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  #11  
Antiguo 15-feb-2007, 14:23
rotovator rotovator está desconectado
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Iniciado por ladrilloloco
Una explicación que me parece lógica: temen la espiral bajista. Cuando subían, la lógica era: compra hoy que mañana será más caro. Si el promotor baja el precio, la lógica será: espera que cada día serán más baratos. Esto, que funciona a nivel macro, evidentemente también lo hace a nivel micro. Me pongo en la piel del promotor y el escenario de espiral bajista me espanta. Aguantaría mientras pudiese.


No, esa explicación es ilógica, si tuvieran temor, venderían bajando el precio.

Si te das cuenta, no se mojan con una bajada de precio por teléfono, pero siempre dicen, "venga y hablamos", porque en el fondo no descartan hacer una rebaja, pero eso sí, en secreto, sin que nadie se entere y viendo que no hay manera de convencerte para que compres al precio original.

La explicación clara para mí es esta:

Hasta hace un rato (unos meses, o un año) se vendía TODO a precio CRECIENTE. A las promotoras no les es entendible que AHORA no se venda NADA manteniendo el precio. CREEN firmemente que la situación primera cambiará a una fase de "los pisos se SIGUEN vendiendo aunque TARDEN más". Esto es la fase en la que creen que están.

No han visto que vendían porque bajaba el euribor, ahora no van a ver que no venden porque sube el euribor. A Ellos esto no les incumbe, se han acostumbrado a venderlo TODO. Para ellos, esto es un poco de mala pata. nada más


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  #12  
Antiguo 15-feb-2007, 15:21
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Gracias Juan Carlos por aclararnos las dudas.

Es un lujo tener en este foro alguien que nos pueda dar datos desde dentro del sector.


Un saludo.


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  #13  
Antiguo 15-feb-2007, 16:38
ladrilloloco ladrilloloco está desconectado
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No veo claro que los promotores puedan ver su salvación individual en iniciar una guerra de precios. Por el contrario me da la impresión de que cualquier ofertante sólo ve claro el éxito en una guerra de precios cuando está en posición cuasi-monopolística.


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  #14  
Antiguo 15-feb-2007, 16:54
ladrilloloco ladrilloloco está desconectado
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Una solución que se usó en otras crisis fue financiar a los clientes. Se vendían los pisos mediante pagos fraccionados, letras de cambio o pagarés. Esto conlleva ahorro financiero para ambas partes. Un promotor amigo mío ha intentado volver a usarla este verano pasado. No ha tenido éxito. Quizá ha cambiado la cultura social en este aspecto.


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  #15  
Antiguo 15-feb-2007, 19:25
jofrean jofrean está desconectado
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Algunas puntualizaciones:

Financiación de los promotores:

Como dice Juan Carlos hay promotoras pequeñas e incluso alguna mediana que trabajan fundamentalmente con recursos propios con poca financiación bancaria. Generalmente son las más conservadoras y las que mejor soportan las crisis del mercado.

Dentro de las que utilizan financiación bancaria, hay un segundo segmento que utiliza una póliza de crédito, que cancela una vez vendido un número suficiente de pisos. Para trabajar de esta forma hay que tener también recursos propios importantes, ya que el banco no te deja del dinero en póliza de crédito así como así.

La mayoría trabajan con préstamo con garantía hipotecaria, en la que luego se subroga el comprador. El tipo de interés que pagan es menor que el que paga el comprador. Lógicamente, el banco quiere colocar la hipoteca al comprador final, para además venderle el seguro, la tarjeta, pillarle la nómina, etc, etc. La promotora es un intermediario con el que hay que llevarse bien. El préstamo hipotecario tiene un periodo de carencia de hasta 36 meses, con lo que la promotora sólo paga intereses, salvo que no venda y se acabe el periodo de carencia.

La promotora que utiliza financiación bancaria a tope, para comprar el terreno y hacer la obra, está interesada en construir rápido y vender rápido, salvo que estemos en un momento como los últimos años, donde cada año los pisos se vendían por mayores precios. Es habitual en el sector iniciar la venta con unos precios que se van subiendo según se vende un número determinado de pisos (como las lonjas, pero al revés). Pequeños promotores con recursos propios al 100% y en sitios céntricos se han permitido en los últimos años terminar de construir sin vender nada, y sacar a la venta en subasta pública al mejor postor una vez todo terminado
.


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