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  Burbuja.info - Foro de economía > Foros > Burbuja Inmobiliaria > ¿cómo se tasa una vivienda?
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  #1 (permalink)  
Antiguo 10-nov-2006, 12:42
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Ayer me lo preguntaba, ¿cómo se tasa una vivienda? Me imagino que la figura del tasador-oráculo de los dioses, debe ser decisiva (tasador "tacaño" vs tasador "magnánimo"), pero deberán existir unas directivas, unos estudios de los precios del mercado, etc. que faciliten el proceso. De todos es sabido que en la tasación últimamente se incluye el BMW o similar, las vacaciones al caribe, etc. Por lo tanto mi pregunta no es inocente, máxime cuando sólo dos personas saben en cuánto se cierra una operación inmobiliaria (comprador y vendedor). Evidentemente el notario y el banco no saben, o no quieren saber, el valor real pagado (dinero negro y demás chanculletes). Por lo tanto

¿Existen criterios objetivos de tasación?
¿Están influidas las empresas de tasación por los bancos?
¿Cuándo decide un tasador si el valor ha subido o ha bajado?
¿La tasación es el valor (o mejor dicho precio) del inmueble o es el máximo hipotecable disponible del comprador?

En resumen ¿cómo se tasa una vivienda?

Un saludo.


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Antiguo 10-nov-2006, 13:00
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Iniciado por VPOsoloALQUILER
Ayer me lo preguntaba, ¿cómo se tasa una vivienda? Me imagino que la figura del tasador-oráculo de los dioses, debe ser decisiva (tasador "tacaño" vs tasador "magnánimo"), pero deberán existir unas directivas, unos estudios de los precios del mercado, etc. que faciliten el proceso. De todos es sabido que en la tasación últimamente se incluye el BMW o similar, las vacaciones al caribe, etc. Por lo tanto mi pregunta no es inocente, máxime cuando sólo dos personas saben en cuánto se cierra una operación inmobiliaria (comprador y vendedor). Evidentemente el notario y el banco no saben, o no quieren saber, el valor real pagado (dinero negro y demás chanculletes). Por lo tanto

¿Existen criterios objetivos de tasación?
¿Están influidas las empresas de tasación por los bancos?
¿Cuándo decide un tasador si el valor ha subido o ha bajado?
¿La tasación es el valor (o mejor dicho precio) del inmueble o es el máximo hipotecable disponible del comprador?

En resumen ¿cómo se tasa una vivienda?

Un saludo.


El problema está en que la vivienda no se ha tasado al precio real, sino al precio del mercado, la gente se lo hubiera pensado más si las tasaciones hubieran sido como tenían que ser, osease, 20 kilitos a la hipoteca y otros 20 kilitos para un préstamo que no tiene incentivos fiscales pero que te sirve para pagar la diferencia entre precio de mercado (inflado) y tasación. Los bancos al saberlo, supongo que han decidido "dar lo que se pida" para facilitar las peticiones masivas de hipotecas y fomentar el consumo (que incluyan coches, viajes etc). ¿qué cómo se tasan?, pues no lo se y creo que ellos hace tiempo que han olvidado como se hace.


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Antiguo 10-nov-2006, 13:10
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Por lo que tengo entendido se hace mediante tasaciones de otras viviendas similares en la zona, se descartan la mayor y la menor y se hace la media. Aunque no pondría la mano en el fuego por ello.


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  #4 (permalink)  
Antiguo 10-nov-2006, 13:58
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Más preguntas

¿Cada banco tiene su tasadora?
¿Las tasadoras son participadas (o son empresas filiales) por los bancos?
¿Se tasa atendiendo a otras tasaciones anteriores en la misma zona y así hasta el tiempo de los romanos?

Un saludo.


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  #5 (permalink)  
Antiguo 10-nov-2006, 14:07
son son está desconectado
Caído del guindo
 
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Existen diferentes métodos para realizar una tasación:

Por comparación con otros inmuebles similares. Lo ideal es que las propiedades estén cerca (en un radio de 800 metros de la propiedad que se desea tasar) y se hayan vendido en los últimos seis meses. La normativa vigente exige que haya 4 inmuebles como mínimo de la misma tipología para establecer la comparación. Si el número fuera inferior, la tasación se llevaría a cabo por otro método.

Por costos. Para determinar el valor de la propiedad se utiliza la siguiente fórmula: el valor del terreno (vacío), sumado al costo de reconstruir el edificio tasado como nuevo en la fecha de la tasación, menos la depreciación acumulada que sufre el edificio en comparación con un nuevo edificio.

Por capitalización de rentas: se capitalizan los posibles ingresos netos de la propiedad para determinar su valor. Este método es adecuado para propiedades que generen ingresos (arrendamientos, edificios destinados al alquiler, colegios, hoteles, residencias, fincas rústicas, etc.). En el cálculo se consideran factores como la prima de riesgo de la inversión de acuerdo con la tipología del inmueble o la tasa libre de riesgo o Deuda Pública, así como la previsible duración de las rentas en el tiempo. Se utiliza usualmente en combinación con otros métodos de tasación.


Fuente: http://www.euro-hipotecas.com/preguntas/tasacion.asp


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  #6 (permalink)  
Antiguo 18-ene-2007, 13:22
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Subo el tema porque he leído que los bancos ya no están incrementando los precios de las nuevas tasaciones. Se mantienen, al parecer, al nivel de hace un año en Madrid y Barcelona.

Viendo que el método de la tasación más habitual es el que ha dicho nuestro amigo juan carlos.aparejador

Normalmente, se emplea el comparativo.. un plano, cuatro fotos y otros tantos testigos de venta y fiesta...

¿Qué es lo que determina el aumento del valor de tasación de un año a otro? Yo dudo que lo marque los precios finales, ya que nadie sabe lo que se paga de verdad por una vivienda. Además las "tasaciones generosas" que incluyen en los extras del piso el bemeuve, las vacaciones a Cancún y la pantalla de plasma, no indican la realidad del precio final de la transacción.

Mi sensación es que el banco decide lo que vale el pisito hasta llegar a un nivel de riesgo (mejor o peor calculado) y de disponibilidad de recursos. Hasta ahora parece que los recursos eran ilimitados (crecimientos astronómicos de la deuda hipotecaria) y el riesgo muy bajo (la gente deja de comer con tal de mantener su tesoro), pero, ¿y ahora...?

¿Alguien con ganas de debatir un poco?


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  #7 (permalink)  
Antiguo 19-abr-2007, 13:43
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Recupero este breve hilo con estas palabras de los comentarios de la noticia de los precios del MVIV

Especulador

19/04/2007 (13:21)

Invitado

9.-La estadística del Ministerio de Vivienda se hace con los datos aportados por una serie de empresas de tasación homologadas. Esta claro que estás empresas están valorando muy por encima los precios de los inmuebles. No hay más que salir a comprar durante un mes y encontrarse un montón de ciudadanos sorprendidos porque su inmueble en precios de venta muy por debajo del de tasación no se vende. Esta serie de mentiras solo puede conducir a que la pobre gente, que carece de la suficiente información, compre a precios más altos de los que debería.

Calimocho

19/04/2007 (13:23)

Invitado

10.-Los datos del artículo son falsos porque lo he sufrido en 1ª persona. Actualmente me encuentro vendiendo un apartamento de vacaciones en el litoral levantino: la tasación del inmueble es 450.000€, el precio de venta 250.000€ y por no haber, no tengo ni visitas!!!!!! Creo que nos acercamos a un Apocalipsis en el campo de la vivienda de consecuencias imprevisibles.



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  #8 (permalink)  
Antiguo 19-abr-2007, 16:58
Multinick Premium
 
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A

1-¿Existen criterios objetivos de tasación?
2-¿Están influidas las empresas de tasación por los bancos?
3-¿Cuándo decide un tasador si el valor ha subido o ha bajado?
4-¿La tasación es el valor (o mejor dicho precio) del inmueble o es el máximo hipotecable disponible del comprador?

5-En resumen ¿cómo se tasa una vivienda?

Un saludo.

1-En teoria si, en una tasacion hay que aportar 5 testigos, es decir que hay que aportar datos de 5 viviendas en la zona, para justificar el precio de la tasada, en muchas ocasiones se buscan precios inflados para inflar así el precio de la tasación.

2-Por los bancos y por las inmbobilairias y por las refinancieras, cuanto mas alto tasen mas hipotecas daran a perfiles mas dificiles

3-Para el tasador la vivienda nunca baja, son absurdas las tasaiones, un gasto adicional inutil, si la hipoteca se diera o se tasase sobre el precio de venta y sobre ese precio se concediese solo un 80% de hipoteca y el otro 20% lo tuviera que pagar el cliente, la vivienda habría parado de subir hace mucho tiempo

4-Es el valor por el que se calcula el importe maximo del precio, es decir una hipoteca no puede ser superior nunca al valor de tasación.





Me dedico a este mundo inmobiliario y te podria contar mil casos de tasaciones infladas. Solo hay dos o tres compañías serias de tasación, y recuerda que normalmente los tasadores son autonomos por lo que si quieren trabajar y ganar mucho mas les vale tasar alto para tener mas trabajao, es algo asi como el negocio de las farmacias, un timo como una casa.


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  #9 (permalink)  
Antiguo 19-abr-2007, 17:05
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Más preguntas

¿Cada banco tiene su tasadora?
¿Las tasadoras son participadas (o son empresas filiales) por los bancos?
¿Se tasa atendiendo a otras tasaciones anteriores en la misma zona y así hasta el tiempo de los romanos?

Un saludo.

Las hay independientes y las hay participadas por los bancos, y cada banco acpeta solo tasaciones de determinadas compañias. " No todas las tasadoras son aceptadas en todos los bacos"

Ah, y la tasación la puedes encargar tu y llevarsela al banco, así que si tienes un amigo, o un amigo de un amigo que sea tasador, lo tienes mas facil


Las mas serias y fiables son Sociedad de Tasaciones y Tinsa


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  #10 (permalink)  
Antiguo 19-abr-2007, 17:14
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Buenas Galicia

Otra pregunta. ¿Se realiza alguna tasación que no sea por el método de comparación? Según la Ley existen otras opciones de tasación que son "incompatibles" con mercados especulativos. Me gustaría saber si estas tasaciones de verdad se hacen, porque me da la sensación de que la tasación es el móvil perpetuo (tanto positivo como negativo http://es.wikipedia.org/wiki/M%C3%B3vil_perpetuo ). Además ¿cuál es el precio que dan los testigos? ¿El precio escriturado, el pagado real con dinero en B, el de la tasación inflada anterior?

Gracias por resolverme las dudas. Un saludo.


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