LA BURBUJA INMOBILIARIA. El estudio de un forero.

Rick Deckard

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Hace 3 años que sigo este foro. En este tiempo he ido recopilando datos sobre las causas de la burbuja inmobiliaria y por lo tanto sobre los factores que influyen en el mercado de la vivienda.

Con el tema del final de las desgravaciones y del fin de la prorroga de las cuentas vivienda cada vez son mas los amigos, compañeros y conocidos q se están comprando un piso o se lo plantean muy seriamente. También cada vez mas personas entran en el foro preguntando q hacer.

Así q he juntado esos factores en un “estudio” de la situación q todos los q no tenemos ni idea de economía podamos entender.

No intento convencer a nadie de que no compre, simplemente intento que al menos tomen la decisión con la mayor información posible al respecto y no en base a lo q dicen por la tele.

Como es un poco largo (aunq se lee muy rápido ya q hay muchos gráficos y tal :p) os dejo un resumen de los resultados. En el “estudio” están todos los enlaces de los que se obtienen estos resultados:


RESUMEN DE RESULTADOS:

- Entre 1985 y 2007 la vivienda se revalorizó un 279% real (una vez descontada la inflación) aunque hay fuentes que cifran este aumento del precio en mas de un 300%.

- En la gran mayoría de burbujas inmobiliarias de los últimos 40 años los precios de las viviendas han vuelto a niveles de antes de la burbuja. En casi todos los casos el tiempo que ha tardado en subir el precio de las viviendas ha sido muy parecido al tiempo que han tardado en caer los precios. De todos los casos que veremos en este estudio España ha tenido la mayor burbuja inmobiliaria.

- En la crisis de 1990 el mejor momento para comprar una vivienda fue 6 años después de que empezara la crisis. En aquella ocasión la vivienda subió de precio durante 5 años y se depreció durante 6 restándole el IPC. La burbuja actual ha crecido durante unos 9 años.

- En España hay mas de 4 millones de viviendas vacías. La oferta de viviendas en España se aproxima a los dos millones. Las viviendas por terminar de construir ascienden a otro millón mas.

- El stock de vivienda con los precios actuales y la situación económica actual simplemente no puede absorberse.

- La generación del Baby-Boom termino en 1977. Los que nacieron aquel año tienen en 2010 entre 32 y 33 años. Entre 1978 y 1995 la natalidad ha ido descendiendo hasta caer en mas de un 50%.

- Entre 1998 y 2008 la población extranjera en España ha aumentado mas de un 800%, casi 5 millones de personas mas en 10 años.

- Actualmente el INE estima que la población total en España crecerá en 1 millón de personas los próximos 10 años.

- Entre 1991 y el año 2000 se crearon una media de 130.000 hogares al año en España. Entre 2001 y 2008 se crearon una media de 470.000 hogares al año. Los hogares creados en 2009 han sido 225.600 y en los seis primeros meses de 2010 se han creado en total solamente 6.300 hogares, siendo el primer trimestre de 2010 la primera vez desde que se tienen datos que el número de hogares ha llegado a disminuir.

- En el año 2000 España era el país de la UE con mas viviendas por hogar y el segundo país de la UE con mas viviendas por habitante. Actualmente España es uno de los países con mas viviendas por numero de hogares del mundo.

- En el año 2007 con el salario medio en España se necesitaban mas de 11 años de sueldo integro para comprar una vivienda media y según la OCDE España tenía las viviendas mas caras del mundo desarrollado.

- Los tipos de interés y las políticas son dos de los factores que mas influyen en la creación de las burbujas inmobiliarias. Aunque actualmente el tipo de interés es el mas bajo que ha habido nunca y el gobierno ha amenazado con quitar las desgravaciones por hipoteca, las compraventas de viviendas se encuentran en mínimos históricos, al igual que la construcción de viviendas, el consumo de cemento o el numero de hipotecas constituidas.

- La inflación también se encuentra en mínimos históricos, de hecho en 2009 fue la primera vez que entramos en deflación en España. Al no poder devaluar la moneda des de varios sectores se ha advertido a España que la única manera de recuperar competitividad es rebajar los sueldos y los precios.

- La rentabilidad del alquiler en España es una de las mas bajas del mundo 3,7% sin incluir impuestos y otros gastos. La media actual PER de España se encuentra en 27 años cuando lo normal son 19 y se podría considerar una buena inversión cuando baja de 15 años.

- El precio del suelo ha crecido entre un 700% y un 900% durante la última burbuja.

- Los costes de construcción de una vivienda han aumentado como el IPC. Construir una vivienda cuesta aproximadamente 600 €/m2. Contando el precio del suelo, el beneficio del promotor y los impuestos, en una población cercana a Barcelona capital el precio total del metro cuadrado cuesta aproximadamente 1.351 €/m2. El precio medio de las viviendas de segunda mano en el mismo municipio es de 2.538 €/m2.

- España es uno de los países del mundo con mas paro. La tasa de paro de los menores de 24 años llega casi al 50% y el porcentaje de contratos temporales de estos jóvenes es del 55%.

- Durante los últimos 35 años España no ha creado empleo hasta que no ha tenido un crecimiento del PIB de un 2,57% de media. Las previsiones mas optimistas (las del Gobierno) no creen que se supere esa tasa de crecimiento hasta el 2013.

- España es uno de los países mas endeudados del mundo. Su deuda total alcanza aproximadamente el 400% del PIB y su deuda neta el 100%. A pesar de la crisis y los ajustes que han habido esta deuda no se reduce sino que seguimos endeudándonos cada vez mas.

- Los créditos concedidos a la industria inmobiliaria superaban a mediados del 2008 los 470.000 millones de euros. Dos años después en plena crisis y con la construcción casi paralizada esta cifra no se ha llegado a reducir ni en un 5%.

- La calificación de la deuda de España ha perdido la máxima nota en dos de las tres principales agencias de rating. Los seguros por riesgo de impago (CDS) y el diferencial del bono español a 10 años con el alemán (spread) se han situado en 2010 en máximos históricos des de la creación del euro.

- La inversión en inmuebles ha caído casi un 50%, pero es que las acciones de la gran mayoría de las empresas constructoras que cotizan en bolsa han perdido casi todo su valor.

- Aunque los tipos de interés bajos sean unos de los principales causantes de las burbujas inmobiliarias, la responsabilidad última de que se especule con la vivienda, de que se favorezca la compra antes que el alquiler, o de que el endeudamiento crezca sin control, es de la legislación y las políticas que se han seguido durante estos últimos 25 años.

- La gran mayoría de democracias utilizan métodos de elección directa como los sistemas de mayorías o las listas abiertas. Estos sistemas hacen que los políticos dependan de sus votantes y no de las direcciones de los partidos, ayudando muchísimo al control por parte de los ciudadanos de la legislación y las políticas. Aunque estos sistemas no hubiesen impedido la burbuja inmobiliaria habrían ayudado a limitarla. La elección directa unida a una división de poderes real y efectiva en nuestro país seria un primer paso para evitar fenómenos como la burbuja inmobiliaria y para avanzar hacia una sociedad mucho más democrática, justa y libre.
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A quien le interese le dejo un enlace con el documento completo en PDF. Durante los próximos días (y semanas :p) iré posteandolo bastante resumido en este hilo por si queréis debatir sobre los resultados.

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(Editado 16/05/2011) Dejo la ultima versión donde he incluido los datos que he encontrado acerca de la reducción de las tributaciones de las plusvalias inmobiliarias. Esta vez lo dejo en enlace directo que supongo es más cómodo que el megaupload :p

http://listasabiertas.info/LA%20BURBUJA%20INMOBILIARIA-Enero-2011.pdf

Como me habían pedido dejo también una actualización de algunos datos y del cuadro final de indicadores a Mayo de 2011:
http://listasabiertas.info/Actualizacion_mayo.pdf

Saludos.
 
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Rick Deckard

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1.- ¿HA EXISTIDO LA BURBUJA INMOBILIARIA?

Hay personas que siempre negaron que en España hubiera una burbuja inmobiliaria. ¿Cómo podíamos saber si la había o no?

Una burbuja económica o especulativa se presenta cuando EL PRECIO de un producto aumenta muy por encima de su VALOR REAL.

Primero veamos cual es el precio de la vivienda en España según varias fuentes y después buscaremos el valor real de la vivienda:

Sociedad de Tasación:
(Fuente: http://web.st-tasacion.es/html/menu6.php )


* Junio 2010: 2.537 €/m2

Ministerio de Vivienda:
(Fuente: http://www.mviv.es/es/index.php?option=com_content&task=view&id=672&Itemid=414)



Fotocasa:
(Fuente: http://www.fotocasa.es/indice-inmobiliario__fotocasa.aspx )



Otras fuentes para ver la evolución del precio de la vivienda
(Fuente: http://casas.facilisimo.com/preciometro/ )
(Fuente: http://www.idealista.com/pagina/informacion )

Vemos que los datos varían mucho según la fuente que cojamos. Como lo q nos interesa es la variación del precio (similar en todas) cogeremos los datos de la Sociedad de Tasación q son los mas antiguos:



Una vez tenemos el “precio” vamos a buscar el valor “real”. Aunque mas adelante veremos el precio final de construir una vivienda ahora vamos a contrastar las subidas del precio de la vivienda con las subidas de precios de los otros productos y de los sueldos:

Variación del IPC según el INE (Instituto Nacional de Estadística):
(Fuente: http://www.ine.es/varipc/index.do )




En el siguiente grafico veremos el precio de la vivienda en €/m2 según la sociedad de tasación (Línea Marrón) y el precio teórico si des de 1985 la vivienda se hubiera revalorizado al nivel del IPC (Línea Azul) 6



Según el grafico si las subidas del precio de la vivienda se hubiesen ajustado a la del resto de productos de “la cesta de la compra” y por consiguiente al poder adquisitivo de los trabajadores el precio actual de la vivienda no tendría que llegar a 1000 €/m2, exactamente estaría en 826,3 €/m2. ¿Ha existido burbuja inmobiliaria? ¿Existe todavía?



2.- ¿HA EXISTIDO UNA BURBUJA O DOS?

Debido esto algunos en el foro sostienen que la burbuja inmobiliaria empezó en 1985. Yo tb lo creo así pero des de mi punto de vista la situación en 1985 era demasiado diferente a la actual (tipos de interés, peseta, ley Boyer). Esa situación no volverá por lo q creo que lo correcto seria tomar como referencia los precios de 1996-1998.

CAUSAS DE LAS BURBUJAS

Especulación, pactar los precios, factores psicológicos y sociales, leyes favorables, etc. Las causas de las burbujas económicas siguen siendo un desafió para la teoría económica. Se ha demostrado que algunas burbujas aparecen incluso cuando no hay especulación o confianza en el mercado.

CARACTERISTICAS

- No siempre se cumple la ley de la oferta y la demanda.
- Suelen tener diversas etapas identificables (en el siguiente grafico se muestran 4)
(Fuente: http://people.hofstra.edu/Jean-paul_Rodrigue/jpr_blogs.html#Bubbles )



DIFERENCIAS ENTRE BURBUJA BURSATIL Y BURBUJA INMOBILIARIA

Las burbujas financieras son un fenómeno bursátil. Des de mi punto de vista no se pueden trasladar al 100% las teorías de las burbujas financieras a la economía real. Si vemos la evolución de las burbujas inmobiliarias de los últimos 40 años en diversos países, vemos q no hay bull-trap ni historias parecidas sino diversos “escalones” en las caídas q se prolongan prácticamente el mismo tiempo q la burbuja tardó en subir.
(Fuente: http://www.federalreserve.gov/pubs/ifdp/2005/841/ifdp841.pdf )





Los gráficos dan el valor 100 al precio que tenia la vivienda en 1985. Como hemos visto antes este fue el año en el que se inicio la primera escalada del precio de la vivienda en España. A causa de esto el grafico español es el único que necesita llegar a un valor de 375 para poder mostrar toda la subida de los precios, cuando la mayoría de valores acaban en 200.


4.- LAS VIVIENDAS TERMINADAS Y LA COMPRAVENTA DE VIVIENDAS NUEVAS

Como en el caso del precio tenemos diversas fuentes para determinar el número de viviendas nuevas terminadas durante los últimos años:
(Fuente INE: http://www.ine.es/jaxi/menu.do?type=pcaxis&path=/t38/bme2/t07/a081&file=pcaxis&L=0&divi=&his )
(Fuente: M. de Vivienda: http://www.mviv.es/es/index.php?option=com_content&task=view&id=687&Itemid=430 )
(Fuente: Sociedad de Tasación: http://web.st-tasacion.es/html/menu6.php )

Nuevamente utilizaremos los datos de viviendas terminadas de la Sociedad de Tasación ya que están desde 1985 y son muy parecidos a los dados del INE.



En el siguiente grafico he sobrepuesto la línea de variación del precio de la vivienda al grafico del número de viviendas construidas.



COMPRAVENTA DE VIVIENDAS NUEVAS

Sabiendo las viviendas terminadas y las viviendas nuevas vendidas podemos saber cuantas viviendas se han quedado por vender. El problema de las compraventas es que no hay por ningún sitio datos antiguos. Los datos del INE solo están desde 2007 y los del Ministerio de Vivienda desde 2004. Utilizaremos los datos del Ministerio por ser los mas antiguos.
(Fuente: http://www.mviv.es/es/index.php?option=com_content&task=view&id=470&Itemid=432 )


* Primer trimestre de 2010: 46.290.

Haciendo un grafico con los valores de viviendas construidas y compraventa de viviendas y sobreponiendo la curva del precio de la vivienda obtenemos el siguiente resultado:



Como podemos ver las curvas están totalmente relacionadas y aunque no tengamos datos de las ventas en 1998 es de suponer (lo veremos mas adelante) que hubo un incremento de la demanda sobre esos años que obligo a aumentar la producción de viviendas y que hizo subir los precios.
 
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Rick Deckard

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5.- EL STOCK DE VIVIENDAS

LA OFERTA DE VIVIENDAS NUEVAS Y LAS VIVIENDAS POR TERMINAR

Creo q es imposible encontrar la cifra exacta de viviendas nuevas vacías en España pero podemos aproximarnos bastante y con un margen de error bajo.

Juntando los datos que hemos visto antes obtenemos el siguiente resultado:



Pero para ver la oferta mas reciente de vivienda no basta con las viviendas que no se han vendido ya que hay un importantísimo número de viviendas por terminar.
(Fuente: http://web.st-tasacion.es/html/menu6.php)



Con la misma fuente encontrando las viviendas iniciadas en 2008 y 2009 podemos hacer el siguiente cuadro resumen de la vivienda nueva en España.



Evidentemente q este método para encontrar el stock comporta importantes carencias (no sabemos cuantas viviendas construidas están en alquiler o son de autopromoción al igual q por otra parte tampoco podemos saber cuantas viviendas no se vendieron antes de 2004), así que vamos a comprar nuestros resultados con los que dan algunos de los mayores expertos en vivienda de nuestro país:
(Fuente R. Verges: http://www.ricardoverges.com/pdf/Soluciones.pdf )
(Fuente R. R. Acuña y Asociados: https://www.rracuna.com/faces/Documento.jsp?docName=246 )
(Fuente J. G. Montalvo: http://www.econ.upf.edu/~montalvo/columnas/elpais 291109.pdf )
(Fuente BBVA: http://www.elmundo.es/elmundo/2010/03/22/suvivienda/1269272385.html )



LA OFERTA DE VIVIENDAS DE SEGUNDA MANO

Es muy difícil alcanzar la cifra exacta de la oferta de vivienda nueva pero este problema alcanza su máxima expresión cuando hablamos de vivienda de segunda mano.

La única de las fuentes anteriores que hace una estimación de la oferta de vivienda de segunda mano son R.R. Acuña y Asociados que estima el “Exceso de vivienda usada, rotación y especulativa” en 582.795.
(Fuente R. R. Acuña y Asociados: https://www.rracuna.com/faces/Documento.jsp?docName=246 ) Ultima pagina

Otras fuentes que nos pueden servir para ver la oferta de segunda mano son los portales inmobiliarios. La oferta de viviendas en venta en Fotocasa en agosto de 2010 supera las 360.000 y en alquiler las 125.000. En idealista la oferta de viviendas a la venta supera las 480.000. Aunque algunas viviendas puedan estar simultáneamente a la venta y en alquiler, no es descabellado pensar que en realidad exista una oferta de 582.795 viviendas de segunda mano o mas.




6.- LA VIVIENDA VACIA EN ESPAÑA

Aunque mucha de la vivienda vacía no este en oferta con las leyes adecuadas podría llegar a estarlo.

La única fuente que arroja algo de claridad sobre el total de vivienda vacía es el “Censo de Población y Vivienda” del INE que se elabora cada 10 años (el ultimo es de 2001). A partir de este censo se pueden hacer extrapolaciones y estimaciones del stock total aunque nuevamente no podemos saber la cifra exacta:
(Fuente: http://www.ine.es/censo/es/listatablas.jsp?table=tablas/nacional/NV22.html )



Si sumáramos estos datos con los que hemos visto de viviendas sin vender desde 2004 tendríamos que la cifra total de viviendas vacías supera los 4 millones (sin contar las que no se vendieron en 2002 y 2003). Aunque en esta estimación no habríamos tenido en cuenta si el stock de antes de 2001 se ha podido reducir en estos últimos 8 años, es de suponer que no se habrá reducido mucho si tanta vivienda nueva se quedaba en stock.

Podemos utilizar multitud de métodos para saber la cifra total de vivienda vacía y todos nos aproximaran a los 4 millones sin poder en ningún caso saber la cifra exacta. Así que para hacernos una idea de la monstruosa cifra de viviendas vacías que hay en España vamos a coger la vía “directa” y vamos a comparar el número de viviendas con el número de hogares.

El último dato sobre el total de viviendas en España es de marzo y lo podemos obtener de los “indicadores del mercado de la vivienda” que elabora el BdE (Banco de España):
(Fuente: http://www.bde.es/webbde/es/estadis/infoest/series/si_1_6.csv )
El número de hogares lo extraeremos de la EPA de marzo de 2010:
(Fuente: http://www.ine.es/daco/daco42/daco4211/epa0110.pdf )



Si restamos ambas cifras tenemos el resultado de que en España hay como mínimo 9.723.836 viviendas secundarias y vacías, aunque es muy posible que la cifra real pueda superar los 10.000.000 ya que hay algunas viviendas en España que albergan dos, tres o incluso mas hogares.

Para saber que porcentaje de esas viviendas podrían ser secundarias y que porcentaje estar vacías vamos a ver nuevamente los datos del censo de población y viviendas de 2001:
(Fuente: http://www.ine.es/censo/es/listatablas.jsp?table=tablas/nacional/NV22.html )



Ahora extrapolaremos estos datos a los que hemos obtenido de 2010 sabiendo que en los últimos 40 años los porcentajes que utilizaremos nunca han variado mas de un 5%.
(Fuente: http://www.bde.es/webbde/es/estadis/infoest/si_1_6.pdf )- Pág. 4

Podemos utilizar varias formas para extrapolar estos datos y ver el total de viviendas vacías. Podemos directamente multiplicar el total de viviendas en 2010 por el porcentaje de viviendas vacías en 2001 (14,99%) o podemos repartir los porcentajes de viviendas secundarias y vacías de 2001 (16,25 y 14,99) entre el número de viviendas sin hogar que hemos encontrado antes:


* Estimaciones



7.- ¿HASTA CUANDO DURARA EL STOCK?

Podemos utilizar varios indicadores de la demanda para intentar calcular hasta cuando durará el stock: Compraventas de viviendas, hipotecas constituidas o número de hogares.

LA DURACIÓN BASADA EN LAS COMPRAVENTAS

Este método se usa generalmente par comparar inventarios en EEUU. El problema q tenemos aquí con las compraventas es que no tenemos datos para saber cuantas de esas compraventas son de familias que simplemente han cambiado de vivienda o cuantas de esas compraventas son inversión (todavía pueden haber buenas ofertas en círculos de inversores o en subastas que no se ofrecen al publico en general) y eso sin contar las polémicas sobre si incluyen ejecuciones de deuda o no. De todas maneras vamos a hacer los cálculos para empezar a hacernos una idea de cuanto puede durar el stock sabiendo que la cifra que obtendremos estará infravalorada.

Vamos a utilizar los datos del INE de compraventas que son los más actualizados y así combinamos cuantas más fuentes mejor. Al ser el último (que tengo ahora) hasta Julio de 2010 contaremos las compraventas de viviendas de los siete primeros meses de 2009 y 2010 y a partir de ahí extrapolaremos para hacer una estimación de la demanda de 2010. El resultado es el siguiente:
(Fuente: http://www.ine.es/jaxi/menu.do?type=pcaxis&path=/t38/bme2/t30/p168&file=pcaxis )
(Fuente: http://www.ine.es/daco/daco42/etdp/etdp0710.pdf )


* Estimaciones

Suponiendo que el stock total de vivienda de segunda mano es de 582.795 tardaríamos 2 años y medio en absorber el stock de vivienda usada con la demanda estimada de 2010.

Para la vivienda nueva seguiremos la misma metodología que en la vivienda de segunda mano:
(Fuente: http://www.ine.es/jaxi/menu.do?type=pcaxis&path=/t38/bme2/t30/p168&file=pcaxis )
(Fuente: http://www.ine.es/daco/daco42/etdp/etdp0710.pdf )


* Estimaciones

Utilizando los datos que hemos obtenido nosotros (muy parecido al de los principales expertos del sector), un stock de vivienda nueva de 1.143.670 tardaríamos 5 años en absorberlo con la demanda estimada de 2010.

Si contáramos que cada año se pueden construir entre 60.000 y 100.000 viviendas más (niveles actuales), habría que sumar de un año y medio a tres a los resultados, es decir, en total tardaríamos de 8 a 10 años en absorber el stock

Pero aún nos faltarían muchas variables por introducir (viviendas por terminar, embargos a particulares que no ocupan una nueva vivienda, aumento de las compraventas en 2010 por la amenaza de quitar las desgravaciones, etc.), por lo que en realidad el tiempo para absorber el stock podría ser incluso el doble.

LA DURACIÓN DEL STOCK BASADA EN LA CREACIÓN DE LOS HOGARES

Para mi la mejor forma de ver hasta cuando durara el stock de viviendas es fijándonos en la creación de hogares. Pero al ser este uno de los factores que más influyen en la demanda lo veremos con más detenimiento en el próximo bloque. Solo adelantar que con el ritmo de creación de hogares de los 6 primeros meses de 2010 tardaríamos más de 100 años en absorber el stock que hemos visto (si 100 años no me he equivocado). Pero curiosidades aparte (teniendo en cuenta 2010 como un caso "excepcional") cuando hagamos estimaciones sobre el ritmo de creación de hogares que podemos esperar los próximos años, si aplicamos el stock a esas previsiones, nuevamente obtendríamos un resultado de unos 20 años para absorberlo sin contar las viviendas por terminar y demás.

CONCLUSIÓN

Como no se pueden hacer pronósticos a 10 o 20 años la principal conclusión de este capitulo es que con la situación económica actual el stock de vivienda en España simplemente no se puede absorber. Esto también lo podemos comprobar si nos fijamos en la evolución de la oferta de vivienda de segunda mano en los portales inmobiliarios:
(Fuente: http://www.burbuja.info/inmobiliari...iento-de-stock-de-viviendas-de-idealista.html )
(Fuente: http://www.burbuja.info/inmobiliari...to-de-stock-de-viviendas-de-idealista-ii.html )
(Fuente: http://www.burbuja.info/inmobiliari...687-seguimiento-de-stock-en-alquiler-com.html )
Podemos ver como 3 años después de explotar la burbuja la oferta de viviendas no para de aumentar. Por supuesto que habrán zonas puntuales donde la oferta será muy baja y la demanda muy alta pero en general no será así.

Nadie puede asegurar que el stock de vivienda durara hasta 2016 o 2025, el stock durará más o menos principalmente en función de los precios de las viviendas y de la situación económica pero también (en menor medida) de muchos otros factores que veremos en los siguientes bloques. Es decir, para saber realmente lo que va a pasar con el stock y en general con el mercado de la vivienda tendremos que analizar lo que más influye en ellos: la demanda.


8.- ALGUNAS PREVISIONES

Antes de empezar con la demanda vamos a ver algunos datos que nos servirán más adelante y con los que podremos hacer algunas previsiones. Hasta ahora hemos visto los precios de la vivienda nominales. Ahora vamos a ver la variación de los precios reales de la vivienda comparándolo con el IPC y utilizando los datos que hemos obtenido en el primer capitulo.





Ahora compararemos este grafico con los de viviendas terminadas, compraventas y precio nominal:



En este último grafico podemos ver como las dos grandes caídas en la variación del precio respecto al IPC adelantan con sorprendente exactitud el pinchazo de las dos burbujas. En 1987 la variación del precio/IPC empieza un ciclo bajista muy fuerte y tres años más tarde entre 1990 y 1991 la oferta desciende y el precio nominal también aunque muy ligeramente ya que hay que tener muy en cuenta los importantes cambios legislativos (Decreto Boyer y demás) y la devaluación de moneda que hubo. En 2004 podemos ver que empieza otra fuerte caída en la variación del precio respecto al IPC y nuevamente tres años más tarde entre 2007 y 2008 la oferta y el precio nominal descienden.

Ahora vamos a utilizar el precio real para ver cuando seria el mejor momento para comprar una vivienda. Para ello cogeremos el precio de la vivienda en 1985 y le aplicaremos los porcentajes que hemos obtenido antes de “variación en % del precio de la vivienda restándole el IPC.





Con estos datos podemos afirmar dos cosas:

La primera es que el precio real de la vivienda en la primera burbuja inmobiliaria aumento en un 118,7 % y en la segunda un 113,2%. Cada uno debe opinar por si mismo si la extrema coincidencia entre las dos cifras es fruto de la casualidad o no. Lo que esta claro es que entre 1985 y 2007 la vivienda se revalorizó un 231.9 % real aunque mas adelante veremos fuentes q cifran este incremento real en mas de un 300%.

La segunda es que el mejor momento para comprar una vivienda después de la primera burbuja que duró 5 años (y que tuvo un pequeño pinchazo) fue seis años después en 1996. Ya hemos visto al principio que la mayoría de burbujas inmobiliarias tardan aproximadamente el mismo tiempo en crecer que en desinflarse, datos que casan con los obtenidos aquí. Así que si tomamos como buena la similitud de las dos burbujas (1985-1990 y 1998-2007), las dos crisis (1990 y 2007) y la situación legal y política de España, podríamos decir que el mejor año para comprar vivienda tendría que ser aproximadamente el doble que en la anterior crisis ya que el precio de la vivienda no creció durante 5 sino durante 9 años. Es decir que el mejor momento para comprar vivienda tendría que ser unos 11 años después de la explosión de la burbuja, o sea, en 2018. Pero ¿Son similares las dos burbujas, las dos crisis o la situación política y legal de España es parecida a la de 1990?

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Ufff... bueno y esto es todo por ahora a ver si durante esta semana me da tiempo de postear la parte de la demanda. Os recuerdo q en el enlace del principio tenéis el documento completo en PDF (esto solo son las 30 primeras paginas :p) explicado para los q no tienen ni idea de economía (como yo vamos) donde podéis ver las definiciones de todos los conceptos que se utilizan aquí (precio nominal, IPC, inflación, etc.).

Un saludo.
 
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stiff upper lip

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Excelente resumen, muy bueno para mandar por mail a nuncabajistas recalcitrantes y a neófitos en este asunto.


Solo un detalle, no puedes hablar de dos burbujas inmobiliarias porque la que empezó en 1986 es la única que ha habido. Sería más correcto si hablases de dos fases. Tu gráfico general de una burbuja especulativa lo dice.
 
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terraenxebre

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- Aunque los tipos de interés bajos sean unos de los principales causantes de las burbujas inmobiliarias, la responsabilidad última de que se especule con la vivienda, de que se favorezca la compra antes que el alquiler, o de que el endeudamiento crezca sin control, es de las políticas que se han seguido durante estos últimos 25 años.
Yo diría más bien, las políticas que se han seguido alrededor de los años 2000 ( por no haber vigilado precios en la entrada del euro) y las políticas desde el 2004-2008 que han permitido inflar una burbuja en el precio de escándalo y no en base a la demanda real ( con poner límite de 15-20 años de hipoteca y gravar la segunda vivienda se hubiese arreglado el asunto)
 

Rick Deckard

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Excelente resumen, muy bueno para mandar por mail a nuncabajistas recalcitrantes y a neófitos en este asunto.


Solo un detalle, no puedes hablar de dos burbujas inmobiliarias porque la que empezó en 1986 es la única que ha habido. Sería más correcto si hablases de dos fases. Tu gráfico general de una burbuja especulativa lo dice.
Tienes toda la razón. Lo q pasa es q hablar de la burbuja inmobiliaria desde 1985 y de q ha tenido 2 fases podria hacer pensar a mucha gente q los precios pueden volver a niveles de 1985 y yo pienso q los cambios q han habido (la ley boyer, la ley del suelo en 1990, como estaba el interés por aquella época etc.) impedirán q los precios vuelvan a ese nivel.

Por eso me gusta mas hablar de dos burbujas inmobiliarias, para q la gente diferencie claramente nuestra situación economica y legal actual de la de 1985 y no se piense q volveremos a precios de aquella epoca quitando la inflación.

Aunque puedo estar equivocado y si q volveremos :confused:
 

Rick Deckard

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Yo diría más bien, las políticas que se han seguido alrededor de los años 2000 ( por no haber vigilado precios en la entrada del euro) y las políticas desde el 2004-2008 que han permitido inflar una burbuja en el precio de escándalo y no en base a la demanda real ( con poner límite de 15-20 años de hipoteca y gravar la segunda vivienda se hubiese arreglado el asunto)
Si principalmente las políticas de los últimos 10 años son las q nos han llevado a dnd estamos. Lo q pasa es q soy un amante de las teorías de PPCC :p

Ademas me ha parecido interesante mostrar como creció la burbuja en 1985 con los cambios legislativos q hubieron aunq ha día de hoy quizás no tengan mucha incidencia.

En todo caso lo q quería dejar claro es, como bien dices, q la burbuja ha sido posible gracias a q los políticos q no limitaron el nivel de endeudamiento o no impidieron la especulación de un bien básico reconocido por la constitución.
 

Rick Deckard

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La burbuja inmobiliaria

93 paginas de informe

Estás enfermo.

:D
:XX::XX::XX: Si pero en los dos primeros posts tienes ya resumido hasta la pagina 30. :p

Igualmente 93 paginas no son tantas si tienes en cuenta q en base a ellas voy a tomar la decisión de cuando gastarme el sueldo de un monton de años.

Si los pepitos se hubiesen informado la mitad quizas no estariamos dnd estamos :D
 

CajaMandril

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Muy currado si señor, como los post de hace años. Le he echado un vistazo por encima y no he visto que se haga ninguna referencia a la pirámide demográfica invertida, que aumentara el stock de viviendas y reducirá la demanda, dado que algunos podrán heredar directamente. Yo mismo tengo alguna papeleta en este sentido.
 

vayafuturo

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Bravo!!!

Espero que no decaiga tu hilo entre las multiples chorradas que postean
 

Arte

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¿Alguien podría poner otro mirror? Tengo un ****** en el curro con la misma IP bajando pelis del megaupload y no hay manera. Gracias.
 

Niquelado

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Enhorabuena!! Absolutamente magnífico... e inquietante.
Se necesitan varios días para digerirlo, más si cabe por el contenido que por el número de páginas.
Muchas gracias por el curro.

Realmente demoledor e imprescindible.

Hilo directo a hilos míticos y
YA!!
 
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