*Tema mítico* : Es buen momento para comprar

[Quesubaelyuri]

Muchas veces me ronda esta idea últimamente.

La verdad que ahora mismo hay que pensárselo 2 veces. Desde luego si una casa encaja en tu proyecto de vida y te cuadran las cuentas siempre es una buena compra.

Pero en cuanto tengas que forzar la máquina y que te expriman tanto el banco como el vendedor creo que sales perdiendo de todas todas.

 

[khalil]

La verdad que ahora mismo hay que pensárselo 2 veces. Desde luego si una casa encaja en tu proyecto de vida y te cuadran las cuentas siempre es una buena compra.

Pero en cuanto tengas que forzar la máquina y que te expriman tanto el banco como el vendedor creo que sales perdiendo de todas todas.

A mi personalmente tu analisis me parece correcto para hacerlo en el caso de dos escenarios de inversión es decir: comprar hipotecado para alquilar vs renta fija

En caso de ser primera vivienda ni me lo pienso.

Para mi la piramide de maslow es un básico, primero asegurame que tengo 4 paredes donde caerme muerto el dia de mañana y no tener que depender de la jubilación que me quiera dar el gobierno de turno y luego ya juego al monopoli con la renta fija, la varible, el bitcoin y el inmobiliario

 

[Jasa]

Ayer hice una simulación con dos escenarios:

1. Comprar piso 260.000€ pidiendo 180.000€ de hipoteca a 25 años con EVO (mixta) que está al 2,15% TIN.
2. Invertir 100.000€ a un 4% neto de rentabilidad y utilizar ese 4% para pagar el alquiler.

Plazo 10 años.
La diferencia entre la cuota de hipoteca y el alquiler restando esos 4.000€ se invierte todos los años a un 4% neto.

A los 10 años comprando había pagado entre IBI, comunidad, intereses, ITP y gastos de notaría 55.000€ y el piso, si se había revalorizado un 15%, valía solo 39.000€ más.

Total al pasar 10 años tenía:
-180.000€ netos pagando hipoteca (15% revalorización y descontando gastos)
-175.000€ en el caso del alquiler + inversión.

Osea, me salía casi igual alquilar que comprar CON LOS TIPOS ACTUALES. En cuanto se encarezcan un poco más las hipotecas me sale mejor invertir la entrada en renta fija.

Hipotético caso donde siempres ganes un 4% y no te suban el alquiler, la vivienda se rentabilice por un 1.2% anual aproximado y te alquilen una vivienda de 260k por 333 euros. Sin contar obviamente los impuestos a tu rentabilidad

Si no he entendido mal el planteamiento.

 

[TUTUTÚ]

Ayer hice una simulación con dos escenarios:

1. Comprar piso 260.000€ pidiendo 180.000€ de hipoteca a 25 años con EVO (mixta) que está al 2,15% TIN.
2. Invertir 100.000€ a un 4% neto de rentabilidad y utilizar ese 4% para pagar el alquiler.

Plazo 10 años.
La diferencia entre la cuota de hipoteca y el alquiler restando esos 4.000€ se invierte todos los años a un 4% neto.

A los 10 años comprando había pagado entre IBI, comunidad, intereses, ITP y gastos de notaría 55.000€ y el piso, si se había revalorizado un 15%, valía solo 39.000€ más.

Total al pasar 10 años tenía:
-180.000€ netos pagando hipoteca (15% revalorización y descontando gastos)
-175.000€ en el caso del alquiler + inversión.

Osea, me salía casi igual alquilar que comprar CON LOS TIPOS ACTUALES. En cuanto se encarezcan un poco más las hipotecas me sale mejor invertir la entrada en renta fija.

Opino que considerar una rentabilidad del 4% a una inversion, es alto y no considera que puedas perder parte de ese ahorro-capital.

Si me permites, te paso mis numeros:

Tipo de interes de la hipoteca: 3% cubrir una posible subida.
Inflacion: 2%
Alquiler: 4% rentabilidad sobre 260k sin contar ITP aunque se podria.
Rentabilidad inversion: 2.5% - 19% impuestos.

Escenario a 25 años: exige una depreciacion del inmueble del 67% para que compense el alquiler. A largo plazo, es mejor comprar, otra cosa es el momento.

P-CV	TOTAL CUOTAS PAGADAS (con intereses)	TOTAL CUOTAS PENDIENTES (con intereses)	CAPITAL PENDIENTE (sin Intereses)	VALOR FUTURO INMUEBLE año venta
260.000 €	255.436 €	0 €	851 €	86.751 €	alquiler / rentabilidad inv.	86.751 €
entrada	80.000 €		P-CV	-260.000 €		-255.436 €	TOTAL CUOTAS PAGADAS (con intereses)
ITP	28.600 €		entrada			-80.000 €
TOTAL	364.036 €		intereses hasta año venta	-76.287 €	-333.115 €	-851 €	CAPITAL PENDIENTE (sin Intereses)
			ITP	-28.600 €	54.979 €	-28.600 €
REVALORIZACION INMUEBLE:	-4,30%			-278.136 €	-278.136 €	-278.136 €
HIPOTECA INTERES FIJO	3,00%
AÑOS:		25
CUOTA MENSUAL:	851 €				0 €
AÑOS VENTA:		25	INFLACION:	2,00%		-0 €
	REVALORIZACION	-66,63%

Tu escenario a 10 años: logicamente el coste de comprar implica la perdida inmediata deL ITP y el plazo perjudica ya que a corto plazo lo lógico es alquilar un bien y no comprarlo.

P-CV	TOTAL CUOTAS PAGADAS (con intereses)	TOTAL CUOTAS PENDIENTES (con intereses)	CAPITAL PENDIENTE (sin Intereses)	VALOR FUTURO INMUEBLE año venta
260.000 €	102.174 €	153.261 €	124.146 €	243.035 €	alquiler / rentabilidad inv.	243.035 €
entrada	80.000 €		P-CV	-260.000 €		-102.174 €	TOTAL CUOTAS PAGADAS (con intereses)
ITP	28.600 €		entrada			-80.000 €
TOTAL	210.774 €		intereses hasta año venta	-46.321 €	-113.877 €	-124.146 €	CAPITAL PENDIENTE (sin Intereses)
			ITP	-28.600 €	21.992 €	-28.600 €
REVALORIZACION INMUEBLE:	-0,67%			-91.886 €	-91.886 €	-91.886 €
HIPOTECA INTERES FIJO	3,00%
AÑOS:		25
CUOTA MENSUAL:	851 €				0 €
AÑOS VENTA:		10	INFLACION:	2,00%		-0 €
	REVALORIZACION	-6,53%

 

[Alain Sutter]

Interesante discusión, da que pensar...

En nuestro caso, firmamos mañana. Me he mirado mil veces la FEIN (para posibles amortizaciones y penalizaciones), he hecho mil números y vamos a dar el paso. Fuimos la semana pasada al notaría para la sesión informativa. Al final, 2'7% fijo sin bonificaciones, que se convierte en 1'7% si cumplimos con todo (no lo vamos a hacer).

Si miro el cuadro de amortización y el importe total a pagar, me entran todos los males, pero el comprar algo que nos gusta mucho, en una zona donde deseábamos vivir, ha decantado la balanza.
No obstante, el notario nos dijo que hacía tiempo que no veía unas condiciones similares y que la anterior "asesorada" había firmado casi al 5%, eso sí, por una cantidad menor.

Por cierto, en algunos viviendas hemos visto bajadas en nuestra zona, pero en la tipología deseada en la zona/barrio donde compramos, no ha bajado ni un euro.

 

[Jasa]

Interesante discusión, da que pensar...

En nuestro caso, firmamos mañana. Me he mirado mil veces la FEIN (para posibles amortizaciones y penalizaciones), he hecho mil números y vamos a dar el paso. Fuimos la semana pasada al notaría para la sesión informativa. Al final, 2'7% fijo sin bonificaciones, que se convierte en 1'7% si cumplimos con todo (no lo vamos a hacer).

Si miro el cuadro de amortización y el importe total a pagar, me entran todos los males, pero el comprar algo que nos gusta mucho, en una zona donde deseábamos vivir, ha decantado la balanza.
No obstante, el notario nos dijo que hacía tiempo que no veía unas condiciones similares y que la anterior "asesorada" había firmado casi al 5%, eso sí, por una cantidad menor.

Por cierto, en algunos viviendas hemos visto bajadas en nuestra zona, pero en la tipología deseada en la zona/barrio donde compramos, no ha bajado ni un euro.

Pues mucha suerte y enhorabuena, particularmente creo que tenéis muy pero que muy buena hipoteca para los tiempos que corren.

 

[Alain Sutter]

Pues mucha suerte y enhorabuena, particularmente creo que tenéis muy pero que muy buena hipoteca para los tiempos que corren.

Muchas gracias!!! Lo hemos peleado muchísimo y me lo he mirado todo al detalle. No es el mejor momento para comprar ni de lejos, pero si esperamos más, puede ser todavía peor o seguramente no haya oferta a nuestro alcance económico donde buscamos.

 

[Quesubaelyuri]

Opino que considerar una rentabilidad del 4% a una inversion, es alto y no considera que puedas perder parte de ese ahorro-capital.

Si me permites, te paso mis numeros:

Tipo de interes de la hipoteca: 3% cubrir una posible subida.
Inflacion: 2%
Alquiler: 4% rentabilidad sobre 260k sin contar ITP aunque se podria.
Rentabilidad inversion: 2.5% - 19% impuestos.

Escenario a 25 años: exige una depreciacion del inmueble del 67% para que compense el alquiler. A largo plazo, es mejor comprar, otra cosa es el momento.

P-CV	TOTAL CUOTAS PAGADAS (con intereses)	TOTAL CUOTAS PENDIENTES (con intereses)	CAPITAL PENDIENTE (sin Intereses)	VALOR FUTURO INMUEBLE año venta
260.000 €	255.436 €	0 €	851 €	86.751 €	alquiler / rentabilidad inv.	86.751 €
entrada	80.000 €		P-CV	-260.000 €		-255.436 €	TOTAL CUOTAS PAGADAS (con intereses)
ITP	28.600 €		entrada			-80.000 €
TOTAL	364.036 €		intereses hasta año venta	-76.287 €	-333.115 €	-851 €	CAPITAL PENDIENTE (sin Intereses)
			ITP	-28.600 €	54.979 €	-28.600 €
REVALORIZACION INMUEBLE:	-4,30%			-278.136 €	-278.136 €	-278.136 €
HIPOTECA INTERES FIJO	3,00%
AÑOS:		25
CUOTA MENSUAL:	851 €				0 €
AÑOS VENTA:		25	INFLACION:	2,00%		-0 €
	REVALORIZACION	-66,63%

Tu escenario a 10 años: logicamente el coste de comprar implica la perdida inmediata deL ITP y el plazo perjudica ya que a corto plazo lo lógico es alquilar un bien y no comprarlo.

P-CV	TOTAL CUOTAS PAGADAS (con intereses)	TOTAL CUOTAS PENDIENTES (con intereses)	CAPITAL PENDIENTE (sin Intereses)	VALOR FUTURO INMUEBLE año venta
260.000 €	102.174 €	153.261 €	124.146 €	243.035 €	alquiler / rentabilidad inv.	243.035 €
entrada	80.000 €		P-CV	-260.000 €		-102.174 €	TOTAL CUOTAS PAGADAS (con intereses)
ITP	28.600 €		entrada			-80.000 €
TOTAL	210.774 €		intereses hasta año venta	-46.321 €	-113.877 €	-124.146 €	CAPITAL PENDIENTE (sin Intereses)
			ITP	-28.600 €	21.992 €	-28.600 €
REVALORIZACION INMUEBLE:	-0,67%			-91.886 €	-91.886 €	-91.886 €
HIPOTECA INTERES FIJO	3,00%
AÑOS:		25
CUOTA MENSUAL:	851 €				0 €
AÑOS VENTA:		10	INFLACION:	2,00%		-0 €
	REVALORIZACION	-6,53%

Faltan gastos de IBI, comunidad y seguros.

En alquiler no pagas esos gastos pero comprando son necesarios para vivir.

Por otra parte no entiendo muy bien los cálculos que has hecho.

Con el alquiler se parte de descontar los rendimientos de la entrada del gasto de alquiler anual e invertir la diferencia con la cuota hipotecaria.

Esta semana pongo mis cálculos a ver si me da tiempo.

También te digo que he tenido en cuenta compartir vivienda con mi pareja y he valorado solo cómo afecta a mi economía y no a la suya (con otras consideraciones de sus ingresos, como que no paga amortización pero sí intereses del préstamo, mientras que el alquiler pagamos los dos a medias todo)

 

[Jasa]

Faltan gastos de IBI, comunidad y seguros.

En alquiler no pagas esos gastos pero comprando son necesarios para vivir.

Por otra parte no entiendo muy bien los cálculos que has hecho.

Con el alquiler se parte de descontar los rendimientos de la entrada del gasto de alquiler anual e invertir la diferencia con la cuota hipotecaria.

Esta semana pongo mis cálculos a ver si me da tiempo.

También te digo que he tenido en cuenta compartir vivienda con mi pareja y he valorado solo cómo afecta a mi economía y no a la suya (con otras consideraciones de sus ingresos, como que no paga amortización pero sí intereses del préstamo, mientras que el alquiler pagamos los dos a medias todo)

Tus cálculos, corrígeme si me equivoco, te has planteado pagar el alquiler con el 4% anual de 100K, es decir, pagar un alquiler de 333 euros mes? Y lo has comprado con una vivienda de un cuarto de millón, es decir, o no has comparado la misma vivienda o has encontrado un mirlo blanco, si es lo segundo obviamente el alquiler no es mala opción, si es lo primero es la primera trampa (si me dices que son 700 euros, que aún así sería barato, porque es que compartes el alquiler y lo otro lo comprarías sólo también creo que haces trampas en tus cuentas).
Ahí es donde veo lo más rellenito, luego ya el % de beneficios constante en tiempos de tipos altos, la no subida de alquiler (para que nos hagamos una idea están llevándose las manos a la cabeza porque la medida estrella es que solo puedan subir un 2%), pues sinceramente creo que son típicas cuentas que se hacen y todo cuadra hasta que llega la realidad de pagar, como muchas hipotecas. Y con esto quiero dejar una cosa clara, no digo que comprar/alquilar sea mejor opción en tu situación, solo digo que no te hagas trampas a ti mismo, alquilar a largo plazo (cualquier cosa) suele ser peor opción porque sino nadie compraría ni nadie alquilaría sus propiedades, y no me creo que la gente sea muy sencilla

 

[Quesubaelyuri]

Tus cálculos, corrígeme si me equivoco, te has planteado pagar el alquiler con el 4% anual de 100K, es decir, pagar un alquiler de 333 euros mes? Y lo has comprado con una vivienda de un cuarto de millón, es decir, o no has comparado la misma vivienda o has encontrado un mirlo blanco, si es lo segundo obviamente el alquiler no es mala opción, si es lo primero es la primera trampa (si me dices que son 700 euros, que aún así sería barato, porque es que compartes el alquiler y lo otro lo comprarías sólo también creo que haces trampas en tus cuentas).
Ahí es donde veo lo más rellenito, luego ya el % de beneficios constante en tiempos de tipos altos, la no subida de alquiler (para que nos hagamos una idea están llevándose las manos a la cabeza porque la medida estrella es que solo puedan subir un 2%), pues sinceramente creo que son típicas cuentas que se hacen y todo cuadra hasta que llega la realidad de pagar, como muchas hipotecas. Y con esto quiero dejar una cosa clara, no digo que comprar/alquilar sea mejor opción en tu situación, solo digo que no te hagas trampas a ti mismo, alquilar a largo plazo (cualquier cosa) suele ser peor opción porque sino nadie compraría ni nadie alquilaría sus propiedades, y no me creo que la gente sea muy sencilla

Como te comento antes, tengo en cuenta la ayuda de mi pareja. En el caso de la hipoteca yo aporto más ya que ella no paga amortización del préstamo, solo gastos, y en el alquiler pagamos los dos lo mismo. Entonces si salen 800 de hipoteca ella paga la mitad de los 300€ de intereses del préstamo + mitad ibi + mitad comunidad + mitad seguros. El mismo piso le estimo un alquiler de 1200€, por lo que yo pago 600€ y ella otros 600€. Así (en mi situación personal) es como me sale el cálculo, ya que el piso es mío aunque viva con mi pareja (ella tiene el suyo) Obviamente, no equiparo esa casa de 260.000€ a un alquiler bajo, lo que ocurre es que si yo viviera solo del alquiler pues no necesitaría una casa de 260k y me podría apañar perfectamente con un alquiler de 700€ (o uno de 0€ ya que vivo en casa de un familiar actualmente)

No he calculado supuestos de otras parejas en otra situación distinta o de personas solteras, pero con una buena entrada, capacidad de ahorro y tipos altos creo que mi ejemplo ilustra que a corto plazo sale parejo alquilar o comprar (es decir, que no pierdes nada esperando a encontrar algo a buen precio)

En un entorno de tipos muy altos, 4,5% de euribor por ejemplo (que es lo que se está cocinando), comprar con hipotecas de mucho importe al precio actual de la vivienda es una sangría. Pides 200.000€ al banco y pagas más de 100.000€ en intereses, y además la mayor parte de los intereses los pagas los primeros años. A efectos prácticos aunque te digan el 4% en realidad pagas el 7% los primeros años y el 1% los últimos, por lo que aunque amortices pronto se te va una buena cantidad en intereses.

En los primeros 10 años vas a pagar 60mil euros o más de esos 100mil de intereses, lo que te supone 6.000€ al año, mientras que un alquiler te puede costar 12.000€. Con la entrada rentando un 4% vas a pagar 8.000 alquilando y 6.000 comprando, prácticamente lo mismo y sin contar gastos asociados a la compra como ibi, comunidad e impuestos. Por lo que no sale tan ventajoso y, sobretodo, lo que no sale a cuenta es precipitarse.

 

[Alguien random]

Como te comento antes, tengo en cuenta la ayuda de mi pareja. En el caso de la hipoteca yo aporto más ya que ella no paga amortización del préstamo, solo gastos, y en el alquiler pagamos los dos lo mismo. Entonces si salen 800 de hipoteca ella paga la mitad de los 300€ de intereses del préstamo + mitad ibi + mitad comunidad + mitad seguros. El mismo piso le estimo un alquiler de 1200€, por lo que yo pago 600€ y ella otros 600€. Así (en mi situación personal) es como me sale el cálculo, ya que el piso es mío aunque viva con mi pareja (ella tiene el suyo) Obviamente, no equiparo esa casa de 260.000€ a un alquiler bajo, lo que ocurre es que si yo viviera solo del alquiler pues no necesitaría una casa de 260k y me podría apañar perfectamente con un alquiler de 700€ (o uno de 0€ ya que vivo en casa de un familiar actualmente)

No he calculado supuestos de otras parejas en otra situación distinta o de personas solteras, pero con una buena entrada, capacidad de ahorro y tipos altos creo que mi ejemplo ilustra que a corto plazo sale parejo alquilar o comprar (es decir, que no pierdes nada esperando a encontrar algo a buen precio)

En un entorno de tipos muy altos, 4,5% de euribor por ejemplo (que es lo que se está cocinando), comprar con hipotecas de mucho importe al precio actual de la vivienda es una sangría. Pides 200.000€ al banco y pagas más de 100.000€ en intereses, y además la mayor parte de los intereses los pagas los primeros años. A efectos prácticos aunque te digan el 4% en realidad pagas el 7% los primeros años y el 1% los últimos, por lo que aunque amortices pronto se te va una buena cantidad en intereses.

En los primeros 10 años vas a pagar 60mil euros o más de esos 100mil de intereses, lo que te supone 6.000€ al año, mientras que un alquiler te puede costar 12.000€. Con la entrada rentando un 4% vas a pagar 8.000 alquilando y 6.000 comprando, prácticamente lo mismo y sin contar gastos asociados a la compra como ibi, comunidad e impuestos. Por lo que no sale tan ventajoso y, sobretodo, lo que no sale a cuenta es precipitarse.

Yo opino que tu comparativa está demasiado cocinada. Situación idílica en alquiler VS situación catastrofista en compra.

Tu alquiler es a medias con la pareja, no te lo van a subir en 10 años, y encima el precio ya es de por si bajo. Y tus inversiones salen perfectas.

Tu compra tiene una hipoteca regulera, una revalorización escasa y encima la pagas tú solo.

No se si estás restando los impuestos a las ganancias de la inversión... Pero estas obviando un punto muy importante; a partir del décimo año el que compra se olvida de pagar (excepto Ibi, seguro y comunidad) y el que alquila sigue en la casilla de salida. Crees que aguantará la comparativa otros 10 años más? Y 20? No se tú, yo planeo estar por este mundo 40 o 50 años más.

Cualquier comparativa alquiler vs compra a largo plazo carece de sentido, especialmente si es una comparativa "justa".

 

[Alguien random]

Interesante discusión, da que pensar...

En nuestro caso, firmamos mañana. Me he mirado mil veces la FEIN (para posibles amortizaciones y penalizaciones), he hecho mil números y vamos a dar el paso. Fuimos la semana pasada al notaría para la sesión informativa. Al final, 2'7% fijo sin bonificaciones, que se convierte en 1'7% si cumplimos con todo (no lo vamos a hacer).

Si miro el cuadro de amortización y el importe total a pagar, me entran todos los males, pero el comprar algo que nos gusta mucho, en una zona donde deseábamos vivir, ha decantado la balanza.
No obstante, el notario nos dijo que hacía tiempo que no veía unas condiciones similares y que la anterior "asesorada" había firmado casi al 5%, eso sí, por una cantidad menor.

Por cierto, en algunos viviendas hemos visto bajadas en nuestra zona, pero en la tipología deseada en la zona/barrio donde compramos, no ha bajado ni un euro.

Habéis hecho muy buena compra. Solo con leerte se intuye habéis comprado lo que queríais. Y eso no aparece en ninguna tabla de amortizacion, pero vivir feliz (y creeme que el zulo es un factor material determinante para ello) es lo más importante que hay.

 

[Adifero]

No se por que me da que va a ostiarse el sector inmobiliario ...

Hoy en las noticias hablando de hipotecas de varios miembros . Me recuerda a cuando los reportajes de antes de la ostra de las hipotecas heredadas y esas cosas .

2 familas conocidas renegociando hipoteca.

Anuncios de bancos que ni has oido hablar para que te den una hipoteca ...

Inestabilidad politica , economica , social .



Me huelo guanooo.

Claro, es que esto es burbuja.info

 

[Neusxe]

Interesante discusión, da que pensar...

En nuestro caso, firmamos mañana. Me he mirado mil veces la FEIN (para posibles amortizaciones y penalizaciones), he hecho mil números y vamos a dar el paso. Fuimos la semana pasada al notaría para la sesión informativa. Al final, 2'7% fijo sin bonificaciones, que se convierte en 1'7% si cumplimos con todo (no lo vamos a hacer).

Si miro el cuadro de amortización y el importe total a pagar, me entran todos los males, pero el comprar algo que nos gusta mucho, en una zona donde deseábamos vivir, ha decantado la balanza.
No obstante, el notario nos dijo que hacía tiempo que no veía unas condiciones similares y que la anterior "asesorada" había firmado casi al 5%, eso sí, por una cantidad menor.

Por cierto, en algunos viviendas hemos visto bajadas en nuestra zona, pero en la tipología deseada en la zona/barrio donde compramos, no ha bajado ni un euro.

Me alegro mucho por vosotros. Ahora a disfrutarlo! En este caso con estas condiciones, es tu momento ideal.

 

[Adifero]

Interesante discusión, da que pensar...

En nuestro caso, firmamos mañana. Me he mirado mil veces la FEIN (para posibles amortizaciones y penalizaciones), he hecho mil números y vamos a dar el paso. Fuimos la semana pasada al notaría para la sesión informativa. Al final, 2'7% fijo sin bonificaciones, que se convierte en 1'7% si cumplimos con todo (no lo vamos a hacer).

Si miro el cuadro de amortización y el importe total a pagar, me entran todos los males, pero el comprar algo que nos gusta mucho, en una zona donde deseábamos vivir, ha decantado la balanza.
No obstante, el notario nos dijo que hacía tiempo que no veía unas condiciones similares y que la anterior "asesorada" había firmado casi al 5%, eso sí, por una cantidad menor.

Por cierto, en algunos viviendas hemos visto bajadas en nuestra zona, pero en la tipología deseada en la zona/barrio donde compramos, no ha bajado ni un euro.

Enhorabuena y en cuanto os entregan vuestra casa nueva a disfrutarla!