Pregunta: Valoraciones a efectos de ITP...

kikelon

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... ese gran desconocido.
Vengo a este foro de infinita sabiduría a exponer mi queja-pregunta para que la sapiencia que rebosa de estos foros me inunde e ilumine.
Lo primero es entonar un 'mea culpa': sí, estoy buscando piso para comprar, y merezco todo el fustigamiento y escarnio público que vuesas mercedes me puedan dedicar.
Es cierto, busco piso, pero si algo he aprendido en este foro es a no dejar cabos sueltos, a esperar lo peor del futuro, y a desconfiar de todos los 'elementos' (en el más peyorativo sentido de la palabra) implicados en el proceso de compra: desde los bankster, pasando por el promotoh palillero y las inmobiliares.
El caso es que se da la circustancia que me contactó un gestor inmobiliario de los que, señores, ya no existen, si es que han existido alguna vez. Dicho profesional se dedica a gestionar pisos de bancos, tanto promoción nueva como segunda mano, casi en exclusiva, y no le llamo 'profesional' gratuitamente:
- El primer día que me contactó me envió información detallada de unos inmbuebles, fotos, ubicaciones, servicios cercanos y todo en la zona que le había referido.
- Me envió solo inmuebles donde era posible la negociación, lo admitió abiertamente, antes de preguntar yo nada.
- Me atendió con amabilidad ante mis respuestas relativas a precio/m2 alto, reconociéndome que los precios estaban por ajustar, que tenía razón y que solo estábamos empezando a negociar.
- No me llamó muerto de hambre ante mi propuesta de negociar precios, es más, me indicó con seguridad que porcentajes me iban a aceptar, y que él pasaría cualquier oferta que le hiciera.
- Ante mi pregunta sobre sus honorarios, me dijo que no me preocupara, que le pagaban los bancos.
- Pasó mi oferta al banco sobre un inmueble y aunque la han rechazado, la mantiene pues me dice que cada mes mueven los precios y que puede que en un mes entre la oferta en precio.
- Me mostró el inmueble con mucho detalle.
- Me reconoció, con esa misma palabra, que el 80% de lo publicado en su web era 'morralla de bancos', sin tapujos.

En fin, una persona que atiende a razones y argumentos, es triste que sea tan excepcional este tipo de profesionales estos días.
Dado que este post es una pregunta, cortaré los antecedentes e iré al grano.
El inmueble que visité me gustó y pasé una oferta adecuada, pero ese sexto sentido desarrollado en este foro, me movió a averiguar la valoración de hacienda a efectos de ITP de dicho inmueble, para evitar sorpresas indesadas en el futuro, fruto de la mamandurria desmesurada de nuestras adminitraciones públicas.
Y aquí viene donde entro en una espiral de desespero a ver como, en Valencia, no puede uno comprar sin ir a ciegas en este dato.
En la comunidad de Madrid está muy bien resuelto, entras en una web, pones la dirección, y te sale el valor al que hacienda calculará el ITP mínimo. Si sorpresas.
Pero ¡ay, de la zona 0! aquí como no sean datos de fallas y cachondeo, el resto es el secreto de la pirámide. El valor a efectos de ITP en Valencia, para este año, se mantiene como en el 2012; osea, ya te toca averigual cual era la fórmula en 2012. La encuentro, es 3,4 veces el valor catastral del inmueble. ¿Y cual es el valor catastral del inmueble? ¡Pues vete tú a saber! porque ese dato, que viene en el recibo del IBI, no es público y lo conoce el propietario, osea, que un ciudadano no puede 'a priori', en Valencia, comprar un inmueble sin saber si le van a atravesar el pecho con una paralela de hacienda cuando ya el genocidio está consumado, osea, la vivienda adquirida.
Señores, iluminenme, porque no sé por donde seguir. Mi alternativa es preguntar la dirección exacta y una vez la tenga ir de frente a hacienda y hacerles la pregunta directamente y en caso de no obtener respuesta, abrir una queja administrativa, porque no hay derecho a que uno tenga que comprar a ciegas.
He preguntado también el valor catastral al 'profesional' que me hace de intermediario frente al banco, y que me pase una fotocopia del recibo del IBI, pero tengo serias dudas de que atiendan mi petición.
¿Por donde sigo, ilustrísimas?
 
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zumbido

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Dado que este post es una pregunta, cortaré los antecedentes e iré al grano.
El inmueble que visité me gustó y pasé una oferta adecuada, pero ese sexto sentido desarrollado en este foro, me movió a averiguar la valoración de hacienda a efectos de ITP de dicho inmueble, para evitar sorpresas indesadas en el futuro, fruto de la mamandurria desmesurada de nuestras adminitraciones públicas.
Y aquí viene donde entro en una espiral de desespero a ver como, en Valencia, no puede uno comprar sin ir a ciegas en este dato.

En la comunidad de Madrid está muy bien resuelto, entras en una web, pones la dirección, y te sale el valor al que hacienda calculará el ITP mínimo. Si sorpresas.
Pero ¡ay, de la zona 0! aquí como no sean datos de fallas y cachondeo, el resto es el secreto de la pirámide. El valor a efectos de ITP en Valencia, para este año, se mantiene como en el 2012; osea, ya te toca averigual cual era la fórmula en 2012. La encuentro, es 3,6 veces el valor catastral del inmueble. ¿Y cual es el valor catastral del inmueble? ¡Pues vete tú a saber! porque ese dato, que viene en el recibo del IBI, no es público y lo conoce el propietario, osea, que un ciudadano no puede 'a priori', en Valencia, comprar un inmueble sin saber si le van a atravesar el pecho con una paralela de hacienda cuando ya el genocidio está consumado, osea, la vivienda adquirida.

Señores, iluminenme, porque no sé por donde seguir. Mi alternativa es preguntar la dirección exacta y una vez la tenga ir de frente a hacienda y hacerles la pregunta directamente y en caso de no obtener respuesta, abrir una queja administrativa, porque no hay derecho a que uno tenga que comprar a ciegas.
He preguntado también el valor catastral al 'profesional' que me hace de intermediario frente al banco, y que me pase una fotocopia del recibo del IBI, pero tengo serias dudas de que atiendan mi petición.
¿Por donde sigo, ilustrísimas?
Valor catastral x 3,4

Para más información, véase la página esta:

http://csi.ha.gva.es/kiosko/valor_bien_urbano.principal?el_idioma=CAST&calcular=si

en breve le indicaré por privado el lugar donde me debe invitar a las cervezas correspondientes. :D:D
 

kikelon

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euriborfree

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la pregunta no resulta baladí

Recuerdo que hace unos años, justo al pinchar la burbuja, los IBIs empezaron a subir por toda españa porque se empezaron a actualizar los valores catastrales por toda españa, muy convenientemente con valores de burbuja, por lo que los valores catastrales estan inflados en la mayor parte de España
 

garcia

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Yo creo que ya no quieres comprar el piso... Ahora, tu problema es que te has enamorado del "profesional"

:D
 

zumbido

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Total, que no te has leido el post... :D
Aunque gracias por corregirme el multiplicador, recordaba yo mal el 3,6x. 8:
Corrijo. No me había leído el post....

Lo suyo es pedir el ibi al vendedor, preguntarlo en hacienda es un no seguro.

Legitimación

Todos podrán acceder a la información de los inmuebles de su titularidad y a la información de datos no protegidos contenidos en el Catastro Inmobiliario.
El acceso a los datos catastrales protegidos sólo podrá realizarse mediante el consentimiento expreso, específico y por escrito del afectado, o cuando una ley excluya dicho consentimiento o la información sea recabada en alguno de los supuestos de interés legítimo y directo establecidos en el artículo 53 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.

Tienen la consideración de datos protegidos el nombre, apellidos, razón social, código de identificación y domicilio de quienes figuren inscritos en el Catastro Inmobiliario como titulares, así como el valor catastral y los valores catastrales del suelo y, en su caso, de la construcción, de los bienes inmuebles individualizados.

Es decir, puedes pedir a la inmobiliaria que pida a la parte vendedora -el banco- que te autorice por escrito para solicitar ese valor catastral, pero, conociéndolos, es muy improbable que lo hagan porque su burocracia interna es superior a la del Vaticano. Por ello, aludo a 2 principios generales de actuación:

a)Si el piso es muy nuevo es posible que el precio de compra sea inferior al valor catastral x 3,40 (conozco algún caso). Si eso ocurre, haz una tasación para cuando tengas que recurrir al TEAR la paralela que, seguro, te van a hacer.

b) Si el piso es más viejo, es casi seguro que el precio de compra sea superior a valor catastral x 3,40. Eso hace muy improbable que te hagan la paralela, pero TAMBIÉN en este caso, merece la pena cubrirse las espaldas con una valoración firmada por el API que intermedia y/o una tasación ECO y/o una valoración independiente.

No obstante, la parte vendedora ha de adjuntar y protocolizar el recibo de haber pagado el ibi en el momento de la venta en el notario. También suele estar en las escrituras de dación o ejecución o préstamo hipotecario vinculadas a la vivienda por lo que si el de la inmobiliaria del banco se molesta un poquito, solo un poquito rebuscando entre su información te lo podría decir.
 
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kikelon

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la pregunta no resulta baladí

Recuerdo que hace unos años, justo al pinchar la burbuja, los IBIs empezaron a subir por toda españa porque se empezaron a actualizar los valores catastrales por toda españa, muy convenientemente con valores de burbuja, por lo que los valores catastrales estan inflados en la mayor parte de España
Es lo que me temo en este caso. :(

---------- Post added 17-sep-2013 at 20:45 ----------

Yo creo que ya no quieres comprar el piso... Ahora, tu problema es que te has enamorado del "profesional"

:D
Mariconismo 'profesionah' :roto2:

---------- Post added 17-sep-2013 at 20:54 ----------

Corrijo. No me había leído el post....

Lo suyo es pedir el ibi al vendedor, preguntarlo en hacienda es un no seguro.

Legitimación

Todos podrán acceder a la información de los inmuebles de su titularidad y a la información de datos no protegidos contenidos en el Catastro Inmobiliario.
El acceso a los datos catastrales protegidos sólo podrá realizarse mediante el consentimiento expreso, específico y por escrito del afectado, o cuando una ley excluya dicho consentimiento o la información sea recabada en alguno de los supuestos de interés legítimo y directo establecidos en el artículo 53 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.

Tienen la consideración de datos protegidos el nombre, apellidos, razón social, código de identificación y domicilio de quienes figuren inscritos en el Catastro Inmobiliario como titulares, así como el valor catastral y los valores catastrales del suelo y, en su caso, de la construcción, de los bienes inmuebles individualizados.

Es decir, puedes pedir a la inmobiliaria que pida a la parte vendedora -el banco- que te autorice por escrito para solicitar ese valor catastral, pero, conociéndolos, es muy improbable que lo hagan porque su burocracia interna es superior a la del Vaticano. Por ello, aludo a 2 principios generales de actuación:

a)Si el piso es muy nuevo es posible que el precio de compra sea inferior al valor catastral x 3,40 (conozco algún caso). Si eso ocurre, haz una tasación para cuando tengas que recurrir al TEAR la paralela que, seguro, te van a hacer.

b) Si el piso es más viejo, es casi seguro que el precio de compra sea superior a valor catastral x 3,40. Eso hace muy improbable que te hagan la paralela, pero TAMBIÉN en este caso, merece la pena cubrirse las espaldas con una valoración firmada por el API que intermedia y/o una tasación ECO y/o una valoración independiente.

No obstante, la parte vendedora ha de adjuntar y protocolizar el recibo de haber pagado el ibi en el momento de la venta en el notario. También suele estar en las escrituras de dación o ejecución o préstamo hipotecario vinculadas a la vivienda por lo que si el de la inmobiliaria del banco se molesta un poquito, solo un poquito rebuscando entre su información te lo podría decir.
Si, claro, toda la base legal de la resolución que me nombras la había leido, por eso mi enfado.
La vivienda es obra nueva, el mismo agente inmobiliario me ha dicho que recopile datos y fotos del precio ofertado de la vivienda, y en todo caso, la hipoteca requiere una tasación previa pero no sé si valdría porque es una tasación de mercado muy diferente a la que se hace para el valor catastral cuya fórmula es más secreta que la de la coca-cola.
En el mismo formulario que me indicaste, el cual ya había llegado yo, hay un interrogante que si le das te dice que puedes ver el valor catastral en el recibo del IBI (Capt. Obvious) o en una web de la oficina virtual del catastro, pero el enlace, para variar, no funciona y manda a una página que no se encuentra (el gran chiste de la administración electrónica).
 

zumbido

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Es lo que me temo en este caso. :(

---------- Post added 17-sep-2013 at 20:45 ----------



Mariconismo 'profesionah' :roto2:

---------- Post added 17-sep-2013 at 20:54 ----------



Si, claro, toda la base legal de la resolución que me nombras la había leido, por eso mi enfado.
La vivienda es obra nueva, el mismo agente inmobiliario me ha dicho que recopile datos y fotos del precio ofertado de la vivienda, y en todo caso, la hipoteca requiere una tasación previa pero no sé si valdría porque es una tasación de mercado muy diferente a la que se hace para el valor catastral cuya fórmula es más secreta que la de la coca-cola.
En el mismo formulario que me indicaste, el cual ya había llegado yo, hay un interrogante que si le das te dice que puedes ver el valor catastral en el recibo del IBI (Capt. Obvious) o en una web de la oficina virtual del catastro, pero el enlace, para variar, no funciona y manda a una página que no se encuentra (el gran chiste de la administración electrónica).
si es obra nueva pueden ocurrir 2 cosas:

1) que sea muy nueva (acabada este año) y, aunque la promotora haya presentado el modelo 902 a catastro, hayan pasado menos de 6 meses y catastro no haya tramitado las referencias catastrales individuales (este caso es muy poco probable).

2) Que, aun siendo obra nueva, esté acabada hace años y ya tenga las referencias catastrales individualizadas, por lo que estaríamos en uno de los supuestos anteriores; en el caso a.

Se trata pues de reunir pruebas para una posible inspección de Hacienda que acabará en el TEAR, siempre y cuando la oficina liquidadora que te liquide el impuesto no haga caso a tus alegaciones.
 
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kikelon

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si es obra nueva pueden ocurrir 2 cosas:

1) que sea muy nueva (acabada este año) y, aunque la promotora haya presentado el modelo 902 a catastro, hayan pasado menos de 6 meses y catastro no haya tramitado las referencias catastrales individuales (este caso es muy poco probable).

2) Que, aun siendo obra nueva, esté acabada hace años y ya tenga las referencias catastrales individualizadas, por lo que estaríamos en uno de los supuestos anteriores; en el caso a.

Se trata pues de reunir pruebas para una posible inspección de Hacienda que acabará en el TEAR, siempre y cuando la oficina liquidadora que te liquide el impuesto no haga caso a tus alegaciones.
La vivienda es del 2009, pleno estallido de la burbuja, por eso me temo que sean inmuebles con una valoracion muy alta. Lo máximo que he podido conseguir es una hoja muy detallada de informe de vivienda construida por barrios y vecindarios con valores catastrales medios, pero me sirve de bien poco cuando un inmueble puede ser del año 50 y otro del 2009 en la misma calle.


<i>Enviado con el móvil. Por favor, disculpa los pequeños errores gramaticales u ortográficos.</i>
 

Gorroto

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Saltus Vasconum (EH)
Uy... lo de los valores catastrales... yo te puedo decir que cuando compre mi vivienda, hace ya muchos años, no pague el IBI hasta 6 años despues, ... eso si de los tres anteriores mas el del año en curso creo recordar...

Es decir, tardan mucho en estar inscritas en el catastro, asi que es probable que esa vivienda no pague aun IBI, y cuando la compres te endiñen la de los años anteriores que puedan endiñarte... asi que andate bien el al loro
 

kunk

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Y aquí viene donde entro en una espiral de desespero a ver como, en Valencia, no puede uno comprar sin ir a ciegas en este dato.
En la comunidad de Madrid está muy bien resuelto, entras en una web, pones la dirección, y te sale el valor al que hacienda calculará el ITP mínimo. Si sorpresas.
Pero ¡ay, de la zona 0! aquí como no sean datos de fallas y cachondeo, el resto es el secreto de la pirámide. El valor a efectos de ITP en Valencia, para este año, se mantiene como en el 2012; osea, ya te toca averigual cual era la fórmula en 2012. La encuentro, es 3,4 veces el valor catastral del inmueble. ¿Y cual es el valor catastral del inmueble? ¡Pues vete tú a saber! porque ese dato, que viene en el recibo del IBI, no es público y lo conoce el propietario, osea, que un ciudadano no puede 'a priori', en Valencia, comprar un inmueble sin saber si le van a atravesar el pecho con una paralela de hacienda cuando ya el genocidio está consumado, osea, la vivienda adquirida.
Señores, iluminenme, porque no sé por donde seguir. Mi alternativa es preguntar la dirección exacta y una vez la tenga ir de frente a hacienda y hacerles la pregunta directamente y en caso de no obtener respuesta, abrir una queja administrativa, porque no hay derecho a que uno tenga que comprar a ciegas.
He preguntado también el valor catastral al 'profesional' que me hace de intermediario frente al banco, y que me pase una fotocopia del recibo del IBI, pero tengo serias dudas de que atiendan mi petición.
¿Por donde sigo, ilustrísimas?
Francamente, creo que lo está usted haciendo muy bien solito
 

zumbido

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La vivienda es del 2009, pleno estallido de la burbuja, por eso me temo que sean inmuebles con una valoracion muy alta. Lo máximo que he podido conseguir es una hoja muy detallada de informe de vivienda construida por barrios y vecindarios con valores catastrales medios, pero me sirve de bien poco cuando un inmueble puede ser del año 50 y otro del 2009 en la misma calle.


<i>Enviado con el móvil. Por favor, disculpa los pequeños errores gramaticales u ortográficos.</i>
En ese caso habrá recibo de IBI seguro (tardan unos 6 meses en tramitar el 902) y el banco tendrá que aportarlo el día de la venta para protocolizarlo en la escritura porque ha de estar pagado.

Por tanto, lo tienen, otra cosa es que se animen a buscarlo.

Pero ya te digo que es muy fácil que te hagan revisión de valores y para eso tienes que ir pensando en constituir prueba.
 

kikelon

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Otro burbujista que se pasa al lado oscuro. Joder.
Esta por ver, hamija, esta por ver... ;)

---------- Post added 18-sep-2013 at 19:10 ----------

En ese caso habrá recibo de IBI seguro (tardan unos 6 meses en tramitar el 902) y el banco tendrá que aportarlo el día de la venta para protocolizarlo en la escritura porque ha de estar pagado.

Por tanto, lo tienen, otra cosa es que se animen a buscarlo.

Pero ya te digo que es muy fácil que te hagan revisión de valores y para eso tienes que ir pensando en constituir prueba.
Esta parte no la entiendo, en teoría si me revisan los valores, deberían adecuarse a la realidad actual, pero me temo que soy un iluso esperando esto, es decir, se adaptarán a la realidad actual pero de un estado quebrado que necesita ingresos por doquier. Por otro lado no tengo claro como constituir prueba y si realmente me servirá de algo.
Lo esperpéntico es que esto depende de la comunidad autónoma y lo fácil sería pedir la referencia catastral, un dato que el catastro si permite saber conociendo una dirección concreta y permitiría solicitar la valoración de un bien inmueble sin desvelar el valor catastral, algo que por otra parte en Valencia sería trivial sin más que dividir por 3,4%.
Y ya para rizar el rizo ¿que tiene de dato de caracter personal el valor catastral de una vivienda? es absurdo del todo, ni siquiera permite obtener una relación entre datos del propietario y datos de la vivienda.

---------- Post added 18-sep-2013 at 19:15 ----------

Francamente, creo que lo está usted haciendo muy bien solito
Muchas gracias, pero dudo que llegue a buen puerto, si el 'con la iglesia hemos topado' es sinónimo de darse contra un muro, toparse con la administración es parecido pero muriéndose de asco.