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Antiguo 11-abr-2007, 16:57
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José Moreno: "Un empresario en España encarece el precio de la vivienda en más de un 30 %"
El pocero de Fuenlabrada, que ha charlado con los lectores de ELPAIS.com, ha puesto en jaque el mercado inmobiliario al ofrecer viviendas cuatro veces más baratas


"El precio de una vivienda son diez millones de pesetas, y con eso ya está bien pagada", de forma rotunda y con lenguaje llano, el 'otro pocero' intenta explicar que su milagro es más mundano que divino. "A mí me resulta abusivo el porcentaje del 3.6% que hemos cobrado, de hecho cuando nos den nuevas promociones lo bajaremos al 2.5%", para José Moreno la clave de la burbuja inmobiliaria comienza con la falta de terreno liberado por las Comunidades Autónomas y el porcentaje que cobran los empresarios, hasta un 40% del precio de un piso acaban en sus bolsillos.

Entre pregunta y pregunta a Moreno le sonaba el teléfono móvil. Los medios de comunicación le acosan. Nada más atender la llamada de otro medio, el móvil vuelve a sonar, esta vez al otro lado de la línea una señora que pregunta: "¿Es usted José Moreno, el de los pisos baratos de Fuenlabrada?" El pocero afirma y acto seguido, la pregunta que se hace toda España: "¿Qué tengo que hacer para conseguir uno de sus pisos?" Moreno, que atiende con amabilidad y paciencia a la desconocida, pregunta a su interlocutor si es de Fuenlabrada, al obtener la respuesta negativa, le sale un sentido "lo siento". "Debe estar empadronada al menos 3 años en Fuenlabrada y estar apuntado al Instituto de la Vivienda".

La charla con los internautas se reanuda y el pocero vuelve a la carga para defender la realidad de sus pisos de 3 habitaciones, trastero y piscina por 84.000 euros. "Empecé en esto porque mi Asociación de Vecinos consideraba prioritario el acceso a la vivienda por parte de los jóvenes. Por ello fundamos una cooperativa entre los vecinos, el precio de los terrenos obtenidos fue de 1.050 millones de pesetas", él siempre se maneja en pesetas y recalca que el problema de que justo enfrente de su promoción los pisos cuesten 420.000 euros y los suyos 84.000 es que "el mercado inmobiliario en un 99% es privado", sumando la liberación de terrenos por parte de las Comunidades y los beneficios del empresario.

"Mi fórmula se puede aplicar a promociones privadas"

El hecho de que sus promociones estén realizadas sobre terreno público no quita que su idea se pueda exportar al mercado privado. "Alguna vez he pensado en aplicar esta fórmula a promociones privadas. Se podría abaratar el coste de la vivienda por lo menos en un 30%, ese porcentaje se reduce de los beneficios del empresario". De ahí que Moreno ya haya escuchado algunos comentarios en el sector, "están preocupados, nerviosos, me han comentado que me ande con cuidado".

Pero a Moreno no sólo le han llegado amenazas, también ofertas de otros Ayuntamientos interesados en exportar su sistema. "En concreto el Ayuntamiento de un pueblo de León, que pone incluso los terrenos gratis, y no tendríamos que pagar impuestos. Además gente de Ciudad Real, de Ávila?" La avalancha de peticiones ha sorprendido a Moreno: "Jamás pensé que además de Fuenlabrada hubiese tanta necesidad real en todos los pueblos".

Este extremeño de 57 años entiende las hipotecas como un receso "a la época de Espartaco, han vueltos las cadenas, las hipotecas es encadenar a los jóvenes durante 40 años", asegura Moreno quien no duda en citar siempre a su querida Fuenlabrada, y los avances que ha alcanzado el barrio gracias a la Cooperativa que el preside. "En Fuenlabrada se está construyendo hasta un 60% de vivienda pública, creo que ahora que hay elecciones hay que exigir a los candidatos que se comprometan a construir como mínimo un 50 % de vivienda pública. Que se comprometan ante notario y si no lo cumplen sed su peor pesadilla".


¿Y si alquilamos?
Saúl: ¿Por qué cree que en España nos resistimos tanto a vivir de alquiler y preferimos 'atarnos' como usted dice durante 40 años a una hipoteca cuando por la mitad de dinero podríamos alquilar un piso?


José Moreno: Estamos en lo mismo, hay que diferenciar entre iniciativa privada y pública. Si son las viviendas de Fuenlabrada van a pagar una media de 300 o 400 euros al mes por compra. De alquiler en Fuenlabrada cuesta entre 750 y 1.100 euros. Como consecuencia lo suyo es luchar en el compromiso de los diferentes pueblos, que los concejales y alcaldes se comprometan ante notario por escrito a construir como mínimo el 50 % de vivienda pública. Así tanto en los Ayuntamientos como en las Comunidades Autónomas. En la Comunidad de Madrid es por ley que el mínimo del 50% tiene que ser vivienda pública.



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  #2  
Antiguo 11-abr-2007, 17:07
Eddy Eddy está desconectado
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Los beneficios de los empresarios son altos si tienen el solar comprado desde hace tiempo. En este caso, si por ejemplo compraron un solar hace diez años, y lo construyen ahora, habrán ganado mucho, pero no como empresarios, sino como especuladores en solares.

Si uno se quiere meter ahora a promotor, que vaya a ver lo que le piden por los solares y haga números. Verá que sólo gana dinero si los precios de la vivienda siguen subiendo o sus costes son inferiores a los del mercado.

El amigo vende sus casas baratas porque el suelo le ha costado menos de 300 €/m2.

Y hay que diferenciar entre vivienda pública (promovida por entes públicos) y vivienda protegida (que puede ser promovida por entes públicos o privados).

Mucha gente se ha forrado en los PAUs con la vivienda protegida (compras a precio legal, vendes en negro). Pero esto es inevitable.

Habrá que ver cuanto de los "afortunados" de los 84.000 € no dan el pase en B.


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  #3  
Antiguo 11-abr-2007, 17:53
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No se porque tendré la impresión que como "El pocero bueno" siga largando por esa boca, se va a encontrar dando un paseo por un prado de poseidonias con sandalias de cemento.


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  #4  
Antiguo 11-abr-2007, 18:12
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Se admiten otras opiniones pero las mías son éstas:

1º. El precio de la vivienda depende en gran medida de movimientos especulativos, en los cuales van al alimón el propietario del suelo y el promotor/constructor.

2º. El propietario del suelo y el promotor/constructor son, muy a menudo, el mismo.

3º. El alza del precio del suelo es un movimiento especulativo. Como ya vengo diciendo hace un tiempo, estoy convencido de que el suelo urbanizable es propiedad de unos pocos que lo sacan a su conveniencia.

Invito a quien quiera y pueda hacerlo a probarme que son las Administraciones (Ayuntamientos preferentemente) y no los promotores quienes marcan la política urbanística de un municipio. Es para mi un hecho probado (y no un artículo de fe) que cuando el suelo disponible está en pocas manos, son éstas las que cortan el bacalao, y no al revés como nos quieren hacer creer.

4º. Conclusión personal. Sería mejor para todos que la política urbanística fuese exclusivamente de la Administración del Estado y que todas las empresas de construcción fuesen públicas. Si esto último les parece a los liberales del foro de un intervencionismo grosero, pos fale, pos bien, pos malegro. Pero mejor la mano de la Administración que la mano negra del mercado. Pasa como con la Sanidad: mejor que sea mala pero alcance a todos que no que sea de pago y deje a muchos sin asistencia. Además, en un régimen que se postula de democrático, siempre será más fácil reclamar al Estado que a las empresas privadas.

[Por experiencia: hay mucha gente que con las empresas privadas traga lo que no tragaría con la Administración. Muy chulos con los funcionarios (de bajo nivel, porque con los jefes es otra cosa; yo, y quienes me lean, lo saben), pero a la hora de hablar con las compañías del agua, del gas y de la electricidad... todo son sonrisas. Por no decir a la hora de tratar con el banco que les está exprimiendo].


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  #5  
Antiguo 11-abr-2007, 18:32
Eddy Eddy está desconectado
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Invito a quien quiera y pueda hacerlo a probarme que son las Administraciones (Ayuntamientos preferentemente) y no los promotores quienes marcan la política urbanística de un municipio. Es para mi un hecho probado (y no un artículo de fe) que cuando el suelo disponible está en pocas manos, son éstas las que cortan el bacalao, y no al revés como nos quieren hacer creer.

Si los promotores tuvieran una visión perfecta del futuro, entonces no se habría construído nada estos años.

Si tienes un solar en el 96, empiezas vendiendo sobre plano a 200.000 euros, y acabas la promoción y la venta en el 99, ganaste X.
Si no haces nada, y vendes el solar en el 2000, ganaste 2X
Si no haces nada, y vendes el solar en el 2004, ganaste 4X

Por tanto, si tienes visión perfecta del futuro, no promoverías, ni venderías nada por lo menos hasta el 2006. Simplemente te sentarías sobre el solar a esperar a que subiera. Esto no ha pasado, se ha construido como nunca. Pero la demanda ha sido salvaje.

El problema de la gestión pública es que es MUY LENTA. Ejemplo: en Madrid, Operación Campamento (limbo), Operación Chamartín (más limbo) .PAus al inicio,cuando se inició la gestión.


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  #6  
Antiguo 11-abr-2007, 18:37
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Este Es El Pais De Los Tantos Porciento

En La Generalitat Tienen Un "problema" Del 3%
El Concejal De Tres Cantos Quiere Su 11%
Los Pisos Estan Inflados Un 300%

Lo Que Seguro No Se Le Ocurre A Ningun Empresario ApaÑol Es Incrementar El Presupuesto De I+r+d Un 30%, Claro Por Dios Por Dios Que Cosas, Asi Nos Va Que Somos El Hazmereir De Europa Y Muy Pronto Seremos Algo Peor , Seremos El Hazmellorar De Europa

900.000.000.000 Euros Que Debemos A Los Banqueros Alemanes Y Franceses (sistema Interbancario)

Que Dios Nos Pille Confesados.................... ...........


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  #7  
Antiguo 11-abr-2007, 19:28
UNTROLL UNTROLL está desconectado
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Iniciado por Eddy
Los beneficios de los empresarios son altos si tienen el solar comprado desde hace tiempo. En este caso, si por ejemplo compraron un solar hace diez años, y lo construyen ahora, habrán ganado mucho, pero no como empresarios, sino como especuladores en solares.

Si uno se quiere meter ahora a promotor, que vaya a ver lo que le piden por los solares y haga números. Verá que sólo gana dinero si los precios de la vivienda siguen subiendo o sus costes son inferiores a los del mercado.

El amigo vende sus casas baratas porque el suelo le ha costado menos de 300 €/m2.

Y hay que diferenciar entre vivienda pública (promovida por entes públicos) y vivienda protegida (que puede ser promovida por entes públicos o privados).

Mucha gente se ha forrado en los PAUs con la vivienda protegida (compras a precio legal, vendes en negro). Pero esto es inevitable.

Habrá que ver cuanto de los "afortunados" de los 84.000 € no dan el pase en B.

Esto parte de lo que dices,estoy en desacuerdo con ello, claro que es evitable, ejemplo en EUSKADI, si consigues una vivienda protegida y al cabo del tiempo la quieres vender, tienes que ofrecersela por ley, en 1º instancia al propio gobierno VASCO, esto en la CAM no pasa, porque pasan olimpicamente del tema y si no prueba a denunciar un solo caso.

Si cuando una vivienda protegida sale al mercado, se controlara directamente por hacienda y la propia CAM, no habria habido bancos que te financiaran el 120% del precio de la VPO + el 120% del dinero B, que se pide.

En el resto estoy bastante de acuerdo contigo.


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  #8  
Antiguo 11-abr-2007, 20:55
la barquera la barquera está desconectado
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Iniciado por pacomer
No se porque tendré la impresión que como "El pocero bueno" siga largando por esa boca, se va a encontrar dando un paseo por un prado de poseidonias con sandalias de cemento.

Verás, las técnicas de eliminación de "malos ejemplos" hoy son mas retorcidas y mejor estudiadas para que no causen demasiada alarma social.

Le puede ocurrir que tenga cantidades inusuales de contratiempos sutiles en todo el entorno hasta hoy feliz:

Incomprensibles contratiempos en administraciones.........., equivocaciones involuntarias en cualquier documento personal (hasta de caracter médico o postal...).........., que aparezcan personajillos esperpénticos de debajo de las piedras hablando de que tiene "algo en el pasado" (y el consiguiente periodistilla dispuesto a darles voz)..........., denuncias que produzcan risa y testigos de dudosísima catadura que no tengan más remedio que corroborarlas por la cuenta que les trae........, pequeños y constantes robos y atropellos........., vandalismo reiterado de distinta intensidad en sus bienes............, difamación boca-oreja a cargo de profesionales del tema alarmismo............, intentos de soborno..............., amenazas de muerte hasta a sus hijos y los hijos de sus amistades..................., ataques de grupos "incontrolados" cuando esté solo............., imposibilidad de dormir por interrupciones imposibles de demostrar................., "toques" de coche.............., incomprensible y repentina incomunicación................ ., escuchas de todo tipo (hoy es sencillo gracias a los avances técnicos)............., desaparición de documentos que no estén en caja fuerte................., repentina riqueza y mutis por el foro de los testigos propios..............., alguna falsificación de firmas..................., algún intento de que firme cualquier cosa en el momento que esté "madurito" por el machaque constante................., mucha gente que mira al suelo en su presencia.................., separación de sus seres más próximos a saber por qué misterio................, almas generosas que le "aconsejen" irse lo más lejos posible y empiece una nueva vida,............., persecusiones en coche especialmente en zonas peligrosas si va solo................, negación de determinados servicios universales ............ , repentina e incomprensible negación de crédito a pesar de su solvencia de toda la vida.................., imposibilidad de vender sus bienes..................., imposibilidad de conseguir abogados.............., imposibilidad de conseguir trabajo.............., ETCETERA, ETCETERA, ETCETERA, ETCETERA, ETCETERA, ETCETERA, ETCETERA.........

Hoy hay formas mas sutiles!!!!!!!!! Por ejemplo la "muerte cívica".

En el lejano oeste las cosas eran ás claras y se resolvían en un duelo en la calle mayor.....


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  #9  
Antiguo 12-abr-2007, 00:57
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Iniciado por Eric Finch
Se admiten otras opiniones pero las mías son éstas:

1º. El precio de la vivienda depende en gran medida de movimientos especulativos, en los cuales van al alimón el propietario del suelo y el promotor/constructor.

2º. El propietario del suelo y el promotor/constructor son, muy a menudo, el mismo.

3º. El alza del precio del suelo es un movimiento especulativo. Como ya vengo diciendo hace un tiempo, estoy convencido de que el suelo urbanizable es propiedad de unos pocos que lo sacan a su conveniencia.

Invito a quien quiera y pueda hacerlo a probarme que son las Administraciones (Ayuntamientos preferentemente) y no los promotores quienes marcan la política urbanística de un municipio. Es para mi un hecho probado (y no un artículo de fe) que cuando el suelo disponible está en pocas manos, son éstas las que cortan el bacalao, y no al revés como nos quieren hacer creer.

4º. Conclusión personal. Sería mejor para todos que la política urbanística fuese exclusivamente de la Administración del Estado y que todas las empresas de construcción fuesen públicas. Si esto último les parece a los liberales del foro de un intervencionismo grosero, pos fale, pos bien, pos malegro. Pero mejor la mano de la Administración que la mano negra del mercado. Pasa como con la Sanidad: mejor que sea mala pero alcance a todos que no que sea de pago y deje a muchos sin asistencia. Además, en un régimen que se postula de democrático, siempre será más fácil reclamar al Estado que a las empresas privadas.

[Por experiencia: hay mucha gente que con las empresas privadas traga lo que no tragaría con la Administración. Muy chulos con los funcionarios (de bajo nivel, porque con los jefes es otra cosa; yo, y quienes me lean, lo saben), pero a la hora de hablar con las compañías del agua, del gas y de la electricidad... todo son sonrisas. Por no decir a la hora de tratar con el banco que les está exprimiendo].



Exactamente en mi opinión estás acercándote mucho al quid de la cuestión.
Los precios "oficiales" de los solares no son precios reales, la forma más sencilla y frecuente de hacer la trampa es "permutar inmuebles" una transacción súmamente frecuente en el sector. De esta forma un especulador/promotor "vende" un solar a otro por una suma desorbitada pero a cambio el segundo le vende al primero otro lote de suelo en otro sitio ó le paga buena parte del precio del suelo en "pisos" de esta forma el precio se infla lo que se quiera pero sólo hacia el comprador final de la vivienda entre ellos el suelo en la práctica mantiene un precio mucho más moderado.
Las grandes promotoras tienen gigantescas carteras de suelo adquiridas a precios de risa hace años, con las que negocian intercambiando cromos y donde construyen cuando les parece y con unos márgenes de ganancia espectaculares, solo eso justifica los resultados empresariales de las grandes promotoras, las enormes fortunas y que se contruya mas que los 3 países mas grandes de la UE juntos.
Ya defendí en otro hilo que con los precios "oficiales" del suelo solo construyen las pequeñas promotoras, advenedizas que trabajan con márgenes mucho más ajustados y que se irán a la porra en cuanto las grandes decidan meter un rebajón y seguir vendiendo con beneficio


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  #10  
Antiguo 12-abr-2007, 01:24
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Permitidme que discrepe. Lo que de verdad importa es la DEMANDA final, no el precio del suelo. La DEMANDA es la que ejerce presión al alza (como a venido sucediendo hasta 2006) o la baja (como está sucediendo a partir de 2006) sobre los precios del suelo, y no al revés. El argumento de que el origen de los males del mercado inmobiliario recae sobre la carestía del precio del suelo es el típico de los promotores. Y si no, que se lo pregunten al Reyna que lleva tiempo cacareando eso mismo para echar balones fuera.


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