Hipotecas: lo que el banco no dice

no vendo ná

Madmaxista
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http://fj2c.blogspot.com/2007/01/hipotecas-lo-que-el-banco-no-dice.html

HIPOTECAS: LO QUE EL BANCO NO DICE
Recogiendo la idea de Grinawey, voy a hacer una saga de "Cosas que debería saber y que nunca le dirán en su banco o caja". Y ¿que mejor principio que la hipoteca, que es el "fregao" más gordo en que nos metemos, y encima nos pilla sin experiencia?

Para empezar, un caso muy típico de los TimoBancos es lo que le hicieron a mi hermano en el Santander: Hablas con ellos, negocias unas condiciones, os ponéis de acuerdo... y en el momento de la firma, delante del notario y del vendedor, te salen con que además tienes que contratar con ellos una serie de productos: que si tarjetas (que por supuesto llevan cuota anual), que si seguros de vida, que si domiciliar todo... incluso le impusieron un seguro de pago de la hipoteca!! Claro, te ves en la disyuntiva de o tragar o irte y posiblemente renunciar al piso (del que ya has pagado a cuenta una pasta)... y según la presión que tenga uno para comprar, y según sea su propio carácter, pues eliges; pero lo normal es pagar y tragar.

Esto se evita si, en el mismo momento en que te dicen que te dan la hipoteca, les pides que te entreguen una OFERTA VINCULANTE. Una oferta vinculante es un papel que obliga al banco, pero no a ti, en el que se detallan todas las condiciones que te pone el banco; y por ley, los bancos están obligados a entregarla siempre... pero tienen la jodida costumbre de no entregarla salvo que la pidas, y a veces hasta de remolonear hasta que les recuerdas que están obligados por ley.

Esto mismo se lo comenté a un compañero de curro que se iba a sacar la hipoteca con el BBVA. Y cuando, ya sobre aviso, se presentó en su sucursal a EXIGIR la oferta vinculante (no fue suficiente con PEDIR), se encontró con que, efectivamente, le querían encasquetar el lote completo... ¡Hasta un plan de pensiones, para un chaval de 28 tacos!! Evidentemente, sin las prisas de la notaría, se negó en redondo y pudo imponer sus condiciones... ¡Con la de bancos que hay adonde ir!! ¡Como para que no negocie el banco!!

En todo caso, incluso después de haber "tragado" con lo que te impongan en la notaría, queda la opción de no renovar al año siguiente, o incluso de reclamar firme y razonadamente; en el caso de mi hermano, consiguió hasta que le devolvieran la parte no consumida del seguro de pago de la hipoteca... así que siempre hay que reclamar, incluso si por las circunstancias se ha tenido que "tragar" previamente. El que hayas firmado una cosa no quiere decir que luego no puedas alegar que ha sido una imposición arbitraria de dudosísima validez... y a los directores de oficina no les gusta que lleves las cosas muy lejos y les venga un toque desde arriba. Eso sí, lo que hay que hacer es ir a hablar a buenas, con buenos argumentos (por escrito) y avisando que llevarás el caso al Defensor del Cliente de la entidad, y si es necesario al Servicio de Reclamaciones del Banco de España... pero nunca ir chillando ni insultando, porque entonces dirán: "para cabezonería, la mía", y por sus cojones no te van a dar la razón ni aunque la tengas.


Luego, otro tipo de "Cosas que debería saber y que nunca le dirán en su banco o caja" es el riesgo que entrañan los préstamos a tipo variable. A nadie le dicen cómo quedaría su cuota mensual con el euribor al 6%... que es más alto de lo normal, pero dentro del rango de lo razonable!! Y tampoco te dicen, normalmente, cuanto puedes llegar a perder con las Hipotecas multidivisa en yenes... aunque en este caso está algo más justificado, pues debería ser el que va a pedir un producto tan complejo quien se informe antes. Pero eso es la teoría, porque desde mi privilegiada posición de blogger que ha tocado el tema, he visto como entraba la gente a estas hipotecas sin tener ni idea ni de los fundamentales del yen, ni de cuanto podían perder, ni de nada... y al fin y al cabo, se supone que el profesional es el del banco, ¿no?


Otras "cosas raras" que he visto entre compañeros, fue uno que contrató la Hipoteca Naranja de ING, y a quien ING le exigió un depósito de 800€ de garantía por los gastos de cancelación de la hipoteca del vendedor... gastos que por supuesto tenía que asumir el vendedor, quien además así lo reconocía y no ponía pegas!! Esto es una irregularidad clara, pero es menos grave, pues los 800€ se los devolvieron un par de meses después y punto... aunque a mí me resultó extrañísimo.


Pero me he dejado para el final a los más cabrones de todos: El Crédito Hipotecario de La Caixa. Te dicen que es una hipoteca que tiene la ventaja adicional de que luego, si lo necesitas, puedes volver a disponer del dinero que ya has ido amortizando... ¡Mentira!!


En primer lugar, en los primeros años casi no se amortiza, se pagan muchos intereses y poquísimo capital. Preguntadle al de La Caixa cuánto podréis disponer al cabo de dos años, y al cabo de cinco años, y veréis lo que quiero decir.


En segundo lugar, al precio que están los pisos, hay que comprar en pareja... y luego, tu pareja no solo no va a querer que tires del crédito, sino que quiere que vayas amortizando y no "juegues" tanto en bolsa.


Pero incluso aunque realmente acabes aprovechando ese crédito adicional... no será al mismo tipo que la hipoteca, sino más caro; vamos, a un precio que puedes conseguir tú mismo el dinero por ahí, sin poner tu piso de garantía.


Pero lo peor de todo es que es una hipoteca - esclavitud. Resulta que existen los préstamos hipotecarios y los créditos hipotecarios, que parecen lo mismo pero no lo son: cambiar un préstamo hipotecario a otra entidad lleva un gasto relativamente pequeño, digamos 1000€-3000€, según sea el préstamo y las condiciones... pero si no es un préstamo, sino un crédito, no te lo puedes llevar a otra entidad: tienes que cancelarlo y abrirte uno nuevo!! Con lo que eso supone pagar unas cuatro veces más de gastos de todo tipo... ése es el coste de poder disponer del capital amortizado a un tipo poco ventajoso!!

Y encima, como te lo venden tan bien, aún suelen aplicarte un diferencial superior al de otras entidades... porque claro, es que nuestro crédito es mejor!!


Bueno, esto es lo que uno debería saber al contratar su hipoteca, pero que el banco no le dirá. Los casos que pongo los conozco de primera mano, pero las entidades mencionadas no son las únicas (ni mucho menos) que juegan sucio, así que atentos sea cual sea la entidad donde se contrate. El único caso que conozco donde el banco no ha jugado sucio es precisamente el mío, que contraté la hipoteca con OficinaDirecta.com en muy buenas condiciones (Euribor + 0.40 con nóminas domiciliadas), y no me hicieron ninguna jugarreta. Si alguien está buscando hipoteca, que lo tenga presente... aunque lo de ING en realidad también es aceptable. Y ya que es una decisión importante, recomendaría también leeros las opiniones de los usuarios en páginas de valoraciones como la de Rankia o Ciao, que os pueden poner sobre aviso de problemas con esa entidad concreta.
 
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Gracias, muy interesante, un aporte estupendo, desconocía alguna de las jugarretas, lo del depósito de 800€ vaya tela.
 

The_Chosen

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Falso:

Caja Madrid es tu amiga.
¿No ves que invierte en obra social? :rolleyes:

PD: Exijo se gaste menos en "obra social" (y publicidad) y que bajen los intereses y las comisiones. Yo tambien pertenezco a la sociedad y quiero mi parte!!! :D

(Es broma, no tengo nada en Caja Madrid)
 

Darok

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Muy bueno

Muy útil la información. Gracias
 

pulpitus

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Muy interesante y a tener en cuenta. Gracias.

Voto Chincheta.
 

maroga

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No son más que mentiras.

No te lo pueden decir en el último momento, cuando está el notario.
El seguro de vida vale 6.000 como mínimo, y el resto también un pico.

Cuando el notario está presente los papeles están preparados con antelación y no te pueden decir todo eso de golpe porque para una economía media supone replantearse los números.

Por lo que tengo entendido, los seguros de vida los están pidiendo mucho, pero no me creo que te lo pidan en el último momento.

¿Un plan de pensiones? Hay ciertas frases que me hacen sospechar que esto es la explicación de alguna viñeta del Jueves.

Ese escrito es producto de un deseo de recalentar el ambiente con falsedades antes de plantearse el problema con seriedad para intentar solucionarlo.
Y no sé hasta qué punto tiene que ver algún trabajador del banco resentido o alguno de Oficinadirecta.com para ganar clientes.

Los bancos son unos chupasangres pero no unos timadores.
 
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KastleRock

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Arkham
Muy bueno el post. Creo que este tema debería estar arriba, como tema Importante y que no caiga en el olvido
:)
 

nemo4

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Te ha faltado el articulo quinto de la ley hipotecaria, que dice que si el bien hipotecado baja más de un 20% del valor de tasación, pueden exigirse avales adicionales o la resolucion del contrato.
 

Ulises 33

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Se me saltan las lagrimas de ver los buenos que son los del banco pastor, vamos, es para darles unos reyes encima.Que guueeeeeeeeeenos que son.
 

Sin_techo

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maroga dijo:
No son más que mentiras.

No te lo pueden decir en el último momento, cuando está el notario.
El seguro de vida vale 6.000 como mínimo, y el resto también un pico.

Cuando el notario está presente los papeles están preparados con antelación y no te pueden decir todo eso de golpe porque para una economía media supone replantearse los números.

Por lo que tengo entendido, los seguros de vida los están pidiendo mucho, pero no me creo que te lo pidan en el último momento.

¿Un plan de pensiones? Hay ciertas frases que me hacen sospechar que esto es la explicación de alguna viñeta del Jueves.

Ese escrito es producto de un deseo de recalentar el ambiente con falsedades antes de plantearse el problema con seriedad para intentar solucionarlo.
Y no sé hasta qué punto tiene que ver algún trabajador del banco resentido o alguno de Oficinadirecta.com para ganar clientes.

Los bancos son unos chupasangres pero no unos timadores.
Maroga, evidentemente no te lo puedo demostrar pero he oido casos de ese tipo mas de una vez:

Dices que cuando llegas ante el notario los papeles están preparados con antelación y no te lo pueden decir en ese momento... Vale, pero si no tienes una oferta vinculante como dice "no vendo ná" (con muy buen criterio) que deberías pedir perfectamente el banco te puede haber metido en el contrato claúsulas que dicen que vas a contratar la mitad de los productos de la entidad. Y en ese momento ya estás ante el notario (que aunque te eches atrás va a cobrar), le has dado al propietario alguna señal por la vivienda, has pagado la tasación, la comisión de estudio de la hipoteca (ya casi ningún banco te la cobra, pero aún existe), nota registral... Mal momento para echarte atrás y al final mucha gente pica. Si, en cambio, tienes tu oferta vinculante en la mano, todo lo que no coincida entre ella y el contrato presentado al notario por el banco es responsabilidad exclusiva del banco. Pero el banco no es tonto y si tienes la oferta vinculante nunca te va a hacer jugarretas, no suelen hacerlas si no saben que tienen la sartén por el mango.

Un saludo.
 

maroga

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Sin_techo dijo:
Maroga, evidentemente no te lo puedo demostrar pero he oido casos de ese tipo mas de una vez:

Dices que cuando llegas ante el notario los papeles están preparados con antelación y no te lo pueden decir en ese momento... Vale, pero si no tienes una oferta vinculante como dice "no vendo ná" (con muy buen criterio) que deberías pedir perfectamente el banco te puede haber metido en el contrato claúsulas que dicen que vas a contratar la mitad de los productos de la entidad. Y en ese momento ya estás ante el notario (que aunque te eches atrás va a cobrar), le has dado al propietario alguna señal por la vivienda, has pagado la tasación, la comisión de estudio de la hipoteca (ya casi ningún banco te la cobra, pero aún existe), nota registral... Mal momento para echarte atrás y al final mucha gente pica. Si, en cambio, tienes tu oferta vinculante en la mano, todo lo que no coincida entre ella y el contrato presentado al notario por el banco es responsabilidad exclusiva del banco. Pero el banco no es tonto y si tienes la oferta vinculante nunca te va a hacer jugarretas, no suelen hacerlas si no saben que tienen la sartén por el mango.

Un saludo.
Es como las leyendas urbanas, todos oyen que ocurre "no sé qué" pero nadie lo ha vivido.
También están los que dicen que lo han vivido para justificar algo o para ganar protagonismo.

Lo que pone ese escrito puede supone un desfase de más de 10.000 euros, y tirando muy abajo. ¿Tú crees que te lo van a decir en el último momento cuando esa cantidad puede ser crítica para la economía de muchas familias?

Pueden haber problemas con la hipoteca, como en todo, pero responden más a falta de información, no preguntar, algún error en informar del banco (somos personas y nos equivocamos), etc... ¿pero a drede un desfase de más de 10.000 euros cuando pude suponer no contratar la hipoteca?

Es como los tipos de interés. ¿Tú crees que el dice que no le afecta la subida de tipos porque firmó la hipoteca antes de la subida preguntó al banco o entendió lo que le explicaron? Te lo diré en una palabra: NO
Cuando reciba la revisión de la hipoteca dirá que le han estafado y empezará a contar historias por todas partes.
 
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RANGER

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Polonia (la del Mediterráneo)
Yo he sido testigo en una firma en el notario de lo siguiente:

- El tipo de interés de la revisón anual estaba muy por encima de lo pactado.

- La comisión de apertura era superior a la pactada.

- La comisión de cancelación parcial era superior a la pactada.

Afortunadamente para él, el comprador se negó a firmar esas condiciones, el director de la caja en cuestión lo justificó diciendo que las condiciones pactadas "eran demasiado buenas" (lo podría haber dicho antes, cuando aprobó la operación, no en la notaría). Finalmente, haciendo algo de teatro, el director de la caja simuló hacer unas "gestiones", y se firmó lo que se había acordado anteriormente. Imagino que alguno habrá picado.
 

Sin_techo

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Como he dicho en el post anterior no te lo puedo demostrar, pero demuéstrame tú que es mentira, es decir, ¿se puede hacer si no tienes oferta vinculante? Evidentemente se puede hacer, algunos bancos lo harán (creo que la minoría) y otros no, pero lo que está claro es que tu única arma para defenderte de esa posibilidad es solicitar la oferta vinculante. Leyenda urbana o no es posible. Quizás que te metan chorrocientos productos adicionales no se da porque el banco tampoco está interesado en que te eches atrás, pero por ejemplo meterte algún seguro o tarjeta en el contrato del cual no te habían hablado es perfectamente posible. No supone un gasto tan alto que el cliente no lo pueda asumir (al menos la mayoría) y con los gastos que ha contraido hasta llegar a la mesa del notario no se va a echar atrás porque le metan un seguro o una tarjeta si estos servicios no ponen la cuota fuera de su alcance. Quizá no sea la práctica mas habitual pero mientras exista la posibilidad creo que debe pedirse SIEMPRE la oferta vinculante. Es la única forma de protegerse.

Por cierto, ¿leyenda urbana? Por ponerte un ejemplo: Lo de pedir dinero en "B" en la venta fraudulenta de VPO´s nadie me lo había demostrado hasta hace poco que lo grabaron con cámara oculta en un reportaje. Hasta ese momento podría haber dicho que era una leyenda urbana ¿no? Sin embargo todo el mundo sabe que es una práctica extendida. O el pasapisero que compra sobre plano y vende antes de la entrega de llaves: Yo no conozco ningún caso en primera persona ¿Por eso no existe? Yo lo he oido "por ahí, pero no lo he vivido". ¿Deja de ser cierto?

Un saludo.
 
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