*Tema mítico* : La patata caliente de las hipotecas "subprime"

Marai

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Aunque existe un hilo dedicado a las burbujas foráneas creo que el asunto este merece atención especial.

El título del hilo hace referencia a un artículo de pago del Wall Street Journal

Mortgage Hot Potatoes

By Carrick Mollenkamp, James R. Hagerty and Ruth Simon
Word Count: 668 | Companies Featured in This Article: Merrill Lynch, J.P. Morgan Chase, HSBC Holdings, Accredited Home Lenders Holding, Clayton Holdings

Efforts by major banks and Wall Street firms to unload bad U.S. housing loans are speeding up a shakeout in the subprime mortgage industry.

As more Americans fall behind on mortgage payments, Merrill Lynch & Co., J.P. Morgan Chase & Co., HSBC Holdings PLC and others are trying to force mortgage originators to buy back the same high-risk, high-return loans that the big banks eagerly bought in 2005 and 2006.

Merrill demanded in December that ResMae Mortgage Corp. -- which in 2006 sold it $3.5 billion in subprime mortgage loans, or loans to borrowers with poor credit records --
La historia es que debido a la creciente morosidad e impagos en la industria de las hipotecas "subprime" - hipotecas que se conceden a personas que no alcanzan el estándar crediticio normal - y que han llevado ya a un prestamista a la quiebra, los inversores que compran estas hipotecas en el mercado secundario de títulos hipotecarios están viendo la manera de deshacerse de esta patata caliente. La banca de inversión en pleno junto a algunos Hedge Funds han contratado los servicios de una empresa especializada para que compruebe si las hipotecas "subprime" concedidas cumplen las condiciones que se estipulan en los contratos de titulización. El objetivo es obligar a esos prestamistas a recomprar la mayor parte posible de las hipotecas subprime. Nadie quiere esa patata caliente de impagos. Se va a desatar en los próximos meses una batalla entre prestamistas e inversores para ver quien apoquina con las pérdidas de este mercado.

Todo esto conduce a un "mini credit crunch" que afecta a esta clase de hipotecas, que en 2006, supusieron aproximadamente el 15% del mercado inmobiliario en EEUU.

Este mini credit crunch contribuirá al desplome del mercado inmobiliario en EEUU.

La pregunta del millón es si la oleada de impagos se trasladará al mercado "prime" y si el credit crunch se generalizará. Ya se puede apostar a que el mercado de hipotecas "prime" se verá también afectado por un incremento de impagos, aunque es difícil prever hasta que punto.

¿Se imaginan a Credit Suisse o Deutsche Bank litigando con La Caixa o el BBVA por los títulos hipotecarios colocados por estas entidades? Pués es algo que podría suceder si las cosas se ponen feas.
 
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Marai

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Y aquí tenemos alguna eviddencia de que los impagos se mueven también a una parte importante del mercado de hipotecas "prime". Las hipotecas que denominan Alt A. NOTA: El rating no está necesariamente relacionado con el tipo de hipotecas.
S&P puts 11 mortgage bond deals on downgrade watch
Wed Feb 14, 2007 5:27PM EST

http://www.reuters.com/article/bondsNews/idUSN1441691020070214

NEW YORK, Feb 14 (Reuters) - Standard & Poor's said it may downgrade ratings on 18 securities from 11 mortgage-backed bond issues sold by units of companies, including Goldman Sachs Group Inc. (GS.N: Quote, Profile, Research) and New Century Financial Corp. (NEW.N: Quote, Profile, Research).

The bonds are backed by subprime and second-lien mortgages, and so-called alt-a loans, whose credit is considered between prime and subprime, S&P said.

"Many of the 2006 transactions may be showing weakness because of origination issues, such as aggressive residential mortgage loan underwriting, first-time home buyer programs, piggy-back second-lien mortgages, speculative borrowing for investor properties, and the concentration of affordability loans," S&P said in a statement.

S&P placed five "BB" to "BB+"-rated bonds from The Winter Group's Terwin Mortgage Trust's 2006-6 and 2006-8 issues, and one "BB"-rated class from Lehman Brothers Holdings Inc.'s (LEH.N: Quote, Profile, Research) Structured Asset Securities Corp. Mortgage Loan Trust 2006-BC1 on "credit watch" with negative implications.

Other bonds placed on review are: five "BB" to "BBB-" classes from four of Lehman's Structured Asset Investment Loan Trust issues; one "BBB-" class from Barclays Plc (BARC.LN: Quote, Profile, Research) unit Barclays Capital's Securitized Asset Backed Receivables LLC Trust 2006-NC1; two "BB+" classes from New Century Home Equity Loan Trust 2006-S1; three "BB+" to "BBB-" classes from Goldman's GSAMP Trust 2006-S5, and one "BBB-" class from Asset-Backed Certificates Trust 2006-IM1, a deal done by Countrywide Financial Corp. (CFC.N: Quote, Profile, Research).

The percentage of loans in the pools that are severely delinquent range from 2.77 percent for Terwin's 2006-8 issue to 13.46 percent for New Century's 2006-S1 deal, S&P said
El mini credit crunch va a crecer mucho mucho.

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Deadzoner

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Marai dijo:
Aunque existe un hilo dedicado a las burbujas foráneas creo que el asunto este merece atención especial.

La pregunta del millón es si la oleada de impagos se trasladará al mercado "prime" y si el credit crunch se generalizará. Ya se puede apostar a que el mercado de hipotecas "prime" se verá también afectado por un incremento de impagos, aunque es difícil prever hasta que punto.

¿Se imaginan a Credit Suisse o Deutsche Bank litigando con La Caixa o el BBVA por los títulos hipotecarios colocados por estas entidades? Pués es algo que podría suceder si las cosas se ponen feas.
¡Excelente hilo!

El rating de los títulos hipotecarios codocados fuera del país españoles es el más elevado (AAA). Según comentan algunos foreros ilustres, el inversor ve, por poner un ejemplo, al estado español respaldando lo emitido por las cajas. Además los bonos están respaldados por el doble de lo invertido en valor hipotecario a efectos corrientes.

¿Quiebra de cajas y socialización de pérdidas?
 

Miss Marple

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Marai dijo:
Y aquí tenemos alguna eviddencia de que los impagos se mueven también a una parte importante del mercado de hipotecas "prime". Las hipotecas que denominan Alt A. Las subprime tienen un rating BBB y las Alt A un rating BB creo.



El mini credit crunch va a crecer mucho mucho.

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Goldman, Lehman and Barclays... Esto ya no son especialistas en sub-prime, sino la aristocracia.
Llevamos años viendo los spread de crédito estrechándose sin parar, con la historia de la liquidez inagotable. Parece que ha llegado la hora de darse la vuelta. Ahora algunos inversores van a entender mejor el concepto de riesgo.
 

Marai

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Miss Marple dijo:
Goldman, Lehman and Barclays... Esto ya no son especialistas en sub-prime, sino la aristocracia.
Llevamos años viendo los spread de crédito estrechándose sin parar, con la historia de la liquidez inagotable. Parece que ha llegado la hora de darse la vuelta. Ahora algunos inversores van a entender mejor el concepto de riesgo.
La gran banca de inversión maneja todo el cotarro. Ellos comercializan títulos "prime" y "subprime" e incluso algunos títulos de clasificación difícil. De momento es sólo el segmento más debil el que está en dificultades (los "spreads" se están multiplicando x2, x3...). La pregunta clave es ¿se extenderá este fenómeno a un sector más amplio de los títulos hipotecarios?

Lo de las hipotecas subprime ha sucedido de forma repentina. De la noche a la mañana el panorama inversor ha cambiado radicalmente. ¿Será así también en los otros segmentos?
 

MNSV

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Pues pronto se darán cuenta que algunas cajas para hacer competencia en el territorio de otra conceden hipotecas de alto riesgo y sin miramientos son las primeras que titulizan y venden en el mercado hipotecario. :D

El rating bueno viene dado porque los españoles somos extremadamente caseros y la casa es lo último que nos desprendemos (antes la suegra y el propio cónyuge que la casa) de ahí la tradicional baja morosidad.

¿Pero qué ocurriría si bajara extremadamente el precio de la vivienda o si investigaran algo y vieran que las cajas están concediendos préstamos por el 120% del valor hinchado de la vivienda a inmigrantes con trabajos precarios, basadas en "tasaciones" hechas por arquitectos argentinos?

Ummmm yo ni loco cogía un título hipotecario de una caja de ahorros española, DE NINGUNA, ni de las dos más grandes.

Este hilo es interesante, dado que hasta hace poco en USA veían que la crisis inmobiliaria no iba a afectar a la economía, que el consumo seguía, el crecimiento del PIB, el trabajo y la inflacción...... Pero ahora se está viendo que puede estar tocado el sistema financiero.

Pone los pelos de punta el saber que la crisis inmobiliaria puede afectar en ese país a más de 30 millones de "little Josephs".

Y las reacciones sobre la crisis de las hipotecas subprime no se están haciendo esperar, ya que incluso el Congreso está intentando crear una ley que regule a más de 18.000 empresas del ramo que amenazan (en palabras de un congresista) el sueño americano de muchos compatriotas.

También es interesante el hilo porque nos adelanta la situación que se puede vivir en España. Ahora todas las compañias de refinanciación de deudas o créditos rápidos personales que operan lo hacen sin el control del Banco de España y en una condiciones que sus contratos se escaban a la fiscalización de las autoridades de consumo. El auge de estas empresas nos da que pensar si debemos de estar tranquilos como nos pide la AHE con el nivel de endeudamiento de la familia española, en la que se compra a crédito hasta las vacaciones, los libros del cole, los aires acondicionados...... y que usamos tan alegremente las tarjetas de crédito con la financiación que "nos regalan" de hasta 6.000€.

:confused:
 
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Marai

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http://www.economist.com/finance/displaystory.cfm?story_id=8706627
Bleak houses
Feb 15th 2007 | NEW YORK
From The Economist print edition

America's riskiest mortgages are set to pop. Where will the shrapnel land?
Satoshi Kambayashi

LAST March, ResMAE, a mortgage lender catering to risky borrowers, cut the ribbon on its new headquarters in Brea, California. The sprawling, 135,000-square-foot building dwarfed the company's 458 local employees. But it fitted the firm's outsized ambitions. Less than a year later the company, rather than its ribbon, was facing the chop. This week it said it had filed for bankruptcy and was selling its assets for a diminutive $19m.

ResMAE is one of over 20 casualties among America's “subprime” mortgage lenders, which serve borrowers with spotty credit histories at higher interest rates. This end of the market took on $605 billion of new mortgages last year, more than a fifth of the total. But as interest rates have climbed, these loans have soured and the shares of bigger subprime lenders, such as Countrywide Financial and IndyMac, have sagged.

Does the rot run deeper? That fear ran down a few spines on February 7th, when HSBC, Europe's biggest bank, revealed that bad loans at its American subprime mortgage division were 20% higher than expected. The same week New Century, the second-biggest such lender in America, projected a big drop in loans this year because of poor market conditions.

They are not the only ones exposed to America's home-loan blues. Citigroup peddles mortgages to risky borrowers through CitiFinancial, its consumer-finance arm. Subprime lenders have also been scooped up by investment banks, including Morgan Stanley, Merrill Lynch and Deutsche Bank, in recent months. Notably absent are Fannie Mae and Freddie Mac, America's government-sponsored mortgage giants. Both were set up for people who dreamt of homeownership, but could not afford it. They also have the best data on borrowers, including those rejected for loans in the past. Perhaps they knew something others did not.

Indeed, the woes of the subprime lender are mostly self-inflicted. After interest rates turned up in 2004, mortgage-makers could no longer count on custom from homeowners looking to switch to new mortgages at cheaper rates. Saddled with expensive lending platforms, mortgage-writers were desperate for a new source of revenues. They found two: riskier borrowers and riskier products.

They loosened their lending standards as the demand for loans started to drop in 2004. They also resorted to “alternative” products with enticing terms and off-putting names, such as “negative-amortisation” loans (which set repayments so low that the debt gets bigger) or “hybrid” adjustable-rate mortgages (with low teaser rates that jump after a few years). About 27% of all mortgages made in 2006 were of such non-traditional kinds, according to Inside Mortgage Finance, a newsletter.

Not content with these two moneypots, the more eager lenders began to combine them to make a third. They offered risky products to insecure borrowers. According to the Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC), hybrid mortgages made up three-quarters of all new subprime loans in 2004 and 2005. The FDIC reckons many firms underwrote hybrid loans assuming that borrowers would refinance them quickly, before the low introductory rates jumped. But this was a reckless assumption when interest rates were rising and house prices softening.

An over-reliance on unseasoned risk models is also partly to blame for bad underwriting. Subprime and alternative mortgages belong to “uncharted territory”, says Sheila Bair, head of the FDIC, making “modelling credit performance exceptionally difficult”. The chief executive of HSBC, Michael Geoghegan, admitted as much in a conference call last week: “You've got to have history for analytics...the fact of the matter is there [isn't history] for the adjustable-mortgage rate business when you've had 17 jumps in US interest rates.”

The pressure to lend did not only come from within. Even as mortgage-writers lured borrowers with soft terms, they were themselves tempted by the strong appetite of investors for riskier assets. Wall Street banks did a roaring trade packaging bunches of subprime loans into mortgage-backed securities, and selling them on to investors, greedy for yields (see chart).



The art of securitisation, as it is called, adds liquidity to the market and allows risks to be parcelled out to those most eager to bear them. Over the past few years, it has also freed up cash for more lending and earned banks pots of money. But it may have made a wobbly subprime market even wobblier. Banks are traditionally supposed to know a bit about the borrowers on their books. But in many cases, their loans did not stay on their books long enough for them to care. Mortgages were written for a fee, sold to investment banks for a fee, then packaged and floated for another fee. At each link in the chain, the fees mattered more than the quality of the loans, which could always be passed on. “This was classic market failure,” says Anthony Sanders, a mortgage expert at Ohio State University's Fisher College of Business. “The private sector wanted fees and got them, and they did not much care what happened afterwards.”

Some banks do get caught holding the live grenade. FDIC reckons that depository institutions hold $3 trillion of mortgages. Much of this is higher-quality stuff, but not all. And even banks eager to securitise their loans sometimes retain the “residual”—the most risky slice where losses hit first. CreditSights, a research firm, notes that Bear Stearns holds about $6.8 billion in residuals, although only a fraction is below investment grade. Banks that write mortgages are also contractually obliged to buy back securitised loans if their underwriting is shown to be shoddy or if the loans sour too quickly. That is what felled ResMAE and is hurting Accredited Home Lenders Holding, a San Diego lender.

Burnt palms
Diversified banks will not meet the same fate. Many big ones, notes Howard Mason of Sanford Bernstein, a research outfit, were careful not to mix risky products with risky borrowers. Wells Fargo, for instance, sells most of its alternative mortgages to “prime” customers. Citigroup sells to subprime borrowers but does not offer alternative mortgages. However, the unregulated non-bank mortgage lenders, like New Century, could suffer.

Should loan losses climb, investors in mortgage-backed securities will also get burnt, especially those holding the riskier, higher-yielding bonds. Financial engineers worked their mysterious magic with these securities, turning the junkiest mortgages into high-grade, sometimes AAA-rated, securities. They could do this only with the blessing of credit-ratings agencies, which made a profitable business out of rating these securities. But critics say the agencies got complacent, and doubt the pooled loans were sufficiently diverse, or sliced up with sufficient art truly to have dispersed risk. One possible blind spot is that the dodgiest mortgages all behave similarly in times of stress. Another is that it is hard to avoid heavy exposure to mortgages from California, the biggest market in America, where alternative products were popular.

No one quite knows in whose hands these little bombs will ultimately explode. The hope is that the risks are widely and thinly spread. The fear is that they all sit in the lap of a few big hedge funds. But the real casualties may be homeowners, who often took out risky loans they could barely afford or did not understand. The FDIC has already tightened rules on underwriting negative-amortisation loans, and the Senate has begun to hold hearings on predatory mortgage lending. With Democrats now in charge of Congress, there is a fair chance the politicians will act. The Eliot Spitzer of the housing downturn may be about to start his charge.
 

Miss Marple

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Marai dijo:
Banks that write mortgages are also contractually obliged to buy back securitised loans if their underwriting is shown to be shoddy or if the loans sour too quickly.
Se avecinan buenos tiempos para los abogados...:D
 

Marai

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Miss Marple dijo:
Se avecinan buenos tiempos para los abogados...:D
A río revuelto... ellos ganan Miss Marple.

Pero visto lo visto y teniendo en cuenta que aquí las titulizaciones hipotecarias están respaldadas por el estado...¿No debería el Banco de España llamar a bancos y cajas a filas para examinar con lupa las hipotecas que están concediendo y evaluar riesgos?
 

MNSV

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Interesante artículo sobre los prestamos subprime y formas exóticas y las críticas de los consumidores de estas modalidades.

http://www.washingtonpost.com/wp-dy...01/13/AR2007011300029_pf.html?ref=patrick.net

Dentro de las Subprime Loans estan los NINA Loans (NINA=No incomes, No assets). :eek:

Sobre las titulaziones hipotecarias de créditos privados, no están avalados por el Estado, sino es a cuenta y riesgo del inversor.

El sistema funciona así, la entidad de crédito a la hora de conceder un préstamo hipotecario se preocupa sólo formalmente que se siguen las reglas de buen criterio del Banco de España (80% del valor del inmueble...... y los ingresos declarados por el hipotecado) sobre tasación de un tercero y documentación aportada. La entidad de calificación del título se ampara en esas formalidades sin investigar nada y en la solvencia de la entidad de crédito. Nadie investiga nada y cuando falla el crédito, la entidad de calificación y la entidad de crédito se amparan en los documentos formales presentados ( :( ) si hipotéticamente el inversor reclama.
 
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MNSV

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Ahora las preguntas del millón:

¿Por qué las entidades de crédito el año pasado hicieron la emisión en titulos hipotecarios más grande de seu historia, de 308.471 millones de euros cuando hace diez años apenas llegó a 2.500 millones?

¿Por qué Bancaja ha lanzado a primero de mes por un valor de 2.600 millones de euros la mayor emisión de titulización realizada en España hasta la fecha y una de las mayores de Europa?

Respuestas: !!!!!A pasar la patata caliente!!!

:D
 

Miss Marple

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St Mary Mead
Aunque no sea "pasar la patata" directamente (al no ser titulización), tambien es interesante que CAM emitiera a finales de enero 2.000 millones de dolares de bonos en EEUU con spreads de +5 puntos (1.000 millones a 2 años) y +15 puntos (1.000 millones a 3 años) sobre USD libor 3 meses. ¿A qué descuento estarán el año que viene?

La Caixa emitió 1.200 millones de dolares en deuda flotante en EEUU la semana pasada, a spreads similarmente bajos. Para ambas cajas, estas eran sus primeras emisiones de bonos yankees. Están aprovechando el último tirón para sacar todo lo que se pueda en nuevos mercados antes de que se cierre el grifo.

 
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Vlasov

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Desde la ignorancia solo me atrevo a comentar que no suena nada bien .
Felicidades por el hilo.
 

Miss Marple

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El otro día leí un articulo (que desgraciadamente ahora no consigo encontrar) en que se discutía el poder real de los bancos centrales para controlar la inflación y los tipos de cambio. Mencionaba que la última reunión del G7 mandó un mensaje sobre el tipo de cambio del yen y la conveniencia de empezar a deshacer posiciones en el carry trade de un modo ordenado, y que los mercados se habían pasado el mensaje por el arco de triunfo, aparentemente (según el articulo) creyendo que los bancos centrales no se atreverán a subir los tipos del yen por temor a la crisis financiera que eso causaría.

Hoy me encuentro que en BBC Newsnight (un programa de análisis de noticias diario de la BBC) van a hablar del carry trade y las posibles consecuencias para la economía global de que se vea deshecho precipitadamente. Cuando estas cosas empiezan a salir en la tele, es hora de preocuparse.
 

DERBY

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Interesante el comentario ayer en Newsnight. Y el banco central mueve ficha:

http://www.elconfidencial.com/economia/noticia.asp?id=8887&edicion=21/02/2007&pass=

El Banco de Japón elevó el miércoles su tipo de interés principal en un cuarto de punto porcentual, al 0,50 por ciento, poniendo más énfasis en las señales de crecimiento de la economía local que en la ausencia de una presión inflacionaria.

Los mercados financieros habían estado divididos en sus opiniones sobre si el Banco mantendría los tipos sin cambios, como muchos políticos esperaban que sucediera, o si tomaría la iniciativa para enfrentarse a los riesgos económicos que genera tener tipos muy bajas durante un tiempo prolongado.

El Banco de Japón votó 8-1 a favor del alza de tipos. El tipo de referencia es ahora el más alto en más de una década.

La postura a favor de elevar los tipos se había fortalecido la semana pasada con datos que mostraron que la economía está creciendo más rápido que lo esperado, aunque el consumo y las presiones inflacionarias permanecen contenidos.
 
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