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El Cañaveral, una cantera de vivienda asequible al sureste de Madrid

Nuevo desarrollo
El Cañaveral, una cantera de vivienda asequible al sureste de Madrid
Actualizado Viernes, 15 marzo 2019 - 02:08
Es uno de los barrios de nuevo cuño donde todavía se pueden encontrar precios razonables, a lo que suma su oferta de vivienda de protección oficial. Sin embargo, la creciente demanda ha hecho que el 'stock' comience a agotarse.
Vista aérea de la recreación del barrio de El Cañaveral.
«Parejas jóvenes que encontraron viviendas a precios muy asequibles». Así describe Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores, el comprador tipo que llegó a El Cañaveral cuando se empezaron a entregar las primeras casas. Fue hace dos años en este barrio madrileño de nueva construcción, ubicado al sureste de Madrid e integrado en el distrito de Vicálvaro.
Este experto se refiere a ellos como «colonos, ya que desembarcaron en una zona donde estaba todo a medio hacer, desde aceras sin pavimentar a distintas dotaciones y áreas por construir». Lo que, en principio, era una desventaja se convirtió en una ventaja para estos residentes: «Al ser los primeros, pudieron comprar a 1.200 euros el metro cuadrado en el año 2015. Es decir, para una vivienda de dos dormitorios se partía de costes desde los 150.000 euros».
Con estos precios, El Cañaveral se convirtió pronto en un atractivo foco para un comprador con presupuesto ajustado que no podía permitirse los altos precios del centro y del norte de la capital, en su mayoría, jóvenes que buscaban su primera vivienda. Pero, al aumentar el interés y la demanda por vivir en la zona, los precios se han ido encareciendo igualmente: el metro cuadrado se paga ahora a 2.100 euros, lo que se traduce en 240.000 euros por un piso de dos habitaciones, según datos actuales de Foro Consultores. «Esto significa que, en cuatro años, ha habido una subida del 75%», subraya Corral.
Según las cifras que maneja la consultora Urban Data Analytics, el precio medio para todas las tipologías de viviendas se encuentra en 262.910 euros (2.201 euros el metro cuadrado) y el tiempo necesario para encontrar comprador en esta zona es de tres meses.
8.000 viviendas por levantar
El Cañaveral acogerá 14.000 casas, de las que 6.000 ya están entregadas o se están construyendo para poder dar las llaves a sus propietarios en los próximos meses. «Quedan otras 8.000 unidades por levantar», explica Jaime Fernández, gerente adjunto de la Asociación de Promotores de Madrid (Asprima). El directivo explica que la fuerte demanda en este barrio se ve reflejada en «el alto ritmo de ventas que están registrando los promotores».
El volumen de comercialización será de entre 1.200 y 1.300 unidades anuales durante los próximos cinco años, según calculan en Asprima. Estas cifras, además, convierten esta zona en una de las grandes bolsas de vivienda nueva de Madrid en estos momentos, a precios todavía razonables si se comparan con otras zonas de Madrid, a pesar de las subidas registradas de los últimos años. Desde Urban Data Analytics recuerdan que el precio medio de las casas en el distrito de Vicálvaro (190.163 euros) es casi dos veces inferior a la media de la ciudad de Madrid, con un coste de 364.915 euros.
Por tanto, este desarrollo urbanístico sigue siendo atractivo para comprar barato en Madrid, teniendo en cuenta, además, que otro de los grandes barrios de obra nueva en el sureste, el Ensanche de Vallecas, tiene prácticamente agotado el terreno para edificar, ya que apenas queda disponible un 10%, según Foro Consultores. A esto hay que sumar que la paralización de algunos de los llamados Desarrollos del Sureste por parte del Ayuntamiento, provoca aún más carestía de vivienda barata en Madrid.
A las promociones de vivienda libre hay que añadir las que cuentan con algún tipo de protección: VPPB (viviendas de protección pública básica) y VPPL (protección pública de precio limitado). Según explica el directivo de Asprima, «la proporción se reparte a partes iguales entre libre y protegida, es decir, cada segmento representa el 50% de las 14.000 unidades previstas».
Fernández detalla que, en el caso de las VPPB, se encuentran opciones entre los 165.000 euros (dos dormitorios) y los 185.000 euros (tres dormitorios). «Con plaza de garaje y trastero», añade. Para las VPPL hay pisos con precios entre 200.000 y 225.000 euros.
DÉFICIT DE VIVIENDA PÚBLICA
El Cañaveral se alza así como uno de los focos destacados de vivienda pública en un momento en que la comunidad madrileña tiene especial necesidad de ella. Pero, como recuerda Fernández, las opciones en esta tipología residencial también comienzan a agotarse en El Cañaveral y en otros ámbitos.
«El panorama de la vivienda pública es claramente mejorable, tanto desde el punto de vista de que se acorten los plazos administrativos en la concesión de trámites, como en la cuestión de suelo destinado a este tipo de viviendas», argumenta el directivo de Asprima. Desde la asociación madrileña calculan que, entre el PAU de Vallecas y El Cañaveral, el stock de casas protegidas estaría en unas 1.360 unidades.
Sin vivienda asequible ni pública las posibilidades de compra de casa por parte de los jóvenes se reducen. Parejas alrededor de 30 años que compran su primer hogar siguen siendo el principal público de este barrio y, en menor medida, se ven compradores de vivienda de reposición, es decir, aquellos que compran después de vender la anterior. Proceden de áreas próximas como Coslada y Vicálvaro y, con el tiempo, se han ido viendo cada vez más vecinos procedentes de todo Madrid, «que encuentran buenos precios», resalta Luis Corral.
A la asequibilidad de las casas se unen otros factores que han influido igualmente en el florecimiento de El Cañaveral. Las áreas verdes, su ubicación y buenas comunicaciones constituyen las grandes bazas del barrio.
Cuenta con conexiones con la A3 (Autovía de Valencia), la A2 (Barcelona) y la M45. Está próximo a la zona del Corredor del Henares, donde San Fernando de Henares es uno de los puntos neurálgicos, con una fuerte presencia de industrias y empresas. Esto hace que el área sea un potente foco de generación de empleo y riqueza.
Conforme vayan llegando más vecinos a El Cañaveral la red de transporte irá creciendo. Para esto año se espera un boom de nuevos residentes que irán necesitando mejores conexiones, como adelanta José Antonio Díaz Rosa, director de la Junta de Compensación de El Cañaveral, quien explica que «se entregarán 2.000 nuevas viviendas».
De momento, el barrio cuenta con dos líneas de autobuses. Una interurbana, que empezó a andar en el año 2017, y conecta El Cañaveral con el intercambiador de Coslada, al que llega la línea 7 de Metro. La segunda empezó a funcionar en octubre de 2018 y está integrada en la Empresa Municipal de Transportes (EMT), enlazando con el intercambiador de Alsacia (Vicálvaro), en el que hay transbordo con la línea 2 de Metro y distintos autobuses. Esta línea ha permitido una mejoría en la movilidad de los vecinos y un menor tiempo de traslado entre Vicálvaro y El Cañaveral: en media hora se llega de un punto a otro, mientras que antes se dependía del coche y se necesitaba más tiempo para ir a trabajar o para cualquier otro desplazamiento.
En un futuro más cercano que lejano, según esperan desde la Junta de Compensación, llegará el Metro. No será uno convencional, ni subterráneo. Díaz Rosa explica que ya se están manteniendo reuniones con el Consorcio de Transportes para construir el llamado BRT. «Se trata de un tren en superficie con alta capacidad de viajeros, que funcionará con gas o con batería eléctrica, por lo que tendrá un importante componente sostenible. Atravesará el barrio y lo unirá con la línea 2 de Metro», detalla el directivo.
Colegios y centros médicos se esperan también con gran interés en El Cañaveral. Especialmente se necesitan guarderías, al ser la mayoría de vecinos familias jóvenes con niños pequeños. Según explica Díaz Rosa, está previsto que se construyan próximamente dos guarderías, una pública y otra privada. «Mientras llegan estas dotaciones, los residentes del barrio acuden al centro de salud, el colegio y al instituto en Vicálvaro. Por ello, la mayoría de vecinos de El Cañaveral siguen empadronados en ese distrito, que es donde residían», señala. Para agilizar la llegada de estos servicios al barrio, apunta, «hay que conseguir, poco a poco, que los vecinos se censen en su nueva vivienda de El Cañaveral».
ÁREAS COMERCIALES
La llamada manzana central del barrio será uno de los grandes focos de interés. Albergará áreas verdes para el paseo y disfrute de los vecinos, así como zonas de oficinas y un centro comercial, que se llamará Solia. «Se espera que las obras comiencen en 2020 y se alzará como un destacado motor económico de la zona», resalta el directivo de la Junta de Compensación. Contará con 224.135 metros cuadrados y 4.000 plazas destinadas a aparcamiento. La empresa Mackintosh Mall y la gestora de inversión Azora impulsan este proyecto comercial.
Paso a paso, El Cañaveral va tomando forma y generando actividad. En su crecimiento han estado presentes las promotoras que han hecho posible su desarrollo residencial, como Pryconsa y Grupo Fogesa que fueron de las primeras en construir y entregar viviendas en este nuevo barrio.
Las dos continúan levantando nuevas promociones, junto con otras compañías que han llegado como Grupo Lobe, Aedas Homes, Aúrea Homes, Habitat Inmobiliaria y Neinor Homes.
 

la_trotona

Himbersor
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Vaya, y no pueden volver a pasar de 240.000 euros a 120.000 euros, no... Es más en ese barrio autobuses no sé si habrá, pero metro seguro que no, para mucha gente que vive en Madrid y andan ajustados eso ventaja no es.
 

Guillotin

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Vaya, y no pueden volver a pasar de 240.000 euros a 120.000 euros, no... Es más en ese barrio autobuses no sé si habrá, pero metro seguro que no, para mucha gente que vive en Madrid y andan ajustados eso ventaja no es.
Imagino que ya tendran autobuses, cuando trabaje por alli solamente habia un poblado de poblacion marginada y el ultimo autobus salia a las 21:00 h. y no habia más.
 

Guillotin

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Ese barrio tiene un problemita llamado cañada real...
Si pero no, recuerde la Avenida de Guadalajara, allí hubo más yonquis por metro cuadrado que en todo el resto de Madrid, y ahora es una zona de aspirantes a gente de bien con los precios más altos de San Blas, estoy hablando de lo que hoy en dia se llama Las Rosas.
Puede que el Cañaveral, con el valor que estan alcanzando esos pisitos, sea excluido de ser repoblados por habitantes de la Cañada Real.
Parece que todo va a quedar en manos de el mercado, amigo :)
 

JOF

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240.000 euros por pisos de 2 habitaciones en un barrio nuevo donde Cristo perdió la chancla después de huir de esa zona no-go llena de moritos y gitanos llamada la Cañada Real Galiana. Una ganga hoigan.
 

JOF

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Si pero no, recuerde la Avenida de Guadalajara, allí hubo más yonquis por metro cuadrado que en todo el resto de Madrid, y ahora es una zona de aspirantes a gente de bien con los precios más altos de San Blas, estoy hablando de lo que hoy en dia se llama Las Rosas.
Puede que el Cañaveral, con el valor que estan alcanzando esos pisitos, sea excluido de ser repoblados por habitantes de la Cañada Real.
Parece que todo va a quedar en manos de el mercado, amigo :)
La avenida de Guadalajara es la frontera de San Blas entre sudamérica y España.
 

Edge2

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GUADALAJARA
Si pero no, recuerde la Avenida de Guadalajara, allí hubo más yonquis por metro cuadrado que en todo el resto de Madrid, y ahora es una zona de aspirantes a gente de bien con los precios más altos de San Blas, estoy hablando de lo que hoy en dia se llama Las Rosas.
Puede que el Cañaveral, con el valor que estan alcanzando esos pisitos, sea excluido de ser repoblados por habitantes de la Cañada Real.
Parece que todo va a quedar en manos de el mercado, amigo :)
No, si ya viven alli. Ese barrio esta delimitado en tres lados por autopistas y el cuarto lado es el mayor supermercado de droga de espain. Ideal para formar una familia alli. Ancha es castilla...
 

JOF

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También es verdad que ese tramo de la cañada no es el peor, que es el que está más al Sur. Pero vamos, que no debe tranquiliar mucho vivir literalmente al lado de ese poblado ilegal.

91620
 

JOF

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Por cierto para el que no lo sepa el Cañaveral es el único barrio que ha salido adelante de todos los del sureste de Madrid (quitando el Ensanche de Vallecas) que se planificaron allá por el año 1997 (sí, del 97).Eran un total de 120.000 viviendas aproximadamente . Este fue el Plan general, a partir de la página 390 salen estos barrios.

https://www.madrid.es/UnidadWeb/UGNormativas/Normativa/2010/Ficheros/NN.UU. PGOUM-97 (edición original impresa)_con marcadores.pdf

Aquí en burbuja muchos conocen todo esto, fue algo así como la PSV que fue anterior pero a lo bestia, a día de hoy todavía hay gente pillada sin su dinero y creo que sigue habiendo juicios. Hubo miles de afectados con todos sus ahorros puestos aquí.
Personalmente conozco bien la historia porque me pilló de lleno gracias a la que ahora es mi mujer, ella estaba metida en Ahijones en un piso cuando la conocí, pero había padres con 100.000 euros invertidos para sus hijos que estuvieron en el limbo durante años. Nos devolvieron la pasta con intereses por cierto después de un largo proceso y una acampada en la cuesta Moyano. La PSV también me pilló gracias a mis padres... en fín, moraleja: No compréis un puto piso sobre plano en cooperativa.

Este es el subforo de ese barrio, allí se puede enterar uno de cómo está el barrio:
El Cañaveral - Foro de opiniones y experiencias - NuevosVecinos.com



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Última edición:

John Oxenham

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A 2100€/m² no merece la pena arriesgarse a vivir allí, a 1200€/m² de inicio si.

Para pagar el precio actual mejor Ensanche o Rivas.