se haya hecho la más mínima intervención urbanística!. El suelo es exactamente el mismo (sólo varia su calificación urbanística), pero su valor se multiplica enormemente.

¿De qué dependerá esta "multiplicación del valor"? Pues de la valoración de lo que se construya sobre él: cuanto mayor sea el valor de lo edificado, mayor será el valor del suelo, una auténtica aberración legal y económica. ¿Y de qué dependerá el valor de lo que se edifique sobre él? En teoría, de los costes de construcción y de la capacidad adquisitiva del futuro comprador y la cantidad de demanda. Los costes de construcción se han mantenido estancados (cuando no han descendido) durante la última década, por lo que lo lógico es que la demanda y la capacidad adquisitiva hubieran aumentado enormemente. Lo primero podemos convenir que lo ha hecho (otra cosa es qué factores han propiciado este aumento y el grado de sostenibilidad de este incremento), pero la capacidad adquisitiva salarial de la mayoría de la población española (otra cosa son los no residentes, pero su relevancia global en la demanda no es mayoritaria) se ha mantenido congelada (cuando no ha descendido) durante los últimos años.

Entonces, ¿cómo es posible que hayan aumentado tanto el valor de la vivienda, y, en consonancia, del suelo? Bueno, podría ser por simple cuestión de escasez de oferta. Si hubiera disminuido enormemente el ritmo constructor y el número de viviendas iniciadas hubiese descendido año tras año, hubiera sido lógico un aumento de precios. ¡Pero es que se han batido todos los records habidos y por haber de viviendas iniciadas un año tras otro! ¡Se han iniciado hasta 700.000 viviendas anuales! ¡El doble de las necesarias por simple demografía!

Así que hay que buscar por otro lado. Y aquí llegamos al quid de la cuestión: una vivienda, generalmente, se compra a crédito. La gente se endeuda para poder ser propietaria. Y antes de otorgar un préstamo hipotecario, se debe de realizar una tasación. ¿Y quien realiza la tasación de la vivienda? Generalmente en nuestro país, directa o indirectamente, la entidad financiera que va a conceder el préstamo (salvo en los casos de viviendas de protección oficial, en la que la tasación la realiza el Estado). Pero en estos últimos años las viviendas de protección oficial han sido prácticamente testimoniales en el mercado de la vivienda (menos de un 10% de las promociones iniciadas), por lo que establecer el precio de tasación ha quedado, oficiosamente, en manos privadas.

El objetivo del banco es obtener los máximos beneficios posibles en el mínimo periodo de tiempo. Cuanto mayor sea la cantidad prestada al deudor, mayor podrá ser la carga de interes que suponga de beneficio para el banco (dependiendo de la evolución de los tipos de interés, claro). Y mientras mayor sea el número de hipotecas concedidas, mayores podrán ser los intereses recibidos. Así que el banco intentará que la cantidad prestada sea lo mayor posible, ergo, el precio será lo más elevado posible. Pero bueno, pueden haber limitaciones legales que impidan a los bancos sobrepasar un serie de normas básicas de control de riesgos a la hora de conceder préstamos hipotecarios (número de anualidades de salario bruto respecto al precio de venta, esfuerzo financiero mensual familiar respecto a cuota, plazos de amortización, tipo de interés fijo o variable teniendo en cuenta evolución histórica de tipos, porcentaje de cantidad prestada respecto a tasación, etc.). Lo malo, desde la perspectiva bancaria, es que estas normas limitan la cantidad de dinero que se pueda prestar, y por lo tanto los beneficios posibles, por lo que lo más conveniente es no tenerlas en cuenta. En España, eso ha sido facilísimo ya que pocos países europeos hay en los que la banca tenga las manos más libres.

Así que la banca ha prestado cerca de 500.000 millones de € (otra cosa es de dónde ha sacado todo ese dinero) en una década, "revalorizando" brutalmente las viviendas de unos seres conocidos como pepitos que se han embarcados en apuestas especulativas de altísimo apalancamiento ya que "los pisos nunca bajan". Y ese incremento brutal del precio de la vivienda se ha acabao trasladando a los precios del suelo, que era donde empezaba todo.


P.D. Siento el tochazo, pero tenía que desahogarme. No se si todo esto son imaginaciones mías, pero cuadra bastante.


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  #19  
Antiguo 09-may-2007, 13:53
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Todo muy en su sitio, y sólo discrepo, en principio, en una cosa.

Yo soy de los que creen que el suelo NO ha subido, porque ya estaba en las manos adecuadas antes de la recalificación. Lo único que ha subido es el valor que el promotor/constructor dice que vale el suelo. Pero a él no le ha supuesto ningún coste añadido, dado que ya lo tenía adquirido a buen precio y no lo ha tenido que adquirir a precio revalorizado. Dicho de otra forma: el promotor/constructor ganará siempre, tanto si construye una sola vivienda como si construye 6'02*10E23. Mi opinión es que, cuanto más construya, tanto más ganará, y que los compradores tendrán siempre que pagar lo mismo en concepto de suelo, dado que no es una variable sino una constante.


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  #20  
Antiguo 09-may-2007, 14:07
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Excelente apreciación. Yo también lo creo: cuando me refiero a "valoración" me refiero únicamente a la cantidad monetaria asociada al suelo. Evidentemente, si el propietario no cambia, el aumento de valor es meramente contable, al no producirse ninguna compraventa. De ahí, que, casualmente, los promotores y especuladores de suelo avezados o bien tienen carteras muy viejas de suelo (de antes de la Ley del 98) o suelen comprar suelo ANTES de la recalificación, no después. Los que hayan hecho lo segundo pueden entrar, en los próximos años, en una "negative equity" de caballo. De ahí lo de Astroc, Montebalito, Urbas, Inmocaral, etc., etc.


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