¿Traspaso de negocio?

[Entrambos mares]

Hola,

A ver, creo que alguna vez he comentado por aquí que andaba detrás de un nuevo local para ampliar actividad. La cosa es que he encontrado un negocio que cierra con un local reformado y la arrendataria "lo traspasa". Bueno, me ha dejado su contrato de alquiler y tal y no está mal, solo que cumple al año que viene 5 años y en teoría el contrato (según ley) rescinde. Ahora, me comenta que el propietario bajaría el precio de alquiler (!!) pero a ellos no (lógico, ya que se quedan con unas plazas de garaje vinculadas en contrato al local). Por otro lado, esto salió de casualidad, a través de una conocida... No fue buscado. Y el negocio cierra en una semana. Con lo cual, pese a tener todos los datos posibles a mi disposición (las cuentas resumidas de los dos últimos ejercicios, contrato alquiler, datos de la finca, etc), ando un poco perdido en la picaresca del tema.

¿Existe la fórmula del traspaso?¿En que beneficia frente a ir directamente a hablar con los propietarios (en este caso, creo que excepcional, el propietario es un banco pues el local es una antigua sucursal)? Me quedo perdido en la operación, y me veo con poco margen por mi propio interés para decidir como afrontar el proyecto (pues cerraría verano y abriría en septiembre).

Cómo sé que vais a preguntar, cierra por "problemas de salud" pero en el fondo es porque no renta. Salen a beneficio cero. Pero el uso que lo daría al local sería más amplio que el que tiene actualmente y yo sí lo podría rentabilizar.

 

[rafabogado]

Estimado conforero, cuando te metes a pagar un traspaso, se supone que pagas por un fondo de comercio, una clientela, que te trae aparejados unos beneficios que no tendrías si abrieras el negocio desde cero.

Dependiendo del precio, el traspaso incluye género, maquinaria, etc... además de esa magnitud tan subjetiva como es la clientela, que se supone que está ahí y que mantiene el negocio con alegría.

En la práctica, nunca te interesa un traspaso, salvo que efectivamente tenga un valor añadido y el negocio no llegue a cerrar, además de que el precio sea razonable en relación con lo que te quedas.

Por ejemplo:

Yo quiero coger el traspaso de una tienda de chucherías y por 5.000 euros me ofrecen quedarme con el contrato (faltándole un plazo interesante hasta que expire) además de con todo el mobiliario que ha puesto el inquilino. Si yo veo que las estanterías y resto de materiales, además del género, en el mercado me podrían costar cerca de esos 5.000 euros, está claro que me merece la pena por comodidad pagarlos. De lo contrario, voy a perder tiempo buscando estanterías y género parecido para pagar igual. Claro que a esto hay que añadir el factor "picaresca española". El inquilino, que sabe que vale 5.000 euros, pedirá 12.000 euros, por aquello de que lo suyo está bien cuidado y te querrá hacer pagar la comodidad de no tener que adecentar el local. Tú, por otro lado, aunque sepas que el precio de 5.000 euros es justo, ofrecerás 2.000 euros porque tienes claro que el inquilino cuando se vaya no tiene donde meter las estanterías ni se va a comer cincuenta kilos de pipas con sal y otro tanto de cacahuetes.

Lo que te quiero decir es que la picaresca española distorsiona el mercado pero, quitando esa distorsión, un traspaso podría perfectamente traer ventajas para ambas partes.

Por otro lado, si lo que ofrece el inquilino no es realmente interesante, o el precio no te merece la pena, está claro que debes esperar al cierre, al día siguiente hablar con la propiedad, firmar contrato y entrar a ocupar. Te llevará cierto tiempo acondicionar porque el inquilino se habrá llevado todo lo suyo y cuanto más tiempo esperes la reapertura, más clientela anterior pierdes.

Yo he preparado muchos contratos de traspaso (realmente venta de fondos de comercio) y me conozco el paño. El nuevo inquilino ilusionado con el gran negocio que va a coger, como si eso fuera comprar una oposición. El anterior inquilino frotándose las manos, llevándose lo mejor del negocio aunque aparentando que lo deja... a la vez que se forra y se ríe en privado.

Mi consejo es que si realmente ves mobiliario y elementos tangibles que te merezcan la pena, negocies el traspaso. De lo contrario, no te fíes de esa supuesta clientela. Además, cuando se traspasa un contrato, la propiedad tiene derecho a elevar la renta un porcentaje... que la Ley da a todos su parte del pastel... y el simple de la fiesta eres tú.

Te interesa más un contrato nuevo, negociado lógicamente a la baja con la propiedad.


Edito para añadir la respuesta a una pregunta tuya que se me había pasado. ¿En qué te beneficia el traspaso cuando puedes hablar directamente con la propiedad?

En teoría si hay un contrato firmado con una duración, tú no tienes nada que hacer entre esas partes. Tú no tienes negocio. Si queda un año de contrato y el inquilino se quiere quedar, abierto o cerrado, tú te quedas a dos velas. Si el inquilino te traspasa podrás acceder al negocio... de lo contrario, a esperar un año... (esto en condiciones normales de mercado).

En este caso tú tienes información privilegiada. Sabes que se van sí o sí. Por tanto, resulta obvio que salvo un precio chollo por el contenido del local... lo que te interesa es hablar con la propiedad y dejar al inquilino fuera.

 

[Entrambos mares]

Estimado conforero, cuando te metes a pagar un traspaso, se supone que pagas por un fondo de comercio, una clientela, que te trae aparejados unos beneficios que no tendrías si abrieras el negocio desde cero.

Dependiendo del precio, el traspaso incluye género, maquinaria, etc... además de esa magnitud tan subjetiva como es la clientela, que se supone que está ahí y que mantiene el negocio con alegría.

En la práctica, nunca te interesa un traspaso, salvo que efectivamente tenga un valor añadido y el negocio no llegue a cerrar, además de que el precio sea razonable en relación con lo que te quedas.

Por ejemplo:

Yo quiero coger el traspaso de una tienda de chucherías y por 5.000 euros me ofrecen quedarme con el contrato (faltándole un plazo interesante hasta que expire) además de con todo el mobiliario que ha puesto el inquilino. Si yo veo que las estanterías y resto de materiales, además del género, en el mercado me podrían costar cerca de esos 5.000 euros, está claro que me merece la pena por comodidad pagarlos. De lo contrario, voy a perder tiempo buscando estanterías y género parecido para pagar igual. Claro que a esto hay que añadir el factor "picaresca española". El inquilino, que sabe que vale 5.000 euros, pedirá 12.000 euros, por aquello de que lo suyo está bien cuidado y te querrá hacer pagar la comodidad de no tener que adecentar el local. Tú, por otro lado, aunque sepas que el precio de 5.000 euros es justo, ofrecerás 2.000 euros porque tienes claro que el inquilino cuando se vaya no tiene donde meter las estanterías ni se va a comer cincuenta kilos de pipas con sal y otro tanto de cacahuetes.

Lo que te quiero decir es que la picaresca española distorsiona el mercado pero, quitando esa distorsión, un traspaso podría perfectamente traer ventajas para ambas partes.

Por otro lado, si lo que ofrece el inquilino no es realmente interesante, o el precio no te merece la pena, está claro que debes esperar al cierre, al día siguiente hablar con la propiedad, firmar contrato y entrar a ocupar. Te llevará cierto tiempo acondicionar porque el inquilino se habrá llevado todo lo suyo y cuanto más tiempo esperes la reapertura, más clientela anterior pierdes.

Yo he preparado muchos contratos de traspaso (realmente venta de fondos de comercio) y me conozco el paño. El nuevo inquilino ilusionado con el gran negocio que va a coger, como si eso fuera comprar una oposición. El anterior inquilino frotándose las manos, llevándose lo mejor del negocio aunque aparentando que lo deja... a la vez que se forra y se ríe en privado.

Mi consejo es que si realmente ves mobiliario y elementos tangibles que te merezcan la pena, negocies el traspaso. De lo contrario, no te fíes de esa supuesta clientela. Además, cuando se traspasa un contrato, la propiedad tiene derecho a elevar la renta un porcentaje... que la Ley da a todos su parte del pastel... y el simple de la fiesta eres tú.

Te interesa más un contrato nuevo, negociado lógicamente a la baja con la propiedad.


Edito para añadir la respuesta a una pregunta tuya que se me había pasado. ¿En qué te beneficia el traspaso cuando puedes hablar directamente con la propiedad?

En teoría si hay un contrato firmado con una duración, tú no tienes nada que hacer entre esas partes. Tú no tienes negocio. Si queda un año de contrato y el inquilino se quiere quedar, abierto o cerrado, tú te quedas a dos velas. Si el inquilino te traspasa podrás acceder al negocio... de lo contrario, a esperar un año... (esto en condiciones normales de mercado).

En este caso tú tienes información privilegiada. Sabes que se van sí o sí. Por tanto, resulta obvio que salvo un precio chollo por el contenido del local... lo que te interesa es hablar con la propiedad y dejar al inquilino fuera.

Te agradezco mucho tus consejos; lo leí anoche y lo medité con la almohada. Mira, finalmente he contactado esta mañana con parte de la propiedad y tendré una reunión en estos días, conociendo opciones reales de alquiler del local, si es que no está ya apalabrado. Sé que es una rescisión de alquiler por parte de la empresa arrendataria, y aunque me han enviado sus cuentas, lo que me han enviado no sirve de mucho (sí para ver que el último año no ha sido rentable). En cuanto a compraventa de material... ahí tengo que decidir si le hago una oferta mínima (que visto lo que pide, podría ser insultante) o si directamente me la ahorro; no tienen mucho y las cosas más caras que tienen a mí directamente no me sirven. Y más o menos eso es todo. Que entiendo que a lo único que me arriesgo es a que esta semana destrocen el local, eso sí, y me toque arreglarlo.
También he asegurado que está libre de cargas, que es algo muy importante...
En fin, si no me lo pisan, puede ser una buena inversión. Gracias,

Saludos,

 

[Entrambos mares]

Bueno, como es de bien nacidos el ser agradecidos, y es un hilo de hace varios días... pues cuento un poco la historia por si a alguien le sirve de cara al futuro.

- Me ofrecen un traspaso de un local cuyo propietario es *directamente* un banco. Esto es así porque es una antigua sucursal. Es decir, no es un embargo. Cuando veo el local y le solicito a su inquilina el contrato, constato este hecho y acudo directamente al banco a indicar que; a) me ofrecen un traspaso de un local suyo y eso no viene en condiciones de contrato y b) que la inquilina me cuenta que está acordado con el propio banco. La cantidad que pide de traspaso es desorbitada y no se corresponde con la inversión hecha sino con el balance de pérdidas anuales en los últimos 4 años.

- Inicio el proceso de alquiler con la sucursal bancaria correspondiente, que me pone en lista de espera de alquiler del mismo y me avisa de que eso es un trámite que no es rápido. Que mínimo una semana, pero que no hay más clientes por delante para ese local en formato alquiler.

- Al final del día se mete por medio el director de la sucursal (que no está en el departamento de inmuebles ni le corresponde a él) y "dice haber dos personas por delante en opción a compra". Con lo cual, me indican que el alquiler puede demorarse 2/3 meses hasta que estas personas renuncien, pues están en espera hace tiempo.


- Me reúno al día siguiente con el mismo director, ya en persona, y me da que el traspaso lo instiga él. Le hablo fatal del "timo de la inquilina" y le indico que está procediendo a una operación que no es legal e incumple contrato de alquiler, con lo que la pueden echar. Le aviso del problema y "me da largas"; la inquilina tiene derecho a retractarse de la renuncia hasta el último día. No lo veo claro, me pongo a investigar la relación entre ambos pues sospecho que el director de la sucursal es el que ha orientado la operación hacia el traspaso encubierto (no encuentro nada).

- Espero a que se acabe el mes, y la inquilina me llama para decirme que si no me lo voy a quedar. En este caso, le indico que el director del banco me ha alertado de que la operación es imposible y de que, poco más o menos, todo es un timo. Vamos, le digo estrictamente la conversación, obviando los detalles que no me interesa desvelar. No miento, sólo meneo el avispero.

- Ambos conversan entre ellos y, fuera de horario de banco, recibo una llamada de una tercera persona del banco ofreciendo lo siguiente; traspaso en "caliente" sin la presencia del director delante. Es decir, el director no está en la oficina ese día precisamente pues está de viaje. A esta persona se la emplaza a entregar las llaves temprano y en la misma operación en que cursa su baja yo firmo su alta. En mitad de todo, a solas, ella y yo pactamos "el precio del traspaso". Ja. En estos momentos ya tengo claro que la maniobra de traspaso encubierta está auspiciada por el banco y es obvio que la operación no es clara. A todo esto no dan precio (pues corresponde a otro departamento y se haría in situ) pero sí dan condiciones de alquiler... Además, me comunican que esto lo quieren resolver rápido pues hay otra persona que ha ido contando lo mismo del traspaso y que si la inquilina no se va este mes pueden tener un problema. Me imagino que me lo dicen y me emplazan temprano (no descarto que sea cierto, pero quien sabe) por si finalmente yo no accedo a la operación y así tienen tiempo de resolverla con otro primo.

- A media mañana del día siguiente me indican que la inquilina no se ha personado a entregar las llaves, que no espere más la llamada, y después me entero de que "se ha sentido estafada" por el director de la sucursal. Obvio entonces quien quería apuntarse el tanto, pues la inquilina me facilitó toda la información y actuó de una manera poco sensata si te quiere engañar.

A partir de ahí desconozco lo que ocurrirá. No creo que mantenga la actividad, no sé si engañarán a otro primo, y no sé si me llamarán una vez desocupe. Es la tercera vez que me estafan alquilando locales comerciales, y es la primera que salgo libre sin soltar un duro. Creo que voy aprendiendo... Las dos dudas que me quedaron han sido.. Si llego a hacer la operación y le doy un dinero a la inquilina en concepto de compraventa de material; ¿la hubiera podido denunciar ante hacienda? Porque su actividad no es comercial, sino de prestación de servicios. Si la operación de traspaso encubierto se realiza en el banco... ¿hubiera podido denunciar a la sucursal?