La verdad es que Vonovia tiene un PER de 8, Hamborner es 14 (comparable a muchas empresas normales), y VICI 18 que tampoco es para morir.
Pero abres un coco que llevo tiempo queriendo explicar incluso en mi hilo de dividendos, y es que las REITs las tienes que mirar de forma muy diferente a otras inversiones. Y una parte que debes saber distinguir es el PER.
Con las REITs, el gobierno te permite meter la depreciación de las propiedades que tengas en la valuación de la empresa. En una empresa normal puedes meter la depreciación de las propiedades que tengas a los años que se calcule que va a aguantar el edificio (por ejemplo, una fábrica de 10 millones a 40 años sería una depreciación de 250k por año). En papel esto es una "perdida" de valor de la empresa, pero en realidad no supone ningún gasto. O si lo quieres mas fácil: Tu casa pierde valor cada año, pero ese hecho no te cuesta dinero, no pagas por el hecho de que tu casa valga menos cada años.
Como un REIT (REAL ESTATE investment trust) suele estar lleno de..."real estate", esa depreciación le afecta bastante mas. Por ejemplo, vamos a suponer que un REIT genera un gasto de 10 millones en Operating expenses (osea, gasto real como son salarios, seguros, viajes de trabajo, impuestos, etc...), y le entran 100 millones de alquiler de sus propiedades peeeeeeeero la depreciación de éstas supone 50 millones al año.
En realidad la empresa ha generado 90 millones (100 de alquileres - 10 de gastos) pero en papel apareceran unos beneficios (earnings) de 40 millones (100 - 10 - 50), algo muy inferior a la realidad.
Y ésto hace que su PER (Price to Earnings, osea, el valor de una acción en el mercado relativo a lo que la empresa genera por cada accion, o "EPS=Earnings Per Share") se dispare, pues "en papel" ganan menos que en realidad.
En resumen: El PER NO SIRVE PARA NADA CON REITS.
La siguiente pregunta la anticipo.
"Pero entonces, feministo plum votapodemos pelomorado, ¿qué shishi miramos?"
Mi respuesta: "Como le dije a tu progenitora cuando le tiré al suelo los 5 euros, tiene que mirar primero el FFO, o Funds from Operations, o si lo prefieres "Sales of properties - (Net Income + Depretiation expense + Amortization)". Osea, todos los beneficios que una empresa consigue hacer.
Como ejemplo, aqui dejo una nota de prensa de Hamborner REIT:
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HAMBORNER REIT AG: Stable business performance in first quarter of 2022
- Rental income of €20.8 million (-4.4%)
- FFO declines to €11.0 million (-13.0%)
- Net asset value (NAV) per share of €12.23 (+1.0%)
- Successful pogre in portfolio expansion
- Strong letting performance and consistently low vacancy rate
Aqui tenemos que Hamborner no lo ha hecho demasiado bien, y ésto se refleja en su precio por acción.
Otras cosas que debes ver antes de comprar una REIT:
- Gearing ratio: Debt/equity, incluyendo el dinero que pidan prestado. Cuanto menor sea el porcentaje, mejor. En general cualquier cosa por debajo del 40% ya es buena.
- DPU (Distribution Per Unit): Distributable Income / Shares. Osea, la distribución de lo que ganan entre las acciones que tienen. Si ganan mas, o reducen su número de acciones, o ámbas cosas, pues van bien. Aqui lo que debes ver que es mejoren en el tiempo.
- Interest coverage ratio: Osea, cuantas veces podría (teoréticamente) pagar su deuda. Cuanto mas, mejor. Personalmente empiezo a mirar a partir de 3 (osea, que pueden pagar su deuda tres veces).
- Price to Book ratio (P/B): Es el ratio que se suele mirar mas a menudo. Es el valor de mercado comparado con el valor en libro contable. Cualquier cosa que sea 1 o inferior es buena, pues indica que la "visión" por parte del mercado se ajusta, o "mejora", la realidad. OJO: REITS industriales o de logística casi nunca te van a dar un 1 porque tienen otros gastos asociados que son mas difíciles de cuantificar.
- Distribution Yield: Dividend Payout / market price at point of acquisition. Osea, los dividendos que generan a través de las unidades que han comprado, o si lo prefieres "lo bien que les han ansioso las compras" o "comprar barato y alquilar caro". A partir de 4% estan bien, pero cuanto mas, mejor.
- Dividendos: Teniendo en cuenta que una REIT es un vehículo generador de dividendos, si éstos son demasiado bajos puede indicar que no la manejan bien EXCEPTO cuando veas que tienen un año de compras (lo cual baja sus beneficios temporalmente). A mi me gustan las REITs que todos los años hacen acquisiciones, así que el dividendo es estable y sube en el tiempo, en vez de aquellas que cada x años pegan un bajón, y luego lo recuperan. En principio si el dividendo es inferior al 4%, quizás haya algo que no funciona.
- Shares outstanding: Si bien en general quieres que bajen, en una REIT lo normal es que suban, sobre todo si acquieren algo rellenito y necesitan imprimir acciones para capitalizarse. En otras palabras, al contrario que en otras inversiones, en un REIT no es "tal malo" que incrementen sus acciones.
- Cashflow (¡¡¡CUIDADÍN!!!): Una REIT puede crecer simplemente por comprar mas propiedades, pero ésto no quiere decir que estén bien manejadas. Una buena REIT debe crecer orgánicamente, osea, sacar mas valor a lo que ya tienen. Por cierto, por esta misma regla de tres, una REIT puede tener muchísimo mas valor oculto si sus propiedades valen mas en el tiempo.
Por eso es importante estudiar una REIT desde el punto de vista de las propiedades que tienen y cuánto valen éstas.
Espero no haberme dejado nada, pero es que el mundo REIT es muy especialito.
