Porque el suelo es tan caro ?

[ransomraff]

Luego la especulacion no esta en la construccion si no en el negocio del suelo, en lo que si estan metidos y mucho los ayuntamientos y los politicos.

Si entonces el problema esta en el suelo, y parece que todos etamos de acuerdo en esto, habra que actuar sobre este problema.
Da igual si el suelo esta caro porque luego se le saca mucho rendimiento, o el suelo es caro y por tanto lo es la vivienda que se construye en el.
Porque si el suelo fuese barato, logicamente lo construido en el seria mas barato, un constructor puede querer construir pisos a 5000 euros/m2 en un suelo de 500 euros/m2, pero el constructor de al lado estara dispuesto ha ahcerlo por 4500 y otro a 4000 y se termina por ajustar el beneficio a unos margenes razonables. A mayor beneficio mas gente dispuesta a entrar en el negocio ajustando margenes. Esto es un principio innegable del mercado.

Si se liberalizasse el suelo, habria tal cantidad de suelo disponible que de ninguna forma se mantendrian los precios actuales, tendrian que bajar lo precios que piden los especuladores de suelo. Ninguna gran constructora podria pensar en bloquear el mercado comprando todo el suelo edificable de una zona, simplemente porque mas alla, habra mas suelo en el que tambien se podra construir. Negociar con suelo dejara de ser rentable.
Logicamente un solar en el medio de cualquier ciudad seguiria siendo caro, pero el situado en el extrarradio seria mucho ams barato.

 

[casi registrado]

Cuanto cuenta el suelo

El suelo vale más o menos dependiendo del rendimiento que de, es decir, el suelo urbano es caro porque se pueden construir pisos caros en ese suelo. El dueño de una casa vieja (para demoler) ha tenido 50 visitas de promotores ofreciendose para comprar su casa (de los promotores que no tienen capacidad para los PAU), y como consecuencia natural de esto, al hombre se le empiezan a poner hojitos de €.
Lo que hay que tener claro es que el promotor como empresario destinado a ganar dinero, repercute tranquilamente el precio del suelo en el coste de la vivienda, como un gasto más.

si el precio del suelo fuese obligatoriamente bajo, ¿bajaría el precio de las viviendas?, pues si y/o no.

SI. El precio bajaría si existiese competencia a la baja en el precio del suelo, con la perspectiva de una competencia en el precio de las viviendas. El mecanismo que podría originar esta bajada, la posible liberalización.

NO. Si el suelo edificable no es suficiente para que exista una competencia, el promotor puede comprar barato y vender al mismo precio, cosa que ocurre con frecuencia.

En definitiva, le suena a alquien el termino 'competencia', pues eso es lo que hay que fomentar para bajar el precio del suelo, y competencia es lo que tendríamos que tener cuando terminen de construir las 800.000 viviendas previstas para este año.


PD, Juan Carlos Aparejador, puedes dar tu opinión sobre el tema por favor.
PD2, Abuelo, puedes dar tu opinión sobre cualquier tema, para algunos tus opiniones eran muy válidas.

 

[No Registrado]

El suelo jamás podrá ser un mercado competitivo, ni el agua, ni la costa litoral, no se pueden cumplir ni uno de los supuestos de la competencia perfecta. Dejemos de liar las cosas

 

[Drogui]

Para que me aclare, es que aun no se me ha respondido la pregunta concreta que tenia.

Liberalizar el suelo, significa, que todo terreno es edificable menos parques naturales ?

Gracias.

 

[JuanCarlos.Aparejador]

Ahh..hace unos diez dias que estoy fuera de casa, y apenas tengo tiempo para entrar en el foro y leer vuestras opiniones... mi opinion es que liberando el suelo, la competencia aumenta, y aumentando la competencia bajan los precios.
El valor del suelo lo marca el precio de los pisos?..naturalmente..cuando en una promotora hay que estudiar el valor de un solar, el primer paso es hacer un buen estudio de mercado de la zona, para tener claro a que precio se pueden vender los futuros pisos..
Una vez que tenemos claro ese dato..y simplificando el tema, se comienzan a "restar" los costes de construccion, proyectos, urbanizacion, costes financieros, publicidad...y ya tenemos una segunda "cifra".
LLegados a ese punto, asesorados por un economista, o un "control de gestion" se sacan dos variables el "TIR" y el "VAN", que nos determinaran la rentabilidad de la inversion...y una vez conocido esto, se sabe que cantidad maxima se puede ofertar por el solar...
Como veis, el precio de la vivienda, determina el valor del suelo, pero esto solo es posible en un mercado en que el suelo es un bien escaso, y donde el propietario de un solar recibe decenas de ofertas donde elegir....
Soy firme partidario de la liberalizacion, pero claro, hay tanta gente con tantisimo dinero metido en suelo, que dudo mucho que la cosa vaya a cambiar.

 

[JuanCarlosAparejador]

Y coincido tambien con lo anteriormente expuesto por "casi registrado"..ya que cuando un solar se compra barato..los pisos continuan vendiendose "caros"..es necesaria una liberalizacion a gran escala para que la cosa se note en el comprador final.

PD: me sumo en el llamamiento al "abuelo"

 

[No Registrado]

el problema si es el suelo

Probablemente el precio del suelo sea comparativamente bajo respecto al de la vivienda. Pero aunque se bajara mucho más no estaríamos más cerca de la solución: en este país tenemos la cultura del pelotazo y el dinero fácil y todo el que compra un piso lo vende en uno, dos o cuatro años por bastante más. Todos quieren sacar tajada del negocio, eso es todo. De ahí que los precios estén inflados.

El problema si es el suelo. Si tu coges una tasacion, hay varios valores en los que te puedes fijar. Dos de ellos son los mas significativos. El valor de mercado y el valor de seguro. El primero es el que indica cuanto cuesta comprar una vivienda. El segundo dice cuanto costaria reconstuirla en caso de siniestro. Es decir cuanto cuestan los materiales y la mano de obra (a groso modo).

Es decir, una vvda de 100m2, en Madrid, costaria reconstruirla entorno a 80000€ (valor de seguro), mientras que su precio (valor de mercdo) podria estar en 300000€. Por lo que el valor del suelo (mas o menos) estaria en 220000€. Por lo que obtendriamos que cada m2=2200€. Y este valor es muy baratito para todas las tasaciones que han pasado por mis manos, los he visto muchas veces de 6000€/m2, en el centro de madrid.

Saludos

 

[onio]

Esta me la se yo!!

El suelo, es tan caro por que cuesta muchisimo esfuerzo construirlo, no es algo que caiga del cielo, se necesita mucha energia para obtener un metro cuadrado de suelo, España necesita importar suelo de otros paises excedentes y eso cuesta un dinero señores!!! No le deis mas vueltas :

 

[Gambitero]

Si no el suelo que me lo expliquen....

Para los que dicen que no es el suelo, que si son las casas vacias, que si la especulacion, que si las constructoras, que si no se hacen VPO, que si la cultura del alquiler....

-Alcobendas 60m2

http://inmobiliaria.segundamano.es/...cios=305&categoria_id=69&palabra=&precio_min=

-Houston (la casa no se,pero la parcela sola ya son 1100m2)

http://www.24hourhousetours.com/17103ajugact/

Las dos mas o menos a la misma distancia de la zona central de su ciudad, y la de Houston es hasta mas barata.
Y que curioso que en EEUU se pueden comprar todos los inmuebles que quieras y dedicar a la inversion inmobiliaria todo el dinero que te de la gana, sin ningun tipo de penalizacion, ni fiscal ni de ninguna otra clase. Y los inmuebles los alquila el propietario si le da la real gana. Y con tus propiedades inmobiliarias especulas todo lo que te de la gana y mas. Y tienen constructoras que intentan ganar la mayor cantidad de dinero que pueden. Y el estado no financia, no subvenciona y no construye, ni vivendas para alquiler, ni VPOs, ni Vpollas.

Pero mira por donde, los ayuntamientos americanos lo que no pueden hacer, es financiarse a base de hacer que el suelo valga el triple de lo que valdria sin su intervencion.

 

[No Registrado]

el suelo especulado

El nuevo presidente del real madrid , desde que en 2000 ha formado parte directiva ,ha hecho un pelotazo inmobiliario de vértigo, comprando suelos rústicos que después como por arte de magia se han convertido en urbanizable. De medeiocre empresario con facturaciones de 20 000 eur ha pasado ingresar 165 miliones de eur en 2005 , las empresas del sr. Martín son un gigante inmobiliario. Todo eso podeís leer en la revista tiempo.