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Marai 30-ene-2007 21:19

Evolución de hipotecas nuevas: cambio de tendencia
 
Aunque de esto ya se ha discutido en otro hilo (aunque reconozco que con algunos errores cometidos en los cálculos por la premura) es interesante comparar la evolución de las hipotecas nuevas sobre vivienda en 2005 y 2006 teniendo ya casi todos los datos excepto diciembre de 2006.

En el siguiente gráfico se representa la evolución mensual del número de hipotecas nuevas = total hipotecas vivienda mensuales - novaciones de hipotecas existentes. La gráfica abarca 2005 y 2006. Se observa que en el primer semestre de 2006 hubo un notable incremento de hipotecas nuevas respecto al año anterior y, a medida que el año avanza, el número de hipotecas nuevas desciende a los niveles de 2005.

http://img481.imageshack.us/img481/9...snuevasyl6.jpg

Esto indica un claro cambio de tendencia. Las hipotecas nuevas tienden a disminuir. Esto se observa más claramente en el siguiente gráfico que muestra mes a mes la evolución lineal del número de hipotecas registradas en el trimestre anterior. Mientras que en 2005 la tendencia era ascendente, en 2006 la tendencia es descendente y las lineas convergen hacia el final del año.

http://img57.imageshack.us/img57/485...rimestrvt6.jpg

Esto sugiere que en 2007 se reducirá el número de hipotecas nuevas respecto a 2006.

( | )_euirbor===>( O ) 30-ene-2007 22:34

Si, pero no se ve un claro descenso que pueda hacernos pensar que 2007 pueda ser un año muy diferente a 2005-2006, yo me esperaba que con la subida de tipos y euribor esta gráfica se acentuara bastante, claro, que no tenemos datos del último mes del 2006 y enero del 2007.
Tampoco veo que el hablado cambio de tendencia de ventas en verano se note ni el famoso Tuning point de octubre.

Marai 30-ene-2007 23:33

Cita:

Iniciado por ( | )_euirbor===>( O )
Si, pero no se ve un claro descenso que pueda hacernos pensar que 2007 pueda ser un año muy diferente a 2005-2006, yo me esperaba que con la subida de tipos y euribor esta gráfica se acentuara bastante, claro, que no tenemos datos del último mes del 2006 y enero del 2007.
Tampoco veo que el hablado cambio de tendencia de ventas en verano se note ni el famoso Tuning point de octubre.

Mirémoslo e esta otra manera: ¿que pasaría si ese aparente cambio de tendencia se consolidara en 2007?

Podemos hacer una proyección a 2007 (ciencia ficción claro está): dibujamos una linea de tendencia de las hipotecas acumuladas en el trimestre anterior y la prolongamos hasta diciembre de 2007. Si la tendencia se mantiene, en 2007 el número de hipotecas nuevas podría ser un 10% inferior al de 2006.
En este gráfico la linea azul representa números reales y la roja números ficticios proyectados para 2007. La línea vertical representa el momento en el que el BCE empezó a aumentar los tipos.

http://img262.imageshack.us/img262/880/proyeccintr5.jpg

Con una oferta de pisos creciente ¿que pasaría con los precios si la tendencia se consolidara? No se puede predecir el futuro y este es sólo uno de los escenarios posibles. Pero si ocurriera algo parecido a esto yo apostaría por un crecimiento 0 de los precios entre enero y diciembre de 2007. Como inversor yo ni me plantearía comprar una vivienda este año.

Blackbird 31-ene-2007 08:19

Hombre, la verdad, un poco deprimente la grafica.

Yo me habia creido lo que en el 2006 no se vendia nada. Se esta vendiendo igual que en el 2005, y eso a pesar de todos los datos en contra.

RANGER 31-ene-2007 08:23

Cita:

Iniciado por Blackbird
Hombre, la verdad, un poco deprimente la grafica.

Yo me habia creido lo que en el 2006 no se vendia nada. Se esta vendiendo igual que en el 2005, y eso a pesar de todos los datos en contra.

Hipoteca nueva no es igual a venta de piso. Las refinanciaciones también son "hipotecas nuevas".

Neutron_Mortgages 31-ene-2007 08:24

Una pregunta tonta: ¿hipotecas = ventas?

Porque parece que últimamente lo que hay es muchísimas refinanciaciones.
Si se tiene esto en cuenta, puede que en 2.006 si que haya habido una bajada importante de ventas.

¿Alguien tiene los datos de que porcentaje de hipotecas son refinanciaciones?

Vlasov 31-ene-2007 08:38

Agradezco los graficos que aportas.

Por lo pronto veo que existe una gran variación a lo largo de los meses del año (bueno saberlo para el día que se quiera uno meter en un la compra de un piso), independientemente de los estallidos o no.

Por otro lado, intuyo que cuando ha "petao" ha sido por octubre, por lo que puede ser pronto para vislumbrarlo en graficos del 2006.

En esto hay mucha inercia. No habrá descensos como en la bolsa, que en un día pierdes un 5% como si tal cosa, pero por esa inercia, las tendencias son dificiles de cambiar.

Los meses venideros respaldaran o no estas intuiciones.

gascas 31-ene-2007 12:09

la clave son las transacciones de vivienda usada
 
El dato de las hipotecas no es el bueno...ya que además de las refinanciaciones y otros cambios.....incluye el de hipotecas de entrega de llaves que corresponden a ventas mucho más atrás.

Mi caso....he firmado en Enero la hipoteca de mi piso VPA que compré en Junio de 2004....y esto engrosará las listas de Enero 2007....es decir, número de hipotecas no es igual a número de transacciones.

El mejor dato que se me ocurre para saber cual es la tendencia de la demanda real es el dato del número de transacciones de vivienda usada....este dato está muy poco contaminado....

En el caso de España y según datos del Ministerio....la bajada en el tercer trimestre es de un 20% al número de operaciones de vivienda usada del segundo trimestre....vale ya se que incluye agosto, pero otros años no había prácticamente bajada....


....en Zaragoza....que es donde vivo....el descenso fue de casi el 50%...si esto no es turning point que venga dios y lo vea


....la clave es el número de transacciones de vivienda usada del 4º trimestre....¿alguien tiene alguna pista?

Marai 31-ene-2007 17:09

Cita:

Iniciado por Neutron_Mortgages
Una pregunta tonta: ¿hipotecas = ventas?

Porque parece que últimamente lo que hay es muchísimas refinanciaciones.
Si se tiene esto en cuenta, puede que en 2.006 si que haya habido una bajada importante de ventas.

¿Alguien tiene los datos de que porcentaje de hipotecas son refinanciaciones?

Contrastando con los datos del ministerio de vivienda se deduce que aproximadamente el 85-90% de las nuevas hipotecas deben corresponder a adquisiciones de vivienda nueva o usada. Con los datos que publica el INE es imposible saberlo con precisión. También podemos estimar que aproximadamente un 30-35% de esas hipotecas corresponden a compras de vivienda nueva (que quizás se apalabraron sobre plano hace tiempo) y un 55-60% a transaciones de vivienda usada.

Si puedo, intentaré comparar la evolución de las transacciones de vivienda nueva y usada y proyectar los datos al último trimestre de 2006. De todas maneras no se puede saber si una evolución divergente del número de transacciones de vivienda nueva o de vivienda usada se debe a que hay una diferencia temporal en las transacciones, diferencias de comportamiento de los vendedores, o a ambas cosas a la vez.

Otro análisis interesante sería ver la evolución de las hipotecas por CCAA. Por ejemplo, el mercado está más maduro en Madrid que en muchas otras comunidades. Me gustaría comparar, por ejemplo a las tres comunidades más caras y donde el efecto de la subida del euribor es más notable.


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