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LO QUE NO SALIÓ: Profundizando en el Video Burbujista de TV3
http://www.inmobiliariabarreras.net/es/madrid/corporativo/noticias/75/default.aspx
http://www.inmobiliariabarreras.net/es/madrid/corporativo/noticias/75/default.aspx
Situacion del mercado inmobiliario en Cataluña
Promotores, agentes de la propiedad inmobiliaria y bancos dedicados a la financiacion de viviendas en Cataluña opinan sobre la situacion del mercado inmobiliario en Cataluña y nos presentan un panorama desolador reconociendo un alarmante descenso en las ventas de viviendas en Cataluña.
Resultan estremecedoras las declaraciones de particulares que tienen a la venta sus pisos y que ven como pasan los meses sin lograr venderlo, algunos de ellos se ven en la situacion de que se decidieron a comprar una segunda vivienda sin vender previamente la que tenian y ademas firmaron una hipoteca puente en la confianza de que no tendrian problemas para vender.
Estos particulares endeudados por encima de sus posibilidades reales de pago intentan desesperadamente vender bajando el precio.
Referencias al mercado inmobiliario de Madrid
Tv3 toca brevemente la situacion del mercado inmobiliario en Madrid a traves de una entrevista a Ramon Barreras, agente de la propiedad inmobiliaria titular de Inmobiliaria Barreras. donde se reconoce la existencia de una burbuja inmobiliaria con revalorizaciones de los precios de venta de los pisos de un 400% desde el año 1998 al 2005, tampoco se elude el reconocer que esa burbuja inmobiliaria se esta desinflando actuamente.Tambien ponemos como ejemplo de el fin de la venta de pisos como inversion especulativa el caso de el barrio de San Chinarro, donde una gran mayoria de las viviendas se compraron con la intencion de revender sorprendiendoles la actual crisis inmobiliaria y produciendo el efecto de barrio fantasma debido a que todavia vive muy poca gente en este barrio.
Crisis inmobiliaria en EEUU
De espeluznate se podria calificar la situacion de el estado de Florida en EEEUU, donde incluso se llega a entrevistar a una particular que padece crisis de ansiedad por no poder vender su vivienda ni siquiera bajando el precio.
Cabe destacar el incremeto de medios ofrecidos por las agencias inmobiliarias de Miami para lograr conseguir ventas, siendo especialmente llamativo el sistema de un ainmobiliaria que establece una ingeniosa forma de venta que consiste en designar una persona en exclusiva que mantiene abiertas las puertas de la vivienda en venta durante todo el dia, de modo que cualquier tras*eunte que pase por delante y vea el cartel de se vende pueda entrar a verla al momento, sin realizar llamadas ni establecer citas previas.
Subastas de pisos a la baja
Tambien resulta llamativo el sistema de subastas con precios a la baja con el que una inmobiliaria logra vender la vivienda, si bien teniendo en cuenta que su precio de tasacion era de 300.000 euros y solo logra venderse en la subasta por 175.000 euros.
Entrevistas no emitidas en Tv3
Tv3 no emitio la totalidad de las entrevistas realizadas, debido a que el programa de la television catalana solo dura 30 minutos y a que le resulta imposible en tan poco tiempo emitir la totalidad de las entrevistas realizadas a todos los participantes, para subsanar esto en la medida de lo posible tv3 emitio con anterioridad a la emision del programa 30 minutos pequeños trozos de entrevistas en los telediarios anteriores.
En una de esas breves emisiones, ademas de una entrevista a Inmobiliaria Barreras, emitio una entrevista a un representante de Fotocasa de la que cabe destacar un reconocimiento explicito de bajadas de precios en torno al 20% ( puede ver aqui el video de esta intervencion de fotocasa e Inmobiliaria Barreras para poder visualizar el video debe seleccionar en la pantalla Qualitat banda ampla 190 kb/s y ver previamente un breve anuncio de 30 segundos). Resulta especialmente llamativo el reconocimiento por parte de uno de los grandes portales inmobiliarios españoles de una bajada en los precios de los pisos, sobre todo si analizamos las declaraciones de otro de los grandes portales inmobilarios españoles hechas en Antena 3 muy recientemente ( Octubre de 2006 ) television donde hablaban de una desaceleracion en las subidas de precios, estimando que habian subido un 0, 3 % los precios de los pisos en Madrid, mientras Inmobiliaria Barreras hablaba de bajadas en los precios. Es interesante comparar los datos aportados por los dos grandes portales inmobiliarios, mientras Fotocasa habla de bajadas de precios del 20%, podemos ver el video emitido en el telediario de antena 3 con la opinion de Idealista e Inmobiliaria Barreras.
En nuestra opinion, son mas acordes con la realidad del mercado inmobiliario los datos aportados por Fotocasa que los aportados por Idealista. En su dia justificabamos esa diferencia de criterio entre Idealista e inmobiliaria Barreras en "que hay una diferencia apreciable entre el precio de los anuncios de los pisos en Madrid y los precios en que realmente se vendieron".
Sin embargo, segun los datos aportados por fotocasa en los antipados del programa 30 minutos emitidos en los telediarios de Tv3, podemos comprobar como pocos meses despues los precios reales en que los pisos se venden se empiezan a equiparar a los que los portales inmobiliarios se anuncian. Esto indica claramente que los potenciales vendedores particulares de pisos en Madrid asumen la bajada de precios y las empiezan a trasladar a los precios de los anuncios que publican.
Otra posible lectura, es que trasladan a los precios de los anuncios un % mayor de las rebajas de los precios que estan dispuestos a aceptar.
Opinion de Inmobiliaria Barreras sobre programa 30 minutos de Tv3
En nuestra opinion, debemos felicitar a los realizadores del programa sobra la burbuja inmobiliaria por su trabajo bien documentado, ofreciendo la situacion del mercado inmobiliario en dos grandes ciudades españolas y en EEUU.
El programa refleja con absoluta solvencia situaciones extremas y reales, incluso mas aplicables si cabe a las viviendas de segunda residencia ademas de a ciertos barrios de Cataluña y Madrid Seria muy interesante, un segundo programa tocando el tema mas profundamente, ya que si bien es cierto que la situacion que se describe en el programa es totalmente real, la crisis inmobiliaria actual no toca a todos los barrios de las grandes ciudades por igual, ni a todos los tipos de viviendas. Como excepcion a esta crisis inmobiliaria hay que tener en cuenta: 1) los pisos de lujo ubicados en barrios de lujo de Madrid y Barcelona debido al alto poder adquisitivo de sus potenciales compradores ya que en estos casos prima mas el capricho y el hecho de que un piso de lujo encaje en las "necesidades" del potencial comprador 2) los pisos que por sus pequeñas dimensiones tienen un precio que los potenciales compradores pueden pagar, ya que no debemos olvidar que buena parte de la culpa de la crisis inmobiliaria actual ( ademas de las subidas de las tipos de interes y otras muchas ) la tiene el hecho de que a los precios actuales una gran parte de los potenciales compradores no pueden comprar aunque quieran hacerlo por no tener capacidad economica para asumir los pagos de la hipoteca
Es cierto que tambien este tipo de viviendas de lujo y viviendas pequeñas a precios asumibles se vera afectado por una crisis inmobiliaria general, pero en nuestra opinion, no habra las fuertes bajadas de precios que de modo general afectan a otros tipos de viviendas.
Debemos esperar pues en estos dos tipos de viviendas pequeñas rebajas de precios desde los maximos de 2005 pero no rebajas tan abultadas como en otro tipo de viviendas.
Conclusiones de la crisis inmobiliaria para vender
Para los que quieren vender sus pisos, sobre todo para aquellos que de aqui a un año van a tener serios problemas con sus hipotecas si no logran vender su piso, nuestro consejo es que pongan un precio por debajo de lo que los anuncios de pisos similares indican, y sobre todo, que acepten ofertas a la baja si las tienen ya que no hay mas que ver que desde mediados de 2005 hay mas oferta y menos demanda en el mercado. La crisis, no ha empezado ahora, sino en 2005, pero es ahora cuando se nota con toda su crudeza sus efectos y sera de aqui a pocos meses cuando veamos los minimos en los precios de la vivienda, de modo que si rechazamos una oferta hoy puede que no tengamos otra hasta que el mercado inmobiliario en su ciclo natural se equilibre.
Conclusiones burbuja inmobiliaria para comprar
En contra de la opinion de la mayoria Inmobiliaria Barreras escribia un articulo del posible inicio de la burbuja inmobiliaria en 2005.
En el momento en que escribimos ese articulo recibimos grandes criticas por que la opinion mayoritaria era que los pisos subirian sin parar indefinidamente.
Ahora, una vez mas nos arriesgamos a anticiparnos a la percepcion de la mayoria de la situacion del mercado inmobiliario. Casi todo el mundo piensa que la explosion de la burbuja inmobiliaria se esta produciendo ahora, y no es asi, sino que ahora se empiezan a ver los efectos de una crisis inmobiliaria que viene fraguandose desde hace ya tiempo.
En nuestra opinion, faltan unos pocos meses para que veamos los minimos de precios de los pisos, y no años como piensa la mayoria. De hecho, ya hay en el mercado algunos pisos que no veremos mas baratos por mucho que esperemos, todavia esos pisos en precios minimos son una excepcion , pero ya los hay en el mercado.
Dia a dia, veremos como la excepcion se convierte en regla general hasta que los precios de los pisos alcancen el punto de equilibrio. Pero asi como la sobreoferta no se produjo de un dia para otro, sino en un plazo de año o año y medio, tambien el equilibrio se produce de esta forma, paulatinamente, pero no tan lentamente como la mayoria piensa.
Creo que puede ser interesante leer este articulo sobre el inicio del equilibrio del mercado inmobiliario. Somos plenamente conscientes que este articulo sera objeto de criticas como lo fue en su dia el articulo que escribimos sobre el inicio de la burbuja inmobiliaria, pero con una diferencia, cuando escribimos el articulo de la burbuja inmobiliaria fueron otras agencias inmobiliarias las mas severas en sus criticas, acusandonos de alarmistas y de querer provocar un acrisis artificialmente, ahora , este articulo sobre el inicio del equilibrio del mercado inmobiliario recibira fuertes criticas de quienes piensa que las bajadas de precios no tendran fin y nos acusaran mas que probablemente de escribir el articulo para lograr vender en tiempos de crisis.
Ni teniamos oscuros interes cuando anticipamos la burbuja, ni los tenemos ahora anticipando el equilibrio, pero somos conscientes de que muchos no nos creeran hasta pasados unos años cuando todo el mundo reconozca la llegada del equilibrio del mercado inmobiliario. Siempre es mas facil a toro pasado.
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