EL 'CRASH' DE LA VIVIENDA EN EEUU ASUSTA AL LADRILLO
http://www.elmundo.es/suplementos/nuevaeconomia/2006/344/1162072802.html
EL 'CRASH' DE LA VIVIENDA EN EEUU ASUSTA AL LADRILLO
Los norteamericanos han sufrido esta semana la mayor caída de precios de sus casas en 36 años. Mientras, España es, junto a Irlanda, uno de los dos países donde el 'boom' inmobiliario sigue todavía con fuerza.
El mercado nacional guarda ciertas similitudes con países como Australia, Japón o Reino Unido, donde la burbuja inmobiliaria ya se ha pinchado.
M. Gómez y P. Pardo
Se acabó la fiesta.
El sector inmobiliario de Estados Unidos atraviesa su peor momento en 15 años -según los optimistas- o en 30, si se hace caso a los pesimistas. La construcción, que hace un año crecía a un formidable 15% anual,
se expandirá este año un perversos 1%. Y en 2007 caerá un punto, según datos de la empresa de medios de comunicación especializados McGraw Hill. Algo que no se había visto desde 1991. Claro que las cosas pueden verse todavía más negras.
El mes pasado, el precio de la vivienda de nueva construcción en Estados Unidos registró un desplome del 9,5% en relación al mismo mes de 2005. Es la mayor caída en 36 años, desde 1970. Para las viviendas usadas, el descenso fue del 2,5%. Así que la burbuja inmobiliaria que tiró para arriba de Estados Unidos desde el estallido de las puntocom hace cinco años y medio se ha convertido en un lastre al cuello de la primera economía mundial.
El dato, publicado el jueves, arrastró ese día a las bolsas y el viernes acabó de confirmar la preocupación al conocerse que el PIB apenas había crecido un 1,6%, el nivel más bajo en tres años, debido al crash en el sector inmobiliario. Este retroceso de los precios tiene que ver con la estrategia lanzada por los vendedores estadounidenses para deshacerse de sus inmuebles. El cambio de la política de la Reserva Federal (FED) en los últimos años, que ha pasado de mantener prácticamente congelado el precio del dinero al 1% a aplicar 18 subidas de tipos de interés en apenas dos años hasta llegar 5,25% actual, ha disuadido a los norteamericanos de convertirse en propietarios.
La inesperada caída del valor de las residencias en Estados Unidos ha desatado cierta inquietud en el mercado español ante el temor de que el desplome de la cotización del metro cuadrado al otro lado del Atlántico pueda contagiarse a otros países en los que la actividad de la construcción se mantiene pujante. Sobre todo ahora, cuando la subida de los tipos de interés -unida a las desorbitadas cantidades que se pagan por una casa- se presenta como un riesgo potencial para quebrar una etapa de bonanza.
Diversos organismos internacionales han alertado en reiteradas ocasiones que un retroceso del valor de los pisos, como consecuencia de un enfriamiento o parálisis de la demanda, podría desatar una aguda crisis económica en España por su enorme dependencia de la construcción. Mientras la inversión residencial media en la UE representa entre el 3,5% y el 4% del PIB, en España alcanza el 9%.
Precisamente, los bajos costes financieros de los que han disfrutado los compradores españoles durante estos últimos años -los más competitivos de toda Europa- son uno de los factores en los que se justifica la presión de la demanda del último lustro. El fuerte crecimiento demográfico, el atractivo de la costa española para los extranjeros en busca de segunda residencia y los inversores que han encontrado refugio en el ladrillo frente a la modesta rentabilidad de la Bolsa han tirado de los precios al alza.
Entre 1998 y 2005, al parque de viviendas de nueva construcción se sumaron 4,5 millones de unidades, mientras que los precios crecieron nada más y nada menos que un 160%. Como corrobora el Fondo Monetario Internacional (FMI) en su informe el Boom Global de los precios de la vivienda, se ha demostrado que existe una relación estrecha entre precios y tipos de interés. Esto es: cuando las casas se encarecen se debe a que los tipos bajan y viceversa.
Es más, los tipos reales para un comprador español han resultado negativos en estos últimos ejercicios, debido a la elevada inflación con la que carga la economía. Pero esta tendencia se rompió el 5 de octubre cuando los tipos subieron al 3,25%, por encima del 2,9% del IPC, con lo que el interés que ya afrontan los compradores es real.
Pese a que es previsible que el Banco Central Europeo (BCE) decida situar las tasas al 3,5% antes de que concluya el año y que adopte nuevos incrementos en 2007, los expertos del sector piden calma. Aún no se perciben amenazas. No obstante,
el mercado español guarda ciertas similitudes con otros donde la burbuja ya se ha pinchado. Al igual que en Australia o en Reino Unido, se está produciendo un aumento de las rehipotecas por el incremento de los precios.
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En Australia, al igual que en España, el boom ha estado protagonizado por una gran cantidad de inversores que, cuando descendieron los precios, contribuyeron a un retroceso suave que se trasladó a los alquileres que cobraban. La comparación es esperanzadora en este caso. Sin embargo, en Japón los grandes magnates del dinero de finales de los 80 y principios de los 90, surgieron del ladrillo con gran rapidez. El desplome del sector en 1991 provocó una profunda crisis económica que arruinó familias e hizo tambalear al sector bancario.
La Bolsa ha anticipado las crisis del ladrillo en Finlandia, Japón y Noruega, un indicio que, de momento, en España no se percibe con el parqué en máximos. Como tampoco se está siguiendo los pasos de Alemania, donde la construcción descendió a medida que se moderaban los precios.
En principio, los últimos datos constatan que
en España la revalorización de los pisos ya ha iniciado la senda de la desaceleración paulatina por un cierto agotamiento de la demanda. En el último año -entre septiembre de 2006 y septiembre de 2005- la cotización del metro cuadrado construido ha crecido un 10%, según los últimos datos facilitados por el Ministerio de Vivienda. Se trata de la menor subida en los últimos cinco años. Sin embargo, los visados de casas de nueva construcción batirán su propio récord: más de 800.000 este año. Pero las previsiones del sector apuntan a que 2007 supondrá un punto de inflexión en la producción. Según estimaciones del servicio de estudios del BBVA, el número de visados irá rebajándose progresivamente hasta situarse entre 550.000 y 600.000 en 2009. El volumen de pisos que se pondrán a la venta seguirá siendo abultado.
Precisamente, las crisis más duras en otros mercados se han dado cuando la edificación de inmuebles residenciales ha crecido al calor del aumento de los precios o las expectativas de revalorización futura. Los analistas coinciden en que España cuenta con condiciones y demanda potencial suficiente para soportar el ritmo de la edificación. Los pagapensiones que se incorporarán al mercado laboral -se estima que requerirán unas 200.000 viviendas anuales-, la demanda de segunda residencia, tanto de compradores locales como extranjeros, y los rezagados de la generación del baby-boom de la década de los 70 que pretendan acceder a un piso en propiedad sostendrán la actividad.
El boom del ladrillo se ha producido en muchos países industrializados. El aumento de la productividad en los 90 y los bajos tipos de interés han alentado la subida de los precios en Estados Unidos, Irlanda, Reino Unido, Holanda o Australia, entre otros muchos. Organismos internacionales como el FMI o la OCDE (Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económico) creen que la explosión inmobiliaria en el mundo no tiene precedentes ni por su fortaleza ni por su duración. El estudio del FMI, El Boom Global del precio de la vivienda, elaborado por Marco Terrones, explica que hay una correlación internacional de esta subida de precios entre 1970 y 2003. Pero, desde este último año se aprecia que en diversos mercados se ha perdido la conexión entre subida de precios inmobiliarios y actividad económica.
La diferencia de España con los máximos exponentes del esplendor del ladrillo es la duración de la tendencia alcista. Mientras que en otros países la coyuntura se ha normalizado y los precios han comenzado a ceder, nuestro mercado ha pulverizado todos los registros. Junto al de Irlanda, es el boom más prolongado de los que han tenido lugar en el Viejo Continente. El auge del mercado de la vivienda arrancó en 1997 y ya acumula nueve años de imparables ritmos de construcción y desorbitadas revalorizaciones. Y, como pronostican los expertos, aún tiene recorrido. La actividad residencial es un mundo en cada país, con circunstancias muy particulares, y hay escasos elementos que permitan hacer comparaciones. En todo caso, los analistas coinciden en que el ajuste de la vivienda en España se aproximará a lo que ya han adelantado Reino Unido o Australia. En estos países se ha congelado la demanda, pero los precios se han estancado. «Una de las lecciones que puede sacarse de estos países es que existen algunos factores fundamentales que mantienen el precio de la vivienda. No son sólo los tipos de interés, ya que hay cierta capacidad de resistencia. No son frágiles burbujas que si las pinchan, colapsan», explicaba al diario Financial Times, Raghuram Rajan, economista jefe del FMI.
El desenlace de la fiebre del ladrillo se puede resumir así.
# Reino Unido.
En el mercado británico las casas llegaron a revalorizarse un 100% en el lustro anterior a 2002. El máximo se alcanzó a finales de ese ejercicio con un alza del 25,2%. Bajó hasta el 2,2% a finales del pasado año. No obstante, la actividad de construcción residencial se mantuvo estable en el 4% del PIB. Ahora, los precios se han recuperado y crecen a un ritmo del 5%. En el momento del bache, el Banco de Inglaterra bajó los tipos para dinamizar la demanda, pero volvió a subirlos hasta el 4,75% actual.
# Holanda
La revalorización de los inmuebles llegó al máximo de 20,5% en 1999 y se estancó a principios de 2003. Desde esa fecha, tan sólo experimenta ligeros aumentos.Tras la caída, su PIB se redujo un 0,5% durante dos años consecutivos.
# Australia
Registró su máximo en 2003, con un 19,4% de aumento. A finales de 2004, los precios se desplomaron bruscamente al 0,2%, pero ha vuelto a subir. El boom fue provocado por los inversores de inmuebles en alquiler, que eran titulares del 45% de las hipotecas que se concedieron en 2003. El aterrizaje fue controlado, ya que se evitó que los precios descendieran de forma dramática al no tratarse de viviendas esenciales para sus propietarios.
# Alemania
La aguda crisis vivida por el que fuera el motor económico del Viejo Continente ha contenido los precios del mercado de la vivienda, que durante más de una década han permanecido estables.
# Japón.
Después del boom que colocó a los empresarios nipones entre los hombres más ricos del planeta, el mercado se desplomó en 1991. El pinchazo de la burbuja arruinó a las familias y dejó tocado al sector bancario. El hundimiento de los precios de los pisos y el aumento de la jovenlandesesidad resultó un cóctel más que explosivo. La situación degeneró en una deflación económica que se prolongó nada menos que 15 años. Al país nipón le ha costado mucho superar esa crisis, pese a que el Gobierno optó por congelar durante años los tipos de interés en el 0%.
