Burbuja.info - Foro de economía > > > Se me han echado encima ! literal...
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  #31  
Antiguo 19-dic-2006, 17:43
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Iniciado por hectorpereztapia
A ver señores/as, con respecto al tema fiscal un poco de cordura, que se dice mucho de que los pepitos no se informan y luego se ve cada cosa escrita por aquí...

Quien se haya deducido las cantidades destinadas a la adquisición de vivienda habitual y venda dicha vivienda antes de tres años (por lo tanto Hacienda no la considera habitual y las deducciones están mal aplicadas) decerá devolver las cantidades deducidas con intereses de demora (lo de los intereses es lo legal pero no conozco a nadie que por esta causa le hayan llamado si no los ha puesto). En caso de venta obligatoria por traslado por motivos familiares o laborales, no es obligatorio devolver dichas cantidades porque se entiende que la casa si es habitual y que se ha roto la habitualidad por el traslado forzoso (debe ser a priori fuera del término municipal donde estaba la casa vendida)

Por otro lado las plusvalías (hay que ver como se calculan porque los impuestos derivados de la compra y los gastos de notario y registro elevan el precio de adquisición) derivadas de esa venta tributan al 15% (si hace más de un año que lo compraste)o al tipo marginal si es a menos de un año (el año que viene todas al 18%). En el caso de que el inmueble fuera comprado antes del 31 de diciembre de 1994, por cada año (redondeando hacia arriba) antes de esa fecha se reduce la ganancia por la que se debe tributar en un 11,11% (por tanto si lo compraste en 1984, es decir diez años antes de 1994, la ganancia estará exenta). Hay que hacer una mención a que esto último, con la reforma que acaba de aparecer, tiene un cálculo un poco diferente porque el sistema desapareció a partir del 20 de enero de 2006 pero se mantienen los derechos adquiridos hasta esa fecha.

Por último hay que tener en cuenta que si se reinvierte lo obtenido por la venta en una nueva vivienda habitual, la ganancia (plusvalía) está exenta. Si sólo se reinvierte parte, pues estará exenta la parte proporcional de la ganancia que corresponda a la parte reinvertida. La reinversión puede hacerse en una vivienda habitual adquirida un año antes de la venta o hasta dos años después de la misma.

Todo esto es de forma muy, muy resumida, y en caso de tener dudas en un caso concreto lo mejor es ir a un asesor fiscal y que resuelva las dudas (¿o es que cuando te duele algo no vas al médico? Pues lo mismo con los abogados, que la automedicación al final sale cara)

Un saludo,

Héctor Pérez Tapia

Excelente aportación. Suscribo lo de ir a un asesor fiscal, importantísimo antes de realizar una operación de este tipo. Saludos,


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  #32  
Antiguo 19-dic-2006, 17:46
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Iniciado por teto4006
Me parece que nos hemos liado los dos. Tú creo que hablabas de las cantidades desgravadas después de los dos años de la venta (pero es que ya no habría cantidades que desgravar de la vivienda ya que se habría vendido) y yo hablaba de las cantidades desgravadas si esa vivienda tiene menos de tres años. Realmente es muy difícil no imputar en la declaración de la renta la ganancia y que no te pille Hacienda, yo no lo haría. Bueno, arreglado el lío, saludos.

Lo de los 3 años es para que una vivienda en la que resides fiscalmente se considere vivienda habitual en la actual ley de irpf, en el 2007 he visto que el tema sigue igual.

Las cantidades desgrabadas son por adquisición de vivienda habitual, se supone que las has hecho, incluso en el año de la venta, con lo que si no reinviertes en vivienda en los 2 años posteriores susodichos a la venta de vivienda habitual claro, tienes que devolver todo desgrabaciones + interese de demora + plusvalia, esta claro si reinviertes en esos 2 años en otra vivienda no tienes que devolver nada y si tiene mas precio te sigues desgrabando a partir de lo que te hayas desgrabado + plusvalia.

Si una cosa tienes que devolver, las plusvalias del ayuntamiento que creo que es bastante poco dinero y son una cantidad fija 180 o 200€, creo, alguien lo podra decir mejor que yo.

Un saludo.


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  #33  
Antiguo 19-dic-2006, 17:54
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Iniciado por hectorpereztapia
A ver señores/as, con respecto al tema fiscal un poco de cordura, que se dice mucho de que los pepitos no se informan y luego se ve cada cosa escrita por aquí...

Quien se haya deducido las cantidades destinadas a la adquisición de vivienda habitual y venda dicha vivienda antes de tres años (por lo tanto Hacienda no la considera habitual y las deducciones están mal aplicadas) decerá devolver las cantidades deducidas con intereses de demora (lo de los intereses es lo legal pero no conozco a nadie que por esta causa le hayan llamado si no los ha puesto). En caso de venta obligatoria por traslado por motivos familiares o laborales, no es obligatorio devolver dichas cantidades porque se entiende que la casa si es habitual y que se ha roto la habitualidad por el traslado forzoso (debe ser a priori fuera del término municipal donde estaba la casa vendida)

Por otro lado las plusvalías (hay que ver como se calculan porque los impuestos derivados de la compra y los gastos de notario y registro elevan el precio de adquisición) derivadas de esa venta tributan al 15% (si hace más de un año que lo compraste)o al tipo marginal si es a menos de un año (el año que viene todas al 18%). En el caso de que el inmueble fuera comprado antes del 31 de diciembre de 1994, por cada año (redondeando hacia arriba) antes de esa fecha se reduce la ganancia por la que se debe tributar en un 11,11% (por tanto si lo compraste en 1984, es decir diez años antes de 1994, la ganancia estará exenta). Hay que hacer una mención a que esto último, con la reforma que acaba de aparecer, tiene un cálculo un poco diferente porque el sistema desapareció a partir del 20 de enero de 2006 pero se mantienen los derechos adquiridos hasta esa fecha.

Por último hay que tener en cuenta que si se reinvierte lo obtenido por la venta en una nueva vivienda habitual, la ganancia (plusvalía) está exenta. Si sólo se reinvierte parte, pues estará exenta la parte proporcional de la ganancia que corresponda a la parte reinvertida. La reinversión puede hacerse en una vivienda habitual adquirida un año antes de la venta o hasta dos años después de la misma.

Todo esto es de forma muy, muy resumida, y en caso de tener dudas en un caso concreto lo mejor es ir a un asesor fiscal y que resuelva las dudas (¿o es que cuando te duele algo no vas al médico? Pues lo mismo con los abogados, que la automedicación al final sale cara)

Un saludo,

Héctor Pérez Tapia


Corroboras todo lo que acabo de decir, ademas y que lo de los 10 años nada, lo de 1994, no lo sabia que de hay para atras se reduce un 11,11% cada año, asi que claro en el caso de 1984 no pagaria nada, pero esta chica su vivienda la compro hace 8 años con lo cual fiscalmente esta como si hubiera comprado desde hace 3 años o algo mas.

Por cierto tienes nombre notario(es broma).

Un saludo y gracias.


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  #34  
Antiguo 19-dic-2006, 17:56
hectorpereztapia hectorpereztapia está desconectado
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Nombre de notario???? No, no, ni ganas. Soy lo que dije que hay que visitar cuando se hacen estas operaciones (asesor fiscal). Un saludo,

Héctor

p.d.: Para nombre de notario mejor: "Cristófono Valerio Zaplato" (hay uno con un nombre, muy, muy parecido, jeje)


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  #35  
Antiguo 19-dic-2006, 18:20
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Pero si yo compro un piso en 1993 y lo vendo en 2004 no tengo que pagar la plusvalia del irpf no?

Al respecto de el impuesto de plusvalias municipales, que paga el vendedor, he encontado esto:
"la plusvalía municipal varía mucho, pues este impuesto grava el incremento del valor del terreno desde que se hizo la compra hasta que se ha hecho la venta. Así que si el piso hace mucho que no se vende, la plusvalía puede subir mucho dinero. Las personas con conocimientos para saber cuanto puede costar la plusvalía son los oficiales de notaría, que son los que tratan estas cosas. No se fíe lo que le diga el Ayuntamiento (de los ayuntamientos en general no es bueno fiarse nunca)."

¿Por cuanto puede salir la municipal?

Por cierto Hector, aqui dandote publicidad!!! Es broma, de hecho estoy mirando unos temas fiscales con unos fondos de mi padre (yo soy el asesor fiscal de mi familia) y ando un poco perdido. ¿cuanto cobrais por consultillas de este tipo? (si te parece mejor contestame en un privado).


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  #36  
Antiguo 19-dic-2006, 18:23
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Iniciado por nmesa
he dicho a mis padres que quería vender mi apartamento, que prefería estar de alquiler.. al fin y al cabo no quepo en el apartamento, mi empresa ha sido comprada por otra y va a haber una reestructuración. Estoy buscando un trabajo nuevo... y es que de verdad ya no quepo ! no me cabe ni un cd nuevo...
Prefería dormir de alquiler, tener flexibilidad de trabajar en otro lado, tener algún ahorrillo invertido... (más tranquila, en fin...) y que aún podia ser buen momento...

Pues nada, mis padres casi se mueren ! me han dicho que nunca más tendré nada ! que me va a crujir hacienda, que los pisos de alquiler son unos zulos, y que nunca había hecho nada mejor que comprarme los 43,4 metros que compré hace 8 años...
mi madre me ha dicho que igual me quedo hasta sin nada si me pagan con un cheque sin fondos (¿?) quiero anunciar el apartamento ya este fin de semana..
alguien me podría ayudar con algún argumento? sabéis seguro lo de hacienda? compré hace 8 años
gracias foreros, sólo decir que llevo meses enganchada y que con vosotros aprendo mucho.

El tiempo dirá si has hecho bien o mal, ahora mismo nadie lo sabe.

Tan solo, quería aconsejarte
  • si reinviertes en otra vivienda habitual, no tributas por esas plusvalías si la vendida era era tu vivienda habitual durante 3 años (excepto circunstancias que necesariamente exijan el cambio de vivienda, tales como separación matrimonial, traslado laboral, obtención de primer empleo o de empleo más ventajoso u otras análogas), con la condición de que realizes la reinversión en un periodo de años que aún no se ha determinado en el nuevo IRPF
  • si tienes entre 18 y 35 años, los caseros preferirán alquilarte a tí antes que a otros a partir del 1 de enero, pues esos rendimientos estarán exentos para ellos

Saludos.

Última edición por Chester; 19-dic-2006 a las 18:45


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  #37  
Antiguo 19-dic-2006, 18:34
hectorpereztapia hectorpereztapia está desconectado
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Para danii:

Si compras en 1993 y vendes en el 2004 si tendrás que pagar en el IRPF por la plusvalía obtenida (a no ser que se reinvierta en una nueva vivienda habitual), pero sólo el 87,88% de esa plusvalía por los coeficientes de abatamiento (tb conocidos por coef. reductores)

Respecto a la Plusvalía Municipal (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, que queda más profesional) el cálculo depende de varios factores (año de compra, valor a ese año, año de venta, municipio del bien, etc). Si el piso es en Madrid, en la página web del ayuntamiento hay un programa que te la calcula y te da los modelos para presentarlos. En otros municipios supongo que también existirá. (En cualquier caso en todos los ayuntamientos hay un departamento que te la calcula si llevas una copia de la escritura de venta.)

Sobre la consulta, mejor te respondo si me la mandas en un privado (en principio si es general, no me importa darte unos consejos para indicarte un poco, si es más complicado hay que pasar por caja, ;-) )

Para Chester:

Pagas el 18% el año que viene y el 15% este, así que no veo porqué tu consejo es bueno (date cuenta que es una ganancia patrimonial a más de un año)

Bueno, un saluo y hasta luego,

Héctor Pérez Tapia


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  #38  
Antiguo 19-dic-2006, 18:48
Chester Chester está desconectado
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Cierto, te ahorras tres puntos al ser superior a un año, gracias por la aclaración.


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  #39  
Antiguo 19-dic-2006, 19:18
maroga maroga está desconectado
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No conozco tu caso, pero creo que te estás precipitando.

Si hace 8 años no te habrá salido muy caro, me extraña que encuentres un alquiler más barato ahora que tu hipoteca de hace 8 años.

¿No?


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  #40  
Antiguo 19-dic-2006, 19:21
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Mira, estás casi en las mismas que yo. Por razones de trabajo y cambio de residencia tengo que vender mi casa. Me voy a ir de alquiler, porque estoy convencido de la bajada en el precio de los inmuebles a corto/medio plazo. Si vendes en el 2007, tienes de plazo hasta Junio de 2008 para tomar una decisión, comprar otra cosa o pagar a hacienda. En Junio de 2008 al hacer la declaración tendrás que consignar la plusvalía o comprometerte a comprar una casa dentro de los 24 meses siguientes a la venta de tu vivienda habitual. El incremento patrimonial para una casa comprada en el año 1998 se calcula así (por simplicidad asumimos que la compraste por 50.000 y la vendes por 150.000):

Precio Compra Nominal: 50.000
Coeficiente de actualización: 1,1924 (tomo el valor de 1997 para IRPF 2006)
Total Precio Compra actualizado: 59.620 (50.000*1,1924)
Precio de venta: 150.000
Incremento de patrimonio: 90.380 (150.000-59.620)
Tipo de gravamen: 18%
Cuota líquida: 16.268,40 €

Al precio de compra nominal (escrituras), le podrás sumar todos los gastos inherentes a la compra (IVA, gastos notariales y registrales), así como mejoras que puedan ser debidamente justificadas mediante facturas y que hacienda las acepte como tales.
El precio de venta lo podrás minorar en todos los gastos originados por la misma (gastos de cancelación de hipóteca, gastos registrales, etc...).

En Junio de 2008 tendrás que ver si te compensa seguir de alquiler o te sale más a cuenta comprar otra vivienda y por tanto convertir la plusvalía en exenta por reinversión en vivienda habitual. Si optas por lo segundo deberás consignar en la declaración de 2007 tu voluntad de comprar una vivienda antes de los 24 meses siguientes a la venta de tu anterior vivienda habitual, como ya te he comentado con anterioridad. Como ves, aún vendiendo tienes margen para tomar una decisión. Eso sí, toda nueva vivienda que compres estará sujeta al pago de un nuevo IVA o ITP.
Ýo voy a vender y me voy a ir de alquiler. En Junio de 2008 y en función de como se esté comportando el mercado inmobiliario decidiré que hacer, si comprar o pagar la plusvalía y seguir de alquiler.
También es verdad que yo estoy forzado a vender, lo que no es tu caso. Los demás no podemos tomar decisiones por ti en algo tan importante y con tanto impacto sobre tu futuro financiero. Ahora bien, como argumento para tu madre le puedes decir que hacienda no te quitará ni un duro hasta Junio de 2008, y que para entonces ya sabrás que te conviene más, si comprar una casa nueva o pagar a hacienda y seguir de alquiler hasta ver en que precio alcanza el mercado inmobiliario un equilibrio estable.
Pero vamos, solo es mi opinión.


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