La vivienda se compra a crédito o, en otros perfiles de compradores, con rentas financieras, pocas veces estrictamente laborales. Y es, pues, la teoría monetaria la que nos puede dar algo de luz acerca de la formación de sus precios. Dinámicas de oferta y demanda son secundarias, epifenoménicas si se quiere, pero derivadas siempre de la estafa esencial que son los tipos de interés al 0%.
El ejemplo antes mentado. El alquiler de un piso normal de 3 habitaciones en Pontevedra puede andar por 500 euros, que es un precio razonable para dos sueldos medios de allí -digo dos, porque normalmente será una pareja quien viva en ese tipo de piso-. Incluso, podría ser un precio asumible para un sólo salario de esa familia, siempre y cuando la otra mitad asuma funciones laborales, aunque no por cuenta ajena ni directamente retribuidas, pero que sí generan un ahorro en gastos -es decir, quien no trabaja fuera limpia la casa, cocina, cuida a los niños, etc. lo que evita pagar por ello a un tercero.
Bien. Si ese piso que en alquiler vale 500 euros tiene un precio de venta de 200000 euros, la rentabilidad bruta anual es de un 3%.
Para un mundo con tipos de interés en el 0%, cuando no directamente negativos, ese 3% que deriva de los 200000 es algo muy razonable, y que entra dentro de un escenario bien ponderado de rentabilidad/riesgo. Para 500 euros de renta, un precio de 200000 euros genera un PER de 33. Muy alto en media histórica, pero lógico, incluso, en un entorno de tipos de interés reales negativos.
Alguien me podría argumentar que en un contexto deflacionario como en el que estamos, esos 500 de alquiler bien podrían ser 200 y, entonces, los 200000 en venta transformarse -para la misma rentabilidad- en 80000, algo mucho más razonable. Pero no, lo siento. Con tipos reales al 0%, el contexto nunca es deflacionario, aunque lo parezca temporalmente. El contexto, en este caso, es altamente inflacionario, de momento contenido.
Y con tipos al 0%, repito, alta inflación en renta variable y secado total del mercado de bonos, los precios de la vivienda están donde la teoría económica -la verdadera, no la mainstream, culpable de todo este dislate- dice que deben estar.