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Madmaxista
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La vivienda se acerca a precios del 'boom' en varias ciudades... y en algunas ya los supera

LAS VENTAS COMIENZAN A ESTANCARSE
La vivienda se acerca a precios del 'boom' en varias ciudades... y en algunas ya los supera
En San Sebastián, Pozuelo de Alarcón, Marbella, Castelldefels, Alcobendas o Majadahonda podría ser cuestión de meses, si el mercado no se da antes la vuelta

Lo que parecía imposible ya es una realidad. En Ibiza, comprar una vivienda resulta más caro que en los años del 'boom'. Y en San Sebastián, Pozuelo de Alarcón, Marbella, Castelldefels, Alcobendas o Majadahonda, mercados todos ellos en pleno auge inmobiliario, podría ser cuestión de meses. Si el mercado no se da antes la vuelta.
A pesar de que las ventas, las hipotecas y la construcción de viviendas aún se encuentran a años luz de las cifras registradas en los años más desenfrenados de la burbuja inmobiliaria, lo cierto es que hay una variable, quizás la más importante para el bolsillo de los ciudadanos, que se aproxima peligrosamente a las cifras más altas de aquellos años: el precio.



En esta ocasión, y a diferencia de lo que sucedió hace ya más de una década, no ha habido barra libre para que las promotoras levanten proyectos a lo largo y ancho de la geografía española como si no hubiera mañana. No han contado con el respaldo financiero incondicional de la banca ni con inmensas bolsas de suelo sobre las que construir miles de viviendas. Los escasos terrenos que salen a la venta lo hacen disparados en precios. Tampoco disponen de la mano de obra suficiente lo que ha provocado, a su vez, unos costes de construcción muy elevados. El resultado ha sido muy poca obra nueva a la venta, a precios muy elevados y concentrada en mercados con mayor demanda existente.

A nivel nacional, y tal y como puede apreciarse en el gráfico, desde 2014, cuando el mercado tocó suelo, hemos asistido a subidas anuales de la vivienda. Siempre por debajo de los dos dígitos. La media nacional esconde, sin embargo, zonas que aún siguen estancados en precios y mercados fuertemente alcistas como Madrid, con subidas del 10,2% en toda la comunidad en el último año; Cataluña, con incrementos cercanos al 9% o Islas Baleares, con incrementos del 7,5% en el último año.
Y es precisamente en estos mercados donde algunas localidades comienzan a acercarse a los niveles de hace una década al mismo tiempo que la capacidad de compra de la demanda comienza a mostrar los primeros síntomas de agotamiento, con estancamiento en las ventas. "La demanda no está preparada para asumir futuras subidas de los precios de la vivienda", reconocía hace justo dos años Ignacio Moreno, consejero delegado de Inmoglaciar, una de las promotoras más activas del mercado madrileño.
¿Pueden asumir las familias las subidas?
Ibiza es, según los datos de precio tasado que acaba de publicar el Ministerio de Fomento, la primera ciudad en la que se han superado los precios de hace una década. La estadística muestra cómo en la localidad ibicenca de Santa Eulalia del Río, por ejemplo, los precios se encuentran un ya un 13% por encima de los niveles de 2008. No obstante, es un mercado poco representativo ya que, según los datos del ministerio, apenas se cerraron ocho transacciones durante el año pasado.



En Ibiza, las cifras son más contundentes. En 2018 se firmaron 462 ventas, por debajo de las 600 de hace un año y de las casi 700 de 2015, lo que podría ser un primer síntoma de agotamiento de este mercado donde el alquiler turístico ha tenido un fuerte impacto sobre los precios del resto de las viviendas.
"En el caso de la estadística de precios de vivienda nueva de Sociedad de Tasación, en enero de 2019 solo los precios de Ibiza sobrepasan el valor máximo de mercado alcanzado en el ciclo anterior. En concreto, un nominal de 2350 euros el metro cuadrado frente a 2331 en 2007 para esta capital. A continuación se encuentra Barcelona, que todavía no ha alcanzado el valor máximo registrado en 2007, si bien ya asciende a 4.178 euros o localidades como Lugo o Solsona (Lleida) que ya han alcanzado el 90% de los precios de 2007, insistimos, en términos nominales", apunta Juan Fernández-Aceytuno, consejero delegado de la tasadora.
"En el otro extremo, sin embargo, se encuentra la localidad de El Ejido (Almería), donde los valores actuales de vivienda nueva no superan el 60% del máximo de hace 11 años. En cualquier caso, desde un punto de vista de la prudencia requerida a la hora de acceder a un crédito con garantía hipotecaria, creemos que los valores del año 2004 serían la referencia media adecuada para valorar el estado del mercado explicado de acuerdo con sus fundamentales", puntualiza Fernández-Aceytuno. El Ejido no es la única localidad a años luz de los máximos. Xirivella (Valencia), Águilas (Murcia), Talavera de la Reina (Toledo) o Burriana (Castellón) aún se encuentran un 55% por debajo de los niveles de 2008.
Los datos de Fomento también muestran cómo en muchas de aquellas localidades donde los precios se encuentran cerca de máximos, las ventas se han estancado en los últimos doce meses. ¿Ha dicho ya la demanda 'basta'?

En Ibiza no hay quien viva
Alfredo Pascual
El precio por metro cuadrado se ha disparado en los últimos dos años. En la isla empiezan a tener problemas para reponer los puestos de médico o policía




"A nivel general hay un aspecto que lleva a pensar a los ciudadanos que la vivienda está muy cara y es el hecho de que su capacidad adquisitiva no es la que era en los años del boom", explica a El Confidencial Gonzalo Bernardos, analista y consultor económico e inmobiliario, así como profesor titular del Departamento de Teoría Económica de la Universidad de Barcelona. "Muchas familias ven exagerados los precios de la vivienda cuando no lo son. Al menos, no en toda España", aclara este experto.
"Es posible que en algunas ubicaciones se estén alcanzando precios que los salarios ya no pueden pagar, ni siquiera con endeudamiento. En esas condiciones, es posible que veamos primero descenso de transacciones y luego estabilización de precios, incluso alguna bajada a medio plazo, pero sólo en ubicaciones puntuales", reconoce Fernández-Aceytuno. Y añade que "en la mayoría de los lugares, la subida que han experimentado los precios desde mínimos ha sido muy contenida, y en determinados municipios, el riesgo es que la baja demanda retarde las recuperaciones".

Bernardos reconoce, no obstante, que sí hay mercados muy calientes. "Palma de Mallorca, por ejemplo, está infladísima y previsiblemente este año veremos cómo bajan los precios. La gente normal solo puede comprar en la periferia, mientras que por lo que respecta a la demanda extranjera, los ingleses se encuentran en plena negociación del Brexit y el país está bordeando la recesión, mientras que la situación económica en Alemania tampoco es muy optimista. Todo esto afecta a la demanda de vivienda en la isla y se acabará reflejando en los precios", añade.
Ahí van algunos datos. En 2018, el incremento de precios en las Islas Baleares ha sido ya inferior al de un año antes. Un 7,5% frente al 8% registrado en 2017, mientras que las ventas se han resentido. El año pasado se registró la primera caída en las transacciones desde 2013. En la capital, Palma de Mallorca, las ventas en 2018 se situaron en 5.703 unidades, por debajo de las 5.890 de 2017. La primera caída también en cinco años.

Pero lo destacable, como muestra el primer gráfico que ilustra la información, es que hay otras localidades que se acercan a los niveles del 'boom' en cuanto a precios y donde comienza a observarse también cierto agotamiento en el ritmo de ventas.
San Sebastián se encuentra solamente un 5% por debajo de los precios alcanzados en 2008, al igual que Pozuelo de Alarcón, uno de los municipios más caros de España para comprar casa. Las ventas en el municipio más rico de España sí siguen subiendo debido a la enorme escasez de producto. Se vende todo lo que sale a la venta, reconocen varios promotores que trabajan en la zona.
En Marbella o Adeje (Tenerife), la vivienda solo cuesta un 6% menos que hace una década, mientras que en Castelldefels, Alcobendas, Majadahonda, Arona (Tenerife) y Barcelona están a menos de un 10%. Y lo que la mayor parte de estos mercados tienen en común es un estancamiento de las ventas durante los últimos doce meses, como se puede comprobar en el gráfico inferior. Incluso en Madrid capital se observa el estancamiento de las ventas.
Juan Fernández-Aceytuno pide cautela ante los datos. "Quizás lo más adecuado sería segmentar por municipios y analizar el ciclo inmobiliario local. Sobre los datos a nivel nacional poca valoración debemos hacer, porque la heterogeneidad es amplia. De hecho hay municipios donde el problema que afrontamos en ocasiones es valorar con criterios de sostenibilidad a largo plazo. En cualquier caso, un dato no hace serie y deberíamos disponer de un periodo mayor de datos para validar un cambio de tendencia. En este sentido, recomendamos esperar a disponer de algún dato más que despeje dudas sobre si estamos ante un cambio de tendencia o si en cambio puede ser algo coyuntural, relacionado por ejemplo con las sentencias o reales decretos relacionados con los Actos Jurídicos Documentados (AJD)".


"Los sitios buenos empiezan a estar caros. En Madrid, dentro de la M-30 o en Barcelona en el Eixample, la zona preferida por los extranjeros, vamos a empezar a ver bajadas de precios", adelanta Gonzalo Bernardos quien explica cómo "la situación económica en Europa afecta a España, aunque aquí las cosas vayan bien y no existe el riesgo de entrar en recesión. Sin embargo, cualquier pequeña alarma se ve como un posible terremoto y genera cautela entre los promotores".
"Hay mucho promotor que se resiste a hacer nada en suelo que necesite desarrollo urbanístico. Ese riesgo solamente lo están asumiendo las grandes promotoras. Por eso, las ubicaciones donde están desarrollando o comprando suelo, son malas", añade este experto, que anticipa un cambio en la demanda de vivienda. "Ya no será demanda de reposición ni inversores que aún se verán tentados por los bajos tipos de interés. La banca comienza a abrir el grifo de la financiación y si ya hay alguna entidad que está concediendo hipotecas a hogares con ingresos de 1.800 euros al mes, cuando se normalice el salario mínimo interprofesional, comenzaremos a ver hogares con ingresos de 2.000 euros mensuales a quien el banco concede una hipoteca de 150.000 euros, a 30 años al 2,5%, con una cuota mensual perfectamente asumible de 600 euros".

El único problema para esa demanda será encontrar vivienda asequible para poder comprar. Vivienda que tendrá que buscar en la periferia de las grandes ciudades donde también se está registrando una importante escalada alcista de los precios, o fuera de los grandes mercados de Madrid o Barcelona.
"Creemos que será muy importante observar las decisiones que emanen tanto del nuevo gobierno que se forme, como de los nuevos consistorios y gobiernos autonómicos. Legislaciones excesivamente intervencionistas podrían suponer que el mercado inmobiliario español perdiese buena parte del atractivo que tiene en estos momentos para la inversión, principalmente extranjera, con consecuencias poco previsibles en estos momentos", asegura Juan Fernández-Aceytuno.
"Recordemos que el gran flujo de activos de los bancos en términos de NPLs y activos adjudicados han cambiado de manos, pasando a los fondos y a Sareb, pero realmente el mercado secundario para dar salida a todo este producto en pequeñas carteras o ventas individuales, todavía está por desarrollar", concluye este experto.
 

Galiciaverde

Madmaxista
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No aprendemos. En tiempos de la burbuja inmobiliaria la construcción representaba el 13% de nuestro PIB. Esta situación actual pretende volver al modelo anterior. Me parece un desastre que dependamos tanto del negocio inmobiliario, más cuando los fondos buitre acechan cual carroñeros.

¿Para cuándo el gobierno español (del color que sea), va a fomentar industrias como por ejemplo, energías renovables? Éramos pioneros en Europa antes de que Rajoy se cargase esta industria a mayor gloria de las grandes corporaciones eléctricas.

Seguro que hay otras industrias punteras en las que podríamos destacar, tenemos decenas de miles de excelentes ingenieros españoles trabajando en tecnología punta en el extranjero. Talento no nos falta. Pese a las críticas que aparecen en este foro, de la universidad pública española salen ingenieros de lo mejorcito del mundo, mejores que en USA o en Inglaterra, por citar dos ejemplos, esto lo testifican muchos ingenieros españoles que han superado sin problemas las entrevistas de trabajo en los países citados.

¿Cuándo el gobierno de turno se decidirá a que ese talento beneficie a España en vez de a USA, Inglaterra, Alemania Japón, etc, etc...

Existe un mundo de riqueza más allá del ladrillo y el turismo





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Discolo

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Reichsprotektorat Böhmen und Mähren
con las leyes comunistas del alquiler , este va a encarecerse hasta limites impagables. Los requisitos para alquilar en barcelona son muy exigentes.

Se tiene que agrupar 4 nominas para poder alquilar. Piden contratos fijos y nominas por valor de 3000 eur para un piso de 900 eur

Habitaciones a 450 eur es normal.

La vivienda con los comunistas se ha vuelto imposible.
 

Faldo

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con las leyes comunistas del alquiler , este va a encarecerse hasta limites impagables. Los requisitos para alquilar en barcelona son muy exigentes.

Se tiene que agrupar 4 nominas para poder alquilar. Piden contratos fijos y nominas por valor de 3000 eur para un piso de 900 eur

Habitaciones a 450 eur es normal.

La vivienda con los comunistas se ha vuelto imposible.

La vivienda de alquiler ya se habia encarcido a lo absurdo antes de ninguna medida comunista.
 

Polo_05

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con las leyes comunistas del alquiler , este va a encarecerse hasta limites impagables. Los requisitos para alquilar en barcelona son muy exigentes.

Se tiene que agrupar 4 nominas para poder alquilar. Piden contratos fijos y nominas por valor de 3000 eur para un piso de 900 eur

Habitaciones a 450 eur es normal.

La vivienda con los comunistas se ha vuelto imposible.

Vaya gilipollez, que con Rato y Aznar no se encareció la vivienda no, en países liberales como UK no está precisamente barata, una mentira repetida 1000 veces...

Tienen que regularla y ese será el camino, y por cierto fue el señor Igancio González quién reformó la ley cuando estaba en la comunidad de Madrid para que los fondos buitre pudieran comprar hasta el aire que respiramos... Comunistas si, comunistas de pro.

Esto no lo olvidamos:

Ana Botella, condenada a pagar 25 M por vender pisos sociales a fondos buitre
 

arangul6

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stuttgart
En madrid es normal,la poblacion aumentando y el gobierno comunista obstaculizando los proyectos de los promotores
A disfrutar con lo votado
 

Eisenberg

Forero Paco Demier
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Ya es raro que en una ciudad proletaria como Pozuelo suba el precio... Burbuja, sin duda.
 

Erio-Eleuterio

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Pisandonieve
Capital de provincia, piso comprado en 2006 por 600.000 euros. Buena zona, materiales exclusivos. LLeva 4 años en venta por 500.000 Euros o 1000 de alquiler. Precio real de venta 300.000 de encontrar comprador. Comunidad+fijo suministros+seguro+derramas+IBI = 3/4k anuales, como poco, estando cerrado.

Amplio local en el puto centro comprado por 2.000.000 mas reforma de 600.000, cerrado hace dos años a la espera de alquilar.

Es curioso que todas las noticias se centren en Madrid, Barcelona e Ibiza y no salga nada del resto de provincias.
 

broken

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Rozan
Bueno, que los precios que se piden sean absurdos tanto como en el pico de burbuja o más sólo significa que se ha intervenido el mercado para mantener los precios altos de forma artificial, no que la situación económica de los españoles/as les permita afrontar semejantes gastos sólo para poder tener una vivienda.

Los mismos medios que nos requeterepiten a diario que los precios están subiendo dos dígitos y sin freno, que los alquileres están por las nubes, lo mal que está el tema, también nos indican que el salario más común (incluidas Madrid y BCN) está en 16.000 € BRUTOS, y el salario medio en 20.000 € BRUTOS....

Nos indican desde Europa que el paro REAL de España debe ser de al menos el 25% y con unas tasas de temporalidad absolutamente demenciales.

Y nos dicen que los precios no paran de subir porque hay inversores extranjeros y fondos buitre que compran para alquilar...

Pero para alquilar a quién?? A quién señores??? Si los sueldos no lo permiten, y cuando en Madrid (donde se supone que hay más demanda porque hay más trabajo, aunque sea precario) se paga a una persona 1000 netos al mes y le piden 1000 euros por un piso, lo más normal es que esa persona tarde poco tiempo en deducir que le sale más a cuenta volverse a casa de sus padres a XXXXX (poner la ciudad que os parezca). Allí podrá ganar el mismo dinero y pagar 400 € de alquiler, y mientras encuentra, vive en casa de sus padres.

Luego diréis que vendrán más, pero es que no hay relevo generacional, no hay jóvenes suficientes para alimentar esta locura.

Y no hay más, lo que es imposible no puede ser, se mire por donde se mire.

Pero aún habrá quién me lo rebata diciéndome que el mundo no funciona así y que se remite a los hechos, que mira cómo estamos, por algo será... Y siempre le contesto lo mismo, que queriendo o sin querer está distorsionando la realidad de lo que pasa aquí... Los precios no suben porque haya mucha gente que quiere comprar y alquilar, con sueldos decentes, sino porque en 10 años hemos multiplicado la deuda pública del Estado español x5, creando la SAREB para desaguar todos los activos inmobiliarios con cargo al erario público español, y le hemos regalado a bancos y fondos buitre cientos de miles de viviendas a precios irrisorios (para que el que no entienda, con descuentos del 95% en muchísimos casos y del 80% como mínimo).


Y no se quiere dejar caer, porque parece que mi pisito vale oro porque lo digo yo, y si bajan de precio a cotas asumibles por los sueldos actuales, a algunos les parecería que lo están regalando....

Pero cuando en 1990 compraron el piso por el que hoy piden 400k euros por 10 millones de pesetas (60k euros) con sueldos similares a los actuales, no les pareció que nadie les regalara nada....

Eso se llama doble vara de medir, y es algo moralmente reprochable e inadmisible, por lo que no se puede permitir.

Y no hablemos del nivel de impuestos que pagaron ellos y los que pagamos ahora nosotros, porque se va de madre el tema.


Por otro lado, los bancos y fondos buitre no van a perder nada; los bancos vendieron a la SAREB todos sus pisos a precios "de mercado" y se quedaron con la potestad de gestionar esos activos... Joder, jugada redonda por donde se mire, pero pagado por todos nosotros, eso lo hago yo también sin ser economista....

Tengo un piso que le vendo a la SAREB por 500k euros en Las Tablas, por ejemplo, me quedo con la gestión del activo y se lo vendo a una empresa dependiente de mi banco o directamente a mi banco por 150k euros, y luego lo pongo a la venta en mi inmobiliaria por 600k euros....

Las pérdidas para la SAREB, los 350k de beneficio por el camino para mí, y lo que saque si lo vendo a pepito y pepita González Fernández también para mí.

De paso le voy a pedir al Estado que me inyecte dinero a través del FROB, pero luego no devuelvo nada aunque tenga beneficios mil millonarios...

Insisto, eso lo puedo hacer yo que soy un analfaburro salido de lo más profundo de la provincia de León... También puedo comer marisco, fumar puros, vivir en una mansión e irme de putas de lujo a mi yate... Sin necesidad de nada más...

Hay que ser HDLGP y traidores a su patria....

Los fondos buitre tres cuartos de lo mismo, han comprado pisos que a particulares se les pedían 300k euros por 50k euros, escudándose en que compraban paquetes de muchas viviendas, y los han puesto en alquiler o a la venta, intervención del mercado mediante.... A día de hoy llevan años sacando rédito a esos pisos, pero es que aunque tuvieran que vender a 120k - 150k porque se dejase caer el chiringo (o se cayese porque ya no hay más madera), los beneficios que obtendrían seguirían siendo escandalosos...

Y todo con la venia de los poderes públicos españoles, que han saqueado a todos los españoles y españolas.

Esto lo pagaremos durante décadas, incluso aquéllos que hoy son recién nacidos y que no comprenderán cómo sus abuelos llegaron a colaborar en semejante canallada.....

Ya está, no hay más historia, el que no quiera comerse el ladrillo que se lo salte, no pongo nada que no hayamos dicho mil veces en el foro y nada que no se pueda comprender aplicando un mínimo de sentido común al problema....

Buenas tardes....