Insuficiencia de capital o por qué los pisos no bajarán más de un 60%

Salut · 29 Abr 2009

Aupa gente!

Discutiendo en otro hilo sobre el efecto expulsión, salió a la palestra la ponderación del riesgo para entidades financieras:

Teniendo en cuenta que en Ejpein no te deshaces de la zipoteca entregando las llaves del piso, viene la siguiente reflexión:

Cuando un pepito entrega las llaves al banco, y el piso vale menos que el valor de la hipoteca, el resto de la deuda no desaparece -y pasaría a ser algo así como un crédito personal, ponderado al 100% frente al 50% hipotecario-.

En esta situación, con hipotecas por el 80% del precio original del inmueble, hay un clarísimo suelo: el 40% del precio original. Llegado a este punto, la ponderación del riesgo por el crédito personal supera a la ponderación por crédito hipotecario.

Ningun banco en su sano juicio ejecutaría en tales circunstancias.

zonapple · 29 Abr 2009

Yo cada día estoy más convencido de que los tochos los van a regalar en las tapas de los yogures... Vaaaale es hipérbole pero esto bajará muchísimo porque la locura de estos años por lo menos en Madrid no hay por donde pillarla...

rotovator · 29 Abr 2009

¡Falta el ORO!

¡cielos! ¿¡Dónde está el oro?!

¡¡Como se entere pilinguinin nos llena el hilo de mensajes!!

( Con cariño pilinguin, yo ya tengo mi philharmoniker y mis lingotillos )

Panic Crash · 29 Abr 2009

Salut dijo:
En esta situación, con hipotecas por el 80% del precio original del inmueble, hay un clarísimo suelo: el 40% del precio original. Llegado a este punto, la ponderación del riesgo por el crédito personal supera a la ponderación por crédito hipotecario.

Ningun banco en su sano juicio ejecutaría en tales circunstancias.

Pero falta un elemento en el análisis: en España si dejas una deuda y te la reclaman judicialmente, te pueden embargar tus bienes (incluyendo parte de tu nómina) hasta satisfacer la deuda. Aunque el banco cambiara parte de la deuda hipotecaria por una especie de crédito personal, en España tanto una como otra persiguen al deudor de por vida, hasta que la pague. El deudor podrá acabar pagando todo o parte, pronto o tarde, pero si el Estado le tiene controlado (asalariado) el banco puede tener buena confianza en no perder demasiado (según el plazo).

Podéis ver cuánto del salario os pueden embargar judicialmente. En cuanto uno gane más del SMI, ya le meten un buen recorte. Por poner un ejemplo, alguien con un salario de 2000€ netos (según entiendo la ley) se le descontaría por embargo judicial la cantidad de 530€/mes, según la cuantía del SMI actual.

genuin · 29 Abr 2009

Salut dijo:
En esta situación, con hipotecas por el 80% del precio original del inmueble, hay un clarísimo suelo: el 40% del precio original. Llegado a este punto, la ponderación del riesgo por el crédito personal supera a la ponderación por crédito hipotecario.

Ningun banco en su sano juicio ejecutaría en tales circunstancias.

De acuerdo, pero la conclusión a la que se llega entonces es que los bancos dejarán de ejecutar algunas hipotecas (las de los pepitos que no tengan nada embargable además del piso) una vez que la bajada supere el 60%

Pero eso no impedirá que sigan bajando las viviendas de obra nueva, ni las promociones enteras que se están quedando los bancos, ni tampoco las de segunda mano de particulares solventes.

Salut · 29 Abr 2009

Panic Crash dijo:
Pero falta un elemento en el análisis: en España si dejas una deuda y te la reclaman judicialmente, te pueden embargar tus bienes (incluyendo parte de tu nómina) hasta satisfacer la deuda.

No, hombre, no... PRECISAMENTE ese elemento hace que sea aún más contraproducente para el banco ejecutar la hipoteca, puesto que pasaría de préstamo hipotecario a préstamo personal.... y ponderaría el riesgo al doble.

Panic Crash · 29 Abr 2009

Salut dijo:
No, hombre, no... PRECISAMENTE ese elemento hace que sea aún más contraproducente para el banco ejecutar la hipoteca, puesto que pasaría de préstamo hipotecario a préstamo personal.... y ponderaría el riesgo al doble.

No entiendo. Banco presta pasta a pepito con garantía hipotecaria. Pongamos que pepito no devuelve ni un chavo del principal y el banco se come el piso. El piso lo valora a precio de mercado en el 50% de lo prestado. Supongamos que lo endosa al 50% o que en el balance no se devalua más, en ambos casos el banco de momento "sólo" ha perdido el 50%. Reclama judicialmente el pago del 50% restante al incauto pepito. Sale sentencia y se embarga judicialmente la nómina.

De ahí en adelante la nómina del pepito ve mermada según la tabla de mi anterior mensaje. El pepito cobra menos a final de mes y la empresa directamente "transfiere" la cantidad que salga al acreedor. Podrás considerarlo como un préstamo personal, como una letra impagada, como un pagaré o como una promesa de pago palabrita del niño Jesús. Pero el estado ha metido mano y el acreedor va a ir cobrando, lento o rápido, pero va a ir cobrando.

Por lo tanto el 50% que inicialmente había provisionado el banco se irá poco a poco recuperando. Podría darse el caso que (considerando gastos y tipos de interés) nunca recupere el total que le adeudan. Pero decir que esto es equivalente a un "préstamo no garantizado", no es verdad. En USA no digo que las cosas no sean así, pero en España no. El banco va a cobrar, quizás lento, quizás tarde, pero va a cobrar. Salvo que Wilson se regrese a la madre Quito y le quede el pufo trasatlántico, que no va a cobrar.

ronald29780 · 29 Abr 2009

Y yo pensando que los bancos tienen que empezar a provisionar las hipotecas cuando entran en jovenlandesa y no cuando se vislumbra la ejecución hipotecaría...

miguelio78 · 29 Abr 2009

zonapple dijo:
Yo cada día estoy más convencido de que los tochos los van a regalar en las tapas de los yogures... Vaaaale es hipérbole pero esto bajará muchísimo porque la locura de estos años por lo menos en Madrid no hay por donde pillarla...

En Madrid se cobra mas por lo que leo aqui y oigo de amigos (tambien vosotros sois mis amigos, pero mas bien ciberamigos

) Supongo que por eso sonmas caros.

Me diras que el ratio sueldo/precio_piso es mas dolido en Madrid que en un pueblo de Zamora, por poner un ejemplo. Discutible.... te dire el porqué. Yo soy de Cadiz, alli trabajar es en primer lugar, de afortunados, en segundo lugar, si llegas a los 1.000 €, eres un privilegiado. Si encima estas fijo, te harán una estatua. En mi pueblo los pisos eran, de 40 kilos el mas barato. El sueldo medio de un oficinista, 800 (1.000 en la capital). Calcula tu el ratio....

ronald29780 · 29 Abr 2009

miguelio78 dijo:
En Madrid se cobra mas por lo que leo aqui y oigo de amigos (tambien vosotros sois mis amigos, pero mas bien ciberamigos ) Supongo que por eso sonmas caros.

Me diras que el ratio sueldo/precio_piso es mas dolido en Madrid que en un pueblo de Zamora, por poner un ejemplo. Discutible.... te dire el porqué. Yo soy de Cadiz, alli trabajar es en primer lugar, de afortunados, en segundo lugar, si llegas a los 1.000 €, eres un privilegiado. Si encima estas fijo, te harán una estatua. En mi pueblo los pisos eran, de 40 kilos el mas barato. El sueldo medio de un oficinista, 800 (1.000 en la capital). Calcula tu el ratio....

Creo que hay indicios hasta en los IK, que Cadíz esta formando una pequeña excepción a la regla, por su naturaleza geografica. No he mirado el desarrollo allí últimamente, pero hace un años si se podia apreciar.

Lo siento, my friend, has cogido el peor ejemplo...

ignorante · 29 Abr 2009

El titular del mensaje contradice el artículo 1 del capítulo I de la Ley Universal de la Economía de Mercado:

"El valor de mercado un activo, excepto en circunstancias de burbuja, es única y exclusivamente aquel que gráficamente se corresponde con el cruce de las líneas de la oferta y demanda; ya que de no haber comprador alguno, no existe valor de venta".

Salut · 30 Abr 2009

Panic Crash dijo:
No entiendo. Banco presta pasta a pepito con garantía hipotecaria. Pongamos que pepito no devuelve ni un chavo del principal y el banco se come el piso. El piso lo valora a precio de mercado en el 50% de lo prestado. Supongamos que lo endosa al 50% o que en el balance no se devalua más, en ambos casos el banco de momento "sólo" ha perdido el 50%. Reclama judicialmente el pago del 50% restante al incauto pepito. Sale sentencia y se embarga judicialmente la nómina.

De ahí en adelante la nómina del pepito ve mermada según la tabla de mi anterior mensaje. El pepito cobra menos a final de mes y la empresa directamente "transfiere" la cantidad que salga al acreedor. Podrás considerarlo como un préstamo personal, como una letra impagada, como un pagaré o como una promesa de pago palabrita del niño Jesús. Pero el estado ha metido mano y el acreedor va a ir cobrando, lento o rápido, pero va a ir cobrando.

Por lo tanto el 50% que inicialmente había provisionado el banco se irá poco a poco recuperando. Podría darse el caso que (considerando gastos y tipos de interés) nunca recupere el total que le adeudan. Pero decir que esto es equivalente a un "préstamo no garantizado", no es verdad. En USA no digo que las cosas no sean así, pero en España no. El banco va a cobrar, quizás lento, quizás tarde, pero va a cobrar. Salvo que Wilson se regrese a la madre Quito y le quede el pufo trasatlántico, que no va a cobrar.

La cuestión está en la ponderación del riesgo, que es el factor que no has incluido aquí.

Para ser consierado "solvente", un banco debe tener capital por (al menos) un 7% de los activos de riesgo. Si el riesgo del crédito personal se pondera al doble del riesdo del crédito hipotecario, esto significa que pasado el umbral del 50% del valor de la hipoteca es contraproducente convertir el activo en un crédito personal... porque supone un mayor requerimiento de capital.

Salut · 30 Abr 2009

ronald29780 dijo:
Y yo pensando que los bancos tienen que empezar a provisionar las hipotecas cuando entran en jovenlandesa y no cuando se vislumbra la ejecución hipotecaría...

Ante todo son provisiones de LIQUIDEZ.

Easybiker74 · 30 Abr 2009

Como me obligasen a pagar una letra de por vida por algo que ya no tengo, me lo pensaría si cortarme las venas o dejarmelas largas...

La reflexión es interesante, pero viene a decir que hay de hecho un mercado dual en cuanto a precios, un stock creciente de pisos nuevos y embargados que se "pretenden" vender al menos para recuperar "la inversion" (suelo comprado a precio como si hubiese ingentes cantidades de la trufa negra) y los prestamos kamikazes a Wilson Alfredo y Gladys (latinoamericanos y residentes en Mandrilia), y el precio de referencia, donde los pisos usados están cayendo a plomo, porque quien vende sabe que puede comprar otro mejor ahora por un diferencial decreciente.

pollo · 30 Abr 2009

Easybiker74 dijo:
Como me obligasen a pagar una letra de por vida por algo que ya no tengo, me lo pensaría si cortarme las venas o dejarmelas largas...

La reflexión es interesante, pero viene a decir que hay de hecho un mercado dual en cuanto a precios, un stock creciente de pisos nuevos y embargados que se "pretenden" vender al menos para recuperar "la inversion" (suelo comprado a precio como si hubiese ingentes cantidades de la trufa negra) y los prestamos kamikazes a Wilson Alfredo y Gladys (latinoamericanos y residentes en Mandrilia), y el precio de referencia, donde los pisos usados están cayendo a plomo, porque quien vende sabe que puede comprar otro mejor ahora por un diferencial decreciente.

Bueno, quien dice suicidarse también puede decir desaparecer en un monsaterio de monjes tibetanos. Ya puestos por lo menos haces algo interesante con tu vida.

Yo de hecho espero y deseo que mucha gente deje verdaderamente los pufos sin pagar y sin la más remota posibilidad de hacerlo. Espero que a los Wilsons les dé por ahí. Salimos todos ganando: un piso más para la oferta (más presión a la baja), el banco se joroba y un inmigrante menos en el territorio nacional para aliviar presión.

Insuficiencia de capital o por qué los pisos no bajarán más de un 60%

Salut

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