*Tema mítico* : Es buen momento para comprar
- Autor del tema MetalLord
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Naga2x
Papafrita
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¿En españistán? no me sorprende. A nosotros uno de VPO nos dijo lo mismo, lo bajó 20k y luego dijo que eso iba en oscuro...
Mr.Mirror
Madmaxista
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Él lo quiere para no pagar plusvalía y a ti te supondría pagar menos itp
Ético o no, suele ser normal.
Aprovecha el desacuerdo para exigirle una mayor rebaja
luvalab
Madmaxista
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Me entra la risa con lo de tu amigo, le quedan 500 netos, y lo dices con desprecio. Hasta donde yo se, 500€ > 0€. Que no sea suficiente para el no significa que sea mala inversion. Si queria ganar mas, que haga inversiones con mas riesgo, aunque supongo que tambien sabrá que el riesgo de ganar menos tambien es alto. Por mucho que cueste entender, una inversion en Sant Antoni en Barcelona, es una inversion con riesgo medio-bajo.
Rauxa
Madmaxista
Todo va en relación a tu inversión y a tus expectativas. Él mismo reconoce que a día de hoy se ha equivocado con el piso.
Compró en 2006. (para quedarse a vivir los primeros años y luego saltar a otro piso más grande)
180k. sumando impuestos intereses y demás, ha pagado 230k.
La mitad de los 180k los pagó en cash (herencia) y la otra mitad hipotecado a 20 años vista (se la pulió en 10 años).
Su mantra en el primer año de propietario era:
Cuando el ascensor esté hecho (en ese momento no tenía ascensor. Y es un entresuelo), este piso valdrá 30k más.
Cuando la fachada esté rehabilitada este piso valdrá 20k de más.
Ahí súmale la inflación de estos años, la revalorización de los inmuebles año a año.... Seguramente, según él, este piso ahora tendría que valer 350k aprox.
El otro día le pregunté cuanto valdría su piso si lo tuviera que vender ahora. Y me dijo que se lo podría vender por 180k. 180k, 15 años después de haber pagado 230k. Obviamente aquí restamos lo que él ha cobrado de sus inquilinos en los últimos años.
¿Es una buena inversión? Él, como tú, ve los 500 euros limpios que cobra cada mes. Yo simplemente veo que aquella inversión de 230k, ahora vale 180k.
Su último inquilino lo tiene de hace 4 meses. Pero justo antes lo tuvo 3 meses vacío. Y aprovecho para gastarse 2000 euros para cambar de arriba abajo la cocina.
Repito, él mismo dice que es una mala inversión y que si llega a tardar 1 mes más en encontrar a ese último inquilino, se vendía el piso.
Si yo cobro 500 euretes limpios y a la par, ese piso que a mi me ha costado 230k, el día de mañana cuesta 350k, ahí la cosa cambia. Pero no es la situación actual.
Sant Antoni: llevo 20 años yendo cada día en ese barrio. No te negaré que terminado el Mercado y con la aparición de locales y bares hipsters, esa zona se ha revalorizado. Mucha gente mayor ha tenido que escapar del barrio y han aparecido muchos pisos AirB&B. Si llegamos a hablar hace 3 años, te daría algo de razón ahí. Ahora no. Turismo Kaput. La gente de aquí cobra lo que cobra y si haces una búsqueda de pisos de menos de 60m2 en San antoni, han pasado de una rotación de 8-10pisos, a más de 40. Mucha más oferta y mucho menos demanda.
Si esta jugada la hubiera hecho pagando en cash (180k y listos), hubiera tenido cierto sentido.
230k de gasto
6k de ingresos limpios al año como mucho (sin contar que todos los años hace algun pequeño gasto o que tiene el piso 1-2 meses vacío).
En mi calculadora esto es una rentabilidad del 2,5%.
Mi amigo no se metió en este berenjenal para sacarle un 2'5% cada año de promedio, como mucho. Este mismo año, sabiendo que lo ha tenido vacío 3 meses y que ha reformado la cocina la saldrá bastante por debajo del 2% de rentabilidad.
Pero eso no es todo. Ya he comentado en otros posts:
Este mismo amigo hace 6 meses se ha comprado un piso en Nou Barris (prosperitat, barrio obrero y humilde) de 2 habitaciones por 120k.
Se ha hipotecado a 20 años por 500 euros al mes. Se piensa pulir dicha hipoteca en unos 10 años. Calcula que pagará unos 145k aprox.
Ya tiene inquilino que le paga 750 brutos. Con eso, se paga la hipoteca de 500 euros.
Me comentó que ahora que había salido la banderilla (me dijo hace 6 meses), que ya no bajarían más y que ahora era el mejor momento y que era una inversión de 10/10.
Ahora está viendo, que pese a la banderilla la cosa no está bien y que su piso se ha desvalorizado algo. Ya no lo ve como una inversión de 10/10...
En resumen:
Piso 1: le saca 500 netos que le sirven para pagar su parte de alquiler de la casa donde vive con su pareja
Piso 2: le saca unos 700 brutos que le sirven para pagar la hipoteca que tiene a 20 años vista.
Y mientras, sus pisos, pierden valor.
Él quiso hacer estas jugadas con el afán de trabajar a media jornada y así tener más calidad de vida, pero no le ha salido bien. Sigue trabajando a jornada entera para ganar 2k, sin poder "disfrutar" de los 2 alquileres y sabiendo que si se tiene que vender 1 piso, "perderá dinero".
Como curiosidad, yo hereté el mismo dinero de mi padre (aunque 10 años después) y yo opté por otros productos de inversión. A día de hoy, no tengo ningun propiedad, pero he multiplicado por 3 mi herencia. Él está exactamente igual que hace 10 años.
Pero eso sí, tiene 1 inquilino (o 2 si miramos los 2 pisos), que le dan en total 1000 euretes limpios.
Todo depende de como se mire, no?
Alguien random
Madmaxista
Tu amigo tiene un zulo de 40 metros que alquila por 690 y se queja? Hace 7 años visité en Madrid un piso para alquilar que era un 5 sin ascensor, posiblemente la peor propiedad que he visitado en toda mi vida (da para hilo el estado del inmueble). Estaba en 500 EUR. El dueño (jubilado que casi se asfixia subiendo a enseñarme el piso) me dijo que en su época (antes de la burbuja) lo tuvo alquilado a una familia de filipinos por 800 euros.
A mi lo que me extrañaba no era que ahora costara 500, sino que alguien pagara en su dia 800 por vivir ahí. En realidad me extrañaba que alguien fuera a pagar 500 por ese zulo infecto.
Lo que te quiero decir es, no me dice nada que el precio de un alquiler fluctúe. Siempre ha sido y siempre será. Especialmente en zulos enanos. Nadie quiere vivir en 40 metros. Asi que son lo que nadie quiere y lo alquilamos los pobres que queremos vivir sin compartir.
Que ya te digo, ganarle 8500 euros anuales a 40 metros y quejarse, hay que tenerlos cuadrados...
Rauxa
Madmaxista
No es el dinero que ingresa sino el gastado.
Él siempre ha tenido la idea en la cabeza de sacar mínimo un 5% de rentabilidad a sus pisos. Siempre ha leído lo de un 10% de retabilidad bruta y de ahí él se ha obsesionado en su 5%.
¿La realidad?
Pues que le saca apenas un 2'5%. Técnicamente no pierde dinero (mientras no venda), pero está a la mitad de lo que se pensaba sacarle al piso.
Le saca 6000 euros netos (500 al mes) cuando en su momento me dijo que le sacaría 1000 euros mensuales y de ahí, trabajando a media jornada como un rey.
Os estáis obsesionando en el hecho de cobrar 500 euros netos una vez el piso ya está pagado. Pero os olvidáis que para ello ha tenido que pagar 230.000 euros. Y que encima ha cambiado cocina, sofà, parquet.... Y que cada año tiene el piso al menos 1 mes vacío.
A mi dame 100.000 euros y sin comprar pisos te saco una retabilidad mínima del 5% anual y con un riesgo controlado.
En el mba que cursé hace años un profesor siempre decía: " el piso es la inversión del pobre"
Tu mira fondos indexados y demás historias y verás que sacar un 5% de rentabilidad de promedio es bastante sencillo. Y aunque 1 año saques un -1%, el siguiente a lo mejor le sacas un 12%. A medio plazo ganas. Viene la crisis cobi19, entras en el Nasdaq y le sacas un 25% en 3 meses. Y en tu pisito un 2'5 anual con suerte...
Aquí no es el lugar, pero si entras en el hilo de bolsa verás muchas opciones que rentan mucho más que no ir comprando pisos hipotendote a 20 años mientras le vas sacando un 2'5%.
Y no hablo de duplicar ni mucho menos. Repito, con 100k en mano o con 200k, hay opciones para mi, incluso menos riesgosas que un piso, y que le puedes sacar tranquilamente más de 2'5% y teniendo el capital en el bolsillo.
Alguien random
Madmaxista
No puedes ser tan tramposo haciendo las cuentas tío.
- ¿En qué invertiste la herencia que recibiste? Esos productos generan ganancia neta? No hay que pagar nada a papá Estado?
- "Un piso que costó 230 y que ahora vale 180"? Creo que ya te saqué la cuenta alguna vez. A ese zulito que costó 180k tienes que restarle lo siguiente:
- Dinero ahorrado de alquiler mientras ha vivido ahí (tras descontar gastos como comunidad o IBI).
- Dinero ganado teniéndolo alquilado.
Por echar numeros de brocha subida de peso y siendo extremadamente conservador para que no digas que me flipo, ponle 6000 limpios de ahorro al año (entre lo no pagado de alquiler+lo ganando alquilando)+venta por 180 mil euros. Ergo, 180+90 mil EUR. 270 mil euros que ha generado esa operación. Y lo mejor de ese piso viene ahora, sin ningún tipo de carga y el sueldo nescafé de cobrar todos los meses.
Y no estoy contando que esa persona ha estado desgravando hasta 9000 pavos al año de hipoteca...
No digo que comprar para alquilar sea la panacea, pero desde luego hasta una operación ruinosa como esta (contando que compro en plena burbuja!) sale en positivo a largo plazo.
Que no todos tienen la suerte de poder vivir en el pisazo centrico y enorme de sus suegros. Esta feo ir haciendose trampas al solitario para intentar hacer ver que uno ha hecho la jugada maestra...
Última edición:
Alguien random
Madmaxista
No dudo que en bolsa se le gane dinero. Pero también se pierde. También se pagan unos impuestos dolorosos. Lo de meter dinero en bolsa no es tan bonito como lo pintan y, sobre todo, o entras con numeros cercanas a las 6 cifras o es tontería. Meter 10 mil euros para ganar 300 al año... para eso prefiero irme un par de findes a recoger aceitunas y tener dinero liquido y sin riesgo de que baje...
Rauxa
Madmaxista
Ya lo hemos hablado otras veces.
Yo no hablo de lo bien que lo he hecho yo, sino de los números de mi amigo. Repito, no quito ni un ápice a lo que tu comentas, pero entenderás que la situación aún sería mejor si el piso 1 de mi amigo costara a día de hoy 350k y no 180k. Si a mi amigo le cuentas en 2006, que a día de hoy estaríamos como estamos no habría comprado. Y eso ya es significativo.
Yo no digo que haya perdido dinero, sino que ha dejado de ganar mucho. Sí, ahora tiene un sueldo nescafé, después de invertir 230k. 500 euros netos que es lo que le paga el inquilina actual. Y el año que viene? Cobrará 690 brutos o 650? Ocupará el piso los 12 meses o 10 meses?
A día de hoy le saca 2'5% , cuando esperaba sacar al menos un 5%. Y el miedo que ahora tiene mi amigo es que de 2021-2031 sea como 2008-2018. Que se vea dentro de 10 año que su piso 2 (que le costará unos 140k), cueste 140k o incluso algo menos.
No es in inversión ruinosa ni mucho menos, pero estamos hablando de rentabilidades de 2-3% y encima con un activo que a corto plazo se está depreciando por culpa de la 2 últimas crisis.
Simplemente es un tipo de inversor muy conservador que sólo vé los 500 euros netos al mes.
Mi caso ya lo he comentado en los hilos correspondientes. Voy con 5-6 carteras de 20-30k. Renta variable. Intento ir sacando picos de 2-5%. Intento comprar y vender rápido aunque no siempre sale bien la jugada. Y cuando me veo en caballo ganador, intento aguantar más tiempo.
Tengo tiempo y ciertos conocimientos en la materia.
Simplemente decir que este 30 de junio he tenido que pagar a hacienda, después de hacer la declaración, unos 22k. Ahora calcula lo que he ganado para tener que pagar esa morterada.
Heredé en 2015 y desde entonces, el año que peor se me dió, gane 9k limpios y el mejor, el año pasado (gracias al el bichito), que como te digo, he tenido que pagar unos impuestos de 22k.
Yo me puedo permitir el lujo de ir ganando patrimonio año a año mientras trabajo a media jornada desde hace más de 15 años. Mi amigo, no ha podido hacer esta jugada.
Vuelvo a repetir lo mismo que te dije en posts anteriores: mi amigo no ha hecho ninguna operación ruinosa. Ha ido de amarrategui, pagando intereses al banco y ganando un 2-3% anual que se ha visto insuficiente para lo que quería hacer con su vida.
Y si encima ahora vendiera su piso 1, se quedaría ahí donde estaba 10 años antes.
Si quieres podemos hablar a 20 años vista cuando él ya esté jubilado, pero esa es otra historia que ni tu ni yo sabemos.
Alguien random
Madmaxista
Es tu caso extrapolable al de tu amigo? El tenía un piso en el que vivir gratis? Tiene los conocimientos de bolsa que tú tienes o estabas dispuesto a regalarle lo que sabías para que calcara tus posiciones? Y si en vez de 2006 hubiera comprado en el 2000 o en 2013? Sería tan floja la rentabilidad del zulito o hubiera sido una inversión mas rentable que meter el dinero en bolsa?
Un piso en el centro de Barcelona será mejor o peor inversión, se amortizará antes o después, pero desde luego a 20 años sale ganando en el que compra vs. el que alquila. También es verdad que hay que tenerlos cuadrados para comprar a 4500 euros el metro... y eso es con lo que me quedo de esta historia. Aun con la auténtica clavada que le pegaron a tu amigo, a 15 años ya está en positivo y tiene un sueldo nescafé hasta que se aburra, y con posibilidad de capitalizar un buen pellizco cuando lo necesite o cuando el mercado esté ascendente.
Obviamente, si no es para vivir, desde luego hay mejores opciones para invertir 200 mil euros que un zulo d 40 metros.
