¿Qué margenes de beneficio tienen los promotores de VPO?

ibn_sina

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Me ha asaltado esta duda mientras respondía en otro topic
http://www.burbuja.info/inmobiliaria/burbuja-inmobiliaria/96831-promotores-callense-ya-y-bajen-precios-por-favor.html

He realizado la siguiente argumentación:

Según el ministerio de vivienda el coste de suelo urbano más alto se dió en Madrid, en el primer trimestre de 2005 con 1542 €/m2.

Si, consideramos las cesiones a ayuntamiento de suelo(20%) nos ponemos en 1850 €/m2. Si un bloque medio tiene cuatro pisos el impacto en cada piso es de 462€/m2, si consideramos un 20% de zonas comunes, el impacto del suelo por cada m2 habitable es de 555 €/m2.

555 €/m2, en el punto más álgido de precios de suelo, en la provincia más cara. Considerando un coste de construcción de 900 €/m2 (precio muy generoso incluso gastos financieros), tenemos que el coste al promotor en el peor de los casos ha sido de unos 1500 €/m2.

Si le ponemos un 20% de beneficio, tenemos que cualquier promotor de España gana dinero vendiendo a 1800 €/m2. Multiplicando por 80 m2, nos da 144000 euros por piso.

En cualquier sitio de España, en cualquier momento de la burbuja, un promotor puede haber vendido un piso de 80 m2, por 144 000 €. Ganando dinero.

Siguiendo con la misma metodología, tenemos que para:

Barcelona (3er trimestre 2005) 1344 €/m2 ; 132 848 €
Guipúzcoa (2ºtrimestre 2006) 1066 €/m2 ; 123 240 €
Vizcaya ( 2ºtrimestre 2008) 813 €/m2 ; 95 414 €

Total Nacional (2º trimestre 2007) 688 €/m2 ; 91814 €

Por supuesto son medias de terreno urbano vendido, pero deja claro que bajar precios, lo que se dice bajar, pueden. Es más, NI HAN EMPEZADO.

Lo que lleva a la siguiente pregunta, ¿Qué márgenes de beneficio han utilizado los promotores?¿Qué márgenes de beneficio tienen los promotores en VPO?

¿Alguna idea?
 
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nunca _bajan

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mucho, porque ganan directamente con el precio del piso y luego les dan suelo mas barato y otras cositas...
 

EsDePobres

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La burbuja afecta a todo. Desde los amteriales, hasta el suelo pasando por los diferentes intermediarios que se van llevando sus porcentajes. Hasta la mano de obra panchita cobraba mucho mas de lo que se va a pagar realmente, por no hablar de que no habia mucho problema en que los procesos de construccion duraran un par de años. Si se consigue reducir todo la caida sera cercana al 90 por cien, pero esque por de pronto no espero suelos barato ni de coña.
 

ibn_sina

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La burbuja afecta a todo. Desde los amteriales, hasta el suelo pasando por los diferentes intermediarios que se van llevando sus porcentajes. Hasta la mano de obra panchita cobraba mucho mas de lo que se va a pagar realmente, por no hablar de que no habia mucho problema en que los procesos de construccion duraran un par de años. Si se consigue reducir todo la caida sera cercana al 90 por cien, pero esque por de pronto no espero suelos barato ni de coña.
En realidad según el Ministerio de Vivienda, el precio de suelo urbano en las poblaciones de más de 50 000 habitantes de la comunidad de Madrid (La misma estadística que los otros datos) ha caído hasta 1100 €/m2.

De 1542 a 1100, un 28,6 %.

Los 900 €/m2 de construcción que pongo, lo entiendo como un precio caro.(Para un piso normal)
 

Dolphin

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muy bien analizado. son una panda de ladrones, no tendrian que permitirles esto.
 

BCNboom

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alguna guia

Dejo aquí una cita de un artículo del 2004 de Fernando Martínez Hinojal, que posiblemente ya conocéis y que se titula "Mentiras sobre suelo y vivienda, diez típicas falacias sobre el suelo y la vivienda protegida" El que quiera que lo busque, yo es que lo tengo en mi C.

Claro que los valores de los módulos de precio de venta y los precios de construcción son muy diferentes en cada comunidad, pero al menos en el País Vasco y con los valores de ambos precios en sus actuales niveles, la producción de vivienda de protección oficial para su venta es perfectamente viable incluso comprando el suelo en el mercado, a su precio máximo legal. El problema para muchos promotores, y por lo que tildan de ruinosa o deficitaria la promoción de vivienda protegida es porque el margen de negocio de este producto no suele superar el 10% respecto a las ventas, y este margen es claramente inferior al habitual en promociones libres. Pero sin embargo con un margen comercial de este nivel muchas actividades productivas se darían por satisfechas, en sectores industriales con bastante más riesgo de colocación del producto terminado que la vivienda protegida, de casi ilimitada demanda y reducidísima oferta, lamentablemente.

No podríamos decir lo mismo si habláramos de la vivienda social destinada al alquiler en nuestra comunidad. Los módulos de referencia para su alquiler hacen que necesariamente haya de contar con fuertes subvenciones para su sostenimiento, pero dichas líneas subvencionales han de considerarse dentro de una operación estratégica de formación de patrimonio público en alquiler, distinto intrínsecamente de la producción para la venta.


Yo he hecho mis cálculos al respecto a partir de datos del colegio de aparejadores para la provincia de Barcelona y en general estoy bastante de acuerdo.
 

ibn_sina

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El precio de la vivienda de protección autonómica subió más de un tercio en 5 años | soitu.es

Indagando en el tema y mirando en la ciudad de Gijón,

"un piso de ochenta metros cuadrados con garaje y trastero que costaba en 2003 105.990,44 euros ahora vale 161.780,79"

En Gijón, con la metodología anterior, 615,4 €/m2(1er trimestre 2008) ,el precio de coste con 20% de beneficio sería por un piso de 80 m2 = 89723 €.

Bien que el precio que aparece en la estadística es el medio de Asturias, entre las ciudades de más de 50 000 habitantes. Pero es que la diferencia de venta con el coste es de 72 000 euros!!!! UN 80%!!!!!!! Y yo no me he referido a la imputación de los garajes en el precio m2 de suelo.

Me parece escandaloso. ¿Dónde están las cuentas de éstas promociones?
 

Eric Finch

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Suficiente. Tienen el suficiente. La VPO nunca ha sido deficitaria. Otra cosa es que los promotores, por naturaleza, hayan tendido históricamente a cobrar parte del precio en B.

Si la vivienda protegida no hubiese dejado suficientes beneficios ningún constructor la habría querido. Porque a nadie le obligan a construir VPO.
 

ibn_sina

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Dejo aquí una cita de un artículo del 2004 de Fernando Martínez Hinojal, que posiblemente ya conocéis y que se titula "Mentiras sobre suelo y vivienda, diez típicas falacias sobre el suelo y la vivienda protegida" El que quiera que lo busque, yo es que lo tengo en mi C.

Claro que los valores de los módulos de precio de venta y los precios de construcción son muy diferentes en cada comunidad, pero al menos en el País Vasco y con los valores de ambos precios en sus actuales niveles, la producción de vivienda de protección oficial para su venta es perfectamente viable incluso comprando el suelo en el mercado, a su precio máximo legal. El problema para muchos promotores, y por lo que tildan de ruinosa o deficitaria la promoción de vivienda protegida es porque el margen de negocio de este producto no suele superar el 10% respecto a las ventas, y este margen es claramente inferior al habitual en promociones libres. Pero sin embargo con un margen comercial de este nivel muchas actividades productivas se darían por satisfechas, en sectores industriales con bastante más riesgo de colocación del producto terminado que la vivienda protegida, de casi ilimitada demanda y reducidísima oferta, lamentablemente.

No podríamos decir lo mismo si habláramos de la vivienda social destinada al alquiler en nuestra comunidad. Los módulos de referencia para su alquiler hacen que necesariamente haya de contar con fuertes subvenciones para su sostenimiento, pero dichas líneas subvencionales han de considerarse dentro de una operación estratégica de formación de patrimonio público en alquiler, distinto intrínsecamente de la producción para la venta.


Yo he hecho mis cálculos al respecto a partir de datos del colegio de aparejadores para la provincia de Barcelona y en general estoy bastante de acuerdo.
Con los datos en la mano, el beneficio no es ni de casualidad sólo un 10%.
 

zumbido

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Me ha asaltado esta duda mientras respondía en otro topic
http://www.burbuja.info/inmobiliaria/burbuja-inmobiliaria/96831-promotores-callense-ya-y-bajen-precios-por-favor.html

He realizado la siguiente argumentación:

Según el ministerio de vivienda el coste de suelo urbano más alto se dió en Madrid, en el primer trimestre de 2005 con 1542 €/m2.

Si, consideramos las cesiones a ayuntamiento de suelo(20%) nos ponemos en 1850 €/m2.
El suelo urbano ya tiene hechas la cesiones (se realizan en la reparcelación, previa a la cosideración de urbano)

Si un bloque medio tiene cuatro pisos el impacto en cada piso es de 462€/m2, si consideramos un 20% de zonas comunes, el impacto del suelo por cada m2 habitable es de 555 €/m2.
Ello implicaría una ocupación de la parcela del 100%. El coeficiente que se utiliza es el Indice de edificabilidad neta: en el caso de uso residencial desde el 0,5 (unifamiliares)

555 €/m2, en el punto más álgido de precios de suelo, en la provincia más cara. Considerando un coste de construcción de 900 €/m2 (precio muy generoso incluso gastos financieros), tenemos que el coste al promotor en el peor de los casos ha sido de unos 1500 €/m2.
Aunque no es el caso para vivienda libre, lo podemos tomar como referencia; En todo caso, por ley, el coste de repercusión del suelo para VPO solo puede ser entre el 15 y el 20% del valor en venta de la vivienda.

Si le ponemos un 20% de beneficio, tenemos que cualquier promotor de España gana dinero vendiendo a 1800 €/m2. Multiplicando por 80 m2, nos da 144000 euros por piso.
Hay que diferenciar entre m2 construido con comunes (es con lo que estás haciendo los datos) y m2 útil (al q se vende la VPO)

En cualquier sitio de España, en cualquier momento de la burbuja, un promotor puede haber vendido un piso de 80 m2, por 144 000 €. Ganando dinero.

Siguiendo con la misma metodología, tenemos que para:

Barcelona (3er trimestre 2005) 1344 €/m2 ; 132 848 €
Guipúzcoa (2ºtrimestre 2006) 1066 €/m2 ; 123 240 €
Vizcaya ( 2ºtrimestre 2008) 813 €/m2 ; 95 414 €

Total Nacional (2º trimestre 2007) 688 €/m2 ; 91814 €

Por supuesto son medias de terreno urbano vendido, pero deja claro que bajar precios, lo que se dice bajar, pueden. Es más, NI HAN EMPEZADO.

Lo que lleva a la siguiente pregunta, ¿Qué márgenes de beneficio han utilizado los promotores?¿Qué márgenes de beneficio tienen los promotores en VPO?

¿Alguna idea?
El margen medio de la VPO en capitales se ha situado entre el 5% y el 10%. Ahora bien ha habido promociones atípicas:

1) Se daba el caso de suelos comprados, por ejemplo, en 1998 a un 15% del módulo vigente. Pero la promoción se retrasa por temas urbanísticos, y se promueve en 2006. La calificación provisional se hace en 2006 y los precios son de 2006. Conozco alguna promoción de VPO de este estilo con márgenes superiores al 40%. Ahora los aytos han aprendido y subastan suelo con cláusulas de revision de precios.

2) Se daba el caso en que el director de obra era un arquitecto amigo del arquitecto municipal y la compra de suelo se hacía con un proyecto básico poco definido. En el transcurso de la obra, el proyecto de ejecución introducía y cambiaba calidades a antojo del director de obra y la promoción se hacía ruinosa. Conozco alguna promoción de VPO de este estilo con margen -8,5%.

En el caso del Pais Vasco hay muchas promociones de VPO en la q el promotor el el ayto o Etxebide y subcontrata la obra. Los proyectos son tan poco definidos y las calidades más altas. La promoción tiene siempre márgenes negativos, pero los absorve la administración.
 

BCNboom

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Mis cálculos

Antes de las últimas subidas de precio de la VPO la cosa no iba muy desencaminada. Ahora seguramente será de más, pero repito que el artícuo es del 2004 Encima se han sacado de la manga nuevas figuras de vivienda protegida (concertados varios) que aún añaden más choteo al tema, todo para hacerles más rentable la VPO a los pobres promotores, que con ellas no ganaban lo suficiente.

Te paso mis cálculos, que se parecen mucho a los tuyos. Yo los hice el año pasado, antes de las últimas subidas, y para las 3 ciudades españolas más caras (Madrid, SS y Bcn)

Por aquellas la media entre las tres del precio del módulo de la VPO de régimen general era de 1370 €/m2

Desglosado por conceptos:

- Presupuesto de ejecución total: 660 - 760 €/m2

(efectivamente has sido muy generoso con tus 900, ese precio para VPO, ni de coña. Ni siquiera para vivienda libre que no sea de MUY alta calidad. Ojo no confundir con "alto standing", cuyas calidades y más estos últimos años no variaban mucho)

- Precio del suelo: 410 - 550 €/m2

- Beneficio empresarial promotor: 110 - 140 €/m2


La suma de los tres conceptos te da el precio total del módulo (1370 €/m2). Este beneficio entonces representa un 8 - 10% del precio final de ese módulo. Como dice Hinojal, más que aceptable para cualquier actividad empresarial.

Si hoy el precio del módulo es mayor, es fácil de calcular; la diferencia va enterita al apartado "beneficio empresarial promotor", porque el precio de los otros conceptos podemos decir que no ha variado de forma sustancial.

Espero vuestros comentarios, ahora me voy a comer!
 
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ibn_sina

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Gracias por la contestación, Zumbido, si he entendido bien el asunto es como sigue:

El precio de suelo que aparece en el mviv es con las cesiones hechas, por lo que tenemos un precio/m2 de la parcela a construir. (1542)

Sobre esta parcela, con el índice de eficabilidad, se detrae el m2 construído. Entiendo que el 0,5 de las unifamiliares se incrementa en bloques(?).¿ponemos 0,8? (1850)

Una vez ésto, tendríamos el precio con espacios comunes del edificio. Supongo que éstos, suman el 20% de la superficie.(2220)

Con lo que tendríamos el m2/útil. a dividir por las plantas del edificio¿me equivoco? Supongo 4. (555 )

Por lo tanto con el dato de Madrid, lo pongo entre paréntesis.

¿Te parece mucho 900 €/m2 la construcción de suelo útil?

Si el beneficio fuera del 10%. Tendríamos que con precio de suelo de mercado el precio por metro cuadrado de suelo útil es de 1600 €.

¿Me equivoco?. No imputo ni garajes, (que su parte de construcción llevará) trasteros, locales...

Si fueran 80m2, tendríamos un piso de protección oficial por 128 040 €.

Curiosamente parecido al precio del pocero "bueno" que con suelo a menor precio que el mercado, con un margen del 3%. Lo que parece es que ése margen fué algo mayor. O la estadística del ministerio no concuerda con la realidad.
 
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EsDePobres

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Pero si queremos hacer borron y cuenta nueva hay que cambiar por completo las aspiraciones. Uno no puede pagar 500 euros por metro cuadrado de suelo si lo que quiere es una vivienda asequible. Si es asi ya empezamos mal. Si dejaran vivir en suelo no edificable con casas prefabricadas ibas a ver el petardazo que iba a pegar el asunto.
 

ibn_sina

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Antes de las últimas subidas de precio de la VPO la cosa no iba muy desencaminada. Ahora seguramente será de más, pero repito que el artícuo es del 2004 Encima se han sacado de la manga nuevas figuras de vivienda protegida (concertados varios) que aún añaden más choteo al tema, todo para hacerles más rentable la VPO a los pobres promotores, que con ellas no ganaban lo suficiente.

Te paso mis cálculos, que se parecen mucho a los tuyos. Yo los hice el año pasado, antes de las últimas subidas, y para las 3 ciudades españolas más caras (Madrid, SS y Bcn)

Por aquellas la media entre las tres del precio del módulo de la VPO de régimen general era de 1370 €/m2

Desglosado por conceptos:

- Presupuesto de ejecución total: 660 - 760 €/m2

(efectivamente has sido muy generoso con tus 900, ese precio para VPO, ni de coña. Ni siquiera para vivienda libre que no sea de MUY alta calidad. Ojo no confundir con "alto standing", cuyas calidades y más estos últimos años no variaban mucho)

- Precio del suelo: 410 - 550 €/m2

- Beneficio empresarial promotor: 110 - 140 €/m2


La suma de los tres conceptos te da el precio total del módulo (1370 €/m2). Este beneficio entonces representa un 8 - 10% del precio final de ese módulo. Como dice Hinojal, más que aceptable para cualquier actividad empresarial.

Si hoy el precio del módulo es mayor, es fácil de calcular; la diferencia va enterita al apartado "beneficio empresarial promotor", porque el precio de los otros conceptos podemos decir que no ha variado de forma sustancial.

Espero vuestros comentarios, ahora me voy a comer!
Más o menos, pero es que los 550 €/m2, son en el punto álgido de la burbuja, y hoy, por hoy, el suelo ha bajado con fuerza.(la estadística sólo llega hasta el 3er trimestre de 2008).

Los márgenes parecen ser más grandes que un 10%.¿no? Por no hablar de que las vpo´s no es raro verlas de cinco o seis plantas.